TJ 44109, 12 juin 2025, RG 25/00262

N° RG 25/00262 - N° Portalis DBYS-W-B7J-NUGW

Minute N° 2025/

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

du 12 Juin 2025

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S.D.C. DE L’IMMEUBLE SITUE [Adresse 3] À [Localité 4]

C/

S.D.C. DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 2] A [Localité 4]

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copie exécutoire délivrée le 12/06/2025 à :

la SARL CHROME AVOCATS - 322
copie certifiée conforme délivrée le 12/06/2025 à :

la SARL MENSOLE AVOCATS - 348
dossier

MINUTES DU GREFFE

DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES

(Loire-Atlantique)

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ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

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Président : Pierre GRAMAIZE

Greffier : Eléonore GUYON

DÉBATS à l'audience publique du 22 Mai 2025

PRONONCÉ fixé au 12 Juin 2025

Ordonnance contradictoire, mise à disposition au greffe

ENTRE :

S.D.C. DE L’IMMEUBLE SITUE [Adresse 3] À [Localité 4] représenté par son SYNDIC SAS CABINET FONCIA LOIRE ATLANTIQUE (RCS NANTES n° 383 617 719), domicilié : chez SYNDIC SAS CABINET FONCIA LOIRE ATLANTIQUE, dont le siège social est sis [Adresse 1]
Rep/assistant : Maître Garance LEPHILIBERT de la SARL MENSOLE AVOCATS, avocats au barreau de NANTES

DEMANDERESSE

D'UNE PART

ET :

S.D.C. DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 2] A [Localité 4] représenté par son Syndic bénévole en la personne de Madame [L] [F], domicilié : chez Syndic bénévole : Madame [L] [F], dont le siège social est sis [Adresse 2]
Rep/assistant : Maître Pierrick HAUDEBERT de la SARL CHROME AVOCATS, avocats au barreau de NANTES

DÉFENDERESSE

D'AUTRE PART

N° RG 25/00262 - N° Portalis DBYS-W-B7J-NUGW du 12 Juin 2025

PRESENTATION DU LITIGE

Soutenant qu'il doit réaliser des travaux de réfection des toitures des bâtiments composant son ensemble immobilier en raison de désordres liées à des fuites, qu'il n'est pas possible de réaliser ces travaux par l'intérieur de l'immeuble et qu'il est nécessaire d'implanter un échafaudage en bordure de la parcelle voisine mais que ses démarches amiables ont été vaines, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE DU [Adresse 3] A [Localité 4] représenté par son syndic la S.A.S. CABINET FONCIA LOIRE ATLANTIQUE a fait assigner en référé le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE DU [Adresse 2] A [Localité 4] pris en son syndic bénévole, Mme [L] [F], par acte de commissaire de justice du 27 février 2025 afin de solliciter une servitude de tour d'échelle pour permettre aux entreprises mandatées d'installer et utiliser un échafaudage pendant la durée des travaux pour une durée maximale de 6 mois à compter de l'ordonnance conformément aux plans d'implantation produits, de 7 h 30 à 17 h 30, sous astreinte de 1 000 € par jour, avec condamnation du défendeur aux dépens et au paiement d'une somme de 3 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE DU [Adresse 3] A [Localité 4] maintient ses prétentions initiales, sauf à réduire le délai d'exécution à 3 mois et à proposer de prendre en charge la location d'un emplacement de stationnement à proximité pendant la durée des travaux, de procéder au retrait de l'empilement de pierres présentes sur la cour, et sauf à porter à 6 000 € la demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile et à rajouter une demande de condamnation du défendeur à payer la somme de 500 € par entrave à l'exécution des travaux, et fait valoir que :
- des désordres ont été constatés à l'intérieur des bâtiments et au niveau des appentis à l'arrière du bâtiment B,
- les couvertures comprennent des plaques métallisées et d'autres amiantées qui viennent de se briser et elles dirigent les eaux pluviales sur la parcelle voisine, si bien que les propriétaires voisins ont demandé leur remplacement,
- selon le cahier des clauses techniques particulières établi par le maître d'œuvre, la mise en place d'un échafaudage est nécessaire sur la cour intérieure de la copropriété voisine,
- le fait que les devis n'évoquent aucune solution alternative démontre l'impérativité de recourir à un échafaudage,
- la nature des travaux et l'exiguïté des parties communes interdisent la réalisation des travaux par les parties intérieures de l'immeuble, dès lors qu'il s'agit de déposer et manipuler des plaques de couverture, dont certaines comportent des fibres d'amiante, sauf à réaliser des découpes qui libéreraient des particules dans l'air,
- le passage par plusieurs échafaudages à partir de la rue augmenterait le risque de dégradation des plaques amiantées ou de chute,
- si la réalisation des travaux avait été possible au moyen de l'échafaudage à partir de la rue, elle aurait été exécuté dès 2023,
- l'échafaudage sollicité est nécessaire à la sécurité des artisans, afin de leur permettre de circuler à hauteur des couvertures, y compris après leur enlèvement,
- c'est avec mauvaise foi que le défendeur soutient l'existence d'une solution alternative et refuse le tour d'échelle,
- aucune base vie ni cellule de décontamination ne sont prévues et il n'y aura pas de stockage dans la cour,
- l'objet de la demande est d'éviter une découpe,
- elle a proposé la prise en charge d'un emplacement de stationnement pour compenser l'occupation des lieux pendant les travaux, ainsi que le retrait de pierres gênant l'utilisation de la cour,
- le chantier a été retardé depuis plus d'un an et les désordres s'aggravent,
- le témoignage d'une des copropriétaires ne reflète pas la réalité des conditions d'exécution des travaux,
- la gêne occasionnée n'est nullement disproportionnée.

Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE DU [Adresse 2] A [Localité 4] conclut au débouté du demandeur avec condamnation de celui-ci à lui payer une somme de 5 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens, en objectant que :
- son refus d'accorder un tour d'échelle est légitime, en ce que le demandeur ne rapporte pas la preuve de l'impossibilité de réaliser les travaux de toiture d'une autre manière, reste taisant sur le risque pour les occupants du fonds voisin lié au dépôt de plaques amiantées et leur acheminement vers une cellule de décontamination, dont l'emplacement n'est pas précisé,
- l'immeuble du demandeur dispose d'un accès par la [Adresse 5] où l'installation d'un échafaudage est possible, puisqu'elle est déjà intervenue en 2023, et de plusieurs cours dont une est particulièrement encombrée,
- les travaux ont déjà débuté, ainsi qu'en atteste une des copropriétaires de la copropriété en demande,
- la servitude constitue une simple commodité et est destinée à faire l'économie de l'utilisation du domaine public, sans preuve d'une recherche de solution alternative,
- la servitude est disproportionnée, en ce qu'elle porte non seulement sur un échafaudage mais aussi une base vie et une cellule de décontamination spéciale amiante, avec des informations contradictoires à ce sujet et une insuffisance de précisions sur les modalités pratiques de traitement et évacuation des plaques,
- le constat de commissaire de justice censé justifier de désordres n'est pas communiqué,
- les travaux sont engagés au mépris des règles de sécurité,
- il ne peut être condamné, puisqu'il ne peut être considéré responsable du comportement du demandeur.

MOTIFS DE LA DECISION

Pour pouvoir revendiquer l'autorisation d'utiliser temporairement le fonds voisin en vue de faire des travaux, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE DU [Adresse 3] A [Localité 4] a la charge de démontrer que les travaux qu'il envisage sont nécessaires et que le passage chez le voisin est la seule solution technique pour les exécuter ou la solution la plus pertinente pour ne pas s'exposer des dépenses disproportionnées.

Or si les photographies produites permettent de constater l'ancienneté, voire la vétusté des couvertures d'appentis situé à l'arrière de la copropriété jouxtant la propriété du défendeur, ce qui suffit à justifier la nécessité des travaux, aucun élément ne vient étayer les longues explications techniques figurant dans les conclusions du demandeur.

En effet, le CCTP établi par Mme [C] [I], architecte, qui date du 28 avril 2020, ne précise pas la localisation de l'échafaudage à envisager pour effectuer les travaux de dépose des versants concernés, et souligne qu'un diagnostic de repérage amiante doit être réalisé préalablement, alors que celui-ci n'est pas versé aux débats.

En pièce n° 4 du demandeur, les extraits du plan cadastral surchargés approximativement de l'emplacement des échafaudages avec leurs côtes, ne sont pas signés, ni tamponnés de l'entreprise consultée pour les travaux, ni validés par l'architecte, de sorte qu'ils peuvent difficilement être considérés comme attestant de l'adéquation technique de cette installation.

Et voilà tout.

Le juge des référés recherche en vain dans le dossier le moindre élément pouvant justifier la nécessité technique de réaliser les travaux en installant un échafaudage sur la copropriété voisine, ce qu'il ne suffit pas d'affirmer pour que ce soit établi. Aucun avis technique n'est produit démontrant que le mode opératoire décrit est le seul techniquement possible.

Or les photographies produites permettent effectivement de douter largement de l'impossibilité alléguée, étant donné que le bâtiment du demandeur comporte un large couloir droit permettant de déplacer des matériaux de grande dimension et que les mesures de plaques à évacuer ne sont pas précisées.

Il n'est même pas produit le rapport de repérage amiante permettant de justifier des précautions à prendre, ni le devis de l'entreprise spécialisée dans le traitement de ces déchets.

Il convient donc de débouter le demandeur en l'état.

Etant débouté, le demandeur doit supporter les dépens de l'instance, conformément au principe de l'article 696 du code de procédure civile.

Il est équitable de fixer à 4 000 € l'indemnité pour frais d'instance non compris dans les dépens que le demandeur devra payer au défendeur, alors que, bénéficiant d'un syndic professionnel et des conseils d'un avocat, il ne peut ignorer l'exigence de la jurisprudence en matière de tour d'échelle et que son insistance à exiger un tour d’échelle sans produire le moindre justificatif sérieux a obligé le défendeur a exposer des frais nécessairement élevés pour sa défense.

DECISION

Par ces motifs, Nous, juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,