TJ 06088, 18 juin 2025, RG 24/03414

COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

MINUTE
(Décision Civile)

Service de proximité

MINUTE N°
DU 18 Juin 2025

N° RG 24/03414 - N° Portalis DBWR-W-B7I-P5UM

Grosse délivrée
à Me TAFANELLI

Expédition délivrée
à Me CULIOLI

le

DEMANDERESSE:

Madame [L] [G]
née le 13 Novembre 1922 à [Localité 1] (23)
[Adresse 1]
[Localité 2]
représentée par Me Olivier TAFANELLI, avocat au barreau de NICE

DEFENDEURS:

Monsieur [E] [Y]
né le 16 Décembre 1954 à [Localité 3] (ALGERIE)
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 4]
représenté par Me Jérôme CULIOLI substitué par Me Audren CHE, avocats au barreau de NICE

Madame [H] [Y]
née le 29 Janvier 1961 à [Localité 3] (ALGERIE)
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 4]
représentée par Me Jérôme CULIOLI substitué par Me Audren CHE, avocats au barreau de NICE

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et qui a délibéré :

Juge des contentieux de la protection : Madame Anne-Christine HERRY-VERNIMONT, Première Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de Nice, assistée lors des débats et lors du prononcé par Mme Magali MARTINEZ, Cadre greffier, qui a signé la minute avec la présidente

DEBATS : A l’audience publique du 22 Avril 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 18 Juin 2025, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

PRONONCE : par jugement contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe le 18 Juin 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

Exposé des faits et de la procédure

Par acte sous signature privée du 21 juillet 2015 prenant effet le 31 juillet 2015, madame [L] [G], en qualité d’usufruitière, a donné à bail à monsieur [E] [Y] et madame [H] [Y] (les « époux [Y] ») des locaux situés à [Adresse 2], consistant en :
un appartement au 4ème étage d’une superficie de 98,18 m², composé de quatre pièces, formant le lot n° 2750 de la copropriété, une cave constituant le lot n° 2636, un garage constituant le lot n° 2662.
Le bail a prévu un loyer mensuel de 1 450 euros, outre 300 euros mensuels de provisions sur charges, avec indexation annuelle automatique au 30 juillet de chaque année sur l’indice de référence des loyers.

Par acte de commissaire de justice du 8 février 2023, madame [L] [G] a fait délivrer aux époux [Y] un commandement de payer visant la clause résolutoire, faisant état de loyers impayés.

Par acte de commissaire de justice du 9 mai 2023, madame [L] [G] a fait assigner les époux [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nice statuant en référé.

Le 11 décembre 2023, madame [L] [G] a fait délivrer un congé pour vente aux époux [Y].

Par ordonnance du 4 juillet 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nice a dit n’y avoir lieu à référé.

Par acte du 22 août 2024, madame [L] [G] a fait assigner les époux [Y] devant le juge des contentieux de la protection de Nice, aux fins de voir juger valide le congé délivré à ces derniers, de voir condamner les défendeurs au paiement des loyers impayés, de les expulser des lieux, et d’obtenir une indemnité d’occupation.

L’affaire a été appelée à l’audience du 12 décembre 2024. Elle a fait l’objet de deux renvois contradictoires. A l’audience du 22 avril 2025, le juge des contentieux de la protection a refusé le renvoi de l’affaire. Le délibéré a été fixé au 18 juin 2025.

Prétentions et moyens des parties

A l’audience du 22 avril 2025, madame [L] [G], représentée par son conseil, soutient oralement les termes de ses dernières écritures et demande au juge de :

Débouter les époux [Y] de leur demande de sursis à statuer ; Juger valide le congé délivré à monsieur [E] [Y] et madame [H] [Y] en date du 11 décembre 2023 ; Condamner solidairement monsieur [E] [Y] et madame [H] [Y] à payer à madame [L] [G] la somme de 52 443,90 euros au titre des loyers dus ;Débouter monsieur [E] [Y] et madame [H] [Y] de leur demande de délais de paiement ;Prononcer la résolution du bail ; Ordonner l’expulsion de monsieur [E] [Y] et madame [H] [Y] des lieux occupés situés à [Adresse 2], consistant en un appartement de quatre pièces d’une superficie de 98,18 m², formant le lot n° 2750 de la copropriété, une cave (lot n° 2636) et garage (lot n° 2662), ainsi que de tous occupants de leur chef, en la forme ordinaire et avec l’assistance du commissaire de police et de la force publique au besoin ; Condamner monsieur [E] [Y] et madame [H] [Y] in solidum à quitter les lieux sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir, et ce jusqu’à complète libération des lieux ; Ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux en tel garde-meuble qu’il plaira à la juridiction de céans de désigner, aux frais, risques et péril de monsieur [E] [Y] et madame [H] [Y] ; Condamner in solidum monsieur [E] [Y] et madame [H] [Y] au paiement d’une somme de 1 600 euros mensuelle hors charges du 1er août 2024 jusqu’à parfaite libération des lieux, à titre d’indemnité d’occupation ; Condamner in solidum monsieur [E] [Y] et madame [H] [Y] aux dépens ; Condamner in solidum monsieur [E] [Y] et madame [H] [Y] à payer la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Pour contester le sursis à statuer demandé par la partie adverse, madame [L] [G] déclare qu’aucun dossier de surendettement n’a été déposé, et que seul monsieur [E] [Y] est concerné par une procédure collective, ce qui n’empêche pas le juge de statuer sur le fond du litige.

Pour soutenir la validité du congé, madame [L] [G] fait valoir que les locataires produisent eux-mêmes une estimation du bien à 688 334 euros alors que le prix du congé est de 700 000 euros, soit 12 000 euros d’écart seulement, et que le congé a été délivré dans une conjoncture immobilière favorable, de sorte que le prix n’est pas dissuasif. Elle ajoute que le congé n’est pas en soi un acte de disposition et n’emporte pas transfert de propriété.

A l’appui de sa demande en paiement, madame [L] [G] déclare que la dette locative n’a pas été apurée dans le délai de deux mois prévus par la loi, que le passif des époux [Y] s’est aggravé dans des proportions considérables pour atteindre la somme de 52 443,90 euros au 17 avril 2025. Elle déclare que la souscription par le bailleur d’une assurance « garantie des loyers impayés » n’exonère en rien les locataires de payer les loyers dus.

Pour s’opposer aux demandes de délais de paiement, madame [L] [G] se prévaut de l’article 24, V, de la loi du 6 juillet 1989 et déclare que les locataires ne sont pas en situation de régler leur dette locative et n’ont pas repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

Elle fonde sa demande de résolution du bail sur les torts des locataires, ainsi que sur les articles 24 et 25-3 de la loi du 6 juillet 1989, et 1227 et suivants du code civil.

Aux termes de leurs dernières conclusions soutenues oralement à l’audience du 22 avril 2024, les époux [Y] demandent au juge des contentieux de la protection de :

In limine litis :
Surseoir à statuer jusqu’au délibéré de l’affaire RG n° 25/00007 de la chambre des procédures collectives du tribunal judiciaire de Nice ; A titre principal :
Dire nul et de nul effet le congé avec offre de vente délivré le 11 décembre 2023 ;Débouter madame [L] [G] de l’ensemble de ses demandes liées à l’expulsion des époux [Y] ; En tout état de cause :
Limiter l’éventuel montant des condamnations à l’encontre des époux [Y] au paiement de la somme de 13 846,08 euros correspondant à la dette locative arrêtée au 1er août 2024 au profit de madame [L] [G] ; Débouter madame [L] [G] de ses demandes ; Octroyer aux époux [Y] des délais de paiement de 36 mois pour apurer leur dette locative ; Déclarer que les époux [Y] pourront s’acquitter de la dette due au 1er août 2024 en 36 échéances d’un montant de 384,61 euros et ce le 5 de chaque mois suivant la signification de l’ordonnance à intervenir ; Suspendre les effets de la clause résolutoire insérée au bail pendant les délais accordés ; Subsidiairement :
Octroyer aux époux [Y] un délai de 24 mois pour apurer la dette locative du 1er août 2024 ;Déclarer que les époux [Y] pourront s’acquitter de la dette due au 1er août 2024 en 24 échéances d’un montant de 576,92 euros et ce le 5 de chaque mois suivant la signification de l’ordonnance à intervenir ;Suspendre les effets de la clause résolutoire insérée au bail pendant les délais accordés aux époux [Y] ; En toute hypothèse :
Condamner madame [L] [G] aux dépens ; Dire que chaque partie conservera à leur charges les frais irrépétibles exposés.
Au soutien de leur demande de sursis à statuer, les époux [Y] se fondent sur les articles 73 et 378 du code de procédure civile et expliquent que monsieur [E] [Y] a déposé un dossier de surendettement devant la chambre des procédures collectives du tribunal judiciaire de Nice, et qu’une décision doit être rendue le 25 avril 2025.

Les époux [Y] fondent leur demande de nullité du congé pour vente, à titre principal, sur les articles 112, 114 du code de procédure civile, 15, paragraphes I et II, de la loi du 6 juillet 1989 et affirment que le congé délivré le 11 décembre 2023 comprend une offre de vente à hauteur 700 000 euros, prix qui est selon eux un prix volontairement dissuasif, de sorte que le congé est frauduleux. A l’appui de cette demande, ils soutiennent également sur le fondement des articles 117, 118, 119 du code de procédure civile et 578 du code civil que le nu-propriétaire n’est pas intervenu à l’acte portant congé, ce qui constitue une irrégularité de fond affectant la validité de l’acte. Ils précisent subsidiairement que cela peut également s’analyser en vice de forme sur le fondement de l’article 112 du code de procédure civile, le grief étant constitué par l’impossibilité pour eux de faire valoir leur droit de préemption.

Pour voir réduire le quantum de la dette locative, les époux [Y] exposent que madame [L] [G] perçoit des paiements de la part d’une garantie des loyers impayés depuis le mois d’avril 2023 à hauteur de 22 753,02 euros et que, faute de mise en cause de l’organisme concerné dans la procédure, les époux [Y] risquent de faire l’objet d’une nouvelle condamnation.

Les époux [Y] fondent leurs demandes de délais de paiement sur les articles 24 de loi du 6 juillet 1989 et 1345-5 du code civil. Ils arguent de leur bonne foi et font part de difficultés financières et de problèmes de santé rencontrées par monsieur [E] [Y].

MOTIFS

Sur la demande de sursis à statuer

L’article 377 du code de procédure civile prévoit qu’en dehors des cas où la loi le prévoit, l'instance est suspendue par la décision qui sursoit à statuer, radie l'affaire ou ordonne son retrait du rôle.
Selon l’article 378, le décision de sursis suspend le cours de l’instance pour le temps ou jusqu’à la survenance de l’événement qu’elle détermine.

Le juge peut toujours décider de surseoir à statuer dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice.

L’office du juge lorsqu’un particulier fait l’objet d’une procédure de surendettement est régi par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

En l’espèce, les époux [Y] justifient seulement d’une convocation à l’audience de la chambre des procédures collectives concernant monsieur [E] [Y]. Ce seul document n’est pas de nature à influencer la présente décision. Par ailleurs, aucune procédure de surendettement n’apparaît être en cours devant la Commission de surendettement des particuliers des Alpes Maritimes.

La demande de sursis à statuer sera donc rejetée.

Sur la demande d’annulation du congé

Sur le moyen tiré du caractère frauduleux du congé

Il résulte de l'article 15-I de la loi du 6 juillet 1989 que, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé peut notamment être justifié par sa décision de vendre le logement. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué. En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues par cet article.

En l’espèce, le congé pour vente du 11 décembre 2023 a fixé un prix de 700 000 euros, qui est supérieur de 11 666 euros au prix résultant de l’estimation haute réalisée par les époux [Y] sur le site « meilleursagents.com ». Cette différence, non substantielle, n’est pas de nature à caractériser la fraude du bailleur.

Le moyen ne peut prospérer.

Sur le moyen tiré de l’absence d’intervention du nu-propriétaire lors de la délivrance du congé

Conformément à l'article 578 du code civil, l’usufruit est le droit de jouir des choses dont un autre a la propriété, comme le propriétaire lui-même mais à la charge d’en conserver la substance.

Il résulte de l’article 15, II, de la loi du 6 juillet 1989 que le congé pour vente vaut offre de vente au profit du locataire.

En l’espèce, madame [L] [G] seule a fait délivrer le congé pour vente du 11 décembre 2023, alors même que cet acte s’analyse pourtant comme un acte de disposition. Elle ne pouvait donc pas faire délivrer ce congé sans que le nu-propriétaire soit intervenu à l’acte.

Le congé sera donc déclaré nul.

Sur la demande de résiliation du bail

Sur la recevabilité

Il résulte des articles 24, III et IV de la loi du 6 juillet 1989 que la demande en justice tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur doit être notifiée au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, madame [L] [G] justifie d’une notification à la préfecture le 23 août 2024, soit plus de six semaines avant l’audience.

La procédure est donc régulière et la demande de madame [L] [G] est recevable.

Sur le fond

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 fait obligation aux locataires de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il résulte des articles 1227 du code civil et de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 que le bailleur a toujours la possibilité de demander la résiliation judiciaire du contrat de location.

L’article L412-1 alinéa 2 du code des procédures civiles d’exécution prévoit que le délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux pour procéder à l’expulsion ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée.

En l’espèce, il résulte du décompte des sommes dues par les époux [Y] en date du 17 avril 2025 produit par madame [L] [G] que ces derniers sont débiteurs de la somme de 52 443,90 euros d’arriérés locatifs. Ce document permet par ailleurs d’établir qu’aucun paiement n’a été effectué depuis le mois d’avril 2023. Les époux [Y] ne contestent pas ces éléments, qui constituent un manquement grave des locataires à leurs obligations. Les conditions d’une résiliation judiciaire sont donc réunies.

En conséquence, il y a lieu de prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts des époux [Y].

Il y a également lieu d’ordonner l’expulsion des époux [Y] et celle de tous les occupants de leur chef du logement, de la cave et du parking occupés et de les condamner solidairement en application du régime primaire applicable aux époux à payer à madame [L] [G] une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant fixé à la somme de 1 600 euros, dans la limite de la demande de madame [L] [G]. Compte tenu du prononcé judiciaire de la résiliation, cette indemnité sera due à compter de la signification de la présente décision, jusqu’à la complète libération des lieux par la remise des clés au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion et appartenant au locataire sera régi par les dispositions de l’article L433-1 et de l’article R433-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Par ailleurs, compte tenu du montant massif de l’arriéré, de l’absence de tout paiement depuis deux ans complets, il y a lieu de constater la mauvaise foi des locataires et de supprimer le délai légal de deux mois prévus à l’article L412-1 alinéa 1 du code des procédures civiles d’exécution pour procéder à l’expulsion des locataires.

En application des dispositions de l’article L131-1 du code des procédures civiles d’exécution, il ne sera pas fait droit à la demande en fixation d’une astreinte provisoire du bailleur, le recours à la force publique pour procéder l’expulsion des locataires apparaissant être une mesure comminatoire suffisante.

Sur les demandes en paiement et de délais de paiement

Aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 9 juin 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il résulte de l’article 1343-5 du code civil que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, ainsi qu’il a été précédemment démontré, il est établi et non contesté que les locataires restent devoir la somme de 52 443,90 euros au titre des arriérés locatifs. Ces sommes sont dues nonobstant l’existence d’une assurance « garantie des loyers impayés » au bénéfice de la bailleresse, ce moyen étant inopposable par les locataires et donc inopérant.

Il convient donc de condamner solidairement les époux [Y] au paiement de cette somme, produisant intérêts à compter de la signification du présent jugement.

S’agissant des délais de paiement sollicités, si les défendeurs produisent les avis d’impôt sur les revenus 2020 à 2022, deux arrêts de travail de monsieur [E] [Y] du 29 septembre 2023 et 2 août 2024, un bilan médical en date du 18 août 2023, ils font part d’une situation financière obérée et déclarent d’autres dettes notamment liées à des crédits, de sorte qu’il y a lieu de constater qu’ils ne sont pas en capacité de régler leur dette locative. Compte tenu également de l’absence de reprise de paiement des loyers en cours et des besoins du créancier, il y a lieu de les débouter de toutes leurs demandes de délais de paiement.

La résiliation du bail étant prononcée et non constatée, il ne sera pas fait droit à la demande de suspension de l’acquisition de la clause résolutoire et les époux [Y] seront déboutés de leur demande de ce chef.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Les époux [Y], qui succombent à l’instance, seront condamnés in solidum aux dépens.

Sur les demandes au titre des frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Les époux [Y], condamnés aux dépens, seront condamnés in solidum à payer à madame [L] [G] une somme qu’il est équitable de fixer à 1 000 euros.

Les époux [Y] seront déboutés de leur propre demande de ce chef.

Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Il y a lieu de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS