TJ 75056, 19 juin 2025, RG 25/01029

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 6] [1]

[1] Le : 19/06/25

Copie conforme délivrée
à : DEFENDEUR

Copie exécutoire délivrée
à : AVOCAT

Pôle civil de proximité
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PCP JCP fond

N° RG 25/01029 - N° Portalis 352J-W-B7I-C65PH

N° MINUTE : 6

JUGEMENT
rendu le jeudi 19 juin 2025

DEMANDERESSE
E.P.I.C. [Localité 6] HABITAT - OPH, dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par Me Thierry DOUEB, avocat au barreau de , vestiaire : #C1272

DÉFENDEUR
Monsieur [P] [D], demeurant [Adresse 2]
non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Anne TOULEMONT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée d’Arjun JEYARAJAH, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 28 avril 2025

JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 19 juin 2025 par Anne TOULEMONT, Vice-présidente assistée d’Arjun JEYARAJAH, Greffier

Décision du 19 juin 2025
PCP JCP fond - N° RG 25/01029 - N° Portalis 352J-W-B7I-C65PH

EXPOSE DU LITIGE

Le 17 février 1959, l’[Adresse 5] [Localité 6] aux droits de laquelle se trouve la société [Localité 6] HABITAT-OPH a donné à bail à Monsieur [N] [L] un appartement à usage d'habitation, logement n° 48 sis [Adresse 1].

Suivant avenant du 29 juin 2006, le bail a été transféré au profit de Madame [K] [L].

Madame [K] [L] est décédée le [Date décès 4] 2021.

Le 25 septembre 2024, une sommation interpellative est diligentée pour avoir connaissance de l’occupation des lieux. Le 16 octobre 2024, le commissaire de justice, sur ordonnance du 3 octobre 2024, a constaté l’occupation du logement par Monsieur [P] [D], se présentant comme le concubin de Madame [K] [L], et indiquant vivre dans le logement depuis 2018.

C'est dans ce contexte que par acte d’huissier en date du 5 décembre 2024, la société PARIS HABITAT-OPH a fait assigner Monsieur [P] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :
ordonner l'expulsion de Monsieur [P] [D], et tous occupants de son chef, avec astreinte de 100 euros par jour à compter du prononcé de la décision suppression du délai de deux mois de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécutioncondamner Monsieur [P] [D] à lui verser l'arriéré d'indemnités d'occupation du bien par lui à hauteur de 10957, 42 euros, dues au mois de septembre 2024 condamner Monsieur [P] [D] à lui verser à compter du mois d’octobre 2024 une indemnité d'occupation correspondant aux loyers actualisés augmentés des charges, soit 313, 98 euros, jusqu'à libération des lieux,maintenir l'exécution provisoire du jugement à intervenir,condamner Monsieur [P] [D] à lui verser la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles outre aux entiers dépens.
A l'audience du 28 avril 2025, la société [Localité 6] HABITAT-OPH, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif, sauf à préciser que l'arriéré d'indemnités d'occupation dû avait augmenté, l'arriéré atteignant la somme de 12991, 74 euros, mars 2025 inclus. Au soutien de ses demandes, le bailleur insiste sur le fait que les conditions du transfert du bail des articles 14 et 40 de la loi du 6 juillet 1989 et L.621-2 du code de la construction et de l'habitation ne sont pas réunies.

Monsieur [P] [D] ne se présente pas.

L'affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 19 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le transfert du bail et ses conséquences

Il résulte de l'article 14 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 que lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré au conjoint survivant qui ne peut se prévaloir des dispositions de l'article 1751 du code civil, aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès, au partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité, aux ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès, cette liste étant limitative. A défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire.

Toutefois, s’agissant d’un logement HLM, en application de l'article 40 de loi du 6 juillet 1989 précitée, ce transfert est soumis à deux autres conditions cumulatives : d'une part, le demandeur au transfert doit remplir les conditions d’attribution des logements HLM, et d'autre part, le logement doit être adapté à la taille de son ménage.

Selon l'article L.621-2 du code de la construction et de l'habitation, les locaux insuffisamment occupés sont définis comme des locaux comportant un nombre de pièces habitables, au sens de l'article 28 de la loi du 1er septembre 1948, non compris les cuisines, supérieur de plus d'un au nombre de personnes qui y ont effectivement leur résidence principale. Pour la détermination des conditions d'occupation prévues au présent article, peuvent seuls être compris au nombre des personnes ayant effectivement leur résidence principale dans le local considéré : 1° l'occupant et son conjoint ; 2° leurs parents et alliés ; 3° les personnes à leur charge ; 4° les personnes à leur service et affiliées de ce fait à une caisse d'assurances sociales et de compensation d'allocations familiales ; 5° les personnes titulaires d'un contrat de sous-location. Par dérogation, les enfants de l'occupant ou de son conjoint faisant l'objet d'un droit de visite et d'hébergement sont compris au nombre des personnes mentionnées au deuxième alinéa du présent article.
En outre, les articles L.441-1 et R.441-1 du code de la construction et de l'habitation prévoient les conditions d'attribution des logements des organismes d'habitation à loyer modéré en fonction de critères fixés par décret en Conseil d'État et tenant compte en particulier du patrimoine, de la composition, du niveau de ressources et des conditions de logement actuelles du ménage, de l'éloignement des lieux de travail, de la mobilité géographique liée à l'emploi et de la proximité des équipements répondant aux besoins des demandeurs.

En l'espèce, il résulte du PV de constat du 16 octobre 2024, que le logement est occupé par Monsieur [P] [D], qui a précisé qu’il vivait en concubinage avec Madame [L] depuis 2018, soit depuis plus d’une année. Toutefois, absent au cours de l’audience, il ne verse aucun élément à l’appui de ses déclarations devant le commissaire de justice.
Dès lors, le bail a été résilié, du fait du décès de la locataire le [Date décès 4] 2021.
Les conditions du droit au transfert du bail ne sont pas réunies de sorte que le bail s'est trouvé résilié à la date du décès de la locataire, soit au [Date décès 4] 2021.

Monsieur [P] [D] étant sans droit ni titre depuis le 9 septembre 2021, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution soit réduit ou supprimé, le bailleur ne développant aucun argument sur ce point. Il convient d'indiquer en conséquence que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique. Il n’y a pas lieu, non plus, au versement d’une astreinte, la réparation étant assurée par le versement d’indemnités d’occupation, le bailleur ne justifiant pas cette demande.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

Sur les demandes en paiement au titre de l'indemnité d'occupation

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire privé de la jouissance de son bien. Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d'indemnité d'occupation, dont le montant dépend de son appréciation souveraine.

Monsieur [P] [D] a exposé, devant le commissaire de justice, qu’il n’avait jamais payé de loyers à [Localité 6] HABITAT, n’étant pas locataire. En l'espèce, Monsieur [P] [D] sera tenu au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation, à compter du 9 septembre 2021, égale à la somme de 12 885, 14 euros à la date du 23 avril 2025, mars 2025 compris, frais de contentieux exclus, et, une indemnité d’occupation mensuelle, du 24 avril 2025 jusqu'à à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi afin de compenser l'absence de restitution des lieux.

Sur les demandes accessoires

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile.

Il convient de faire droit à la demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile, à hauteur de 500 euros.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,