TJ 93008, 23 juin 2025, RG 25/00096

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
[Adresse 1]
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[Localité 1]

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N° RG 25/00096 - N° Portalis DB3S-W-B7J-2PWV

Minute : 25/00421

L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT EST ENSEMBLE HABITAT, ANCIENNEMENT DENOMME OPH MONTREUILLOIS
Représentant : M. [T] [F] [R] (Salarié) muni d’un pouvoir spécial

C/

Madame [Z] [Y]
Monsieur [U] [I]
Représentant : Me Hugo ESTEVENY, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB 96

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 23 Juin 2025

DEMANDEUR :

L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT EST ENSEMBLE HABITAT, ANCIENNEMENT DENOMME OPH MONTREUILLOIS
[Adresse 2]
[Localité 2]

représenté par Monsieur [T] [F] [R] (Salarié), muni d’un pouvoir spécial

DÉFENDEURS :

Madame [Z] [Y]
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 3]

non comparante, ni représentée

Monsieur [U] [I]
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 3]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2025-001035 du 28/01/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BOBIGNY)

comparant en personne, assisté de Maître Anne CAILLET, substituant Maître Hugo ESTEVENY, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

DÉBATS :

Audience publique du 16 Mai 2025

DÉCISION:

Réputée contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 23 Juin 2025, par Madame Aude ZAMBON, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.

RAPPEL DES FAITS

Par un acte signé sous seing privé le 27 septembre 2012, Bondy Habitat, aux droits duquel vient Est Ensemble Habitat, a donné à bail à Mme [Z] [Y] un local d'habitation situé [Adresse 3], à [Localité 3], moyennant un loyer mensuel en principal de 322,40 €, outre les provisions mensuelles sur charges, et le versement d'un dépôt de garantie de 322,40 euros.

Un procès-verbal de constat a été dressé le 25 juillet 2024 par Me [C], commissaire de justice, suite à une recherche de fuites. Il est relevé que la boite aux lettres au nom de Mme [Y] comporte une étiquette partiellement arrachée avec le nom de [I]. A la porte du logement loué à Mme [Y], se présente M. [U] [I] qui indique être un ami de Mme [Y] et occuper les lieux.

Mme [Z] [Y] a donné congé le 13 septembre 2024 à son bailleur. Ce dernier a fixé l'état des lieux de sortie à la date du 15 octobre 2024, état des lieux reporté ensuite au 30 octobre 2024, puis reporté sans date ultérieure.

Le 23 décembre 2024, il a été délivré à Mme [Z] [Y] une sommation d'avoir à restituer le logement par commissaire de justice.

Le 27 décembre 2024, il a été délivré à Mme [Z] [Y] et M. [U] [I] une sommation de quitter les lieux par commissaire de justice.

PROCEDURE

Par exploit de commissaire de justice délivré le 6 janvier 2025, Est Ensemble Habitat a fait citer Mme [Z] [Y] et M. [U] [I] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal, statuant en matière de référés, aux fins de :
" constater que par l'effet du congé en date du 13 septembre 2024, le contrat de location de Mme [Z] [Y] est résilié à compter du 30 octobre 2024 ;
" constater que Mme [Z] [Y] occupe sans droit ni titre le logement n°995 du [Adresse 3] à [Localité 3] ;
" ordonner l'expulsion de Mme [Z] [Y] et de celle de tous occupants de son chef dont M. [U] [I] des locaux loués, sous astreinte provisoire de 150 euros par jour de retard, et ce compter de la signification de la décision à intervenir, et ce, avec si nécessaire l'assistance de la force publique et d'un serrurier,
" ordonner la séquestration des meubles et effets personnels pouvant se trouver dans les lieux au choix du demandeur, et ce aux frais, risques et périls des occupants dans un garde meubles, soit sur place,
" condamner solidairement Mme [Z] [Y] et M. [U] [I] au paiement :
Ï de la somme provisionnelle de 3559 € au titre des indemnités d'occupation dues au 30 décembre 2024,
Ï d'une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle correspondant au loyer révisable annuellement majoré des charges également révisables conformément aux dispositions contractuelles et autres accessoires que le susnommé aurait dû payer si le bail s'était poursuivi, ou avait été renouvelé, et cela à compter de la date du jugement à intervenir et jusqu'au départ effectif des lieux,
Ï de la somme de 1500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens en ce compris notamment les frais de l'assignation, de la signification à venir et à l'execution de la décision à intervenir.

A l'appui de ses prétentions, le demandeur a invoqué les dispositions de l'article 15 I de la loi du 6 juillet 1989 et a exposé que la défenderesse est déchue de tout droit d'occupation des locaux loués à l'expiration du délai de préavis. Or Mme [Y] a donné congé et l'état des lieux de sortie a été fixé au 30 octobre 2024, rendez-vous qui n'a pas été honoré par la défenderesse au motif que M. [U] [I] aurait refusé de quitter les lieux. La résiliation du contrat de location doit être constatée et Mme [Y] et tout occupant de son chef expulsés.

Après un renvoi, à l'audience du 16 mai , Est Ensemble Habitat s'est désisté de ses demandes à l'exception de ses demandes financières, actualisant la dette locative à la somme de 6495,04 euros, dépôt de garantie à déduire, et de ses demandes accessoires, expliquant que le logement a finalement été restitué le 14 mai 2025.

Mme [Z] [Y], citée à étude, n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.

M. [U] [I], assisté, a demandé à titre principal qu'Est Ensemble Habitat soit débouté de l'ensemble des demandes formées à son égard, à titre subsdiaire que les condamnations prononcées à son encontre soient limitées au montant de l'indemnité d'occupation due in solidum avec Mme [Y] et qu'il lui soit accordé des délais de paiement de 24 mois. Il a demandé également à titre reconventionnel que Mme [Y] soit condamnée à lui payer la somme de 9250 euros à titre de provision sur la restitution des loyers, et la somme de 1000 euros pour le préjudice moral subi. En tout état de cause, il a demandé qu'Est Ensemble Habitat soit débouté de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile, que Mme [Y] soit condamnée à lui payer la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens, ou à défaut laisser les dépens à la charge de l'Etat conformément à l'article 42 de la loi du 10 juillet 1991.

Aux termes de ses écritures, il a expliqué être entré dans les lieux en septembre 2021 dans le cadre d'une sous-location pour la somme totale de 800 euros, partagée avec ses colocataires. Mme [Y] a donné congé sans consulter ses sous-locataires et a envoyé ses enfants pour l'expulser manu militari, jetant ses meubles et ses vetements par la fenêtre, ce qui l'a contraint à déposer une main-courante. Il soulève une constestation sérieuse quant à l'opposabilité de la dette locative à son égard, indiquant qu'il ne peut être tenu des sommes redevables au titre du loyer, le contrat de bail ne lui étant pas opposable. Il soulève également une contestation sérieuse quant à la demande de paiement de l'indemnité d'occupation. Il expose que Mme [Y] fait preuve de la plus grande mauvaise foi en donnant congé, alors qu'elle est seule responsable du maintien dans les lieux de M. [I], qui a fourni des efforts tres conséquents pour se reloger au plus vite, qu'au surplus, le logement ne satisfait pas aux critères de décence, que dès lors, il existe une contestation sérieuse quant au montant de l'indemnité d'occupation réclamée.
Il soulève ensuite que le bail verbal conclu entre lui et Mme [Y] est nul car il contrevient à l'interdiction de sous-location d'un logement social, et que Mme [Y], viciant son consentement, lui a dissimulé cette interdiction. Il entend en conséquence solliciter le remboursement des surloyers payés à Mme [Y] soit 250 euros par mois entre septembre 2021 et octobre 2024.

Il estime ensuite qu'il a subi un préjudice moral en raison de la brutalité avec laquelle il lui a été demandé de partir.

L'affaire a été mise en délibéré au 23 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

L'article 472 du code de procédure civile dispose que lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge fait droit à la demande s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

L'article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Sur les demandes de constat de résiliation du bail et d'expulsion

Il convient d'acter que Est Ensemble Habitat s'est désisté de ses demandes visant à voir constater la résiliation du bail et à voir ordonner l'expulsion.

Sur les demandes de condamnation au paiement

Est Ensemble Habitat produit aux débats le congé délivré par Mme [Y], congé dont la validité n'est pas contestée par M. [I].

Le bien loué se trouve sur un territoire mentionné au premier alinéa du I de l'article 17 de la loi du 6 juillet 1989. En conséquence, en application des dispositions de l'article 15 de la même loi, le délai de préavis est d'un mois et court à compter de la remise en main propre du congé au bailleur.

En l'espèce, le congé de Mme [Y] a été réceptionné par Est Ensemble Habitat le 13 septembre 2024. Le contrat de bail s'est donc trouvé résilié à compter du 13 octobre 2024 à minuit et Mme [Y] s'est en conséquence trouvé déchue de tout titre d'occupation des locaux loués à compter du 14 octobre 2024.

Mme [Z] [Y] étant seule locataire en titre, elle reste seule redevable du montant des loyers dus jusqu'à la résiliation du bail.

Est Ensemble Habitat produit un décompte actualisé au 14 mai 2025 indiquant que les sommes dues au 13 octobre 2024 s'élèvent à 2422,38 euros.

Mme [Z] [Y] sera en conséquence condamnée au paiement de la somme provisionnelle de 2422,38 euros arrêtée au 13 octobre 2024 correspondant aux loyers et charges dus à la date de résiliation du contrat de bail.

En occupant sans droit ni titre les lieux loués, les défendeurs causent jusqu'à leur départ un préjudice au propriétaire, résultant de l'indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges. En vertu de l'article 1240 du code civil, ce préjudice doit être réparé.

En l'espèce, M. [U] [I] ne conteste pas avoir occupé les lieux jusqu'au 7 mai 2025. Il ne justifie toutefois pas de cette date de départ par un document établi par Mme [Y] ou même par Est Ensemble Habitat, se contentant de produire un courrier électronique dans lequel le juriste contentieux d'Est Ensemble Habitat relate que Mme [Y] l'aurait informé devoir récupérer les clefs auprès des sous-locataires le 7 mai 2025. M. [I] est donc tenu au paiement d'une indemnité d'occupation à compter de la résiliation du bail jusqu'à la date de restitution des lieux, in solidum avec Mme [Z] [Y], dans la mesure où il est occupant de son chef.

Il indique toutefois soulever une contestation sérieuse expliquant que le logement ne satisfait pas aux critères de décence, comme cela ressort des pièces produites par Est Ensemble Habitat. Seul le procès-verbal de constat établi le 25 juillet 2024 par Me [C], commissaire de justice permet de connaitre l'état du logement occupé par M. [I]. Seule la salle de bain est photographiée et lesdites photographies ne permettent en aucun cas de qualifier le logement d'indécent et de faire la distinction entre ce qui ressort des obligations d'entretien du locataire ou du bailleur. Dans ces conditions, la contestation soulevée par M. [I] ne pourra etre qualifiée de sérieuse et il n'en sera pas tenu compte pour fixer le montant de l'indemnité d'occupation.

Mme [Z] [Y] et M. [U] [I] seront condamnés au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation pour la période courant du 14 octobre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, soit le 14 mai 2025. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, le tout justifié au stade de l'exécution.

Mme [Z] [Y] n'ayant pas comparu à l'audience, l'actualisation de la dette n'est pas contradictoire, et l'objet du litige sera circonscrit aux demandes de la citation.

Mme [Z] [Y] et M. [U] [I] seront condamnés in solidum au paiement de la somme provisionnelle de 1136,62 au titre des indemnités mensuelles d'occupation dues du 14 octobre 2024 au 30 décembre 2024.

Sur la demande reconventionnelle d'octroi de délais de paiement

En vertu de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte-tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Compte tenu des ressources de M. [I] ainsi que de ses charges, ainsi que des besoins du créancier, il sera fait droit à la demande de délais de paiement conformément aux dispositions de l'article 1343-5 du code civil.

Sur les demandes reconventionnelles de M. [I] à l'encontre de Mme [Y]

Il est demandé au juge des référés d'apprécier si le contrat de bail verbal conclu entre M. [I] et Mme [Y] est nul et doit en conséquence entrainer des restitutions réciproques entre les parties.

Le juge des référés ne saurait procéder à l'appréciation de la validité du bail verbal avec l'évidence requise, seul le juge du fond étant compétent pour ce faire.

En conséquence, les demandes formées par M. [I] à l'encontre de Mme [Y], outre le fait qu'il n'est pas démontré que Mme [Y] ait pu en prendre connaissance avant l'audience, se heurtent à une contestation sérieuse et il n'y a pas lieu à référé.

Sur les demandes accessoires

Mme [Z] [Y], partie perdante, supportera seule la charge des dépens, en ce compris notamment les frais de l'assignation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu'a dû accomplir Est Ensemble Habitat, Mme [Z] [Y] sera condamnée à lui verser une somme de 150 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,