TJ 75056, 23 juin 2025, RG 24/05266

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :

à : Monsieur [S] [V]
Maître Marine DEPOIX

Copie exécutoire délivrée
le :

à : Me Emmanuel NOMMICK

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/05266 - N° Portalis 352J-W-B7I-C462O

N° MINUTE : 2

JUGEMENT
rendu le 23 juin 2025

DEMANDERESSE

S.A D’H.L.M. ERIGERE,
[Adresse 1]
représentée par Me Emmanuel NOMMICK, avocat au barreau de PARIS,

DÉFENDEURS

Monsieur [S] [V],
[Adresse 2]
non comparant, ni représenté

Madame [D] [V] épouse [E],
[Adresse 2]
représentée par Maître Marine DEPOIX de la SELARL AKAOUI DEPOIX PICARD, avocats au barreau de PARIS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Brice REVENEY, Juge, juge des contentieux de la protection
assisté de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 07 avril 2025

JUGEMENT
réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 23 juin 2025 par Brice REVENEY, juge des contentieux de la protection assisté de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 23 juin 2025
PCP JCP ACR fond - N° RG 24/05266 - N° Portalis 352J-W-B7I-C462O

FAITS ET PROCEDURE

Par bail du 12 septembre 2005, la SA d’HLM POUR [Localité 1] DE SA REGION aux droits de laquelle vient société ERIGERE a donné à bail à M. [S] [V] et Mme [D] [V] un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 2], n° 125 + une cave n° 125.

Les échéances d’indemnité et de charges n'ayant pas été régulièrement payées, un commandement de payer en date du 10 mai 2023 rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré à M. [S] [V] et Mme [D] [V] pour paiement d'un arriéré de 4678, 77 euros en principal sous deux mois.

Par acte de commissaire de justice en date des 6 mai et 13 mai 2024, LA SOCIÉTÉ ERIGERE a assigné M. [S] [V] et Mme [D] [V] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Paris au visa de la loi du 6 juillet 1989, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire:
-prononcer la résiliation du bail aux torts des locataires et subsidiairement constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire,
- ordonner l’expulsion de M. [S] [V] et Mme [D] [V] du local d’habitation susvisé ainsi que de tous occupants de son chef avec assistance au besoin de la force publique et d’un serrurier, sous astreinte de 150 € par jour de retard à compter e la signification de la décision,
- ordonner le transport et la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux dans tout garde meuble ou autre local de son choix aux frais, risques et péril des défendeurs, à défaut de quoi il pourra être procédé à la vente des biens meubles par commissaire-priseur du choix de la requérante,
- condamner M. [S] [V] et Mme [D] [V] au paiement de la somme de 8731, 24 € au titre des arriérés locatifs dus au 17/11/2023, outre les intérêts au taux légal depuis le commandement de payer,
- ordonner la capitalisation des intérêts,
- refuser tout délai,
- condamner M. [S] [V] et Mme [D] [V] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer contractuel avec charges courantes en sus, et ce jusqu’à l’expulsion ou le départ volontaire,
- condamner M. [S] [V] et Mme [D] [V] au paiement d’une somme de 1000 € au titre des frais irrépétibles, ainsi qu’aux entiers dépens.

L’assignation a été dénoncée à M. LE PREFET de [Localité 1] le 14 mai 2024.

***

Dans ses conclusions en défense n° 1, Mme [D] [V] demande :
- le débouté de LA SOCIÉTÉ ERIGERE en ses demandes,
- la suspension des effets de la clause résolutoire,
- lui allouer les plus lages délais de paiement,
- condamner M. [S] [V] à la garntir de la moitié des sommes dues,
Subsidiairement, lui accorder les plus larges délais.

Mme [D] [V] affirme que M. [S] [V] a quitté le logement en 2017 sans jamais le notifier au bailleur, après quoi elle a du faire face seule à ses dettes outre une maladie grave diagnostiquée qui l’a laissée abattue face à ses obligations, étant rappelé qu’elle a assumé ses loyers et charges depuis plus de vingt ans.
Elle dit ne pas contester le quantum et entendre assumer sa part locative. Elle a repris le paiement des loyers courants et justifie de démarches pour un relogement , notamment par la voie DALO, outre sa démarche auprès de la commission de surendettement.

***

Un plan de surendettement a été arrêté par la commission de surendettement le 6 février 2025.

***

A l'audience du 17 février 2025, le conseil de LA SOCIÉTÉ ERIGERE, se référant à ses écritures, a réajusté sa demande à la somme de 20.724, 07 € au 1er avril 2025, échéance de mars 2025 incluse et constaté la reprise du loyer courant.
Constatant une baisse de la dette locative via un plan d’apurement précontentieux respecté depuis le 19 novembre 2024 ainsi que la reprise du loyer courant en janvier 2025, il ne s’est pas opposé à la suspension de la clause résolutoire le temps d’un échéancier de paiement.

Le conseil de Mme [D] [V] a demandé le bénéfice du plan arrêté par la commission de surendettement en février 2025 prévoyant un échéancier de 24 mois.
Il précise que M. [S] [V] n’est pas concerné par le plan, les défendeurs étant divorcées depuis le 6 mars 2023.
Assignée par procès verbal de vaines recherches, M. [S] [V] n’a pas comparu.

MOTIFS DE LA DECISION

I. Sur la recevabilité de la demande:

En application de l’article 24 I de la loi du 06/07/89 modifiée, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la CCAPEX prévue à l’article 7-2 de la loi du 31/05/1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L821-1 du Code de la Construction et de l'Habitation. Cette saisine qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les commissaires de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Le bailleur justifie de la saisine de la CCAPEX le 11 mai 2023 pour signaler les impayés. Il est donc recevable en son action, l’assignation des 6 et 13 mai 2024 ayant en outre été dénoncée au préfet de [Localité 1] six semaines avant l’audience en application de l’article 24 III de la loi.

II. Sur la résiliation du bail :

Aux termes de l’article 24.V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.
VI. - Par dérogation à la première phrase du V, lorsqu'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu'au jour de l'audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l'acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes :
(…)
2° Lorsqu'un plan conventionnel de redressement prévu à l'article L. 732-1 dudit code a été approuvé ou que la commission de surendettement des particuliers a imposé les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4 et L. 733-7 du même code, dont le bailleur a été avisé, le juge accorde les délais et modalités de paiement de la dette locative contenus dans le plan ou imposés par la commission de surendettement des particuliers. Lorsque la commission de surendettement des particuliers a imposé pendant un délai la suspension de l'exigibilité de la créance locative en application du 4° de l'article L. 733-1 du même code, le juge accorde ce délai prolongé de trois mois pour permettre au locataire de saisir à nouveau la commission de surendettement des particuliers en application de l'article L. 733-2 du même code. 
VII. - Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
Les textes précités imposent au juge qui constate l’acquisition de la clause résolutoire d’accorder au locataire, qui a repris au jour de l’audience le paiement du loyer et des charges, des délais de paiement contenus dans le plan ou les mesures imposées ou une suspension des effets de clause résolutoire
En revanche, la demande tendant au prononcé de la résiliation judiciaire du bail échappe à ce dispositif.

La société ERIGERE demande la résiliation judiciaire du bail aux torts des locataires et ne demande que subisdiairement le constat du jeu de la clause résolutoire concerné par les textes précités. Le juge est donc tenu d’examiner la demande présentée de premier abord.

En l’espèce, le bailleur apportant la preuve des impayés et Mme [D] [V] ne contestant pas la créance locative, quoique désireuse de limiter sa contribution à la dette, et expliquant même la situation personnelle et sanitaire l’ayant conduite à délaisser son loyer pendant un certain temps, il n’est pas possible de ne pas considérer la demande de résiliation judiciaire du bail, étant entendu que l’inexécution de son obligation principale de payer le loyer par le locataire est une cause de résiliation judiciaire par application des articles 1728, 1224 et 1227 du code civil.

Toutefois, selon l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.
Cette faculté légale offerte au juge concerne le cas de résolution judiciaire du contrat (dénommée résiliation judiciaire pour les contrats à exécution échelonnée), sans considération de l’existence ou non d’une clause résolutoire.
Il résulte de l’application combinée de cet article et de l’article 1343-5 du code civil (qui stipule la faculté du juge de décider d’office d’un délai de paiement plafonné à deux ans), la possibilité pour le juge de suspendre les effets de l’inexécution du contrat.

Compte tenu du plan arrêté par la commission de surendettement en date du 6 février 2025 et de l’apurement possible par la locataire, qui a repris le loyer courant à la date de l’audience et depuis le mois de décembre 2024, et en raison des circonstances de fait exposées par Mme [D] [V] (Fiche diagnostic, rapport social DALO), il convient donc d’ordonner la suspension de la résiliation judiciaire du contrat sous réserve du respect des délais de paiement qui seront rappelés au dispositif ainsi que du paiement du loyer et les charges échus postérieurement à la décision de recevabilité prise par la commission de surendettement.

Il sera rappelé en effet que le délai de paiement de 24 mois décidé par la commission au bénéfice de Mme [D] [V] s’impose au juge à hauteur de 19.938, 01 €.
Décision du 23 juin 2025
PCP JCP ACR fond - N° RG 24/05266 - N° Portalis 352J-W-B7I-C462O

En cas de respect par Mme [D] [V] de cet échéancier et du paiement des loyers courants, le bail poursuivra donc son cours.

En cas de non-paiement des mensualités de l’échéancier ou du loyer courant, la résiliation judiciaire du bail prendra effet et en l’absence de départ volontaire, il pourra être procédé à l'expulsion de Mme [D] [V], de M. [S] [V] et de tout occupant de leur chef, avec assistance de la force publique le cas échéant, sous réserve du délai prévu par le code des procédures civiles d’exécution à compter du commandement pour quitter les lieux.

En ce cas le bailleur sera autorisé à faire procéder à la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement dans tout garde meuble de son choix aux frais , risques et péril de la locataire, à défaut de local désigné.
Le sort des meubles sera alors régi par les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d'Exécution

Il ne convient pas de faire droit à la demande d’astreinte, le recours à la force publique étant alors suffisant.

III. Sur la demande en paiement de l'arriéré :

Il ressort des débats, décompte et pièces non contestés produits à l’audience, que Mme [D] [V] mais aussi M. [S] [V], demeurant à ce jour partie au contrat de bail en l’absence de congé, et restent devoir à cette date au bailleur une somme de 20.724, 07 € au titre de leur arriéré de loyers et charges au 1er avril 2025, échéance de mars incluse ainsi que cela ressort du décompte fourni à l’audience.

Il convient en conséquence de condamner solidairement M. [S] [V] et Mme [D] [V] au paiement de cette somme avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 10 mai 2023.

Compte tenu des développements précédents, il convient de rappeler que, sans préjudice du paiement du loyer courant, Mme [D] [V] bénéficie d’un délai de 24 mois pour la somme de 19.938, 01 €.
Compte tenu des sommes en jeu, il ne convient pas d’accorder un délai pour le surplus.

M. [S] [V] et Mme [D] [V] étant tenus aux obligations locatives du fait d’une clause de solidarité, il sera rappelé qu’en application de l’article 1317 du code civil, les codébiteurs solidaires ne contribuent à la dette que chacun pour sa part.
Celui qui a payé au-delà de sa part dispose d'un recours contre les autres à proportion de leur propre part.
Peu importe dès lors que le mariage étant dissous le 6 mars 2023, M. [S] [V] ne réponde plus solidairement des dettes du ménage sur un plan légal.
M. [S] [V] sera donc condamné à payer à Mme [D] [V] la moitié des sommes qu’elle aura versé en exécution du présent jugement dans le cadre de l’exécution du contrat de bail, jusqu’à congé ou résiliation effective du contrat.
Décision du 23 juin 2025
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IV. Sur l'indemnité d'occupation :

En cas de non-respect de l’échéancier et/ou de ses obligations de paiement du loyer courant par Mme [D] [V] avec les effets de la résilition qui s’ensuivront, et afin de préserver les intérêts du bailleur, il convient de fixer le montant de l'indemnité d'occupation due depuis la date de résiliation du bail jusqu’au départ effectif des lieux.
Cette indemnité sera fixée au montant du dernier loyer révisé et sera augmentée des charges qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi.
Etant entendu que M. [S] [V] n’est plus occupant de l’aveu de son ex-épouse, il convient en ce cas de condamner Mme [D] [V] au paiement de celle-ci à LA SOCIÉTÉ ERIGERE.

V. Sur la capitalisation des intérêts

L’article 1343-2 du code civil prévoit que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise.

La condamnation portant intérêt à compter du commandement de payer du 10 mai 2023, il y a lieu de dire que les intérêts échus seront capitalisables annuellement, conformément au texte susvisé.

VI. Sur les demandes accessoires

Sur les dépens :

Il y a lieu de condamner solidairement M. [S] [V] et Mme [D] [V] aux dépens.

Sur l’article 700 du Code de Procédure Civile :

Il y a lieu de condamner in solidum M. [S] [V] et Mme [D] [V] à payer à LA SOCIÉTÉ ERIGERE la somme de 300 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS