TJ 97411, 16 juin 2025, RG 24/01022

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 24/01022 - N° Portalis DB3Z-W-B7I-G5FK

MINUTE N° :

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COUR D’APPEL DE SAINT-DENIS DE LA RÉUNION
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS

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JUGEMENT DU 16 JUIN 2025

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

ASSOCIATION SYNDICALE LIBRE DOMAINE LES HIRONDELLES rep/ SARL LD-IMMO974
[Adresse 3]
[Localité 4] (LA RÉUNION)
représentée par Maître Didier ANTELME de la SCP CANALE-GAUTHIER-ANTELME-BENTOLILA, avocat au barreau de SAINT-DENIS DE LA REUNION

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [E] [S]
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Localité 4] (LA RÉUNION)
non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Valentine MOREL,

Assistée de : Sophie RIVIERE, Greffière,

DÉBATS :

À l’audience publique du 28 Avril 2025

DÉCISION :

Réputée contradictoire,

EXPOSE DU LITIGE

Faisant valoir que Monsieur [E] [S], propriétaire d’une maison, lot n°15, au sein d’un lotissement situé [Adresse 5] et administré par l’association syndicale libre du lotissement dénommé “ASL Domaine les Hirondelles”, reste débiteur de charges communes malgré une première mise en demeure du 14 avril 2019 et une seconde du 7 août 2023, l’ASL Domaine Les Hirondelles l’a fait assigner, par acte de commissaire de justice du 28 octobre 2024, devant le tribunal judiciaire de Saint-Denis de la Réunion.
Elle demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
- la condamnation de Monsieur [S] au paiement de la somme de 5438,01 euros en principal au titre des charges impayées, avec les intérêts de droit à compter de la date de réception de chacune des mises en demeure envoyées par l’ASL Domaine Les Hirondelles jusqu’à parfait règlement ;
- la capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de l'article 1343-2 du Code civil  ;
- la condamnation de Monsieur [S] au paiement d'une indemnité de 2000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux dépens.

Par jugement avant-dire-droit du 27 janvier 2025, le tribunal a ordonné la réouverture des débats, et invité la demanderesse à produire
- le contrat de syndic délégué ou de directeur délégué de LD IMMO-974,
- le récépissé de dépôt des statuts mis à jour en préfecture,
- l’identité du propriétaire de la villa n°15 du lotissement « Domaine les Hirondelles »,
- les procès-verbaux d’assemblée générale depuis l’année 2018 fixant le montant des charges à répartir entre les co-lotis
- un décompte ou historique permettant d’identifier toutes les charges appelées autant que les paiements effectués par le défendeur.

A l’audience du 28 avril 2025 à laquelle l’affaire a été retenue après renvois à la demande de la demanderesse, le défendeur, assigné à étude, n’a pas comparu.

L’affaire a été mise en délibérée au 16 juin 2025, par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande principale :

Sur la qualité de membre de l’Association Syndicale Libre

L’alinéa 1er de l’article 3 de l’ordonnance n° 2004-632 du 1er juillet 2004 relative aux associations syndicales de copropriétaires dispose que les droits et obligations qui dérivent de la constitution d’une association syndicale de propriétaires sont attachés aux immeubles compris dans le périmètre de l’association et les suivent, en quelque main qu’ils passent, jusqu’à la dissolution de l’association ou la réduction de son périmètre.

Selon l’article 7 de cette même ordonnance, les associations syndicales libres se forment par consentement unanime des propriétaires intéressés, constaté par écrit. Les statuts de l'association définissent son nom, son objet, son siège et ses règles de fonctionnement. Ils comportent la liste des immeubles compris dans son périmètre et précisent ses modalités de financement et le mode de recouvrement des cotisations.

L’article 8 de ladite ordonnance dispose que la déclaration de l'association syndicale libre est faite à la préfecture du département ou à la sous-préfecture de l'arrondissement où l'association a prévu d'avoir son siège. Deux exemplaires des statuts sont joints à la déclaration. Il est donné récépissé de celle-ci dans un délai de cinq jours. Un extrait des statuts doit, dans un délai d'un mois à compter de la date de délivrance du récépissé, être publié au Journal officiel. Dans les mêmes conditions, l'association fait connaître dans les trois mois et publie toute modification apportée à ses statuts.

Les statuts de l’ASL Domaine les Hirondelles, mis à jour le 29 février 2024, ont bien été déposés en préfecture dans un délai de trois mois après leur modification, d’après le récépissé du 14 mars 2024 de la préfecture de la Réunion.

Il résulte de l’article 2 des statuts de l’ASL Domaine Les Hirondelles du 29 février 2024 qu’est membre de plein droit de l’association syndicale libre tout propriétaire, pour quelque cause et à quelque titre que ce soit, de l’un des lots divis du lotissement situé [Adresse 5] commune de [Localité 6] [Localité 4] dénommé « Domaine Les Hirondelles » qui est visé à l’article 1er. Ledit article vise le lot cadastré « Section EK [Cadastre 2] ».

Selon le certificat du service de la publicité foncière, Monsieur [E] [S] est propriétaire de la maison située au [Adresse 1] représentant le lot n°15, cadastré « Section EK [Cadastre 2] ».

En sa qualité de propriétaire de ce lot, il est de plein droit membre de l’ASL Domaine Les Hirondelles conformément aux dispositions de l’article 2 des statuts du 29 février 2024.

Sur les charges impayées

Les frais et charges dont sont redevables les membres de l’ASL Domaine Les Hirondelles sont définis à l’article 20 des statuts du 19 février 2021, en vigueur jusqu’au 29 février 2024, et correspondent aux “frais et charges relatifs à la mise en état et à l’entretien, […] des éléments d’équipement du lotissement”, « le mode de répartition retenu est proportionnel au nombre de voix détenu par chaque propriétaire ».

Selon l’article 21 de ces statuts, « Chaque acquéreur devra contribuer aux dépenses d’entretien des voies et parties communes du lotissement, en application du budget ».

Ces frais et charges dont sont redevables les membres de l’ASL Domaine Les Hirondelles sont à nouveau définis à l’article 41 des statuts modifiés du 29 février 2024 et correspondent aux “dépenses prévisionnelles et effectives nécessaires pour répondre à l’objet de l’Association syndicale défini dans l’article 3 des statuts”, étant précisé que “les charges prévisionnelles ont été votées par l’Assemblée Générale, qu’elles soient de gestion courante ou provisionnelles pour des futurs travaux.”

Selon l’article 43 de ces statuts, chaque propriétaire devra contribuer aux dépenses prévisionnelles, exceptionnelles et supplémentaires dans le cadre de la régularisation des charges, votées et approuvées par l’Assemblée Générale.

A l’appui de sa demande en paiement, l’ASL Domaine Les Hirondelles produit aux débats le relevé de compte de Monsieur [S] arrêté au 10 août 2024, faisant état d’un solde débiteur de 5438,61 euros , dont 1362,16 euros au titre de la reprise du solde au 31 décembre 2018.

Selon mise en demeure de l’ASL notifiée le 14 avril 2019 à Monsieur [S], celui-ci était redevable de la somme de 1382,16 euros au titre des charges de copropriété. La mise en demeure notifiée le 7 août 2023 indiquait un solde débiteur de 5191,11 euros au titre desdites charges.

La demanderesse produit les appels de fonds du 22 mars 2018 (période du 01/01/2018 au 30/06/2018), du 4 décembre 2018 (période du 01/07/2018 au 31/12/2018), du 2 février 2020 (période du 01/01/2020 au 31/06/2020), du 25 août 2023 (période du 01/07/2023 au 30/09/2023), du 6 novembre 2023 (période du 01/10/2023 au 31/12/2023), du 22 février 2024 (période du 01/01/2024 au 31/03/2024) et du 15 mai 2024 (période du 01/04/2024 au 30/06/2024).

Sont également joints les procès-verbaux des assemblées générales de l’ASL Domaine Les Hirondelles des :
- 23 novembre 2017 (portant approbation avec réserves des comptes de 2016),
- 23 mai 2018 (vote du budget prévisionnel de 2019),
- 24 août 2019 (portant approbation des comptes de 2017 et 2018 et vote du budget prévisionnel de 2019),
- 19 décembre 2019 (vote du budget prévisionnel de 2020),
- 6 janvier 2021 (portant vote du budget prévisionnel du 01/10/2020 au 30/09/2022),
- 25 mars 2022 (portant vote du budget prévisionnel de 2023),
- 4 avril 2023 (portant vote du budget prévisionnel de 2024),
- 21 août 2023 (votant notamment restitution d’un trop-perçu de provisions par l’ASL dans le cadre d’une instance judiciaire contre Véolia)
- 18 décembre 2023 (portant vote du budget prévisionnel de 2024),
- 19 février 2024 (portant vote du réajustement du budget prévisionnel de 2024)
- 27 novembre 2024 (portant approbation des comptes de 2019, 2020, de 2021 et de 2022).

Concernant le paiement des charges de 2014 à 2018, la demanderesse produit seulement les procès-verbaux d’approbation des comptes concernant l’année 2018. Elle ne justifie pas des procès-verbaux d’assemblée générale portant approbation des comptes des années 2014 à 2017. Ainsi, sur les 1362,16 euros de reprise de solde au 31 décembre 2018, seule la somme de 344,16 euros au titre des charges pour l’année 2018 sera retenue. La somme de 1018 euros sera par suite écartée de la créance de l’ASL Les Hirondelles.

Par ailleurs, les sommes imputées au débit du compte du défendeur de 480 euros intitulée « Contentieux Avocat CITYA », 45,60 euros intitulée « Mise en demeure CITYA » seront également écartées de la créance en tant qu’elles ne sont nullement justifiées à la procédure.

Concernant les frais de mise en demeure, l’article 45 des statuts mis à jour prévoient que le recouvrement des charges est exécuté par le directeur ou le directeur délégué de l’ASL, la procédure de recouvrement prévoyant une lettre de relance, puis une mise en demeure par LRAR à compter du 21è jour d’exigibilité de la créance, chacune de ces étapes étant soumise à des frais de procédure précisés dans la cahier des charges ou dans le contrat du directeur délégué.
Or en l’espèce, la mise en demeure du 1er août 2023 a été effectuée par le “syndic bénévole”, alors que le cahier des charges est muet sur le coût d’une mise en demeure. Cette somme sera par conséquent ramenée au coût d’une LRAR, soit 5,74 euros au titre des frais accessoires à la créance.

Dans ces conditions, Monsieur [E] [S] est redevable de la somme de 3875,01 euros au titre des charges communes du lotissement outre la somme de 5,74 euros au titre de la mise en demeure du 1er août 2023 portant sur la somme de 5191,11 rectifiée à 3627,51 euros déduction faite des sommes écartées de la créance.
Les intérêts courront donc à compter :
- du 6 avril 2019 sur la somme de 344,16 euros,
- du 1er août 2023 sur la somme de 3627,51 euros
- et à compter de l’assignation pour la somme de 3875,01 euros.

En vertu de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise.
Le défendeur ne comparait pas et n’oppose aucun argument contre la capitalisation dmandée par l’ASL.
En conséquence, il convient d’ordonner la capitalisation des intérêts échus par année entière à compter de l’assignation.

Sur les demandes accessoires :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En l’espèce, Monsieur [S], succombant à l'instance, supportera les dépens.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Compte tenu des démarches judiciaires qu'a dû accomplir l’ASL Domaine Les Hirondelles pour obtenir paiement de la somme due, Monsieur [S] sera condamné à lui verser une somme de 1000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire en application des dispositions des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,