TJ 92050, 20 juin 2025, RG 25/00039

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

RÉFÉRÉS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ RENDUE LE 20 JUIN 2025

N° RG 25/00039 - N° Portalis DB3R-W-B7J-2A6V

N° de minute :

[A] [Y] [M]

c/

S.A.R.L. CDS

DEMANDERESSE

Madame [A] [M] épouse [J]
[Adresse 1]
[Localité 1]

représentée par Me Jacques ZOUKER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0883

DEFENDERESSE

S.A.R.L. CDS
[Adresse 2]
[Localité 2]

non comparante

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Président : Karine THOUATI, Vice-présidente, tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal,

Greffier : Pierre CHAUSSONNAUD, Greffier

Statuant publiquement en premier ressort par ordonnance réputée contradictoire mise à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

Nous, Président , après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 29 avril 2025, avons mis l'affaire en délibéré à ce jour :

Par acte sous seing privé en date du 15 novembre 2012, Monsieur [B] [M] et Madame [R] [D] épouse [M], usufruitiers, et Madame [A] [J] née [M] nue-propriétaire, ont donné à bail commercial à Monsieur [Q] [G] et Madame [W] [S] épouse [G], un local commercial sis [Adresse 2] à [Localité 2], d’une durée de neuf années à compter du 1er janvier 2012 pour se terminer le 31 décembre 2021, moyennant un loyer annuel de 25 000 euros hors charges, payable par trimestre échu, pour une activité de boucherie, préparation de charcuterie, rôtisserie, triperie, volailles, traiteur, épicerie fine, vins et spiritueux.

Par acte du 5 septembre 2016, Monsieur [Q] [G] et Madame [W] [S] épouse [G], ont cédé leur fonds de commerce, à-la société AUMONT, qui a elle-même par acte sous seing privé du 15 novembre 2019 cédé son fonds de commerce à la société CDS.

Monsieur [B] [M] et Madame [R] [D] épouse [M], étant décédés Madame [A] [J] née [M] est devenue propriétaire des locaux donnés à bail.

Des loyers sont demeurés impayés.

Par acte de commissaire de justice du 14 octobre 2024, le bailleur a fait délivrer un commandement de payer, visant la clause résolutoire, à la société CDS, pour une somme de 15 937,98 euros au titre de la dette locative arrêtée au 11 octobre 2024 (troisième trimestre 2024 inclus).

 
Par acte de commissaire de justice du 17 décembre 2024, Madame [A] [M], épouse [J], (ci-après Madame [A] [J]), a fait assigner la société CDS devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Nanterre aux fins de voir principalement :  

Constater l'acquisition à la date du 14 novembre 2024, de la clause résolutoire insérée dans le bail commercial du 15 novembre 2012 liant les parties, et la résiliation de plein droit dudit bail.Ordonner, à défaut de libération volontaire des lieux loués dans les quinze jours de la signification de l'ordonnance à intervenir, l'expulsion de la SARL CDS et de tous occupants de son chef, des locaux loués, situés [Adresse 2] à [Localité 2], avec le concours en tant que de besoin, de la force publique et d'un serrurier.- Dire que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 413-1 et L. 413 - 2 du code des procédures civiles d'exécution.
- Condamner la SARL CDS à payer, à Madame [A] [J], à titre provisionnel, la somme de 15.937,98 € au titre des loyers impayés, terme du 3éme trimestre 2024 compris, outre les intérêts au taux légal sur ladite somme à compter du commandement de payer délivré le 14 octobre 2024.
Condamner la SARL CDS à payer à Madame [A] [J] à titre provisionnel et à valoir sur l'indemnité d'occupation, une somme égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges, qui auraient été dus, si le bail s'était poursuivi, et ce à compter du 1er octobre 2024 et jusqu'à la libération des lieux loués et la remise des clés au Bailleur, outre les intérêts au taux légal à compter de chaque échéance.Dire que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produiront des intérêts au taux légal en application de l'article 1343-2 du Code civil.Condamner la SARL CDS à payer à Madame [A] [J] la somme de 1.500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 14 octobre 2024 et de la dénonciation de l'assignation aux créanciers inscrits

A l’audience du 29 avril 2025, Madame [A] [J] a confirmé oralement les termes de son assignation et remis l’état des créanciers inscrits. Madame [A] [J] a versé aux débats un décompte actualisé au 14 avril 2025 qui mentionne un arriéré locatif supérieur à celui qu’elle sollicite dans l’assignation.

Régulièrement assignée (remise à personne morale), la société CDS n'a pas comparu.

Conformément aux dispositions des article 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions du demandeur, il est renvoyé à l'assignation introductive d’instance et à la note d’audience.

MOTIFS DE L’ORDONNANCE

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
 
L’article 1103 du code civil prévoit que le contrat est la loi des parties.

Aux termes de l'article L. 145-41 du code de commerce :

« toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. / Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ».

Il est constant que le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d'une clause contenue à l'acte à cet effet, à condition que :  
<        le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,
<        le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,
<        la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d'un bail doit s'interpréter strictement.

En l'espèce,

La clause résolutoire mentionnée dans le bail à son article 29, prévoit un délai d'effet d'un mois, et produit tous ses effets.

Concernant le commandement de payer du 14 octobre 2024, il a été régulièrement délivré à l'adresse des lieux loués.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il mentionne la nature des sommes réclamées et les échéances auxquelles elles se rapportent. Il précise en outre qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail. Ainsi le commandement contenait toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, la cause, le montant des sommes réclamées et les sanctions encourues, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir la somme de 15 937,98 euros au titre de l’arriéré locatif au 11 octobre 2024 (troisième trimestre 2024 inclus).

Selon le décompte du 14 avril 2025 versé aux débats, les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance. Dès lors la clause résolutoire est acquise à compter du 15 novembre 2024.

L’obligation de la société CDS de quitter les lieux n’étant pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion.

Sur l'indemnité d'occupation

L'indemnité d'occupation due par la société CDS depuis l'acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel outre les charges, taxes et accessoires.

Sur la demande de provision

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal peut accorder, en référé, une provision au créancier.

L'octroi d'une provision suppose le constat préalable par le juge de l'existence d'une obligation non sérieusement contestable au titre de laquelle la provision est demandée. Cette condition intervient à un double titre : elle ne peut être ordonnée que si l'obligation sur laquelle elle repose n'est pas sérieusement contestable et ne peut l'être qu'à hauteur du montant non sérieusement contestable de cette obligation, qui peut d'ailleurs correspondre à la totalité de l'obligation.

La contestation est sérieuse quand l'un des moyens de défense n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision du juge du fond.

Cette condition est suffisante et la provision peut être octroyée, quelle que soit l'obligation en cause. La nature de l'obligation sur laquelle est fondée la demande de provision est indifférente, qui peut être contractuelle, quasi-délictuelle ou délictuelle.

Il appartient au demandeur de prouver l'existence de l'obligation, puis au défendeur de démontrer qu'il existe une contestation sérieuse susceptible de faire échec à la demande. La non-comparution du défendeur ne peut, à elle seule, caractériser l’absence de contestation sérieuse.

L'existence d'une contestation sérieuse s'apprécie à la date de sa décision et non à celle de sa saisine.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, dans sa version applicable au litige, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

L’article 1103 du code civil prévoit : « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

En l’espèce,

Au vu du décompte au 14 avril 2025 produit par Madame [A] [J], l'obligation de la société CDS au titre des loyers, charges et accessoires n'est pas sérieusement contestable à hauteur de la somme de 15 937,98 euros, au titre du solde des loyers, charges et accessoires arrêté au 14 octobre 2024 (troisième trimestre 2024 inclus), somme au paiement de laquelle il convient de condamner la société CDS, assortie des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer délivré le 14 octobre 2024, avec capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du Code civil.

Sur les demandes accessoires
 
L'article 491, alinéa 2, du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L'article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société CDS, qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées.

 L'article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

L'équité et les circonstances de l'espèce commandent de condamner la société CDS à payer à Madame [A] [J] la somme de 1 500 euros sur le fondement de ces dispositions.
 

PAR CES MOTIFS Le juge des référés, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, exécutoire à titre provisoire, Au principal, renvoie les parties à se pourvoir au fond, mais dès à présent, par provision ;