TJ 93008, 23 juin 2025, RG 24/02193

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
[Adresse 1]
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[Localité 1]

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Télécopie : [XXXXXXXX02]
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N° RG 24/02193 - N° Portalis DB3S-W-B7I-Z7XU

Minute : 25/00418

S.A. INTERPROFESSIONNELLE DE LA REGION PARISIENNE, SA D’HLM
Représentant : Me Yoram LEKER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0031

C/

Madame [T] [X]
Représentant : Me Tristan HANVIC, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 292

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 23 Juin 2025

DEMANDEUR :

S.A. INTERPROFESSIONNELLE DE LA REGION PARISIENNE, SA D’HLM
[Adresse 2]
[Localité 2]

représentée par Maître Yoram LEKER, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEUR :

Madame [T] [X]
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 3]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2025-000991 du 20/02/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BOBIGNY)

comparante en personne, assistée de Maître Tristan HANVIC, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

DÉBATS :

Audience publique du 16 Mai 2025

DÉCISION:

Contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 23 Juin 2025, par Madame Aude ZAMBON, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.
RAPPEL DES FAITS

Aux termes d'un acte sous seing privé signé le 22 septembre 2023, la société INTERPROFESSIONNELLE DE LA RÉGION PARISIENNE, a consenti à Mme [T] [X] un contrat de bail portant sur un local à usage d'habitation situé [Adresse 3] à [Localité 3], moyennant le paiement d'un loyer mensuel en principal de 601,92 €, outre les provisions mensuelles sur charges, et le versement d'un dépôt de garantie équivalent à un mois de loyer en principal.

Le 28 février 2024, le bailleur a fait délivrer à Mme [T] [X] un commandement de payer la somme en principal de 2376,95 € au titre de l'arriéré locatif arrêté au 22 février 2024, visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail.

PROCEDURE

Par exploit de commissaire de justice délivré le 20 septembre 2024, la société INTERPROFESSIONNELLE DE LA RÉGION PARISIENNE a fait citer Mme [T] [X] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal, statuant en matière de référés, aux fins de :
" de constater l'acquisition de la clause résolutoire au 28 avril 2024,
" d'ordonner l'expulsion de la défenderesse, et celle de tous occupants de son chef, et ce, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier au besoin
" de la condamner au paiement de la somme de 5134,53€ au titre de la dette locative arrêtée au 30 avril 2024, avec intérêts à compter du commandement de payer ainsi qu'au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer, charges et révisions jusqu'alors pratiqués entre les parties jusqu'à complète libération des lieux,
" d'ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde meuble qu'il désignera ou tel autre lieu au choix du bailleur et ce en garantie de toutes sommes qui pourront être dues, aux frais et risques et périls de la défenderesse,
" de la condamner à lui verser la somme de 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens qui comprendront les frais du commandement de payer.

A l'appui de ses prétentions, la société INTERPROFESSIONNELLE DE LA RÉGION PARISIENNE a exposé que la défenderesse a cessé de payer régulièrement ses loyers et charges en violation de ses obligations contractuelles, qu'un commandement de payer visant la clause résolutoire lui a été notifié par exploit de commissaire de justice, qu'elle n'a pas soldé les causes du commandement de payer dans le délai imparti, de sorte que la clause résolutoire insérée au bail est acquise et que son expulsion doit être ordonnée.

Après un renvoi, à l'audience du 16 mai 2025, la société INTERPROFESSIONNELLE DE LA RÉGION PARISIENNE, représentée, a actualisé à la hausse le montant de la dette locative à la somme de 14 887,28 €, arrêtée au 13 mai 2025. Elle s'est opposée à l'octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire à la partie adverse, la locataire n'ayant procédé à aucun réglement depuis novembre 2023 excepté la somme de 1000 euros le 9 mai 2025. Elle s'en est rapportée quant à la demande de délais pour quitter les lieux.

Mme [T] [X], assistée, a indiqué percevoir un salaire mensuel de 1950 euros, et avoir deux enfants à charge. Elle a sollicité à titre principal la suspension des effets de la clause résolutoire et l'octroi de délais de paiement souhaitant apurer sa dette par mensualités de 200 euros et à titre subsidiaire un délai de 12 mois pour quitter les lieux.

Le diagnostic social et financier que Mme [X] a accepté un accompagnement social lié au logement. Il a été constaté que l'ensemble de ses droits sociaux n'étaient pas ouverts, soulignant ainsi des perspectives d'évolution du budget.

L'affaire a été mise en délibéré au 23 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

L'article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Sur la résiliation

- sur la recevabilité de l'action :

Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de Seine Saint Denis par la voie électronique le 30 septembre 2024, soit plus de six semaines avant la première audience en date du 24 janvier 2025, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la société INTERPROFESSIONNELLE DE LA RÉGION PARISIENNE justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 26 février 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation en date du 20 septembre 2024, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L'action est donc recevable.

- sur l'acquisition des effets la clause résolutoire :

L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

L'article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail conclu le 22 septembre 2023 contient une clause résolutoire pour non-paiement du loyer ou des charges. Un commandement de payer visant cette clause résolutoire a été signifié à la locataire le 28 février 2024 pour la somme en principal de 2376,95€ au titre de l'arriéré locatif arrêté au 22 février 2024.

Force est de constater que le commandement de payer offre toutefois à la locataire un délai de deux mois pour s'exécuter.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 28 avril 2024.

Sur les demandes de condamnation au paiement

La société INTERPROFESSIONNELLE DE LA RÉGION PARISIENNE produit un décompte actualisé indiquant que Mme [T] [X] reste lui devoir la somme de 14 887,28 € arrêtée à la date du 13 mai 2025, terme du mois d'avril 2025 inclus.

Il convient de déduire de cette somme 320,97 euros correspondant à des frais de procédure imputés sur les échéances du mois de mars 2024 et mars 2025.

Mme [T] [X] sera par conséquent condamnée au paiement provisionnel de la somme de 14 566,31 € à valoir sur les loyers et charges échus au 13 mai 2025, terme du mois d'avril 2025 inclus, assortie des interêts au taux légal à compter du 28 février 2024, date du commandement de payer sur la somme de 1367,95 euros, à compter du 20 septembre 2024, date de l'assignation sur la somme de 2757,58 €, et sur le surplus à compter de la présente décision.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l'article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

En l'espèce, la défenderesse propose de s'acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Au vu de la situation personnelle et financière décrite, elle est en mesure de régler la dette locative en plusieurs mensualités. Elle a par ailleurs repris le paiement intégral du loyer et des charges au jour de l'audience.

Au vu de ces éléments, il convient d'accorder des délais de paiement à la locataire selon les modalités précisées au dispositif, pour le règlement des sommes dues et, conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué. Cela signifie qu'elle ne sera pas expulsée.

En revanche, si elle ne respecte pas les délais accordés ou ne règle pas le loyer courant à la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire sera réputée acquise. La défenderesse devra quitter les lieux sans délai et à défaut d'exécution volontaire, la partie demanderesse sera autorisée à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance éventuelle de la force publique et d'un serrurier.

Dans l'hypothèse où la défenderesse ne respecterait pas les délais, et en vertu de l'article 1240 du code civil, elle devra indemniser le propriétaire du fait de son occupation illicite des lieux, de nature à causer à ce dernier un préjudice résultant de la perte des loyers et de l'indisponibilité des lieux, par le versement d'une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges récupérables tel qu'il aurait été si les contrats s'étaient poursuivis, le tout dûment justifiés au stade de l'exécution, jusqu'à son départ définitif des lieux.

En ce cas, le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. La société INTERPROFESSIONNELLE DE LA RÉGION PARISIENNE ne justifie d'aucun fondement juridique pour obtenir la séquestration des meubles des locataires en garantie du paiement des loyers et dès lors, leur appréhension, les dispositions du code des procédures civiles d'exécution relatives aux meubles meublant ne visant qu'à assurer leur remisage dans l'attente de leur prise en charge par leur propriétaire, et prévoyant une vente éventuelle, au profit de leur propriétaire. La demande de séquestration aux fins de garantie sera donc rejetée.

Sur les demandes accessoires

Mme [T] [X], partie perdante, supportera la charge des dépens, en ce compris notamment les frais du commandement de payer.

Compte tenu des démarches judiciaires qu'a dû accomplir la société INTERPROFESSIONNELLE DE LA RÉGION PARISIENNE, Mme [T] [X] sera condamnée à lui verser une somme de 50 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,