TJ 93008, 18 juin 2025, RG 25/01725

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
[Adresse 1]
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[Localité 1]

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Télécopie : [XXXXXXXX02]
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REFERENCES : N° RG 25/01725 - N° Portalis DB3S-W-B7J-2WAR

Minute :

Monsieur [E] [N] [K]
Madame [Y] [G] épouse [K]
Madame [H] [K]
Représentant : Me Vanessa REMY, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB 04

C/

Monsieur [O] [I]

Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
Me REMY

Copie délivrée à :
M. [I]

Le

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 18 juin 2025 ;

par Madame Elise CSAKVARY, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Perrine JAQUET, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 07 avril 2025 tenue sous la présidence de Madame Elise CSAKVARY, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Perrine JAQUET, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEURS :

Monsieur [E] [N] [K], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne assisté de Me Vanessa REMY, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

Madame [Y] [G] épouse [K], demeurant [Adresse 2]

Madame [H] [K], demeurant [Adresse 2]

représentées par Me Vanessa REMY, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

D'UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [O] [I], demeurant [Adresse 3]

comparant en personne

D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 2 juillet 2015, M. [E] [N] [K], Mme [Y] [G] épouse [K] et Mme [H] [K] ont donné à bail à M. [O] [I] un local à usage d'habitation situé au [Adresse 3] à [Localité 1] (93) (cadastré section AJ, numéro [Cadastre 1], lots 5, 6, 7, 20 et 24), pour un loyer mensuel de 490 euros, outre une provision mensuelle sur charges et un dépôt de garantie d'un montant de 490 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, le 26 novembre 2024, M. [E] [N] [K], Mme [Y] [G] épouse [K] et Mme [H] [K] a fait signifier un commandement de payer la somme en principal de 3 863,84 euros visant la clause résolutoire.

Ils ont ensuite fait assigner M. [O] [I] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Bobigny par acte en date du 11 février 2025 pour obtenir la résiliation du contrat, l'expulsion et la condamnation au paiement.

L'affaire a été appelée à l'audience du 7 avril 2025.

A cette date, M. [E] [N] [K], Mme [Y] [G] épouse [K] et Mme [H] [K], assistés ou représentée, se réfèrent à leur assignation. Ils demandent :
- à titre principal, la constatation de la résiliation de plein droit du bail d'habitation et, à titre subsidiaire, le prononcé de sa résiliation judiciaire ;
- l'expulsion de M. [O] [I] ;
- le transport et la séquestration des meubles ;
- et la condamnation de M. [O] [I] :
- au paiement de la somme actualisée de 3 809,40 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,
- au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation,
- au paiement d'une somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles
- et aux dépens, comprenant le coût du commandement.

Ils exposent, sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que le locataire ne s'est pas acquitté des loyers dus. Ils s'opposent à l'octroi de délais de paiement à défaut de reprise du paiement du loyer courant.

M. [O] [I] comparaît. Il explique qu'il paie petit à petit, qu'il perçoit un salaire de 1 800 euros par mois et qu'il n'a aucune personne à charge. Il ajoute que son logement est délabré, qu'il y habite depuis 11 années et qu'il n'a pas envie de payer son loyer tant que les travaux ne sont pas faits. Il est d'accord pour quitter les lieux mais sollicite un délai de quatre mois pour déménager.

Aucun diagnostic social et financier n'a été reçu au greffe avant l'audience.

L'affaire a été mise en délibéré au 18 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I - Sur la demande de résiliation du bail

A - Sur la recevabilité de l'action

Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis par la voie électronique le 12 février 2025, soit plus de six semaines avant l'audience du 7 avril 2025, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, M. [E] [N] [K], Mme [Y] [G] épouse [K] et Mme [H] [K] justifient avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives également par la voie électronique le 27 novembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 11 février 2025, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L'action est donc recevable.

B - Sur le bien fondé de la demande

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail conclu le 2 juillet 2015 contient une clause résolutoire qui stipule que le contrat sera résilié à l'issue d'un délai de deux mois après la délivrance d'un commandement de payer infructueux. Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 26 novembre 2024, pour la somme en principal de 3 863,84 euros, laissant un délai de deux mois pour régler la somme due. La clause résolutoire ne saurait donc être acquise qu'à l'issue du délai de deux mois prévu au commandement et au bail pour régler les sommes dues.

Le commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 27 janvier 2025.

L'expulsion de M. [O] [I] sera en conséquence ordonnée.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a donc pas lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent de surcroît purement hypothétiques à ce stade.

II - Sur la demande de condamnation en paiement

L'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est tenu au paiement des loyers et des charges récupérables.

Le bailleur produit un décompte démontrant que M. [O] [I] reste lui devoir la somme de 3 809,40 euros à la date du 1er avril 2025, échéance du mois d'avril 2025 incluse.

M. [O] [I] sera donc condamné au paiement de cette somme de 3 809,40 euros. Des règlements étant intervenus depuis la délivrance du commandement de payer, cette somme produira intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Il sera également condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation pour la période courant du 1er mai 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer, conformément aux dispositions de l'article 1240 du code civil. Au jour de l'audience, les montants du loyer et de la provision sur charges s'élèvent à 561,51 euros et 58,49 euros.

IV - Sur les délais pour quitter les lieux

Aux termes de l'article L412-3 du des procédures civiles d'exécution, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Le juge qui ordonne l'expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions. Cette disposition n'est pas applicable lorsque le propriétaire exerce son droit de reprise dans les conditions prévues à l'article 19 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d'habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement, lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire ou lorsque ce dernier est de mauvaise foi. Les deux premiers alinéas du présent article ne s'appliquent pas lorsque les occupants dont l'expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. L'article L412-4 du même code prévoit en outre que la durée des délais prévus à l'article L412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L441-2-3 et L441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés. L'article R412-3 du code des procédures civiles d'exécution ajoute que pour l'application des dispositions de l'article L412-3, le juge peut accorder les délais qui y sont prévus même d'office.

En l'espèce, compte tenu de la date du délibéré et du délai de deux mois laissé au locataire pour partir suite à la délivrance du commandement de quitter les lieux, le délai de quatre mois nécessaire à M. [I] pour déménager lui sera, de fait, octroyé. M. [I] ne fait par ailleurs pas état de circonstances particulières de nature à démontrer les difficultés qu'il rencontre pour se reloger.

Dès lors, la demande de délais pour quitter les lieux formée par le locataire sera rejetée.

V - Sur les mesures de fin de jugement

M. [O] [I], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Compte tenu des démarches judiciaires qu'ont dû accomplir M. [E] [N] [K], Mme [Y] [G] épouse [K] et Mme [H] [K], M. [O] [I] sera condamné à leur payer une somme de 250 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS,