TJ 75056, 24 juin 2025, RG 21/06671

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Copie exécutoire délivrée le :
à Me HAIRON

Copie certifiée conformes délivrée le :
à Me ESCAVABAJA

■

8ème chambre
1ère section

N° RG 21/06671 -
N° Portalis 352J-W-B7F-CUNOZ

N° MINUTE :

Assignation du :
17 Mai 2021

JUGEMENT
rendu le 24 Juin 2025
DEMANDERESSE

S.C.I. TROIZAT, prise en la personne de son repésentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 1]
[Localité 1]

représentée par Maître Fabien ESCAVABAJA de la SCP SMITH D’ORIA - IPP, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C1060

DÉFENDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] - [Localité 2], représenté par son syndic, le Cabinet MAUDUIT, pris en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 3]
[Localité 2]

représenté par Maître Romain HAIRON de la SELARL RHA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D567

Décision du 24 Juin 2025
8ème chambre 1ère section
N° RG 21/06671 - N° Portalis 352J-W-B7F-CUNOZ

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Muriel JOSSELIN-GALL, Vice-présidente, statuant en juge unique

assistée de Madame Maïssam KHALIL, Greffière

DÉBATS

A l’audience du 02 Avril 2025, tenue en audience publique

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort

***

EXPOSÉ DU LITIGE

La SCI Troizat est propriétaire des lots n°1, 25 et 27 au sein de l'immeuble sis [Adresse 2] [Localité 2], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Lors de l'assemblée générale du 21 décembre 2017, ont été votés en résolution n°8 les travaux de rénovation du hall d'entrée et de l'escalier principal de l'immeuble, pour un budget de 106.642,56 euros, à l'unanimité des copropriétaires présents ; la SCI Troizat était absente et n'a pas contesté cette résolution.

Les travaux ont été réceptionnés sans réserve avec effet au 27 mai 2019; la facture des travaux, en date du 22 août 2019, s'élève à la somme de 99.414,45 euros TTC.

La SCI Troizat a refusé de procéder au paiement de sa quote-part sur les travaux, estimant qu'ils portaient sur des parties communes dont elle n'avait ni l'usage, ni l'utilité, et considérant que l'ascenseur, le hall de l'immeuble et la cage d'escalier étaient de facto des parties communes spéciales, bien qu'elles ne soient pas décrites comme telles dans le règlement de copropriété.

Par lettre recommandée en date du 31 août 2020, le syndicat des copropriétaires a mis en demeure la SCI Troizat de procéder au paiement de la somme de 11.489,46 euros, correspondant à sa quote-part dans les travaux de rénovation.

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Soutenant que la répartition des charges en application du règlement de copropriété était contraire aux dispositions de la loi du 23 novembre 2018 dite Elan, la SCI Troizat a demandé l'inscription à l'ordre du jour de l'assemblée générale des copropriétaires du 15 mars 2021 d'une résolution ayant pour objet la mise en conformité du règlement de copropriété de l'immeuble, au visa des dispositions de l'article 209 de cette loi.

Par résolution n°14, adoptée lors de l'assemblée générale du syndicat des copropriétaires en date du 15 mars 2021, ladite assemblée a refusé de procéder à la modification du règlement de copropriété par la création d'une partie commune spéciale, et à l'adaptation corrélative de la clé de répartition dudit règlement.

Par exploit du 17 mai 2021, la SCI Troizat a assigné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] [Localité 2] devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins notamment d'obtenir :

- L'annulation de la résolution n°14, votée au cours de l'assemblée générale des copropriétaires en date du 15 mars 2021,
- La condamnation sous astreinte du syndicat des copropriétaires à mettre en conformité le règlement de copropriété avec les dispositions de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018, dite loi ELAN ;
- La condamnation sous astreinte du syndicat des copropriétaires à justifier des sommes appelées au titre des travaux d'amélioration exécutés dans la cage d'escalier de l'immeuble.

Par ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 22 janvier 2024, la SCI Troizat demande au tribunal de :

« Vu les Articles 24 et 42 de la loi du 10 juillet 1965
Vu l'Article 18 du décret du 17 mars 1967
Vu les articles 6-2 et suivants de la loi du 10 juillet 1965
Vu l'article 209 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018
Vu l'Article 700 du Code de Procédure Civile

Sur les demandes formulées à titre principal -

Déclarer la SCI TROIZAT recevable en son action aux fins de nullité de la résolution n°14 de l'assemblée générale du 15 mars 2021.

Prononcer la nullité de la résolution n°14 de l'assemblée générale du 15 mars 2021.

Constater que le Syndicat des copropriétaires ne justifie pas de grille de répartition,

Dire et juger que les charges de copropriétés et appels ne sont pas justifiées ;

Dire et juger que la somme appelée au titre des travaux menés dans les parties communes de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 2] n'est ni fondée ni justifiée.

Dire et juger que l'ascenseur, le hall d'immeuble et la cage d'escalier sont des parties communes spéciales ;

Ordonner au syndicat des copropriétaires de mettre le règlement de copropriété en conformité avec la situation existante,
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En conséquence,

Condamner le syndicat des copropriétaires à mettre en conformité le règlement de copropriété avec les dispositions des articles 6-2 et 6-4 de la loi du 10 juillet 1965 comme le prévoit l'article 209 de de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, et ce sous astreinte de 1000€ par jour à compter d'un délai de 2 mois à compter du prononcé de la décision à intervenir.

Se réserver la compétence pour liquider les astreintes ainsi ordonnées au bout d'un délai de trois mois, lesquelles astreintes pourront ensuite être prolongées,

Sur les demandes formulées à titre subsidiaire

Avant dire droit :

Désigner tel expert-géomètre qu'il plaira au Tribunal,

Avec mission :

- Entendre les parties et tous sachants,
- Se faire remettre des parties et des tiers tous documents utiles à sa mission, notamment toute grille de répartition déjà établie,
- En cas de besoin, se faire assister d'un technicien d'une spécialité distincte de la sienne inscrit sur une liste d'experts judiciaires,
- Se rendre sur place, visiter les parties communes et les parties privatives, procéder à toutes constatations et investigations utiles,
- Proposer de nouvelles grilles de répartition des charges établies selon les règles de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 modifiées par la loi du 13 décembre 2000,
- Répondre à tous dires,
- Fixer la provision à valoir sur la rémunération de l'expert judiciaire,

Surseoir à statuer sur les autres demandes, tous droits et moyens des parties réservés ;

Ordonner cette mesure aux frais avancés du syndicat des copropriétaires, lequel sera condamné à consigner les frais d'expertise judiciaire, sous astreinte de 200 € par jour calendaire de retard, à compter d'un délai de quarante-huit heures, postérieurement au rendu du jugement avant-dire droit à intervenir.

Sur les demandes formulées à titre reconventionnel par le SDC-

Déclarer irrecevables les demandes reconventionnelles formulées par le Syndicat des copropriétaires,

A défaut,

Débouter le Syndicat des copropriétaires de ses demandes reconventionnelles ;

En tout état de cause -

Débouter le Syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes fins et prétentions ;

Condamner le Syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 5 000 €, sauf à parfaire, au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens »

Par ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 12 avril 2024, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

« Vu les articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
Vu l'article 36 du décret du 17 mars 1967,
Vu l'article 9 de l'arrêté comptable du 14 mars 2005,
Vu les articles 1231-6, 1231-7 et 1343-2 du Code civil :

DIRE ET JUGER que le hall et l'escalier ne sont pas des parties communes spéciales,

En conséquence, dire et juger que le syndicat des copropriétaires n'est pas dans l'obligation de mettre en conformité le règlement de copropriété,

En conséquence :

DEBOUTER la SCI TROIZAT de son annulation de la résolution 14 de l'assemblée générale du 15 mars 2021,

DEBOUTER la SCI TROIZAT de sa demande de mise en conformité du règlement de copropriété,

DEBOUTER la SCI TROIZAT de ses plus amples demandes.

A titre reconventionnel :

CONDAMNER la SCI TROIZAT au Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2], [Localité 2] la somme en principal de 12.493,79€ à titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 01/10/2021 inclus, et représentant :

• 12.214,42 € au titre des charges courantes et exceptionnelles incluant la somme de 9.567,59 € au titre des charges travaux litigieux;

• 279.37 au titre des frais relevant de l'article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965.

CONDAMNER la SCI TROIZAT à payer au Syndicat des Copropriétaires [Adresse 2], [Localité 2] la somme de 2.000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.

CONDAMNER la SCI TROIZAT à payer au Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2], [Localité 2] une indemnité de 5.000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens

A titre reconventionnel :

ECARTER l'exécution provisoire »

L'instruction de l'affaire a été close par ordonnance du 23 avril 2024, et fixée à l'audience du 2 avril 2025, puis mise en délibéré au 24 juin 2025, date à laquelle il a été mis à disposition au greffe.

MOTIFS

1- Sur la demande d'annulation de la résolution n°14 de l'assemblée générale du syndicat des copropriétaires en date du 15 mars 2021

La SCI Troizat fait valoir que l'accès à ses lots n°1 et 27 sont contigus et forment un même et unique local commercial, parfaitement indépendant des parties communes permettant l'entrée dans l'immeuble et la cage d'escalier.

Elle soutient que l'ascenseur, le hall de l'immeuble et la cage d'escalier sont des parties communes affectées à l'usage et à l'utilité des copropriétaires dont les lots sont desservis par ledit hall, ledit ascenseur, et ledit escalier, ce qui n'est pas le cas des lots n°1 et 27, qui sont donc des parties communes spéciales, en application de l'article 6-2 de la loi du 10 juillet 1965.

La SCI Troizat en conclut qu'elle n'a pas à participer aux appels de charges concernant des travaux sur des parties communes spéciales, dont elle n'a pas la jouissance.

En réponse au moyen du syndicat des copropriétaires selon lequel la SCI Troizat utiliserait le hall de l'immeuble pour la délivrance de colis et dispose d'une boîte aux lettres, elle argue qu'il s'agit d'une erreur de livraison et d'une erreur du syndic.

Elle soutient que la résolution n°14, qui a refusé la mise en conformité du règlement de copropriété au regard des dispositions légales susvisées, est irrégulière et doit être annulée.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que le hall de l'immeuble et la cage d'escalier sont des parties communes à tous les copropriétaires, et qu'il est en conséquence logique que le règlement de copropriété n'évoque pas ces derniers au titre des parties communes spéciales, ni ne mentionne aucune charge spéciale concernant le hall et l'escalier.

Il souligne que l'ascenseur est un élément d'équipement, et que la demanderesse confond cette notion avec celle de partie commune spéciale, qu'une grille spécifique lui est applicable et qu'il est évident que la SCI, qui a des lots au rez-de-chaussée, n'est pas concernée par les charges relatives à l'ascenseur.

Il précise que la SCI Troizat ne participe pas à la grille de répartition des charges relatives à cet ascenseur, mais que les travaux considérés ne concernent pas des travaux de maintenance dudit ascenseur.

Il soutient que le plan de l'immeuble et un constat dressé le 23 novembre 2023 par un commissaire de justice, établissent que la SCI a un accès aux parties communes de l'immeuble et les utilise, en témoigne :
- Son utilisation de plusieurs boîtes aux lettres dans le hall de l'immeuble, dont une par son locataire, la société Otis ;
- Son accès aux poubelles de la copropriété ;
- La livraison des colis de la société Otis dans le hall de l'immeuble ;

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- L'accès à la chaudière collective de l'immeuble, dont la SCI a l'utilité, se fait par le hall de l'immeuble.

Il fait valoir que le seul fait que le local commercial de la SCI Troizat dispose d'une entrée indépendante dans l'immeuble est insuffisant pour démontrer que cette dernière n'a pas l'usage des parties communes.

Il en conclut que c'est à bon droit que l'assemblée générale du syndicat des copropriétaires a refusé de modifier le règlement de copropriété en créant une partie commune spéciale relative au hall de l'immeuble et de l'escalier, comme sollicité par la SCI Troizat.

---

Aux termes de l'article 3 de la loi du 10 juillet 1965 « Sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux.
Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputés parties communes :
• le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d'accès ;
• le gros œuvre des bâtiments, les éléments d'équipements commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent les locaux privatifs ;
• les coffres, gaines et têtes de cheminées ;
• les locaux des services communs ;
• les passages et corridors ;
• tout élément incorporé dans les parties communes (...) »

L'article 4 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « Les parties communes sont l'objet d'une propriété indivise entre l'ensemble des copropriétaires ou certains d'entre eux seulement ; selon le cas elles sont générales ou spéciales. Leur administration et leur jouissance sont organisées conformément aux dispositions de la présente loi. »

L'article 6-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « Les parties communes spéciales sont celles affectées à l'usage ou à l'utilité de plusieurs copropriétaires. Elles sont la propriété indivise de ces derniers.
La création de parties communes spéciales est indissociable de l'établissement de charges spéciales à chacune d'entre elles. (...) »

L'article 6-4 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « L'existence des parties communes spéciales et de celles à jouissance privative est subordonnée à leur mention expresse dans le règlement de copropriété»

L'article 8-I de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « I.- Un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l'état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ; il fixe également, sous réserves des dispositions de la présente loi, les règles relatives à l'administration des parties communes. Il énumère, s'il y a lieu, les parties communes spéciales et celles à jouissance privative ».

En application de ces textes, les parties communes spéciales doivent être exclusivement affectées à l'usage des copropriétaires dont elles sont la propriété (Cass. Civ 3ème, 11 oct. 1995, n°94-11.308 ; Civ.3ème, 8 avr.2021, n°19-19.201)

Sur ce

La résolution querellée par la SCI Troizat est ainsi libellée :

« 14 A la demande de la SCI TROIZAT
Article 24 Majorité des voix exprimées par les membres présents ou représentés
- Mise en conformité du règlement de copropriété concernant "les parties communes spéciales" et les charges y afférentes
Les articles 6-4 et 209-11 de la loi ELAN stipulent que les syndicats disposent d'un délai de 3 ans (expirant le 31 novembre 2021) pour mettre en conformité leur règlement de CoPro.
Une modification peut avoir lieu à la majorité simple afin de régulariser une clé de répartition spéciale sans modification du règlement de CoPro.
Je pense utile de régler ainsi la situation de TROIZAT en ce qui concerne les travaux des cages d'escalier que nous avons toujours estimé ne pas devoir supporter.
Ont participé au vote 6 copropriétaires présents ou représentés sur 7, représentant 8071/9791 tantièmes.
Mise aux voix cette résolution a donné lieu au vote suivant
1114/8071 Votes POUR 2/6
6957/8071 Votes CONTRE 4/6
0/8071 Votes ABSTENTION 0/6

Cette résolution est rejetée à la majorité art.24

Se sont exprimés : 6 copropriétaires sur 6 copropriétaires présents et représentés, totalisant 8071 tantièmes sur 8071
Se sont opposés à la proposition : 2 copropriétaires sur 6, totalisant 1114 tantièmes sur 8071
Liste des opposants : 01078 [W] (158), 01079 TROIZAT MR [M] (956)
Ont voté par correspondance : 6 copropriétaires sur 6 totalisant 8071 sur 8071
01067 [Q] [G] OU MME [V] [R] (1752), 01069 [T] [H] (1747), 01082 [I] - [Y] (1756), 01078 [W] (158), 01083 PAUTROT & BONNET (1702), 01079 TROIZAT MR [M] (956) »

Il ressort de l'analyse de cette résolution que les copropriétaires ont voté à la majorité de l'article 24, non contestée, le refus de modifier le règlement de copropriété sollicité par la SCI TROIZAT aux fins d'instituer une clé de répartition spéciale relative aux « cages d'escalier», analysées comme des parties communes spéciales.

En application du règlement de copropriété de l'immeuble sis [Adresse 2] [Localité 2] en date du 17 novembre 1955 et son modificatif en date du 18 décembre 1959, versés aux débats, « les parties communes entre tous les copropriétaires » sont ainsi décrites :

« Les parties communes entre tous les copropriétaires comprendront:
(...)La cage de l'ascenseur, la cabine, les guides et toute la machinerie y compris les locaux où elles sont installées sis au sous-sol.
L'escalier, la cage et le tapis dudit escalier, et de palier (mais non les paillassons qui se placent habituellement à la porte de chaque appartement).
La porte d'entrée de l'immeuble, le vestibule, hall d'entrée, la porte d'accès, les couloirs et dégagements de toutes les parties communes.
Les portes d'accès aux caves, les descentes de caves, en ce compris escalier, couloirs et dégagements (...) » (p.16)

S'agissant de « l'indication des parties communes entre certains copropriétaires », il est uniquement mentionné « les water-closets et poste d'eau du sixième étage, communes entre tous les co-propriétaires de l'étage » (p.17)

Dès lors, il s'évince des stipulations du règlement de copropriété que le hall d'entrée et l'escalier de l'immeuble, sont des parties communes à tous les copropriétaires, en conformité avec les dispositions légales relatives aux parties communes telles qu'énumérées dans l'article 3 de la loi de 1965 susvisé.

Ledit règlement ne mentionne par ailleurs aucune charge spéciale concernant le hall et l'escalier.

Par conséquent aucune stipulation contenue dans le règlement de copropriété, telle une grille de répartition spécifique des charges du hall et de l'escalier qui serait affectée uniquement à certains lots, ne peut permettre d'identifier ces parties de l'immeuble comme étant des parties communes spéciales.

Ces parties de l'immeuble ne figurent pas non plus comme des « parties communes spéciales » à l'état descriptif de division ou tout autre document.

Il est versé aux débats le devis descriptif des travaux dont la participation financière est refusée par la SCI Troizat, ainsi que la facture y correspondant.

Le devis n°18692 AB2 en date du 30/03/2018, décrit les travaux dont le syndicat des copropriétaires est le maître d'ouvrage comme «Ravalement du hall d'entrée de la cage d'escalier R+5 et divers travaux afférents ».

Les travaux décrits dans ce devis ont consisté en une rénovation du réseau électrique des sols et murs du hall et de l'escalier communs, le remplacement de fenêtres de la cage d'escalier, et de la mise en peinture des murs, plafonds, portes et coffres d'habillage.

Si ces travaux ont également porté sur la mise en peinture de l'ascenseur, la SCI Troizat ne peut valablement soutenir, comme elle le développe dans ses conclusions, que ces dépenses sont relatives à son fonctionnement, son entretien et à ses réparations, qui supposent l'application d'une clé de répartition spéciale.

Les travaux n'ont donc pas porté sur l'ascenseur, la simple mention dans le devis de la mise en peinture des parois extérieures du pylône et des portes de l'ascenseur ne permet pas de considérer qu'ils aient eu pour objet cet équipement commun, ce qui justifierait l'application de la clé de répartition spécifique.

Il ressort par ailleurs des plans du rez-de-chaussée de l'immeuble, versés aux débats, que la SCI Troizat dispose d'un double accès aux parties communes de l'immeuble :

- d'une part par la porte cochère, comme tous les autres lots ;

- d'autre part par une porte intégrée dans le lot n°1, dont elle est propriétaire, qui lui permet l'accès à l'escalier de service, à la cour commune et au hall de l'immeuble .

Le syndicat des copropriétaires verse également aux débats un constat de commissaire de justice en date du 23 novembre 2023, accompagné de photographies, qui atteste de la présence d'une boîte aux lettres au nom de la SCI Troizat dans le hall de l'immeuble ainsi qu'une boîte aux lettres au nom de son locataire, la société Otis, qui démontrent que le propriétaire et le locataire des locaux commerciaux bénéficient des services communs de la copropriété dans le hall de cet immeuble.

La SCI Troizat verse aux débats un constat de commissaire de justice en date du 10 mai 2023, ayant pour objet de démontrer que ses locaux, situés au rez-de-chaussée, disposent de plusieurs accès sur rue, indépendants de l'entrée principale.

Le moyen de la demanderesse relatif à l'existence de portes d'accès à ses locaux commerciaux, indépendantes de l'entrée commune, de même que l'installation d'une fente à courrier sur l'une de ces portes, n'est cependant pas de nature à démontrer que la copropriétaire et son locataire commercial n'utilisent pas l'entrée principale de l'immeuble.

La SCI Troizat et son locataire commercial ont également accès aux locaux relatifs aux déchets ménagers.

La production aux débats par la demanderesse d'une photographie d'une poubelle dans les locaux commerciaux utilisés par la société Otis, ainsi que les déclarations de ce locataire consignées par le commissaire de justice, ne sont pas non plus de nature à démontrer l'affranchissement de la SCI Troizat de ce service commun.

La SCI Troizat, à qui appartient la charge de la preuve de la démonstration que le hall d'entrée et l'escalier, parties communes selon le règlement de copropriété, sont en réalité exclusivement affectés à certains copropriétaires, dont elle ne ferait pas partie, échoue à la rapporter.

Par conséquent la SCI Troizat ne développe aucun moyen utile au soutien de l'annulation de la résolution querellée, qui a valablement décidé de ne pas créer une nouvelle clé de répartition spéciale relative aux charges de la cage d'escalier de l'immeuble et son hall d'entrée, qui sont des parties communes à tous les copropriétaires.

La SCI Troizat sera donc déboutée de sa demande d'annulation de la résolution n°14 de l'assemblée générale du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] [Localité 2].

2- Sur la demande de mise en conformité du règlement de copropriété de l'immeuble sis [Adresse 2] [Localité 2], sous astreinte

La SCI Troizat constate que le règlement de copropriété ne mentionne pas le caractère spécial du hall de l'immeuble et de sa cage d'escalier.

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Elle fait valoir que l'article 6-4 de la loi du 10 juillet 1965, comme la préconisation du GRECO, commande la mise en conformité du règlement de copropriété pour que les parties communes spéciales, qui existent de facto dans l'immeuble, soient expressément mentionnées comme telles dans le règlement de copropriété, ce qui n'est pas le cas en l'espèce, le syndicat des copropriétaires étant dès lors en infraction à l'égard des dispositions de l'article 209-II de la loi du 23 novembre 2018.

Elle sollicite en conséquence la condamnation sous astreinte du syndicat des copropriétaires à procéder à la mise en conformité du règlement de copropriété avec les dispositions des articles 6-2 et 6-4 de la loi du 10 juillet 1965 et de l'article 209 de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que la Loi ELAN tend à harmoniser les règlements de copropriété, qui doivent prévoir des charges communes spéciales adossées aux parties communes spéciales.

Il souligne qu'en l'espèce le règlement de copropriété ne mentionne aucune partie commune spéciale et que dès lors, aucune charge commune spéciale ne peut être créée.

---

Aux termes de l'article 209-II de la loi n°2018-1021 en date du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique : « L'article 6-4 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis n'est applicable qu'aux immeubles dont la mise en copropriété est postérieure au 1er juillet 2022.
Pour les immeubles dont la copropriété est antérieure au 1er juillet 2022, quand le règlement de copropriété ne mentionne pas les parties communes spéciales ou à jouissance privative existantes, le syndicat des copropriétaires inscrit à l'ordre du jour de chaque assemblée générale des copropriétaires la question de cette mention dans le règlement de copropriété. Cette décision est prise à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présentés, représentés ou ayant voté par correspondance. L'absence d'une telle mention dans le règlement de copropriété est sans conséquence sur l'existence de ces parties communes. »

En application de ce texte, la « régularisation » de parties communes dans le règlement de copropriété doit répondre à la double condition de l'existence de tantièmes de parties communes spéciales et d'une affectation exclusive de celles-ci (cf préconisation du GRECCO n° 12, LCO 2021, étude 5).

Sur ce

Il résulte des développements qui précèdent que le hall d'entrée et la cage d'escalier sont des parties communes à tous les copropriétaires de l'immeuble, dont la SCI Troizat fait partie, et non des parties communes spéciales.

Par conséquent la SCI Troizat sera déboutée de sa demande de condamnation du syndicat des copropriétaires de mise en conformité du règlement de copropriété avec les dispositions des articles 6-2 et 6-4 de la loi du 10 juillet 1965, en application de l'article 209 de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018, inapplicable en l'espèce.
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3- Sur la demande d'expertise judiciaire

La SCI Troizat sollicite la désignation d'un expert géomètre aux fins de permettre au syndicat des copropriétaires de mettre le règlement de copropriété en conformité avec la situation existante, s'agissant de la détermination du périmètre des parties communes spéciales.

Le syndicat des copropriétaires n'a pas conclu sur cette question.

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L'article 144 du code dispose que « Les mesures d'instruction peuvent être ordonnées en tout état de cause, dès lors que le juge ne dispose pas d'éléments suffisants pour statuer »

Aux termes de l'article 146 de ce code « Une mesure d'instruction ne peut être ordonnée sur un fait que si la partie qui l'allègue ne dispose pas d'éléments suffisants pour le prouver. En aucun cas une mesure d'instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l'administration de la preuve. »

L'article 263 du même code précise que « L'expertise n'a lieu d'être ordonnée que dans le cas où des constatations ou une consultation ne pourraient suffire à éclairer le juge »

En application de ces textes, la faculté d'ordonner ou de refuser une mesure d'instruction relève du pouvoir discrétionnaire des juges du fond (Cass. Civ. 1ere, 6 janv. 1998, n°95-19.902) et les juges du fond sont souveraines pour apprécier l'opportunité d'une mesure d'expertise (Com. 11 déc. 1979, n°78-12.929)

Sur ce

Le règlement de copropriété de l'immeuble sis [Adresse 2] [Localité 2] a :

- Procédé à la désignation des lots ;
- Indiqué les parties de l'immeuble devant appartenir divisément et exclusivement à chacun des propriétaires des divers lots ;
- Indiqué les parties de l'immeuble devant rester communes entre tous les copropriétaires ;
- Indiqué les parties dudit immeuble devant rester communes entre divers propriétaires, dont le hall de l'immeuble et l'escalier objet des travaux ne font pas partie ;
- Etabli que le hall de l'immeuble et l'escalier étaient des parties communes à tous les copropriétaires.

Il résulte de l'ensemble de ces éléments que le tribunal a disposé d'éléments suffisants pour statuer, et des développements qui précèdent que la SCI Troizat n'est pas parvenue à démontrer que les parties communes querellées étaient des parties communes spéciales, à rebours de leur qualification de parties communes à tous les copropriétaires, adoptée par le règlement de copropriété.

Par conséquent la SCI Troizat sera déboutée de sa demande d'expertise judiciaire.

4- Sur la demande reconventionnelle du syndicat des copropriétaires de condamnation de la SCI Troizat en paiement des charges de copropriété

4-1 Sur la recevabilité de la demande reconventionnelle en paiement de l'arriéré de charges de copropriété

La SCI Troizat soutient que la demande reconventionnelle en paiement formulée par le syndicat des copropriétaires n'a pas de lien suffisant avec ses prétentions d'annulation de la résolution n°14 de l'assemblée générale des copropriétaires en date du 15 mars 2021, et de mise en conformité du règlement de copropriété avec la situation existante.

Elle en conclut que la demande en paiement d'un arriéré de charges est irrecevable en application des dispositions des articles 63 et 70 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que le lien de causalité entre les demandes reconventionnelles et les demandes initiales est incontestable, les charges impayées par la SCI procédant de sa prétention initiale à les imputer à des charges communes spéciales, propres à des parties communes spéciales bénéficiant à certains copropriétaires seulement, et dont elle ne ferait pas partie.

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L'article 63 du code de procédure civile dispose que « Les demandes incidentes sont : la demande reconventionnelle et l'intervention »

Aux termes de l'article 70 alinéa 1 du code de procédure civile « Les demandes reconventionnelles ou additionnelles ne sont recevables que si elles se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant».

En application de ces textes, les juges du fond apprécient souverainement si la demande additionnelle ou la demande reconventionnelle se rattache aux prétentions originaires par un lien suffisant (Civ. 1ere 6 juin 1978, n°77-10.835 ; Civ. 3ème 4 avr. 2002, n°96-12.284)

Sur ce

La demande reconventionnelle en paiement d'arriérés de charges de copropriété a un lien suffisant avec les prétentions de la SCI Troizat, puisque l'objet du litige est afférent au paiement de charges dont elle estime ne pas être débitrice en application de ses prétentions dans le cadre de cette instance, soit la non-participation au financement de la rénovation d'une partie commune spéciale à certains copropriétaires, dont elle ne ferait pas partie.

Par conséquent, la demande de la SCI Troizat d'irrecevabilité de la demande reconventionnelle de paiement des charges impayées sera rejetée.

4-2 Sur la demande en paiement

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que l'arriéré de charges dont elle sollicite le paiement a été appelé au titre de la quote-part de la SCI Troizat sur les charges communes générales.

Il rappelle que les factures des travaux ont été réglées, que tous les justificatifs sont versés aux débats, que les sommes ont été appelées et sont dues.

La SCI Troizat soutient que faute de justification par une grille de répartition, la somme appelée au titre des travaux menés dans les parties communes de l'immeuble sis [Adresse 2] [Localité 2] n'est ni fondée ni justifiée.

Sur la demande en paiement au titre des charges de copropriété

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot » ainsi qu' « aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l'établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation» - le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l'article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n'ont pas contesté l'assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l'assemblée générale, ils n'ont pas obtenu son annulation de manière définitive - toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

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Au soutien de sa demande en paiement de l'arriéré de charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

- les procès-verbaux des assemblées générales des 21/12/2017, 6/11/2018, 18/11/2019, 15/03/2021, par lesquelles l'assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2016 à 2020, fixé les budgets prévisionnels des années 2018 à 2022 et voté la réalisation de divers travaux ;

- les attestations de non-recours correspondantes ;

- les justificatifs relatifs au montant et à la réalisation des travaux querellés ;

- le procès-verbal de réception du chantier en date du 6 mars 2020 ;

- le contrat et la facture d'honoraires de l'architecte qui a procédé à la maîtrise d'ouvrage ;

- un décompte de répartition des charges, et les appels de fonds faisant application de la clé de répartition à proportion des tantièmes affectés aux lots du défendeur ;

- un décompte de créance actualisé au 15 octobre 2021.

Il résulte de l'examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de la SCI Troizat, déduction faite des frais de recouvrement, est débiteur de 12.214,42 euros, arrêtée au 01/10/2021, qui constitue la demande inscrite au dispositif des conclusions du syndicat des copropriétaires.

La SCI Troizat soutient cependant ne pas être redevable en totalité des sommes réclamées par la copropriété, et fait principalement valoir que de multiples postes lui ont été mis à sa charge alors qu'ils ne le devraient pas, puisque concernant des parties communes dont elle n'a ni l'usage ni l'utilité.

Il résulte néanmoins des développements qui précèdent que la SCI Troizat ne parvient pas à démontrer que les travaux querellés concernent la clé de répartition spéciale relative à l'ascenseur, ou qu'ils concerneraient des parties communes spéciales.

La SCI Troizat ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire, elle sera en conséquence condamnée au paiement de la somme de 12.214,42 euros au titre des charges de copropriété échues et impayées au 1er octobre 2021.

Sur la demande en paiement au titre des frais de recouvrement

Selon l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n'est pas exhaustive, la juridiction disposant d'un pouvoir d'appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

- les frais de relance antérieurs à l'envoi d'une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l'assignation ;

- les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l'huissier ou à l'avocat, dès lors qu'il n'est pas justifié de l'accomplissement de diligences exceptionnelles ;

- les frais d'huissier engagés pour l'introduction de l'instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l'article 695 du code de procédure civile (6°) ;
Décision du 24 Juin 2025
8ème chambre 1ère section
N° RG 21/06671 - N° Portalis 352J-W-B7F-CUNOZ

- les frais d'avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l'article 700 du code de procédure civile.

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En l'espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite en outre le paiement de la somme de 279,37 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

Les frais exposés pour les mises en demeure et sommation de payer adressées le 31/08/2020 (132 euros) et le 23/03/2021 (147,37 euros) constituent des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges du syndicat des copropriétaires.

En conséquence, la SCI Troizat sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 279,37 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

5- Sur la demande reconventionnelle indemnitaire du syndicat des copropriétaires au titre de la résistance abusive de la SCI Troizat

Sur la recevabilité de la demande

Il résulte des développements qui précèdent que la demande indemnitaire relative au non-paiement des charges a un lien suffisant avec la demande principale de la SCI Troizat.

La demande de la SCI Troizat relative à l'irrecevabilité de la demande reconventionnelle du syndicat des copropriétaires à ce titre sera en conséquence rejetée.

Sur la demande en paiement pour résistance abusive

L'article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d'un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu'il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

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En l'espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l'indemnisation du préjudice qu'il dit avoir subi en raison de l'inexécution par la SCI Troizat de ses obligations.

A l'examen des pièces produites aux débats, et notamment du décompte de créance et des correspondances entre le syndic et le copropriétaire, il apparaît que la SCI Troizat a manqué de longue date à son obligation de paiement de sa quote-part de charges relatives aux appels de fonds pour les travaux de rénovation, estimant ne pas devoir y contribuer dès le premier appel en date du 20 mai 2018.

Les manquements systématiques et répétés d'un copropriétaire à son obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d'une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu'il est établi qu'elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l'origine de difficultés quelconques ou qu'elle aurait nécessité le vote d'appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d'être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l'exécution de l'obligation.

En outre, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n'est pas démontré que la SCI Troizat a agi de mauvaise foi et que le défaut de paiement précédemment constaté ne résulterait pas de difficultés personnelles et/ou financières, étant en outre observé que ce défaut de paiement procède de sa persistance à considérer les travaux de rénovation comme concernant des parties communes spéciales, dont elle ne bénéficierait pas.

Faute de justifier de l'existence d'un préjudice distinct de celui susceptible d'être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que le copropriétaire a agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

6- Sur les demandes accessoires

- Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

La SCI Troizat sera condamnée au paiement des entiers dépens de l'instance.

- Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

Tenue aux dépens, la SCI Troizat, sera en outre condamné à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] [Localité 2] la somme de 5.000 euros à ce titre.

Décision du 24 Juin 2025
8ème chambre 1ère section
N° RG 21/06671 - N° Portalis 352J-W-B7F-CUNOZ

- Sur l'exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, la nature des condamnations prononcées et l'ancienneté du litige justifient que l'exécution provisoire de droit ne soit pas écartée.

Les parties seront déboutées du surplus de leurs demandes formées au titre des frais irrépétibles ainsi que leurs autres demandes plus amples ou contraires.

PAR CES MOTIFS