TJ 93008, 24 juin 2025, RG 25/00418

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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Chambre 1/Section 5
N° du dossier : N° RG 25/00418 - N° Portalis DB3S-W-B7J-2XXV

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 24 JUIN 2025 MINUTE N° 25/01027

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Nous,Madame Mallorie PICHON, Vice-présidente, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assistée de Monsieur Tuatahi LEMAIRE, Greffier,

Après avoir entendu les parties à notre audience du 23 Mai 2025 avons mis l'affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l'article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

La société SCP D’ADMINISTRATEURS JUDICIAIRES PATRICE BRIGNIER
dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Ahmed SOLIMAN, avocat au barreau de SEINE SAINT DENIS , vestiaire : 241

ET :

La société PROMO BAT
dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Me Stéphane AMRANE, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, [Adresse 3]

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte délivré le 27 février 2025, la SCP Patrice BRIGNIER, agissant en qualité d'administrateur judiciaire de l'indivision [L] - [X] - [C], a assigné en référé la société PROMO BAT devant le président de ce tribunal au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile, aux fins de :
Ordonner l'expulsion sans délai de la société PROMO BAT et tout occupant de son chef des locaux situés [Adresse 2] avec au besoin le concours de la force publique ;Dire que la société PROMO BAT devra remettre les clés des locaux en sa possession entre les mains de la SCP Patrice BRIGNIER le jour de son départ effectif des lieux, au besoin sous astreinte de 300 euros par jour de retard ; Condamner à titre provisionnel la société PROMO BAT à verser à la SCP Patrice BRIGNIER es qualité la somme de 49.500 euros au titre des arriérés d'indemnités d'occupation ; Condamner à titre provisionnel la société PROMO BAT à verser à la SCP Patrice BRIGNIER es qualité une indemnité mensuelle d'occupation de 4.500 euros jusqu'à parfaite restitution des lieux et des clés ; Ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant sur place aux frais de la défenderesse ;Condamner à titre provisionnel la société PROMO BAT à verser à la SCP Patrice BRIGNIER es qualité la somme de 20.000 euros à valoir sur le préjudice subi par l'indivision [L] - [X] - [C] ; Dire que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter du 4 février 2025, date de réception par la société PROMO BAT de la mise en demeure ; Ordonner la capitalisation de ces intérêts ;
Condamner la société PROMO BAT à verser à la SCP Patrice BRIGNIER es qualité la somme de 4.800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu'au paiement des dépens, en ce compris les éventuels frais d'exécution.

A l'audience, la SCP Patrice BRIGNIER, agissant en qualité d'administrateur judiciaire de l'indivision [L] - [X] - [C] demande le bénéfice de son acte introductif d'instance.

La partie demanderesse expose M. [L], son épouse Mme [X] et M. [C] ont acquis en indivision un bien immobilier situé à [Adresse 2] ; que l'un des coindivisaires est débiteur du CIC en vertu de deux jugements de condamnation mais que n'ayant pu recouvrer sa créance, le CIC a assigné M. [L], Mme [X] et M. [C] pour que soit ordonnées les opérations de partage de l'indivision et préalablement, la vente sur licitation du bien immobilier ; que c'est dans ce contexte que la SCP Patrice BRIGNIER a été désignée pour administrer l'indivision et vendre le local.

Elle ajoute que ce bien avait été donné en location à la société SES, qui a été placée en liquidation judiciaire par jugement du 2 avril 2024, suite auquel son liquidateur leur a notifié la résiliation du bail à la date du 4 décembre 2024. La partie demanderesse soutient que la société PROMO BAT s'est installée dans ces locaux sans droit ni titre et s'y est maintenue après le départ de la société SES. Elle précise que la société PROMO BAT a réglé plusieurs échéances d'indemnité d'occupation jusqu'en mai 2024 et a offert d'acquérir le local ; que l'indivision, pour éviter la vente sur licitation, a patienté plusieurs mois pour permettre à la société PROMO BAT d'obtenir un financement ; qu'en réalité, la société PROMO BAT, qui n'a plus donné suite à cette proposition, n'a jamais eu l'intention d'acheter le bien, mais seulement de s'y maintenir le plus longtemps possible ; que l'attitude dolosive de la société PROMO BAT (dont le dirigeant est le même que celui de la société SES) cause à l'indivision un important préjudice, l'exposant à un risque de vente sur licitation à un prix largement inférieur à sa valeur réelle, d'autant que les lieux ne sont pas libres de toute occupation.

En défense, par conclusions soutenues oralement, la société PROMO BAT demande au juge des référés de débouter la partie demanderesse et de la condamner à lui verser la somme de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 et aux dépens.

La société PROMO BAT soutient l'existence de contestations sérieuses. Elle affirme qu'elle a été domiciliée par la société SES dans ses locaux jusqu'au 2 avril 2024, raison pour laquelle elle a payé une indemnité d'occupation jusqu'au mois d'avril 2024 et qu'elle a depuis lors quitté les lieux.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions du demandeur, il est renvoyé à l'assignation introductive d’instance et aux conclusions déposées et soutenues oralement.

MOTIFS

Sur les demandes principales

Sur la demande d'expulsion

D'après l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

D'après l'article 835 du code de procédure civile, le juge peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Le juge des référés saisi sur ce fondement doit essentiellement constater soit l’imminence du dommage, afin, à titre préventif, de maintenir une situation existante, soit le caractère manifestement illicite du trouble, après réalisation, pour y mettre fin.L’existence d’une contestation sérieuse est indifférente à l’application de ces dispositions.

Par ailleurs, l'article L 131-1 du code des procédures civiles d'exécution prévoit que Tout juge peut, même d'office, ordonner une astreinte pour assurer l'exécution de sa décision.
Le juge de l'exécution peut assortir d'une astreinte une décision rendue par un autre juge si les circonstances en font apparaître la nécessité.

En l'espèce, la SCP Patrice BRIGNIER, es qualité, justifie de ce M. [L], Mme [X] et M. [C] sont propriétaires indivis de l'immeuble, qu'ils l'ont donné en location à la société SES suivant bail commercial du 18 février 2019 et que le liquidateur de la société SES leur a notifié la résiliation du bail le 4 décembre 2024.

La société PROMO BAT ne conteste pas avoir réglé certaines échéances à titre d'indemnités d'occupation.

Il ressort de l'attestation d'immatriculation au registre national des entreprises de la société PROMO BAT en date du 18 mai 2024 que celle-ci a son siège et son établissement au [Adresse 2] (ses établissements secondaires ayant respectivement été fermés le 1er janvier 2016 et le 20 juillet 2020). En outre, la société PROMO BAT a été destinataire, en date du 28 janvier 2025, d'une mise en demeure de régler plusieurs échéances d'indemnités d'occupation demeurées impayées et de libérer les locaux (avis de réception signé le 4 février 2025). Il est également produit un procès-verbal de constat dressé le 22 mai 2025 et une impression d'écran du site internet de la société PROMO BAT, datée du 19 mai 2025, qui confirment que la société PROMO BAT occupe manifestement le local litigieux.

La société PROMO BAT ne produit aucun élément permettant de corroborer ses allégations selon lesquelles elle n'aurait bénéficié que d'une simple domiciliation, ni de justifier d'un droit ou d'un titre lui permettant d'occuper les lieux.

Le droit de propriété, d'une personne publique comme privée, est un droit fondamental, et l'occupation sans droit ni titre d'un immeuble appartenant à autrui constitue un trouble manifestement illicite au sens de l'article précité.

L'occupation des lieux par la société PROMO BAT, sans droit ni titre, caractérise un trouble manifestement illicite qu'il convient de faire cesser.

L'expulsion sera en conséquence ordonnée, sous astreinte, dans les termes du dispositif.

Sur les demandes au titre de l'indemnité d'occupation

L'article 835 du code de procédure civile alinéa 2 prévoit que dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

L'octroi d'une provision suppose le constat préalable par le juge de l'existence d'une obligation non sérieusement contestable, au titre de laquelle la provision est demandée.

En l'espèce, compte tenu des éléments versés aux débats, la date de départ de la société SES des lieux loués et le nombre d'échéances réglées en 2023 et 2024 à titre d'indemnité d'occupation par la société PROMO BAT sont incertaines.

Ainsi, la somme réclamée au titre des arriérés d'indemnités d'occupation se heurtent à des contestations sérieuses. La partie demanderesse sera donc déboutée de cette demande.

En revanche, l'occupation des lieux par la société PROMO BAT causant un préjudice au bailleur, celui-ci est fondé à obtenir, à titre provisionnel, à compter du 28 janvier 2025, date de la mise en demeure de quitter les lieux, et jusqu'à la libération des lieux, une indemnité d’occupation.

Faute pour la partie demanderesse de produire une estimation de la valeur locative actuelle du bien, le montant de cette indemnité sera fixée au montant prévu au bail du 18 février 2019, qui correspond d'ailleurs au montant réclamés dans la mise en demeure du 28 janvier 2025, soit la somme mensuelle de 4.300 euros.

La société PROMO BAT sera ainsi condamnée à verser la somme de 4.300 euros à titre d'indemnité mensuelle d'occupation, à compter du 28 janvier 2025 et jusqu'à libération effective des lieux.

Sur la demande de dommages et intérêts provisionnels

En l'état, la partie demanderesse ne justifie pas de l’existence et du caractère non contestable de l’obligation censée fonder sa demande en dommages et intérêts provisionnels.

Sa demande sera ainsi rejetée.

Sur les demandes accessoires

La société PROMO BAT sera condamnée aux dépens, en ce compris les éventuels frais d'exécution.

Elle sera en outre condamnée à régler la somme de 1.500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS