TJ 84007, 17 juin 2025, RG 25/00047

COUR D’APPEL DE [Localité 7]
TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

N° RG 25/00047 - N° Portalis DB3F-W-B7I-J7JC

Minute N° : 25/00332
Procédure civile de droit commun
ORDONNANCE DE REFERE
Code de procédure Civile art.454

DU 17 Juin 2025

Dossier + Copie + Copie exécutoire délivrés à :Me GRAF

le :17/06/2025

DEMANDEUR

Monsieur [C] [O]
[Adresse 2]
[Localité 5]
représenté par Me Olivier GRAF, avocat au barreau D’AVIGNON

DÉFENDEUR :

Madame [G] [N]
née le 09 Novembre 1987
[Adresse 3]
[Adresse 6]
[Localité 4]
non comparante, non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Mme Meggan DELACROIX-ROHART, Juge,

assisté de Madame Béatrice OGIER, Greffier

DÉBATS :

Après avoir entendu à l’audience du 20 Mai 2025 les parties comparantes ou leurs conseils, le président les a informés que l’affaire était mise en délibéré et que l’ordonnance serait rendue ce jour, par mise à disposition au greffe.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 19 décembre 2021, [C] [O] a consenti à [G] [N] un bail portant sur un local à usage d'habitation situé à [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel de 680,00 euros charges non comprises.

Le contrat a prévu également un dépôt de garantie fixé à une somme de 680,00 euros.

Par exploit de commissaire de justice en date du 26 juillet 2024, [C] [O] a fait délivrer à [G] [N] un commandement de payer la somme totale de 12594,72 euros selon décompte arrêté au 22 juillet 2024 et dont la somme de 12410,00 euros correspond aux loyers et charges non réglés.

Cet acte faisait également sommation au locataire de justifier de la souscription d’un contrat garantissant d’assurance habitation garantissant les risques sur le bien loué.

En l'absence de paiement des sommes réclamées, [C] [O] a fait assigner devant le juge chargé des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire d’AVIGNON, statuant en qualité de juge des référés, [G] [N] par acte de commissaire de justice délivré le 23 octobre 2024 aux fins de :
constatation de l'acquisition de la clause résolutoire ;d'expulsion du ou des locataires ainsi que de tous occupants de son chef avec, si besoin est, le concours de la force publique,lui régler la somme de 13039,00 euros au titre de la dette locative, lui régler une indemnité d'occupation mensuelle fixée à une somme étant égale au montant du loyer contractuel et des charges, et ce jusqu’au départ effectif des lieuxlui régler la somme de 450,00 euros au titre des frais irrépétibles outre les entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer.
*
A l'audience du 20 mai 2025, [C] [O], représenté, a sollicité le bénéfice de ses écritures soutenues oralement, et a formulé les demandes suivantes :
constater l’acquisition de la clause résolutoire, condamner [G] [N] à lui régler la somme de 14035,17 euros au titre des loyers impayés et indemnité d’occupation, condamner [G] [N] à lui régler la somme de 100,00 euros au titre des dégradations locatives (clés non restituées lors du départ de la locataire), condamner [G] [N] à lui régler la somme de 2 000,00 euros au titre des frais irrépétibles ou aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer,
Au cours de cette audience, [G] [N] n'a pas comparu et n'a pas été représentée.

A l’audience, les causes d’irrecevabilité liées à la dénonciation de l’assignation auprès du représentant de l'Etat dans le département et à la dénonciation du commandement de payer auprès des services de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ou de la situation auprès de la Caisse aux affaires familiales ont été soulevées d’office et mises dans le débat.

Le défendeur régulièrement assigné, n'ayant pas comparu ou été représenté, la présente décision, susceptible d'appel, sera réputée contradictoire à l'égard de toutes les parties en application de l'article 473 du code de procédure civile.

En application de l'article 455 du code de procédure civile qui dispose que «le jugement doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens. Cet exposé peut revêtir la forme d'un visa des conclusions des parties avec l'indication de leur date. Le jugement doit être motivé. Il énonce la décision sous forme de dispositif.», il sera fait renvoi pour un plus ample exposé du litige et des moyens aux conclusions des parties.

Le diagnostic social et financier de la commission départementale de prévention des expulsions locatives de la préfecture de [Localité 8] a été communiqué et mentionne que [G] [N] n’a pas honoré les entretiens fixés avec le service. Il explique qu’elle a été contacté le 20 janvier 2025 et indique que la locataire a déménagé en fin d’année 2024.

A l'audience du 20 mai 2025, l'affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 17 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l'article 472 du code de procédure civile, « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée ».

Sur la recevabilité de l'action

Aux termes de l’article 24 III et IV de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute demande principale (par voie d'assignation), additionnelle ou reconventionnelle aux fins de constat de prononcé de la résiliation motivée par l'existence d'une dette locative, doit être notifiée au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience afin qu'il saisisse l'organisme compétent par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées.

En l'espèce, l'assignation a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département suivant courrier électronique du 24 octobre 2024, au moins six semaines avant la première audience fixée au 04 février 2025.

En outre, lorsque le bailleur est une personne morale (autre qu'une SCI familiale), il doit justifier de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par voie électronique au moins deux mois avant de délivrer leur assignation. Toutefois, cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée aux organismes payeurs des aides au logement (Allocation logement et aide personnalisée au logement) en vue d'assurer le maintien de leur versement.

Au cas d'espèce, la CCAPEX a été avisée le 29 juillet 2024 conformément au délai imposé par les dispositions précitées.

Aussi, la demande de résiliation du bail sera déclarée recevable.

Sur la résiliation du bail et l'acquisition de la clause résolutoire

L'article 835 du code de procédure civile dispose en son alinéa 2nd que « Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire ».

L'article 4 g) de la loi du 06 juillet 1989 autorise l'insertion dans les baux d'habitation de clauses résolutoires que pour trois cas:
- le défaut de paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie,
- le non respect de l'obligation d'user paisiblement des locaux loués,
- l'absence de souscription d'une assurance garantissant la responsabilité du locataire.

L'article 24 de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, concerne spécifiquement la résiliation du contrat de bail pour défaut de paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie. Cet article impose, à peine de nullité de forme, la signification au locataire d'un commandement de payer les sommes dues dans un délai de deux mois
*
Au cas d'espèce, le contrat de bail du 19 décembre 2021 contient en son article VIII une clause résolutoire pour défaut de paiement des charges et loyers.

Cette clause étend à deux mois le délai laissé au locataire pour régulariser la dette locative, de sorte qu’en application de l’avis de la Cour de cassation du 13 juin 2024 (n°24-70.002), il convient d’apprécier à l’aune d’un délai de deux mois et non de six semaines tel qu’indiqué dans le commandement de payer, si le locataire a régularisé la dette locative.

[C] [O] a fait signifier à [G] [N], le 26 juillet 2024, un commandement de payer la somme totale de 12410,00 euros correspondant aux loyers et charges impayés.

Il ressort du décompte produit par [C] [O] que [G] [N] n’a pas satisfait aux termes du commandement de payer susvisé.

[G] [N] ne démontre pas d'avoir payé les sommes dues au titre du commandement susvisé dans le délai imparti.

Un délai de deux mois s'est écoulé entre la délivrance de ce commandement de payer resté infructueux et la signification de l'assignation.

Aussi, la clause résolutoire est acquise depuis le 26 septembre 2024 (commandement + 2mois) au profit de bailleur. Il y a lieu de constater la résiliation du bail à compter de cette date.

Sur les sommes dues au titre du solde locatif, et des indemnités d’occupation,

Il résulte de la combinaison de l’article 1728 2° du code civil et de l'article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989, ainsi que des stipulations contractuelles du bail du 19 décembre 2021, que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
En outre, en application de l'article 1240 du code civil « Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».
Enfin, L'article 835 du code de procédure civile dispose en son alinéa 2nd que « Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire ».
*
[C] [O] produit un décompte arrêté au 19 décembre 2024 à hauteur de 14 035,17 euros.
La clause résolutoire est acquise depuis le 26 septembre 2024, de sorte que les sommes dues postérieurement à cette date sont des indemnités d’occupation.
Il importe de fixer une indemnité d’occupation qui est égale à la somme de 680,00 euros par mois correspondant au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail et constituant une indemnité d'occupation.
Le décompte produit par [C] [O] inclut les indemnités d’occupation dues à compter du 27 septembre 2024, lendemain de l’acquisition de la clause résolutoire et égale à la somme de 680,00 euros par mois.
Dès lors, les sommes dues par [G] [N] doivent être fixées à la somme de 14 035,17 au titre des loyers et charges impayées et des indemnités d’occupation dues jusqu’au 19 décembre 2024, date de sortie du logement de l’intéressée.
[G] [N] ne justifie pas d'avoir réglé les sommes susvisées.
Aussi, [G] [N] sera condamnée à titre provisionnel à régler à [C] [O] la somme de 14 035,17 euros au titre des loyers et chargés impayés et indemnités d’occupation arrêtés au 19 décembre 2024.

Sur les dégradations locatives

Au terme de l'article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d'Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d'exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.

Selon les articles 1728 du code civil et 7 de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus, d'une part, de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement, d'autre part, et enfin de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.
Aux termes des articles 1732 et 1735 du même code, le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles aient eu lieu sans sa faute, et est tenu des dégradations et des pertes qui arrivent par le fait des personnes de sa maison ou de ses sous-locataires.
Il est admis que l’indemnisation du propriétaire pour les dégradations commises n’est pas subordonnée à la preuve de l’exécution de celui-ci des travaux dont il demande l’exécution.

Enfin, aux termes du décret n°87-712 du 26 août 1987 notamment relatif aux réparations locatives, sont considérées comme telles les travaux d'entretien courant, et de menues réparations, y compris les remplacements d'éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l'usage normal des locaux et équipements à usage privatif.
Enfin, l'article 835 du code de procédure civile dispose en son alinéa 2nd que « Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire ».

*

Au cas d’espèce, le bailleur sollicite la somme de 100,00 euros au titre de la non restitution des clés du logement lors de la sortie des lieux de [G] [N].

Le caractère non contestation de cette créance se déduit des échanges de messages entre les parties au terme desquels, le 14 janvier 2025, [C] [O] demande à [G] [N] de lui restituer les deux jeux de clés et à laquelle elle répond que sa mère y procédera.

[G] [N] ne justifie pas d’avoir procédé à la restitution des deux clés.
[C] [N] produit un devis pour la fourniture des deux clés (badges) à hauteur de 100,00 euros.

Dès lors, [G] [N] sera condamnée à verser à [C] [O] la somme de 100,00 euros au titre des dégradations locatives.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens,
En application de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie,

[G] [N] qui succombe à l'instance sera condamnée aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer en date du 26 juillet 2024

Sur les frais irrépétibles,

Au terme de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

L'équité commande de condamner [G] [N] à verser une somme de 300,00 euros au titre des frais irrépétibles que [C] [O] a pu exposer pour la présente procédure.

Sur l'exécution provisoire

En application de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En conséquence, il y a lieu de rappeler que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PAR CES MOTIFS