TJ 93008, 23 juin 2025, RG 23/10751

TRIBUNAL JUDICIAIRE
de BOBIGNY

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 23 JUIN 2025

Chambre 6/Section 4
AFFAIRE: N° RG 23/10751 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YJQE
N° de MINUTE : 25/00476

Monsieur [Y], [E], [W] [Z]
né le 23 novembre 1982 à [Localité 1]
[Adresse 1]

Madame [M], [P], [U] [K]
née le 13 juillet 1986 à [Localité 2]
[Adresse 1]

Ayant pour Avocat : Maître Sophie KOMBADJIAN de la SELARL RENAUD - ROUSTAN AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P 139

DEMANDEURS

C/

La S.A.M MUTUELLE ASSURANCE INSTITUTEUR FRANCE (MAIF)
[Adresse 2]
représentée par Me Christophe GUIBLAIS, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB 12

Madame [A] [O]
née le 13 juillet 1962 à [Localité 3]
[Adresse 3]

Madame [V] [H]
née le 11 juillet 1995 à [Localité 4]
[Adresse 3]

Monsieur [C] [H]
née le 19 décembre 1998
[Adresse 3]

Ayant pour Avocat : représenté par Me Franck LAVAIL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire: C1633

DEFENDEURS

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THIBAUD, statuant en qualité de Juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Reine TCHICAYA, Greffier.

DÉBATS

Audience publique du 28 Avril 2025, à cette date, l’affaire a été mise en délibéré au 23 Juin 2025.

JUGEMENT
Rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THIBAUD, assistée de Madame Reine TCHICAYA, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte authentique du 5 juillet 2017, Madame [M] [K] et Mosnieur [Y] [Z] ont acquis, auprès de Madame [A] [O], de Madame [V] [H] et de Monsieur [C] [H], un bien immobilier constituant le lot de copropriété n° 3 sis [Adresse 1] à [Localité 4].

Les consorts [K]-[Z] ont fait assurer le bien immobilier par la société FILIA-MAIF, laquelle a fait l’objet d’une fusion absorption par la mutuelle Assurance instituteur France (ci-après nommée MAIF).

Se plaignant de l’apparition de fissures à compter de l’été 2019, les consorts [K]-[Z] ont par acte d’huissier en date du 28 juillet 2021, saisi le président du tribunal de grande instance de Bobigny statuant en matière de référés, au contradictoire des consorts [O]-[H] et de la MAIF, aux fins d'obtenir une expertise judiciaire.

Par ordonnance du 10 novembre 2021, il a été fait droit à une cette demande et Monsieur [T] a été désigné pour y procéder.

L’expert judiciaire a déposé son rapport définitif le 17 avril 2024.

Par actes de commissaire de justice en date du 26 octobre 2023, Monsieur [Y] [Z] et Madame [M] [K] ont fait assigner Madame [A] [O], Madame [V] [H], Monsieur [C] [H] et la SOCIÉTÉ D'ASSURANCES MUTUELLE LA MUTUELLE ASSURANCE INSTITUTEURS DE FRANCE, devant le tribunal judiciaire de Bobigny aux fins d’obtenir leur condamnation in solidum, outre les dépens et sous le bénéfice de l'exécution provisoire, les sommes suivantes :
- 250 000 € au titre des travaux réparatoires des désordres et des préjudices subis en ce compris le préjudice de jouissance né desdits désordres 
- 15 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de leurs prétentions et au visa des articles 1641 à 1644 et de l’article 1646-1 du code civil, les consorts [K]-[Z] font valoir que le bien immobilier acquis auprès des consorts [O]-[H] est affecté d’un vice, constitué par des fissures présentes tant sur façades qu’à l’intérieur du bien. Ils exposent que ce vice était caché au moment de la vente dès lors que les fissures avaient été masquées par un ravalement de façade effectué par les vendeurs avant la vente. Ils affirment que les vendeurs, qui avaient procédé également avant la vente à des travaux d’extension et de surélévation de la bâtisse, avaient nécessairement connaissance de ce vice lorsqu’ils ont vendu le bien. Ils exposent enfin que ce vice leur a causé un préjudice.

Les consorts [K]-[Z] entendent également engager la garantie de la SAM MAIF au motif que les fissures apparues sur les façades des maisons mitoyennes ont pour origine des mouvements de terrains et constituent, en conséquence, un préjudice indemnisable au regard des conditions prévues par la police d’assurance.

***

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 10 juin 2024, Mme [A] [O], Mme [V] [H] et M. [C] [H] demandent au tribunal judiciaire de Bobigny de :
Débouter M. [Z] et Mme [K] de leurs demandes ;Condamner M. [Z] et Mme [K] aux dépens ;Condamner M. [Z] et Mme [K] à leur payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Les consorts [O]-[H] affirment que le bien vendu n’est pas entaché d’un vice caché, les fissures constatées par les demandeurs, d’origine structurelle, étant apparentes au moment de la vente et ne revêtent en outre pas de gravité suffisante dans la mesure où elles ne sont pas de nature à compromettre la solidité de l’immeuble. Ils exposent par ailleurs que l’existence d’une clause exonératoire de garantie dans l’acte de vente fait obstacle à la mise en jeu de leur responsabilité dès lors que n’ayant pas connaissance des fissures affectant la maison et ayant livré aux acquéreurs des informations exhaustives sur le bien, ils sont des vendeurs de bonne foi. Enfin, ils affirment qu’au demeurant les désordres ne leur sont pas imputables, le ravalement de façade, intervenu trois ans avant la vente, n’ayant pu être réalisé dans le but de dissimuler les fissures.
***
Dans ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 26 juillet 2024, la SAM LA MAIF demande au tribunal judiciaire de Bobigny de :
- Débouter M. [Z] et Mme [K] de leurs demandes ;
- Condamner M. [Z] et Mme [K] aux dépens ;
- Condamner M. [Z] et Mme [K] au paiement de la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La SAM LA MAIF soutient que dès lors que les fissures invoquées résultent non pas des sécheresses reconnues par les arrêtés du 16 juillet 2019 et du 20 avril 2021 mais d’un défaut de construction, la garantie relative à l’indemnisation des dommages consécutifs à la sécheresse ne peut pas s’appliquer.
***

Pour un plus ample exposé des moyens développés par les parties, il sera renvoyé à la lecture des conclusions précitées, conformément à l'article 455 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction est intervenue 15 janvier 2025, par ordonnance du même jour, et l’affaire appelée à l’audience de plaidoirie du 28 avril 2025 où l'affaire a été mise en délibéré au 23 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes principales des consorts [K]-[Z]

Sur l’existence d’un vice caché  

Aux termes des articles 1641 et 1642 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus. Le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même.

Pour engager la garantie, le vice doit être non apparent, antérieur à la vente, atteindre la chose dans une de ses qualités principales et être d'une gravité suffisante.

Il appartient aux demandeurs de rapporter la preuve de l'existence d'un vice caché présentant l'ensemble de ces caractéristiques.

En l’espèce, aux termes du rapport du 17 avril 2024, l’expert judiciaire a constaté la présence de deux types de fissures :

- fissures sur les façades à la jonction de la construction d’origine et de l’extension, fissure verticale côté rue ainsi que des fissures à l’intérieur du pavillon dont l’expert expose qu’elles sont consécutives à la construction d’une extension additionnelle sans joint verticaux de dilatation ;

- fissures sur la façade côté jardin ou cour : des fissures ouvertes sur l’extension au-dessus de la fenêtre et à droite de la porte-fenêtre sur jardin privatif (photo n°7/8) ainsi que des fissures ouvertes traitées avec un joint pompe afin d’éviter les infiltrations d’eau ; l’expert « (…) observe que les implantations des fissures sont caractéristiques et apparaissent à des points structurellement fragilisés » : à droite de l’appui de la fenêtre, à droite de l’implantation du gond du volet battant et jusqu’à l’angle de la descente d’EP côté façade sur terrasse et à droite du linteau de la fenêtre ; il explique que ces fissures sont la conséquence de la nature du sous-sol et de la présence d’argiles, qui sous l’action des eaux de pluie et des variations climatiques, gonflent et se rétractent,

Après avoir, lors d’une première réunion, posé des jauges sur l’ensemble des fissures constatées, l’expert a relevé, lors d’une seconde réunion, 18 mois après, de faibles variations de ces fissures, démontrant qu’elles ne sont pas évolutives et qu’elles « ne concernent pas les éléments porteurs existants de structure de type poteaux, poutres et planchers PPB ».

Ce rapport d’expertise judiciaire vient confirmer les constatations réalisées par un précédent expert mandaté par la SAM LA MAIF à la suite d’une déclaration de sinistre effectuée le 1er août 2019 par les demandeurs et ayant rendu un rapport le 31 décembre 2019, qui avait fait état de ce que ces microfissures n’engendraient pas de conséquences dommageables et ne nécessitaient pas de travaux réparatoires.

Aucune des parties ne produit d’élément techniques nouveaux permettant de remettre en question ces constats et analyses de l’expert judiciaire.

Dès lors, il n’est pas établi que les fissures affectant la maison d’habitation acquise par les consorts [K]-[Z]

En conséquence, il n’est pas démontré que les fissures relevées par les demandeurs n’atteignent pas l’immeuble dans une de ses qualités principales et ne sont pas d’une gravité suffisante pour être qualifiables de vice caché.

Dès lors, les consorts [K]-[Z] ne démontrent pas l’existence d’un vice caché au sens de l’article 1641 du code civil précité.

En conséquence, ils seront déboutés de toutes leurs demandes à ce titre.

Sur la garantie de la SAM LA MAIF

En application des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ; ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

En l’espèce, la police d’assurance souscrite par les consorts [K]-[Z] auprès de la SAM MAIF prévoit que sont garantis :
« les dommages matériels affectant vos biens immobiliers et mobiliers assurés, lorsqu’ils sont causés par :
- l’action directe du vent soufflant en tempête ou le choc d’un corps renversé ou projeté par le vent. Ces phénomènes doivent avoir une intensité telle qu’ils endommagent plusieurs bâtiments de bonne construction dans la commune où se situe le bien assuré dans les communes avoisinantes,
- le poids de la neige,
- la grêle,
- l’action directe de la foudre.

Sont également garantis :
les dommages matériels affectant vos biens immobiliers et mobiliers assurés, lorsqu’ils sont causés par les évènements suivants, même en l’absence de la parution d’un arrêté interministériel constatant l’état de catastrophe naturelles :
- inondations provenant soit de sources, rivières, cours d’eau, étendues d’eau naturelles ou artificielles, soit de la remontée de nappes phréatiques, soit de débordements d’égout provoqués par des pluies exceptionnelles,
- ruissellement de boue,
- glissement ou effondrement de terrain,
- avalanches,
- effets du vent lorsque sa vitesse enregistrée ou estimée sur la zone sinsitrée atteint ou dépasse en surface 145 km/h en moyenne sur dix minutes ou 215 km/h en rafales. ».

Le même document prévoit également qu’en cas de catastrophes naturelles sont garantis notamment la dessication et/ou la réhydratation des sols.

Or, les désordres relatifs aux fissures qui affectent le bien immobilier des consorts [K]-[Z] sont dus soit à un défaut de construction qui ne fait pas l’objet de la garantie de la MAIF, soit à un phénomène de retrait-gonflement qui n’a pas fait l’objet d’un arrêté ministériel constatant l’état de catastrophe naturelle et qui ne peut être assimilé à un glissement ou un effondrement de terrain.

Dans ces conditions, les garanties de la MAIF ne sont pas mobilisables.

En conséquence, les demandes des consorts [K]-[Z] à ce titre seront rejetées.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Succombant, les consorts [K]-[Z] seront condamnés in solidum aux dépens de la présente procédure.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 1° du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Par principe, le tribunal alloue à ce titre une somme correspondant aux frais réellement engagés, à partir des justificatifs produits par les parties, ou, en l’absence de justificatif, à partir des données objectives du litige (nombre de parties, durée de la procédure, nombre d’écritures échangées, complexité de l’affaire, incidents de mise en état, mesure d’instruction, etc.).

Par exception et de manière discrétionnaire, le tribunal peut, considération prise de l’équité ou de la situation économique des parties, allouer une somme moindre, voire dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, les consorts [K]-[Z], parties condamnées aux dépens, seront condamnées in solidum à payer la somme de 1.000 € d’une part à Madame [A] [O], Madame [V] [H] et Monsieur [C] [H], d’autre part à la MAIF une somme qu’il est équitable de fixer à 1 000 euros. Ils seront par ailleurs déboutés de leur propre demande de ce chef.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Selon l'article 514-1 du code de procédure civile, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, compte tenu des circonstances de la nature de l'affaire et de l'issue du litige, il y a lieu d'écarter l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS