TJ 76351, 16 juin 2025, RG 25/00047

MINISTÈRE DE LA JUSTICE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DU HAVRE

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 16 JUIN 2025

Minute :
N° RG 25/00047 - N° Portalis DB2V-W-B7J-GX5U
NAC : 5AA Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

DEMANDERESSE:

HABITAT 76 OFFICE PUBLIC HABITAT SEINE MARITIME, dont le siège social est sis 112 Boulevard d'Orléans - CS 72042 - 76040 ROUEN CEDEX 1

non comparant, représenté par Madame [H] [T], chargée de contentieux juridique, munie d'un pouvoir

DÉFENDEURS:

Monsieur [X] [O]
né le 04 Avril 1993 à GUINEE CONAKRY, demeurant 2F rue Louis Lefebvre - 2ème étage apt.004 - 76700 HARFLEUR

comparant, non assisté

Madame [F] [O]
née le 18 Février 1999 à GUINEE CONAKRY, demeurant 2F rue Louis Lefebvre - 2ème étage apt.004 - 76700 HARFLEUR

comparante, non assisté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré :

PRÉSIDENT : Marc REYNAUD, Juge au Tribunal Judiciaire au HAVRE chargé des contentieux de la protection

GREFFIER : Ségolène DUPERRON

DÉBATS : en audience publique le 14 Avril 2025, la décision ayant été mise en délibéré au 16 juin 2025

JUGEMENT : contradictoire

premier ressort

par mise à disposition au greffe, les parties présentes en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2ème alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

SIGNÉ PAR : Marc REYNAUD, Magistrat à titre temporaire au Tribunal Judiciaire statuant en qualité de Juge des contentieux de la protection et Ségolène DUPERRON, Greffier, au siège de ce Tribunal, 133 Boulevard de Strasbourg - 76600 LE HAVRE

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 16 juin 2022, HABITAT 76 - OPH SEINE MARITIME a consenti un bail d’habitation à M. [O] [X] et Mme [O] [F] sur des locaux situés au 2f Rue Louis Lefebvre à Harfleur (76700) appt 004, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 425,61 euros.

Madame [F] [O] a donné congé par courrier reçu par le bailleur le 15 novembre 2023.

Par actes de commissaire de justice du 31 mai 2024, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 2513,08 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

La caisse d'allocations familiales a été informée de la situation de M. [O] [X] et Mme [O] [F] le 26 janvier 2023.

Par assignations du 14 janvier 2025, HABITAT 76 - OPH SEINE MARITIME a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du Havre pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de M. [O] [X] [F] et obtenir leur condamnation au paiement des sommes suivantes :
pour M. [O] [X] seul, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,3314,13 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 30 septembre 2024,250 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.720,70 euros, pour M. [O] [X] seul, représentant les loyers, charges et indemnités d'occupation courrus avec intérêts de droit à compter de la décision à intervenir.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 15 janvier 2025, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

Prétentions et moyens des parties

À l'audience du 14 avril 2025, HABITAT 76 - OPH SEINE MARITIME maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 31 mars 2025, s'élève désormais à 6277,11 euros pour Monsieur [O] seul. Il déclare, par ailleurs, accepter le plan d'apurement de cette dette proposé par Monsieur [O], à savoir 120 euros par mois en sus du loyer courant. HABITAT 76 - OPH SEINE MARITIME considère enfin qu'il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Par ailleurs
Par ailleurs HABITAT 76 - OPH SEINE MARITIME précise qu’en l’état du congé donné par Madame [O], cette dernière reste tenu solidairement avec Monsieur [O] au paiement de la somme de 3160,87 euros due au 31juillet 2024.

Monsieur [O] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement. HABITAT 76 - OPH SEINE MARITIME

En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Au jour de l'audience, il n'a pas été porté à la connaissance du magistrat l'existence d'une telle procédure concernant M. [O] [X] et Mme [O] [F].

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

HABITAT 76 - OPH SEINE MARITIME justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la caisse d'allocations familiales deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, si un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales a bien été signifié aux locataires le 31 mai 2024 et que la somme de 2513,08 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de six semaines suivant la signification de ce commandement, les stipulations du contrat de bail doivent prévaloir sur les dispositions légales qui ne peuvent avoir d'effet rétroactif sur les contrats conclus antérieurement à leur entrée en vigueur.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 1er août 2024.

Cependant, eu égard à la volonté des locataires de s’acquitter de leur dette et à l’accord du bailleur, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné au locataire ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur sera autorisé à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, HABITAT 76 - OPH SEINE MARITIME verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 31 juillet 2024 Les locataires étaient débiteurs solidairement de la somme de 3160,87 euros et au 31 mars 2025, M. [O] [X] lui devaient la somme de 6277,11 euros, soustraction faite des frais de procédure.

M. [O] [X] et Mme [O] [F] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montants, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme au bailleur :
-ensemble et solidairement la somme de 3160,87 euros
-Monsieur [O] seul la somme de 6277,11 euros

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant M. [O] [X] et Mme [O] [F] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé au montant du loyer et des charges en cours.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 1er août 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à HABITAT 76 - OPH SEINE MARITIME ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [O] [X] et Mme [O] [F], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 250 euros à la demande de HABITAT 76 - OPH SEINE MARITIME concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, compte tenu du montant et de l'ancienneté de la dette et de la mise en place d'un plan d'apurement, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,