TJ 91228, 20 juin 2025, RG 25/00462

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
Au Nom du Peuple Français

Tribunal judiciaire d’EVRY
Pôle des urgences civiles
Juge des référés

Ordonnance du 20 Juin 2025
MINUTE N° 25/______
N° RG 25/00462 - N° Portalis DB3Q-W-B7J-Q3RL

PRONONCÉE PAR

Carol BIZOUARN, Première vice-présidente,
Assistée de Alexandre EVESQUE, greffier lors des débats à l’audience du 20 Mai 2025 et de Sarah TREBOSC, greffière lors du prononcé

ENTRE :

Monsieur [F] [A]
demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Virginie LE ROY de la SELARL RESONANCES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C230

DEMANDEUR

D'UNE PART

ET :

Monsieur [K] [W]
demeurant [Adresse 2]

Madame [X] [V] épouse [W]
demeurant [Adresse 2]

représentés par Maître Géraldine GAMBIER, avocate au barreau de PARIS, vestiaire : D0080

DÉFENDEURS D'AUTRE PART

ORDONNANCE : Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, Contradictoire et en premier ressort.

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice du 11 avril 2025, Monsieur [F] [A] a assigné en référé Monsieur [K] [W] et Madame [X] [V] épouse [W] devant le président du tribunal judiciaire d'Evry, au visa de l’article 1103 du code civil pour voir :
- Condamner Monsieur [K] [W] et Madame [X] [V] épouse [W] in solidum à lui payer la somme de 53.900 euros avec intérêts au taux légal à compter du 2 avril 2025 ;
- Ordonner le versement de la somme de 53.900 euros séquestrée entre les mains du notaire et enjoindre Maître [J] [U] en sa qualité de séquestre conventionnel à lui payer cette somme ;
- Condamner les défendeurs in solidum à lui verser la somme de 2.000 euros à titre de provision sur la réparation de son préjudice moral ;
- Les condamner in solidum à lui verser la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'au entiers dépens de l'instance.

L’affaire a été appelée à l’audience du 20 mai 2025 où elle a été entendue.

A l'audience, Monsieur [F] [A], représenté par son avocat, a soutenu son acte introductif d'instance et, se référant à ses conclusions écrites, a maintenu ses demandes et porté la somme demandée à 107.800 euros constituée de 53.900 euros séquestrés auprès de Maître [U], notaire, et 53.900 euros restant dus par les défendeurs au titre du reliquat de l'indemnité d'immobilisation non séquestré.

Il fait valoir qu'il est propriétaire d'un appartement, situé [Adresse 3] dans le [Localité 1], pour lequel il a signé une promesse unilatérale de vente en date du 4 octobre 2024 au bénéfice de Monsieur [K] [W] et Madame [X] [V] épouse [W], qui prévoit une indemnité d'immobilisation de 107.800 euros correspondant à 10% du prix de vente, dont la moitié a été versée entre les mains d'un notaire en qualité de séquestre. Il précise que les époux [W] ont renoncé à l'achat avant l'expiration du délai d'exclusivité, mais après celui du délai de rétractation, de sorte qu'il s'estime bien fondé à obtenir le versement de l'indemnité d'immobilisation dans son entier. Il rappelle que cette indemnité n'a pas la nature d'une clause pénale qui pourrait être réduite par le juge du fond, de sorte que son montant est incontestable. Il rejette l'allégation de mauvaise foi formée à son encontre, et toute volonté de leur cacher les nuisances olfactives causées par le restaurant asiatique, situé au rez-de-chaussée de l'immeuble, et ajoute que l'instance en cours devant le tribunal de police contre ce restaurant est sans conséquences financières pour les acquéreurs. Enfin, il considère que la présente demande ne saurait être contestée au seul motif que le bien a été, depuis, remis en vente.

En défense, Monsieur [K] [W] et Madame [X] [V] épouse [W], représentés par leur avocat, se référant à leurs conclusions écrites, ont sollicité de :

- Se déclarer incompétent au profit de tribunal judiciaire statuant au fond,
- Débouter le demandeur de toutes ses demandes, fins et conclusions,
- Ordonner la restitution de la somme actuellement consignée sur présentation de la décision à intervenir,
- A titre infiniment subsidiaire, ordonner le maintien de la consignation chez le notaire jusqu'à la décision définitive de la juridiction statuant au fond,
- Condamner le demandeur à leur régler la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Géraldine GAMBIER pour ceux dont elle aurait fait l'avance sans avoir reçu préalablement provision.

Ils font valoir qu'ils ont usé de leur faculté de rétractation avant l'expiration du délai d'exclusivité et que le délai légal de rétractation opposé par le demandeur n'est pas applicable aux promesses unilatérales de vente sans condition suspensive d'obtention d'un crédit. Ils précisent qu'ils ont réagi « tardivement » car ils ont été confrontés à des problèmes d'inondation, à leur domicile. Ils ajoutent que le vendeur n'a subi aucun préjudice puisqu'il a pu remettre rapidement son bien en vente. Ils considèrent que ce vendeur était de mauvaise foi, puisqu'il leur a caché les nuisances olfactives en provenance du restaurant situé au rez-de-chaussée, a organisé les visites en dehors des horaires où celles-ci se manifestaient et qu'il avait parfaitement connaissance de la difficulté puisqu'une procédure était en cours devant le tribunal de police à l'initiative de la Mairie. Ils font ainsi valoir l'existence de contestations sérieuses qui permettent d'écarter la compétence du juge des référés au profit du juge du fond et qu'en toutes hypothèses, l'indemnité d'occupation pourrait être diminuée ou supprimée par ce même juge en raison de sa nature de clause pénale et du délai très court durant lequel le bien a été immobilisé.

Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience ainsi qu’à la note d’audience.

A l’issue des débats, il a été indiqué aux parties que l’affaire était mise en délibéré au 20 juin 2025 et que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

In limine litis, sur l'exception tirée de l'incompétence du juge des référés

Selon l'article 74 du code de procédure civile, les exceptions doivent, à peine d'irrecevabilité, être soulevées simultanément et avant toute défense au fond ou fin de non-recevoir. Il en est ainsi alors même que les règles invoquées au soutien de l'exception seraient d'ordre public.

Au cas présent, Monsieur [K] [W] et Madame [X] [V] épouse [W] soulèvent l'incompétence du juge des référés au profit du juge du fond en raison de contestations sérieuses.

Mais il n'existe pas de conflit de compétence d'attribution entre le juge du fond et la formation de référé d'un même tribunal, le moyen tiré de l'existence alléguée de contestations sérieuses ne constituant pas une exception d'incompétence mais un moyen portant sur le fond du référé.

Dès lors, l'exception soulevée sera rejetée.

Sur les demandes principales de provision et de levée de séquestre

Il sera préalablement rappelé que les demandes des parties tendant à voir "dire et juger" ou "constater" ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l'article 4 du code de procédure civile et ne donneront pas lieu à mention au dispositif.

L’article 835 du code de procédure civile prévoit que le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Selon l'article 1106 du code civil, le contrat est synallagmatique lorsque les contractants s'obligent réciproquement les uns envers les autres. Il est unilatéral lorsqu'une ou plusieurs personnes s'obligent envers une ou plusieurs autres sans qu'il y ait d'engagement réciproque de celles-ci.

En l'espèce, Monsieur [F] [A] a consenti une promesse unilatérale de vente de son bien immobilier, au profit de Monsieur [K] [W] et Madame [X] [V] épouse [W], par acte authentique en date du 4 octobre 2024 dont le délai d'expiration a été fixé au 6 décembre 2024 à 16 heures. Cette promesse a été consentie sous les conditions suspensives de droit commun et sans condition suspensive d'obtention de prêt bancaire.

Au titre de l'indemnité d'immobilisation, l'acte stipule que le montant en est fixé à 107.800 euros dont la moitié a été séquestrée à la signature et précise :
« A- Le sort de ladite somme versée ce jour sera le suivant, selon les hypothèses ci-après envisagées :
a) Elle s'imputera purement et simplement et à due concurrence sur le prix, en cas de réalisation de la vente promise.
b) Elle sera restituée purement et simplement au BENEFICIAIRE dans tous les cas où la non réalisation de la vente résulterait de la défaillance de l'une quelconque des conditions suspensives énoncées aux présentes pour une cause qui ne lui serait pas imputable.
c) Elle sera versée au PROMETTANT, et lui restera acquise à titre d'indemnité forfaitaire et non réductible faute par le BENEFICIAIRE ou ses substitués d'avoir réalisé l'acquisition dans les délais et conditions ci-dessus, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées […]
B- Quant au surplus de l'indemnité d'immobilisation, soit la somme de 53.900 euros le BENEFICIARE s'oblige à le verser au PROMETTANT au plus tard dans le délai de huit jours de l'expiration du délai de réalisation de la promesse de vente, pour le cas où le BENEFICIAIRE, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées, ne signerait pas l'acte de vente de son seul fait. »

Or, la clause déterminant le montant et les modalités d'une indemnité d'immobilisation n'ayant pas la nature d'une clause pénale, la rétractation du bénéficiaire avant l'expiration du délai d'option n'empêche pas la formation du contrat promis, de sorte que cela ne permet pas de révision du montant de l'indemnité au prorata du délai effectif d'immobilisation.

En revanche, un débat s'est engagé entre les parties pour savoir si le vice affectant le bien, et constitué par les nuisances olfactives en provenance du restaurant situé au rez-de-chaussée de l'immeuble, permettait aux bénéficiaires de la promesse de se prévaloir de la non réalisation d'une condition suspensive de droit commun imputable au promettant ou d'une responsabilité de celui-ci.

En effet, la promesse de vente stipule que « les titres de propriété antérieurs, les pièces d'urbanisme ou autres, ne doivent pas relever de servitudes, de charges, ni de vices non indiqués aux présentes pouvant grever l'immeuble et en diminuer sensiblement la valeur ou le rendre impropre à la destination que le BENEFICIAIRE entend donner. »

En outre, au titre du devoir d'information, elle prévoit que « le PROMETTANT reconnaît être informé qu'un manquement à ce devoir serait sanctionné par la mise en œuvre de sa responsabilité, avec possibilité d'annulation du contrat s'il a vicié le consentement du BENEFICIAIRE ».

Ainsi, alors que Monsieur [K] [W] et Madame [X] [V] épouse [W] font valoir, à la fois un vice relevant de la non-exécution d'une condition suspensive prévue à leur bénéfice, et un défaut d'information du promettant sur les nuisances olfactives susceptible d'engager sa responsabilité, il apparait l'existence de contestations sérieuses relavant de la seule appréciation du juge du fond.

Dès lors, il ne résulte d'aucun des éléments produits que l'obligation de paiement de Monsieur [K] [W] et Madame [X] [V] épouse [W] serait démontrée dans des conditions de nature à permettre l'octroi d'une provision. De même, il en résulte insuffisamment que le principe comme le quantum de la responsabilité des défendeurs dans le préjudice invoqué par lui seraient démontrés dans des conditions de nature à permettre l'octroi d'une provision à titre de dommages-et-intérêts.

En conséquence, il n'y a pas lieu à référé sur l'ensemble des demandes financières de Monsieur [F] [A] visant, tant au paiement de la somme globale de 107.900 euros avec levée de séquestre pour la moitié, qu'à indemniser le préjudice moral dont il se prévaut.

Sur la demande reconventionnelle en levée de séquestre

L’article 835 du code de procédure civile prévoit que le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite résulte, quant à lui, de toute perturbation résultant d’un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.

Pour les mêmes motifs que précédemment évoqués au titre des demandes principales en paiement, le caractère illicite du trouble allégué à l'appui de la demande reconventionnelle de levée de séquestre formée par Monsieur [K] [W] et Madame [X] [V] épouse [W] n'apparait pas justifié avec l'évidence requise devant le juge des référés.

Il n'y a, dès lors, pas lie à référé sur cette demande.

Sur les frais et dépens

Monsieur [F] [A] sera condamné aux dépens de la présente procédure de référé.

Conformément à l’article 699 du code de procédure civile, les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l'avance sans avoir reçu provision. Il sera donc fait droit à la demande en ce sens.

En revanche, l'ensemble des demandes principales et reconventionnelles ayant été rejetées, des considérations d’équité conduisent à ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS