TJ 33063, 20 juin 2025, RG 25/00096

Du 20 juin 2025

5AA

SCI/jjg

PPP Référés

N° RG 25/00096 - N° Portalis DBX6-W-B7J-2ADH

[Z] [A] [J] [P] épouse [M], [S] [C] [V] [D] [M]

C/

[K] [O]

- Expéditions délivrées à
[K] [O]
Maître Charlotte MOUSSEAU de la SELARL LAYDEKER - SAMMARCELLI - MOUSSEAU

- FE délivrée à
Maître Charlotte MOUSSEAU de la SELARL LAYDEKER - SAMMARCELLI - MOUSSEAU

Le 20/06/2025

Avocats : Maître Charlotte MOUSSEAU de la SELARL LAYDEKER - SAMMARCELLI - MOUSSEAU

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 20 juin 2025

PRÉSIDENT : Madame Edith VIDALIE-TAUZIA, Magistrat

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,

DEMANDEURS :

Madame [Z] [A] [J] [P] épouse [M]
née le 15 Avril 1965 à [Localité 1]
[Adresse 2]
[Localité 2]

Représentée par Maître TOSTIVINT substituant Maître Charlotte MOUSSEAU de la SELARL LAYDEKER - SAMMARCELLI - MOUSSEAU

Monsieur [S] [C], [V], [D] [M]
né le 06 Mars 1965 à [Localité 3]
[Adresse 2]
[Localité 2]

Représentée par Maître TOSTIVINT substituant Maître Charlotte MOUSSEAU de la SELARL LAYDEKER - SAMMARCELLI - MOUSSEAU

DEFENDEUR :

Monsieur [K] [O]
né le 04 Août 1981 à [Localité 4]
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 5]

Présent

DÉBATS :

Audience publique en date du 04 Avril 2025
Délibéré du 06 juin 2025 prorogé au 20 juin 2025, en raison des contraintes du service,

PROCÉDURE :

Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 19 Décembre 2024

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Contradictoire et en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par actes sous seing privé en date des 16 juin et 6 juillet 2021, à effet au 2 juillet 2021, Madame [Z] [P] épouse [M] et Monsieur [S] [M] ont donné à bail à Monsieur [K] [O] un logement situé [Adresse 3] à [Localité 5] ainsi qu'un emplacement de stationnement lot n°PS213 n°79 situé à la même adresse. Il est prévu dans ces contrats une clause de résiliation du bail de plein droit, notamment pour défaut de paiement du loyer ou des charges.

Par acte de commissaire de justice du 4 octobre 2024, Madame [Z] [P] épouse [M] et Monsieur [S] [M] ont fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 2.716,20 euros au titre de l’arriéré locatif, aux fins de mise en œuvre des clauses contractuelles de résiliation de plein droit des baux.

Par acte de commissaire de justice du 19 décembre 2024, Madame [Z] [P] épouse [M] et Monsieur [S] [M] ont assigné Monsieur [K] [O] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 4 avril 2024 aux fins de voir :
- Constater la résiliation du bail d'habitation et du bail du parking à effet du 5 décembre 2024, par le jeu de la clause résolutoire,
- Ordonner l'expulsion de Monsieur [K] [O] et de toute personne présente de son chef, avec au besoin le concours de la force publique et d'un serrurier et le transport des meubles dans tel garde meubles désigné par les bailleurs ou à défaut par le tribunal,
- Condamner à titre provisionnel Monsieur [K] [O] à leur payer en deniers ou quittances une somme de 4.418,99 euros correspondant au montant des loyers impayés demeurant dus au 5 décembre 2024,
- Condamner à titre provisionnel Monsieur [K] [O], au paiement, à compter du 1er janvier 2025, d'une indemnité mensuelle d'occupation, égale au montant des loyers et charges (en ce compris la taxe sur les ordures ménagères) qui auraient été dus si les baux s'étaient poursuivis,
- Condamner Monsieur [K] [O] à leur payer, une indemnité de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile,
- Condamner Monsieur [K] [O] aux entiers dépens de l'instance lesquels comprendront notamment les frais de commandement, de notification à préfecture, d'assignation, de droit de plaidoirie, et tous frais d'exécution.

Madame [Z] [P] épouse [M] et Monsieur [S] [M], représentés par avocat, ont maintenu leurs demandes à l’audience du 4 avril 2025, en actualisant leur créance à la somme de 5.663,03 euros à la date du 1er avril 2025. Ils précisent qu’il s’agit de la seconde procédure, un premier commandement de payer ayant dû être délivré le 16 juin 2023 et qu’ils s’étaient désistés de leur demande d’expulsion car Monsieur [K] [O] avait régularisé sa dette en cours de procédure, ce qui n’est pas le cas dans le cadre de la nouvelle procédure. Ils s’opposent à l’octroi de tous délais de paiement et à la suspension des effets du commandement de payer ou de l’expulsion. Ils observent que Monsieur [K] [O] n’a pas repris le paiement des loyers courants.

Monsieur [K] [O] demande à titre principal l’octroi de délais de paiement et la suspension des effets du commandement de payer. Il indique qu’il est en attente de la régularisation d’une dette de 180.000 euros envers sa Société qui lui permettra d’apurer sa dette. Il précise avoir deux emplois en l’état et percevoir environ 1.500 euros par mois. Il ajoute avoir effectué des démarches en vue d’un logement social et sollicite à titre subsidiaire un délai à expulsion afin d’avoir un logement avant. Il relève que le décompte comporte des frais d’impayés, et demande à ne pas avoir à supporter les frais irrépétibles et dépens.

Le diagnostic social et financier a été porté à l’audience à la connaissance de Madame [Z] [P] épouse [M] et Monsieur [S] [M].

Motifs de l’ordonnance

Sur la recevabilité de la demande en constat de la résiliation du bail
Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l'État dans le département par courrier électronique le 20 décembre 2024, soit au moins six semaines avant la date de l’audience.

Les bailleurs justifient également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 le 8 octobre 2024.

La procédure est donc régulière et l’action en constat de la résiliation du bail recevable au regard de ces dispositions.

Sur la résiliation du bail et l’expulsion
L'article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. L'absence de contestation sérieuse implique l'évidence de la solution qu'appelle le point contesté.

En outre, selon l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

Le bail signé par les parties contient une clause de résiliation de plein droit pour défaut de paiement du loyer notamment.

Par exploit du 4 octobre 2024, les bailleurs ont fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 2.716,20 euros au titre des loyers échus.

Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité par l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ; il est régulier et ses causes selon le décompte produit n'ont pas été réglées dans le délai de deux mois de sa signification.

À l’inverse la dette locative a augmenté de façon significative.

Ce défaut de régularisation fonde Madame [Z] [P] épouse [M] et Monsieur [S] [M] à se prévaloir de la résiliation du bail à la date du 5 décembre 2024, par le jeu de la clause contractuelle de résiliation de plein droit.

Monsieur [K] [O] demande toutefois la suspension des effets de cette clause et l’octroi de délais de paiement pour payer sa dette.

L’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989 prévoit néanmoins que le juge, à la demande du bailleur ou du locataire, peut lorsque le locataire a repris le paiement intégral du loyer avant l’audience et est en situation de régler sa dette locative, suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit, en accordant des délais de paiement dans les conditions de l’article 24 V, soit dans la limite de 3 années.
L’octroi de délais de paiement avec suspension de la clause de résiliation de plein droit est donc subordonné à la reprise du paiement du loyer intégral avant l’audience.

Or en l’espèce, Monsieur [K] [O] n’a pas repris le paiement intégral du loyer.

Par conséquent la demande de Monsieur [K] [O] n’est pas recevable et sera rejetée.

Dans ces conditions, la résiliation de plein droit du bail est acquise à effet du 5 décembre 2024 et ne peut qu’être constatée.

Monsieur [K] [O] et tout occupant de son chef seront condamnés à quitter les lieux et l’expulsion sera autorisée dans les conditions précisées au dispositif

Monsieur [K] [O] sollicite un sursis à la mesure d’expulsion.
Néanmoins Madame [Z] [P] épouse [M] et Monsieur [S] [M] sont confrontés à une seconde procédure, car ils avaient renoncé dans le cadre de la précédente à maintenir la demande d’expulsion par suite d’une régularisation de la dette. Très rapidement de nouveaux impayés sont survenus, la dette est actuellement importante, sans certitude que Monsieur [K] [O], s’il est maintenu dans les lieux, réglera régulièrement le montant de l’indemnité d'occupation qui sera mise à sa charge.
Dans ces conditions il n’y a pas lieu d’accorder à Monsieur [K] [O] d’autres délais que ceux dont il bénéficiera par l’effet de la loi.

Sur l’indemnité d'occupation
En application de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peuvent, dans les cas où l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l'exécution de l'obligation, même s'il s'agit d'une obligation de faire.

L’occupation d’un lieu d’habitation sans droit ni titre après résiliation du bail, oblige l’occupant à réparer le préjudice résultant de cette occupation sous la forme à tout le moins d’une indemnité d'occupation.

En l’espèce Monsieur [K] [O] se maintenant dans les lieux malgré la résiliation du bail, Madame [Z] [P] épouse [M] et Monsieur [S] [M] sont fondés à faire fixer une telle indemnité d'occupation à l’encontre de Monsieur [K] [O], indemnité qui sera équivalente au montant du loyer et des charges avec revalorisation telle que prévue au bail et ce jusqu'à libération effective des lieux.

Sur la provision

En application de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peuvent, dans les cas où l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l'exécution de l'obligation, même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Selon le décompte produit aux débats, en exécution du bail puis au titre des indemnités d’occupation ci-dessus fixées Monsieur [K] [O] est redevable de la somme de 5.663,03 euros à la date du 1er avril 2025 (mois d’avril 2025 inclus).

Cependant, ce décompte intègre des sommes à hauteur de 971,65 euros qu'il convient de déduire de cette créance :
- une somme globale de 716,48 euros qui correspond aux frais et dépens inhérents à la première procédure qui sont certes dus par Monsieur [K] [O] mais pour lesquels les demandeurs bénéficient déjà d’un titre exécutoire
- les frais de commandement de payer de la présente procédure qui relèvent des dépens (175,17 euros),
- des frais d’impayés (80 euros) que l'article 4 de la loi du 6 juillet 1989 ne permet pas de répercuter sur le locataire.

L’obligation au paiement des loyers et indemnités d’occupation n’étant pas sérieusement contestable à hauteur de ce montant, Monsieur [K] [O] sera condamné à payer la somme de 4.691,38 euros à titre d’indemnité provisionnelle avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance, s’agissant d’une provision qui n’a pas nécessairement lieu d’être équivalente au montant total de la créance.
Il sera en outre condamné au paiement des indemnités d’occupation continuant à courir à compter du mois de mai 2025.

Sur les demandes accessoires
Il résulte des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie. En outre l’article 700 du même code prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.
Le défendeur, qui succombe, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment les coûts précisés au dispositif.
En application de l'article 700 du Code de Procédure Civile, Monsieur [K] [O] sera condamné à payer à Madame [Z] [P] épouse [M] et Monsieur [S] [M] la somme de 700 euros.

Par ces motifs