TJ 93008, 16 juin 2025, RG 25/00847

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DE SAINT OUEN
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N° RG 25/00847 - N° Portalis DB3S-W-B7J-25RR

Minute : 25/00107

S.C.I. CLEOPHEE
Représentant : Maître Joseph PANGALLO de la SELARL MIELLET & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS

C/

Madame [C] [O] [X]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 16 Juin 2025

DEMANDEUR :

S.C.I. CLEOPHEE
[Adresse 2]
[Localité 3]
Représentée par Maître Joseph PANGALLO de la SELARL MIELLET & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS

DÉFENDEUR :

Madame [C] [O] [X]
[Adresse 1]
[Localité 4]
Comparante en personne

DÉBATS :
Audience publique du 15 Mai 2025

DÉCISION:

Contradictoire, en premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 16 Juin 2025, par Madame Noémie KERBRAT, Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Coraline BONAVENTURE, Greffier.
Copie exécutoire :
Maître Joseph PANGALLO
Copie certifiée conforme :
Madame [X]

Le 16 juin 2025

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 30/04/2001, il a été donné à bail à Mme [C] [O] [X] un immeuble à usage d'habitation, situé [Adresse 1].

Les échéances de loyer n'étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré à la défenderesse le 7/11/2024 concernant un arriéré locatif d’un montant de 2181,74 euros en principal.

Par acte du 17/03/2025, la SCI CLEOPHEE a fait assigner Mme [C] [O] [X] aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire en raison des loyers impayés ;ordonner l’expulsion de Mme [C] [O] [X] ainsi que tous occupants de son chef avec assistance de la force publique et d’un serrurier ; ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers contenus dans le logement dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de Mme [C] [O] [X] ;condamner Mme [C] [O] [X] au paiement à titre provisionnel :d’une somme de 3107,63 euros au titre de l’arriéré locatif ;d’une indemnité d’occupation égale au loyer qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, augmenté des charges et taxes à compter de la résiliation jusqu’à libération des lieux par remise des clés ;d’une somme de 1600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens incluant les frais de commandement.
A l'audience la SCI CLEOPHEE actualise sa demande en paiement au titre de l’arriéré locatif à la somme de 3147,23 euros (mai 2025 inclus) arrêtée au 21/05/2025. Les autres prétentions sont maintenues.
Mme [C] [O] [X] fait état de paiements supplémentaires effectués récemment et n’apparaissant pas au décompte. Elle ajoute que les impayés sont relatifs à des charges d’eau qui ont considérablement augmenté. Elle sollicite le bénéfice de délais de paiement suspensifs de la résiliation du bail à hauteur de 55 euros par mois en sus du loyer et des charges courants.
Par note en délibéré autorisée par la Président, la bailleresse a produit un décompte actualisé de la dette locative mentionnant l’encaissement des paiements supplémentaires allégués et faisant état d’un solde dû de 1247,23 euros au 21/05/2025, échéance de mai 2025 incluse.

MOTIFS DE LA DECISION

Il résulte des pièces versées aux débats, notamment du commandement, de l’assignation et des décomptes produits, que Mme [C] [O] [X] s’avère effectivement redevable envers la SCI CLEOPHEE de la somme de 1247,23 euros (mai 2025 inclus) au titre d’un arriéré de loyers et de charges demeuré impayé selon décompte du 21/05/2025.

Contrairement à ce que soutient Mme [X], les sommes restant dues ne concernent pas uniquement des régularisations de charges liées à une éventuelle augmentation des consommations d’eau mais également des loyers non réglés dans leur totalité. En tout état de cause, dès lors que la locataire ne prouve pas que l’augmentation des consommations d’eau litigieuses devrait être attribuée à une erreur dans ses relevés de compteur ou à un dysfonctionnement de ce dernier, les régularisations de charges litigieuses dont bien dues, au même titre que les impayés de loyers.

Mme [X] sera par conséquent condamnée à titre provisionnel au paiement de la somme susvisée de 1247,23 euros.

S’agissant de la résiliation du bail, les pièces versées aux débats montrent que les causes du commandement de payer délivré le 7/11/2024 n’ont pas été réglées dans les 6 semaines de ce dernier. Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le bail s'est donc trouvé résilié de plein droit au 19/12/2024 à minuit.

Toutefois, eu égard à la reprise du paiement des loyers courants, à l’ancienneté du bail, à la modicité de la dette et compte tenu de l’apurement possible de celle-ci par la locataire selon l’échéancier proposé, il convient d’autoriser Mme [C] [O] [X] à s’acquitter de l’arriéré locatif en plusieurs mensualités selon les modalités fixées au dispositif et de suspendre la résiliation du bail pendant le cours des délais de paiement accordés, sous réserve que ces derniers soient bien respectés.
A défaut de respecter les délais de paiement accordés et/ou de payer ponctuellement le loyer et les charges courants au terme convenu dans le contrat de bail, la résiliation reprendra ses effets. Mme [C] [O] [X] ainsi que tous occupants de son chef pourront alors être expulsés et les sommes restant dues deviendront en totalité exigibles.
Mme [C] [O] [X] sera en outre redevable, jusqu’à libération effective des lieux par remise des clefs ou procès-verbal d’expulsion ou de reprise, d’une indemnité d’occupation d’un montant fixé à titre provisionnel au montant des loyers et charges (les taxes locatives étant constitutives de charges récupérables aux termes du décret n°87-713 du 26 août 1987) qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, dès lors qu'aucun élément ne justifie de dépasser la valeur locative du bien loué. La condamnation au titre des indemnités d’occupation étant partiellement liquidée dans le cadre de la condamnation au principal, ses effets débuteront au 1/06/2025.
Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

Il y a lieu de condamner Mme [C] [O] [X] aux dépens, sans qu’il soit nécessaire de préciser plus avant les frais compris dans ces derniers.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à la charge de la SCI CLEOPHEE les frais irrépétibles qu’elle FIELDaa dû engager pour faire valoir ses droits dans la présente instance. La somme de 850 euros lui sera allouée à ce titre.

P PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant par ordonnance de référé contradictoire, assortie de l'exécution provisoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe,

CONSTATONS, à compter du 19/12/2024 à minuit, la résiliation du bail conclu entre les parties et portant sur les lieux loués, et l’ensemble de leurs accessoires, situés au [Adresse 5] ;

CONDAMNONS Mme [C] [O] [X] à payer à la SCI CLEOPHEE, la somme provisionnelle de 1247,23 euros (mai 2025 inclus) au titre de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation dus selon décompte au 21/05/2025 ;

AUTORISONS Mme [C] [O] [X] à s'acquitter de la dette par 22 mensualités de 55 euros, payables en plus du loyer et des charges courants, au plus tard le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification de la présente ordonnance, suivies d’une 23ème mensualité payable dans les mêmes conditions et constituée du solde de la dette en principal, frais et intérêts ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais accordés ;

DISONS qu'en cas de respect par Mme [C] [O] [X] des délais accordés et du paiement des loyers et charges courants, la résiliation du bail sera réputée n'avoir jamais été acquise ;

DISONS que faute de respecter ponctuellement les modalités de règlement accordées (que le manquement porte sur l’arriéré ou sur les loyers et charges courants) :

la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible et la résiliation reprendra tous ses effets ;il pourra être procédé à l'expulsion de Mme [C] [O] [X], ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique le cas échéant ; Mme [C] [O] [X] GEFIELDsera_seront_DEFsera condamnée à payer à la SCI CLEOPHEE, à compter du 1/06/2025 et jusqu’au départ effectif des lieux matérialisé par la remise des clés ou un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, une indemnité mensuelle d'occupation fixée à titre provisionnel au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié ;
RAPPELONS que le sort des meubles est régi par les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

CONDAMNONS Mme [C] [O] [X] à payer à la SCI CLEOPHEE la somme de 850 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS le surplus de leurs prétentions ;

CONDAMNONS Mme [C] [O] [X] aux dépens.

LE GREFFIER LE PRESIDENT