TJ 84007, 17 juin 2025, RG 25/00178

COUR D’APPEL DE [Localité 10]
TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

N° RG 25/00178 - N° Portalis DB3F-W-B7J-KAI7

Minute N° : 25/00292
Procédure civile de droit commun
ORDONNANCE DE REFERE
Code de procédure Civile art.454

DU 17 Juin 2025

Dossier + Copie + Copie exécutoire délivrés à :[Localité 9] DELTA
Copie délivrée à :Mme [P]
le :17/06/2025

DEMANDEUR

SCIC H.L.M [Localité 9] DELTA HABITAT
[Adresse 2]
[Adresse 7]
[Localité 4]
représentée par Mme [M] [F], munie d’un pouvoir régulier

DÉFENDEUR :

Madame [D] [P]
née le 22 Avril 1971 à [Localité 8] (ALGERIE)
[Adresse 5]
[Adresse 6]
[Localité 3]
comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Mme Meggan DELACROIX-ROHART, Juge,

assisté de Madame Béatrice OGIER, Greffier

DÉBATS :

Après avoir entendu à l’audience du 20 Mai 2025 les parties comparantes ou leurs conseils, le président les a informés que l’affaire était mise en délibéré et que l’ordonnance serait rendue ce jour, par mise à disposition au greffe.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er décembre 2017, la SCIC [Localité 9] DELTA HABITAT a consenti à Madame [D] [P] un bail portant sur un local à usage d'habitation situé à [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel de 330,69 euros charges non comprises.

Par exploit de commissaire de justice en date du 12 décembre 2024, la SCIC [Localité 9] DELTA HABITAT a fait délivrer à Madame [D] [P] un commandement de payer la somme de 454,60 euros correspond aux loyers et charges non réglés arrêtée au 05 décembre 2024.

En l'absence de paiement des sommes réclamées, la SCIC [Localité 9] DELTA HABITAT a fait assigner devant le juge chargé des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire d’AVIGNON, Madame [D] [P] par acte de commissaire de justice délivré le 20 mai 2025 aux fins de :
constatation de l'acquisition de la clause résolutoire ;d'expulsion du ou des locataires ainsi que de tous occupants de son chef avec, si besoin est, le concours de la force publique,lui régler la somme de 826,96 euros au titre de la dette locative selon décompte arrêté au 12 février 2025,lui régler une indemnité d'occupation mensuelle fixée à une somme mensuelle comprenant le coût d’une assurance habitation et le montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, et ce, d’un montant de 441,40 euros à compter du 13 février 2025 jusqu’au départ effectif des lieux, les entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer.
*
A l'audience du 20 mai 2025, la SCIC [Localité 9] DELTA HABITAT, représentée, a sollicité le bénéfice de ses écritures soutenues oralement, et a formulé des demandes identiques à celles contenues dans son acte introductif d’instance. Elle ne s’est pas opposée à la demande de délai de paiement et suspension des effets de la clause résolutoire formulée. Elle a précisé que la dette locative arrêtée au 14 mai 2025 était d’un montant de 939,75 euros.

Au cours de cette audience, Madame [D] [P] a comparu et a fait valoir qu’elle avait initialement refusé de payer les loyers des mois d’octobre et novembre 2024 car elle était excédée de l’état du logement loué malgré les signalements qu’elle avait réalisé sur les désordres subis. Elle a indiqué qu’elle savait que cette façon de procéder pour exprimer son mécontentement n’était pas la procédure à réaliser qu’elle avait entrepris en parallèle les démarches nécessaires pour faire valoir sa situation. Elle a mentionné qu’en décembre 2024, le RSA lui avait été coupé de sorte qu’elle n’a pu rembourser les loyers impayés. Elle a ajouté et a justifié d’avoir réaliser le 15 mai 2025 un paiement par carte bancaire d’un montant de 200,00 euros de sorte qu’elle a repris le paiement des loyers et charges courants et a commencé à apurer sa dette. Elle a formulé une demande de délai de paiement sur 24 mois à hauteur de 30,83 euros payable en plus du loyer et des charges courants outre une demande de suspension des effets de la clause résolutoire. Enfin, elle a précisé qu’un dossier FSL était en cours d’instruction afin qu’une partie de la dette locative soit prise en charge.

Le défendeur ayant comparu ou ayant été représenté, la présente décision, susceptible d'appel, sera contradictoire à l'égard de toutes les parties conformément aux dispositions de l'article 467 du code de procédure civile.

En application de l'article 455 du code de procédure civile qui dispose que «le jugement doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens. Cet exposé peut revêtir la forme d'un visa des conclusions des parties avec l'indication de leur date. Le jugement doit être motivé. Il énonce la décision sous forme de dispositif.», il sera fait renvoi pour un plus ample exposé du litige et des moyens aux conclusions des parties.

Le diagnostic social et financier de la commission départementale de prévention des expulsions locatives de la préfecture de [Localité 11] a été communiqué et mentionne que les mêmes éléments que ceux indiqués par [D] [P] au cours de l’audience.

A l'audience du 20 mai 2025, l'affaire a été mise en délibéré au 17 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l'action

Aux termes de l’article 24 III et IV de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige et antérieure à la loi 2023-668 du 27 juillet 2023, toute demande principale (par voie d'assignation), additionnelle ou reconventionnelle aux fins de constat de prononcé de la résiliation motivée par l'existence d'une dette locative, doit être notifiée au représentant de l'Etat dans le département au moins deux mois avant l'audience afin qu'il saisisse l'organisme compétent par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées.

En l'espèce, l'assignation a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département suivant courrier électronique du 27 février 2025, au moins six semaines avant l'audience fixée au 06 février 2025.

En outre, lorsque le bailleur est une personne morale (autre qu'une SCI familiale), il doit justifier de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par voie électronique au moins six semaines avant de délivrer leur assignation. Toutefois, cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée aux organismes payeurs des aides au logement (Allocation logement et aide personnalisée au logement) en vue d'assurer le maintien de leur versement.

Au cas d'espèce, le pôle logement de la Caisse aux allocations familiales du [Localité 11] a été avisé le 05 décembre 2024 de la situation d'impayés locatifs, conformément au délai imposé par les dispositions précitées.

Aussi, la demande de résiliation du bail sera déclarée recevable.

Sur la résiliation du bail et l'acquisition de la clause résolutoire

L'article 835 du code de procédure civile dispose en son alinéa 2nd que « Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire ».

L'article 4 g) de la loi du 06 juillet 1989 autorise l'insertion dans les baux d'habitation de clauses résolutoires que pour trois cas:
le défaut de paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie,le non respect de l'obligation d'user paisiblement des locaux loués,l'absence de souscription d'une assurance garantissant la responsabilité du locataire.
L'article 24 de la loi du 06 juillet 1989 concerne spécifiquement la résiliation du contrat de bail pour défaut de paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie. Cet article impose, à peine de nullité de forme, la signification au locataire d'un commandement de payer les sommes dues dans un délai de six semaines.

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Au cas d'espèce, le contrat de bail du 1er décembre 2017 contient en son article 4.5.1 une clause résolutoire pour défaut de paiement des charges et loyers.

La SCIC [Localité 9] DELTA HABITAT a fait signifier à Madame [D] [P], le 12 décembre 2024, un commandement de payer la somme totale de 454,60 euros correspondant aux loyers et charges impayés.

Il ressort du décompte produit par la SCIC [Localité 9] DELTA HABITAT que Madame [D] [P] n’a pas satisfait aux termes du commandement de payer susvisé.

Madame [D] [P] ne démontre pas d'avoir payé les sommes dues au titre du commandement susvisé dans le délai imparti.

Un délai de deux mois s'est écoulé entre la délivrance de ce commandement de payer resté infructueux et la signification de l'assignation.

Aussi, la clause résolutoire est acquise depuis le 12 février 2025 (commandement + 2mois) au profit de bailleur. Il y a lieu de constater la résiliation du bail à compter de cette date.

Sur les sommes dues au titre du solde locatif, les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire,

Il résulte de la combinaison de l’article 1728 2° du code civil et de l'article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989, ainsi que des stipulations contractuelles du bail du 1er décembre 2017, que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
En outre, l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version issue de la loi 2023-668 du 27 juillet 2023, dispose que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation ».
A ce titre, il convient d'indiquer que l'article 1343-5 du code civil alinéa 04 prévoit que « La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge ».
Aussi, il ressort de ces éléments que lorsque le juge est saisi d’une demande de délai de paiement par le bailleur ou par la locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause résolutoire peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités prévues par le juge, la clause de résolutoire du bail est réputée ne pas voir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
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La SCIC [Localité 9] DELTA HABITAT produit un décompte arrêté au 14 mai 2025 à hauteur de 939,75 euros.
Toutefois, au cours de l’audience, Madame [D] [P] a justifié d’un paiement par carte bancaire réalisé le 15 mai 2025, soit le lendemain du décompte produit par le bailleur.
Dès lors, il y a lieu de considérer que la dette locative est arrêtée à la somme de 739,75 euros.
Aussi, Madame [D] [P] sera condamnée à titre provisionnel à régler à la SCIC [Localité 9] DELTA HABITAT la somme de 739,75 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 15 mai 2025.
Madame [D] [P] a sollicité l'octroi de délai de paiement sur 24 mois à hauteur d'un remboursement mensuel d'un montant de 20,83 euros, en plus du règlement du loyer et des charges courantes.

Il ressort du décompte produit et de l’audience, que la locataire a repris le paiement intégral de son loyer courant avant l’audience.

En outre, il ressort de l’audience et des pièces produites que la SCIC [Localité 9] DELTA HABITAT et Madame [D] [P] sont d’accord pour que Madame [D] [P] puisse bénéficier de délais de paiement afin d’apurer sa dette.

Dès lors, il y a lieu d’accorder des délais de paiement à Madame [D] [P] dont les modalités de paiement seront précisées dans le dispositif de la présente décision.

Madame [D] [P] sollicite la suspension de la clause résolutoire pendant le cours des délais ainsi accordés, suspension à laquelle la SCIC [Localité 9] DELTA HABITAT ne s'oppose pas.
Dès lors, pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause résolutoire seront suspendus. Si Madame [D] [P] se libère dans le délai et selon les modalités fixées, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué, et Madame [D] [P] ne sera pas expulsée.
En revanche, si Madame [D] [P] ne respecte pas les délais accordés ou s'il ne règle pas l'intégralité de son loyer courant à la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire sera réputée acquise.
Dans cette hypothèse, l’expulsion de Madame [D] [P] sera ordonnée et le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.
Par ailleurs, Madame [D] [P] sera tenue de payer à la SCIC [Localité 9] DELTA HABITAT, à titre provisionnel et d'indemnité d'occupation, en application de l'article 1240 du code civil et à compter de la résiliation du bail, une somme égale au montant du loyer augmenté des charges fixés tels qu'ils auraient subsisté si le contrat de bail n'avait pas été résilié, indexation contractuelle comprise.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens,

En application de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie,

Madame [D] [P] qui succombe à l'instance sera condamnée aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer en date du 12 décembre 2024

Sur l'exécution provisoire

En application de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En conséquence, il y a lieu de rappeler que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PAR CES MOTIFS