TJ 93008, 23 juin 2025, RG 25/00398

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
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N° RG 25/00398 - N° Portalis DB3S-W-B7J-2TO6

Minute : 25/00438

S.C.I. MILLY
Représentant : Me Philippe MORRON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0007

C/

Monsieur [H] [Y]
Madame [X] [Y]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 23 Juin 2025

DEMANDEUR :

S.C.I. MILLY
[Adresse 2]
[Localité 2]

représentée par Maître Philippe MORRON, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEURS :

Monsieur [H] [Y]
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 3]

comparant en personne

Madame [X] [Y]
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 3]

non comparante, ni représentée

DÉBATS :

Audience publique du 16 Mai 2025

DÉCISION:

Contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 23 Juin 2025, par Madame Aude ZAMBON, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.

RAPPEL DES FAITS

Aux termes d'un acte sous signature électronique signé le 21, 23 et 24 août 2018, la société nationale immobilière renommée CDC HABITAT, aux droits de laquelle vient la SCI Milly, a consenti à M. [H] [Y] et Mme [X] [Y] un contrat de bail portant sur un local à usage d'habitation, porte 324, et un stationnement n°107, situé [Adresse 4] à [Localité 3], moyennant le paiement d'un loyer mensuel en principal de 628,22 euros, outre les provisions mensuelles sur charges de 130,95 euros et le versement d'un dépôt de garantie de 628,22 euros.

Par avenant en date du 8 août 2021, M. [H] [Y] est devenu seul titulaire du bail.

Le 9 octobre 2024, la SCI Milly a fait délivrer à M. [H] [Y] un commandement de payer la somme en principal de 3766,36€ arrêtée à la date du 2 octobre 2024, visant la clause résolutoire insérée au bail.

PROCEDURE

Par exploit de commissaire de justice délivré le 27 janvier 2025, la SCI Milly a fait citer M. [H] [Y] et Mme [X] [Y] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal, statuant en matière de référés, aux fins :
o de constater l'acquisition de la clause résolutoire,
o d'ordonner l'expulsion des défendeurs, et celle de tous occupants de leur chef, et ce, avec l'assistance de la force publique au besoin,
o de les condamner au paiement de la somme de 5654,83€ au titre de la dette locative arrêtée au 7 janvier 2025 incluse, sauf à parfaire au jour de l'audience, ainsi qu'à compter de la résiliation du bail, au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges jusqu'alors pratiqués entre les parties majorés de 10% jusqu'à complète libération des lieux,
o de dire que le sort des meubles sera réglé selon les dispositions des articles L433-1 du code des procédures civiles d'exécution,
o de les condamner à lui verser la somme de 700 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens qui comprendront les frais du commandement de payer, de l'assignation et de sa notification à la Préfecture.

A l'appui de ses prétentions, la demanderesse a exposé que les défendeurs n'ont pas soldé les causes du commandement de payer dans le délai imparti, de sorte que la clause résolutoire est acquise et que leur expulsion doit être ordonnée.

A l'audience du 16 mai 2025, la SCI Milly, représentée, a actualisé à la baisse le montant de la dette locative à la somme de 3780,50€ arrêtée à la date du 13 mai 2025, terme du mois de mai 2025 inclus. La partie demanderesse s'est désistée de ses demandes à l'égard de Mme [X] [Y] et a maintenu le surplus de ses demandes initiales. Elle a indiqué que le locataire n'a pas repris le paiement du loyer courant au jour de l'audience. Elle s'est opposée à l'octroi de délais suspensifs des effets de la clause résolutoire.

M. [H] [Y], comparant, n'a contesté ni le principe ni le montant de la dette locative. Il a indiqué avoir été souffrant. Ses ressources mensuelles s'élèvent à la somme de 1500 euros. Il a sollicité l'octroi de délais de paiement, suspensifs des effets de la clause résolutoire, proposant d'apurer sa dette par des versements mensuels de 70 euros.

Aucun diagnostic social et financier n'a été reçu au greffe du Tribunal au jour de l'audience.

L'affaire a été mise en délibéré au 23 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

L'article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Sur le désistement des demandes formées à l'encontre de Mme [X] [Y]

Il convient de prendre acte du désistement de la SCI MILLY de ses demandes formées à l'encontre de Mme [Y].

Sur la résiliation

- sur la recevabilité de l'action :

Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de Seine Saint Denis par la voie électronique le 29 janvier 2025 soit plus de six semaines avant l'audience en date du 16 mai 2025 conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SCI Milly justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions le 7 octobre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation en date du 27 janvier 2025, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L'action est donc recevable.

- sur l'acquisition des effets la clause résolutoire :

L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

L'article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit, au jour de la signification du commandement de payer, que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
Les dispositions de l'article 10 de la loi du 27 juillet 2023, en ce qu'elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi, puisque la loi du 27 juillet 2023 ne comprenait pas de dispositions dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif.

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L'article 24 VII dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

Le bail conclu les 21, 23 et 24 août 2018 contient en son article 7 une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers. Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 9 octobre 2024, pour la somme en principal de 3766,36 euros arrêtée au 2 octobre 2024, au titre de l'arriéré locatif.

Force est de constater que le bail n'a pas été modifié par les parties depuis le 27 juillet 2023 et que la clause résolutoire présente au bail stipule que le commandement de payer offre au locataire un délai de deux mois pour s'exécuter.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 9 décembre 2024.

Le défendeur n'ayant pas repris le paiement du loyer courant au jour de l'audience, ses demandes tendant à obtenir la suspension des effets de la clause résolutoire ainsi que l'octroi de délais de paiement seront rejetées.

A compter du 10 décembre 2024, le défendeur est devenu occupant sans droit ni titre des lieux, qu'il lui appartient désormais de quitter.

L'expulsion de M. [H] [Y] sera ordonnée, en conséquence, avec l'assistance éventuelle de la force publique et d'un serrurier.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion.
Sur les demandes de condamnation au paiement

En occupant sans droit ni titre les lieux loués, le défendeur cause jusqu'à son départ un préjudice au propriétaire, résultant de l'indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges. En vertu de l'article 1240 du code civil, ce préjudice doit être réparé.

M. [H] [Y] sera condamné au paiement d'une indemnité mensuelle provisionnelle d'occupation pour la période courant du 8 décembre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges révisables, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, le tout justifié au stade de l'exécution.

La SCI Milly produit un décompte indiquant que M. [H] [Y] reste devoir la somme de 3780,50 € arrêtée à la date du 13 mai 2025, terme du mois de mai 2025 inclus.

Il convient de déduire de la somme réclamée les frais de contentieux pour la somme de 339,81 euros.

M. [H] [Y] sera par conséquent condamné au paiement provisionnel de la somme de 3440,69 € à valoir sur la dette locative arrêtée au 13 mai 2025, terme du mois de mai 2025 inclus.

Sur les demandes accessoires

M. [H] [Y], partie perdante, supportera la charge des dépens, en ce compris les frais du commandement de payer et de l'assignation et de sa notification à la Préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu'a dû accomplir la SCI Milly, M. [H] [Y] sera condamné à lui verser une somme de 50 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,