TJ 97411, 24 juin 2025, RG 21/03374

/ REPUBLIQUE FRANCAISE - AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ST DENIS

MINUTE N°
1ERE CHAMBRE
AFFAIRE N° RG 21/03374 - N° Portalis DB3Z-W-B7F-F5PN
NAC : 50A

JUGEMENT CIVIL DU 24 JUIN 2025

DEMANDEURS

Mme [E] [V] [U] [P] épouse [T]
[Adresse 1]
[Localité 1]
Rep/assistant : Maître Guillaume jean hyppo DE GERY de la SELARL GERY-SCHAEPMAN, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

M. [Z] [C] [T]
[Adresse 1]
[Localité 1]
Rep/assistant : Maître Guillaume jean hyppo DE GERY de la SELARL GERY-SCHAEPMAN, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DEFENDEURS

Mme [S] [Q]
[Adresse 2]
[Localité 2]
Rep/assistant : Maître Aurore DOULOUMA de la SELARL DUGOUJON & ASSOCIES, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

M. [I] [F] [G]
[Adresse 2]
[Localité 2]
Rep/assistant : Maître Aurore DOULOUMA de la SELARL DUGOUJON & ASSOCIES, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

Copie exécutoire délivrée le :
Expédition délivrée le :
à Maître Aurore DOULOUMA de la SELARL DUGOUJON & ASSOCIES
Maître Guillaume jean hyppo DE GERY de la SELARL GERY-SCHAEPMAN

COMPOSITION DU TRIBUNAL

LORS DES DEBATS :

Le Tribunal était composé de :

Madame Patricia BERTRAND, Vice-Présidente
Madame Dominique BOERAEVE, Juge,
assistées de Mme Dévi POUNIANDY, Greffier

Le Juge de la mise en état a présenté le rapport conformément à l’article 785 du C.P.C..
Les débats ont eu lieu à l’audience tenue le 22 Avril 2025.

MISE EN DELIBERE

A l’issue des débats, les parties présentes et leurs conseils ont été avisés que le
jugement serait mis à leur disposition le 24 Juin 2025.

Madame Brigitte LAGIERE, Vice-Présidente,
Madame Patricia BERTRAND, Vice-Présidente
Madame Dominique BOERAEVE, Juge,
assistées de Mme Dévi POUNIANDY, Greffier

JUGEMENT :
Contradictoire
du 24 Juin 2025,
en premier ressort

Prononcé par mise à disposition par Madame Brigitte LAGIERE, Présidente assistée de Mme Dévi POUNIANDY, Greffière

En vertu de quoi, le Tribunal a rendu le jugement dont la teneur suit :

EXPOSE DU LITIGE

Par un précédent jugement rendu le 26 mars 2024, auquel il convient de se reporter pour un plus ample exposé des faits et prétentions des parties, ce tribunal a, notamment, invité les requérants à justifier de la publication de leur assignation et à conclure sur le jugement rendu le 11 janvier 2024 par le tribunal administratif de la Réunion.

L'affaire a été renvoyée à la mise en état et dans leurs dernières conclusions enregistrées le 31 octobre 2024 Monsieur et Madame [T] demandent au tribunal de :

ANNULER pour cause de dol, la vente intervenue en date du 17 septembre 2021 entre les parties,

CONDAMNER Mme [Q] et M. [G] à leur payer les sommes suivantes :

- 297.481 euros correspondant au prix de vente,
- 23.000 euros correspondant aux frais de la vente
- 25.000 euros à chacun au titre du préjudice moral
- 5.000 euros au titre de l'article 700 CPC et aux entiers dépens

CONDAMNER Mme [Q] et M. [G] à leur payer une indemnité destinée à compenser le loyer supplémentaire qu'ils doivent supporter du fait du report de leur projet de construction lié à l'annulation de la vente, le montant de cette indemnité restant à parfaire.

Dans leurs dernières conclusions enregistrées le 6 décembre 2024 Monsieur [G] et Madame [Q] demandent au tribunal de

DEBOUTER Monsieur et Madame [T] de leur demande d’annulation de la vente, le dol n’étant pas caractérisé ;

- DEBOUTER Monsieur et Madame [T] de leurs plus amples demandes ;

A titre subsidiaire, RAMENER à de plus justes proportions les demandes indemnitaires surévaluées et non crédibles des demandeurs ;

En tout état de cause , CONDAMNER M. et Mme [T] à leur payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens ;

- EXCLURE toute exécution provisoir.

Par application de l'article 455 du Code de procédure civile, il y a lieu de se référer aux écritures des parties pour un exposé détaillé de leurs moyens et arguments.

L'affaire, plaidée à l'audience collégiale du 22 avril 2025, en double rapporteur, a été rendue par mise à disposition au greffe le 24 juin 2025.

MOTIFS

Sur la publication de l'assignation

Le tribunal relève que l'assignation des requérants a été régulièrement publiée le 30 décembre 2021 au service de la publicité foncière.

Sur la nullité de la vente pour dol

L'article 1130 du code civil dispose que l'erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu'ils sont de telle nature que, sans eux, l'une des parties n'aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes. Leur caractère déterminant s'apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné.

L'article 1137 du code civil dispose que le dol est le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des manoeuvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie. Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation.

Il ressort des explications et des pièces produites que par acte notarié du 17 septembre 2021, Monsieur et Madame [T] ont acquis des défendeurs un terrain à bâtir situé à [Localité 2] cadastré section DY n° [Cadastre 1], sur la Commune de [Localité 1] ; cette vente était assortie d'une condition suspensive d'obtention par les acquéreurs d'un crédit-relais d'une durée maximale de deux ans.

Il en résulte également que cette parcelle constitue le lot n°2 du lotissement dénommé « [Adresse 3]  » qui a été crée par Monsieur [G] et Madame [Q] qui ont obtenu un permis d'aménager le 04 octobre 2018 portant sur la création de 17 lots privatifs de terrains destinés à la construction d'immeubles individuels à usage d'habitation.

Monsieur et Madame [T] ont obtenu un permis de construire le 16 novembre 2021 qui a fait l’objet d’un recours par leurs voisins devant le tribunal administratif de la Réunion qui l'a rejeté par un jugement rendu le 11 janvier 2024.

À la lecture de ce recours, ceux ci expliquent que la voie interne du lotissement a une largeur de 6 mètres conformément à la réglementation ; que les parcelles sont accessibles par un portail situé à l'entrée du lotissement ; que ce portail s'ouvre sur une voie publique, initialement dénommé [Adresse 4], renommée [Adresse 5] en 2021 ; que le lotissement depuis le portail d'entrée jusqu'au [Adresse 4] a une largeur réduite de 3,5 m sur une longueur d'environ 55,5 m ; qu'en conséquence il existe, pour l'accès au lotissement, un goulot d'étranglement de 3,5 m sur une profondeur d'environ 55,5 m, ce qui n'autorise pas le croisement de deux véhicules légers et encore moins l'accès des véhicules de secours ou de camions nécessaires aux 17 constructions à venir dans le lotissement.

Les défendeurs le contestent en affirmant avoir obtenu un certificat de conformité délivré le 12 octobre 2020 et en affirmant que l'[Adresse 5] ne pose aucune difficulté et qu'elle est conforme au PLU ; ils ajoutent qu'elle a été élargie récemment par la commune qui a élagué le chemin permettant ainsi le croisement de deux véhicules légers et produit un PV de constat établi le 27 aout 2024 à cette fin.

Il apparaît toutefois que dès la création du lotissement, les riverains de l'[Adresse 6], directement concernés par la création de 17 nouvelles constructions , s'en sont émus et se sont interrogés sur les conditions d'accès au lotissement en raison de l'étroitesse de son accès, dont les vendeurs avaient parfaitement connaissance.

Qu'en effet, dans un courrier adressé le 26 décembre 2018, Monsieur [G] écrivait à la commune de [Localité 1] ceci : «  l'accès au lotissement s'effectue du [Adresse 4] et ensuite par une impasse de quatre mètres de large desservant les propriétés allant du [Adresse 7]. la réglementation obligeant à la création d'une voie de six mètres de large pour accéder aux différentes parcelles d'un lotissement, merci de m'indiquer de quelle manière la mairie procédera à l'élargissement de la voie existante de quatre mètres de large existant actuellement ».

Ce à quoi la commune de [Localité 1] répondait, par un courrier du 3 janvier 2019 émanant de Monsieur [R], qu'elle allait y remédier et mandater un géomètre expert.

Dans un courriel rédigé le 4 octobre 2021, Monsieur [G] relate qu'une réunion d'information avait eu lieu avec des riverains de l'[Adresse 5], le 25 septembre 2019, pour communiquer sur l'état d'avancement des travaux de la mairie pour l'élargissement de la voie.

Ce qui révèle ainsi l'inquiétude des riverains laquelle est confirmée par Mr [Y] dans une attestation parfaitement circonstanciée dont rien ne permet d'établir qu'elle manque de crédibilité. La lecture de cette attestation révèle que les riverains étaient fort préoccupés par l'étroitesse du chemin d'accès au lotissement jouxtant leurs parcelles, et qu'à chaque entretien avec Monsieur [G], celui-ci leur promettait la réalisation de travaux d'élargissement qui ne seront finalement jamais réalisés.

Dans un courriel rédigé le 27 septembre 2021, Monsieur [G] relate également qu'en juin 2020, alors que les travaux du lotissement sont pratiquement terminés, la commune de [Localité 1] conditionne la réalisation des travaux d'aménagement à la cession par ses soins de 68 m2 qu'il accepte pour débloquer la situation ; Il poursuit en indiquant qu'aucune réponse ultérieure de la commune ne lui sera apportée et que celle-ci lui demandera, en aout 2020, de lui céder 491 m2 de terrain, ce qu'il refusera. Il ajoute, qu'à l'issue d'un RDV en mairie ayant eu lieu le 27 novembre 2020, c'est le statu quo, « la mairie refusant d'effectuer les travaux sans avoir maîtrisé préalablement l'emprise foncière ».

Les courriers échangés les 4 juin, 8 juillet, 31 aout, 14 septembre et 20 novembre 2020 entre les vendeurs et la commune de [Localité 1] démontrent que des discussions s'étaient engagées sur l'aménagement de la voirie et sur l'emplacement réservé n°120, à l'issue desquelles rien ne sera réalisé.

Dans son courriel du 27 septembre 2021, Monsieur [G] relate également que le recours en annulation dirigé contre le permis de construire délivré à la SCI NEREE, acquéreur du lot n°1 du lotissement [Adresse 3], n'a aucune chance de prospérer, et dit comprendre les motivations des auteurs de ce recours «  en raison des problèmes de sécurité, des difficultés importantes de circulation sur l'[Adresse 5], des obstructions à l'accessibilité des services d'incendie et de secours, d'une grave atteinte aux droits de propriété ».

Dans ce courriel, il ajoute même que «  cette situation délicate aurait pu être évitée si les travaux d'élargissement de la voirie avaient été menés en amont de l'aménagement du lotissement ( ….) / . Aujourd'hui, il est impossible de leur demander à nouveau d'avoir à supporter une dégradation importante de conditions de vie, conséquence directe des travaux de réalisation d'habitations par les acquéreurs de parcelles, la voie étant à ce jour totalement inadaptée à un trafic normal et sécurisé. Il est donc urgent d'agir dans les plus brefs délais pour éviter que la situation ne dégénère dans les prochains jours. »

Il résulte de ces éléments que les vendeurs savaient que des travaux d'élargissement de la voie devaient être menés en amont de l'aménagement du lotissement et qu'il existait une difficulté sur l'[Adresse 5] bien avant la vente litigieuse et le recours exercé contre le permis de construire délivré aux requérants ; qu'ils savaient également que faute d'avoir été réglée, la situation allait dégénérer et poser des difficultés que Monsieur [G] dénonce lui-même en page six de son courriel du 27 septembre 2021 ; qu'ils savaient également que ce litige les opposait à la commune et aux riverains depuis 2018.

Ils n'établissent pas avoir informé préalablement Monsieur et Madame [T] de ces difficultés et aucune de leur pièce ne l'établit.

Ils ne justifient pas les avoir renseignés, avant la vente, sur les démarches réalisées auprès de la commune de [Localité 1] concernant l'élargissement de l'allée litigieuse.

L'obtention, par leurs soins d'un certificat de conformité, est inopérante et se trouve même contredite par le courrier de Monsieur [G] du 26 décembre 2018 dans lequel il alertait la commune sur son obligation de respecter le PLU et de créer une voie de 6 mètres minimum permettant de desservir le lotissement à partir du [Adresse 4].

Il est manifeste qu'au regard des informations dont les vendeurs disposaient, avant la vente, ils savaient qu'il existait, du fait de l'étroitesse de l'accès au lotissement, un risque élevé de recours contre le permis de construire accordé aux requérants.

Il s'en déduit que l'information qu'auraient dû délivrer les vendeurs à Monsieur et Madame [T] était déterminante dans le processus d'acquisition du bien et qu'ils ont sciemment dissimulé ces informations importantes à leurs cocontractants dont ils connaissaient le projet.

Il n'est pas contesté que les acheteurs souhaitaient acheter cette parcelle pour y édifier leur maison d'habitation ; ils savaient donc qu'il était déterminant pour ces derniers de connaître l'existence d'un litige qui opposait, depuis des années, les vendeurs à leurs voisins directs et la commune ; qu'une telle information lui aurait permis d'apprécier les risques de recours susceptible d'être engagés par les riverains contestataires contre leur permis de construire ; que même si l'exercice d'un tel recours n'a pas d'effet suspensif, le risque faisait peser sur Monsieur et Madame [T] un aléa judiciaire pouvant compromettre la réalisation de son projet ; que dès lors, l'existence et la récurrence de ces problèmes étaient de nature à inquiéter les requérants sur la viabilité de son projet de construction.

Vu ces éléments, il est suffisamment établi que Monsieur et Madame [T] n'auraient pas acheté s'ils avaient connu le risque de contestation de leur permis de construire par les voisins, risque hautement probable vu les circonstances précédemment rappelées ; que même si ce recours a finalement été rejeté par le tribunal administratif, ils ont été contraints d'attendre l'issue de la procédure ; qu'en outre, le problème de l'étroitesse de la voie d'accès demeure entier nonobstant les travaux d'élagage récents réalisés par la commune ; qu'en conséquence, le litige avec les voisins et la commune risque de se poursuivre et de nuire aux rapports de voisinage.

Dès lors, la vente immobilière signée par les parties sera annulée.

Sur les conséquences de la nullité de la vente pour dol

La nullité emporte rétroactivement l'anéantissement du contrat de vente et la remise des parties dans l'état où elle se trouvait lors de la conclusion du contrat.

En conséquence, Monsieur [G] et Madame [Q] seront condamnés à payer à Monsieur et Madame [T] la somme de 297.481 € en remboursement du prix d'acquisition.

Monsieur et Madame [T] demandent en outre le paiement des «  frais de la vente  » chiffrés à la somme de 23.000 €.

Ces frais, qui figurent en page 11 de l'acte de vente, constituent en principe, les frais de notaire et les droits d'enregistrement perçus pour le compte du Trésor public ; Ils n'ont donc pas été perçus par les défendeurs.

En outre, en cas d'annulation de la vente par décision judiciaire, les droits d'enregistrement perçus sur l'acte annulé sont restituables. Cette demande sera, en conséquence, rejetée.

Ils sollicitent également la somme de 25.000 € chacun à titre de dommages-intérêts au titre du préjudice moral en invoquant l'instabilité de leur situation et la nécessité pour eux de chercher un nouveau logement.

Le préjudice allégué n'étant pas démontré, ils seront déboutés de ce chef de demande.

Monsieur et Madame [T] sollicitent enfin la condamnation des défendeurs à leur payer une indemnité destinée à compenser le loyer supplémentaire qu'ils doivent supporter du fait du report de leur projet de construction.

Les défendeurs répliquent à juste titre que cette demande n'est pas chiffrée.

Cette prétention, injustifiée et non chiffrée, sera en conséquence rejetée.

Sur les frais de procédure

Monsieur [G] et Madame [Q], qui succombent, supporteront les dépens y compris les frais de publication de l'assignation et seront condamnés à payer à Monsieur et Madame [T] la somme de 3.500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile.

Monsieur [G] et Madame [Q],qui n'établissent pas qu'ils se retrouveraient en grande difficulté pour reverser le prix de vente, seront déboutés de leur demande visant à écarter l'exécution provisoire de droit du jugement.

PAR CES MOTIFS