TJ 93008, 23 juin 2025, RG 25/00392

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
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N° RG 25/00392 - N° Portalis DB3S-W-B7J-2TOS

Minute : 25/00436

S.C.I. FLIMMO 1
Représentant : Maître Lauren SIGLER de l’AARPI NMCG AARPI, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0462

C/

Monsieur [U] [T]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 23 Juin 2025

DEMANDEUR :

S.C.I. FLIMMO 1
[Adresse 2]
[Adresse 2]

représentée par Maître Lauren SIGLER de l’AARPI NMCG AARPI, avocats au barreau de PARIS

DÉFENDEUR :

Monsieur [U] [T]
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Adresse 3]

non comparant, ni représenté

DÉBATS :

Audience publique du 16 Mai 2025

DÉCISION:

Réputée contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 23 Juin 2025, par Madame Aude ZAMBON, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.

RAPPEL DES FAITS

Aux termes d'un acte sous seing privé signé le 9 et 10 novembre 2023, la SCI FLIMMO 1 a consenti à M. [U] [T] un contrat de bail portant sur un local à usage d'habitation situé [Adresse 3], moyennant le paiement d'un loyer mensuel en principal de 699,78 €, outre les provisions mensuelles sur charges de 166,37 €, et le versement d'un dépôt de garantie équivalent à un mois de loyer en principal.

Le 10 novembre 2023, la SCI FLIMMO 1 a également consenti à M. [U] [T] un contrat de bail portant sur une place de stationnement n° 20 situé à la même adresse, moyennant le paiement d'un loyer mensuel en principal de 50 €, outre les provisions mensuelles sur charges de 5,10 €, et le versement d'un dépôt de garantie équivalent à un mois de loyer en principal.

Le locataire ayant cessé de payer régulièrement ses loyers, le bailleur a fait délivrer, par exploit de commissaire de justice du 14 août 2024, à M. [U] [T] un commandement de payer la somme en principal de 3239,23 € arrêtée au 28 mars 2024 au titre des loyers et charges impayés, visant la clause résolutoire insérée au contrat de location.

PROCEDURE

Par exploit de commissaire de justice délivré le 27 janvier 2025, la SCI FLIMMO 1 a fait citer M. [U] [T] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal, statuant en matière de référés, aux fins de :
o constater l'acquisition de la clause résolutoire,
o ordonner sans délai l'expulsion de M. [U] [T] et celle de tous occupants de son chef des lieux, et ce avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, si besoin est,
o condamner M. [U] [T] au paiement :
? de la somme provisionnelle de 6245,58 €, outre le paiement des loyers impayés venus à échéance au jour du jugement à intervenir,
? d'une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle égale au montant du loyer augmenté des charges exigibles et révisé le cas échéant, jusqu'à son départ effectif et celui de tout occupant de son chef,
? de la somme de 1000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer.

A l'appui de ses prétentions, la demanderesse a invoqué les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 et a exposé que le défendeur a cessé de payer régulièrement ses loyers et ses charges, qu'un commandement de payer lui a été délivré par exploit de commissaire de justice, qu'il n'a pas régularisé les causes du commandement de payer dans le délai imparti à compter de sa délivrance, de sorte que la clause résolutoire insérée au bail est acquise et que son expulsion doit être ordonnée.

A l'audience du 16 mai 2025, la SCI FLIMMO 1, représentée, a actualisé le montant de la dette locative à la baisse à la somme de 6094,23 €, hors frais, selon décompte arrêté au 9 mai 2025. Elle a indiqué que le locataire a repris le paiement du loyer courant au jour de l'audience. Elle s'est opposée à l'octroi éventuel de délais de paiement suspensifs des effets de l'acquisition de la clause résolutoire à la partie défenderesse, en l'absence du locataire à l'audience.

M. [U] [T], cité à étude, n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.

Aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au juge des contentieux de la protection.

L'affaire a été mise en délibéré au 23 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

L'article 472 du code de procédure civile dispose que lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge fait droit à la demande s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

L'article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Sur la recevabilité

Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 1] par la voie électronique le 29 janvier 2025, soit plus de deux mois avant l'audience du 16 mai 2025, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SCI FLIMMO 1 justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions, le 2 avril 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 27 janvier 2025 conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L'action est donc recevable.

Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire

L'article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Les dispositions de l'article 10 de la loi du 27 juillet 2023, en ce qu'elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi, puisque la loi du 27 juillet 2023 ne comprenait pas de dispositions dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif.

En application de l'article 24 V de la même loi, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l'article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Les baux des 9 et 10 novembre 2023, contiennent une clause résolutoire (article 7 et 8). Un commandement de payer visant ces clauses a été signifié le 14 août 2024, pour la somme en principal de 3239,23 € arrêtée au 28 mars 2024, au titre de l'arriéré locatif.

Force est de constater que le bail d'habitation n'a pas été renouvelé depuis le 27 juillet 2023, que la clause résolutoire présente à ce bail stipule que le commandement de payer offre au locataire un délai de deux mois pour s'exécuter et que le commandement de payer laisse au locataire un délai de deux mois pour s'exécuter.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 14 octobre 2024.

Dans ces conditions, l'expulsion de M. [U] [T] sera ordonnée, en conséquence, avec l'assistance éventuelle de la force publique et d'un serrurier.

Sur les demandes de condamnation au paiement

En occupant sans droit ni titre les lieux loués, le défendeur cause jusqu'à son départ un préjudice au propriétaire, résultant de l'indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges. En vertu de l'article 1240 du code civil, ce préjudice doit être réparé.

Par conséquent, M. [U] [T] sera condamné au paiement d'une indemnité mensuelle provisionnelle d'occupation pour la période courant du 15 octobre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges du local d'habitation et de l'emplacement de stationnement, tel qu'il aurait été si les contrats s'étaient poursuivis, le tout justifié au stade de l'exécution.

La SCI FLIMMO 1 produit un décompte indiquant que M. [U] [T] reste lui devoir la somme de 6351,20 € arrêtée au 9 mai 2025, échéance du mois de mai 2025 incluse, somme de laquelle il est nécessaire de déduire les sommes de 75,45 euros et 181,52 euros correspondant à des frais de contentieux.

M. [U] [T] sera donc condamnée à verser à la SCI FLIMMO 1 une somme provisionnelle de 6094,23 € à valoir sur la dette locative arrêtée au 9 mai 2025, échéance du mois de mai 2025 incluse.

Sur les demandes accessoires

M. [U] [T], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Compte tenu des démarches judiciaires qu'a dû accomplir la SCI FLIMMO 1, M. [U] [T] sera condamné à lui verser une somme de 50 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,