TJ 75056, 19 juin 2025, RG 24/09425

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :
Maître Pétra LALEVIC

Copie exécutoire délivrée
le :
à :Me Armelle JOSSERAN

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond

N° RG 24/09425 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6BAX

N° MINUTE : 5 JCP

JUGEMENT
rendu le jeudi 19 juin 2025

DEMANDEUR
Monsieur [P] [H], demeurant [Adresse 3]
représenté par Maître Pétra LALEVIC de la SELEURL SELARL PETRA LALEVIC AVOCAT, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #D1757

DÉFENDERESSE
S.C.I. MAJEF, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Armelle JOSSERAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C0355

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Pascale DEMARTINI, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 04 avril 2025

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 19 juin 2025 par Pascale DEMARTINI, Vice-présidente assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier

Décision du 19 juin 2025
PCP JCP fond - N° RG 24/09425 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6BAX

EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé en date du 13 mars 2021 à effet du 1er avril 2021, la société civile immobilière (SCI) M.A.J.E.F. a donné à bail à M. [P] [H] des locaux à usage d’habitation situés [Adresse 1] à PARIS (75015), pour une durée de trois ans renouvelable par tacite reconduction et un loyer mensuel de 1850 euros outre une provision pour charges de 150 euros.
Par courriel en date du 16 mai 2023, M. [P] [H] a informé la SCI M.A.J.E.F. du dépassement du plafond du loyer de référence majoré et a sollicité la régularisation de la situation.
M. [P] [H] a donné congé le 27 septembre 2023 et a quitté les lieux le 29 octobre 2023.
Il a saisi la commission départementale de conciliation le 26 avril 2024.
Par acte de commissaire de justice en date du 24 juillet 2024, M. [P] [H] a fait assigner la SCI M.A.J.E.F devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de la voir condamner à payer les sommes suivantes:
- 6758 euros au titre de trop-perçu de loyer depuis le 1er avril 2021, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,
- 2000 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive,
- 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.
Appelée à l’audience du 7 janvier 2025, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi afin de permettre à la défenderesse de se mettre en état.
A l’audience du 4 avril 2025, M. [P] [H], représenté par son conseil, a déposé des conclusions soutenues oralement au terme desquelles il a maintenu l’ensemble de ses demandes, les actualisant à la somme de 4000 euros au titre de la résistance abusive et à la somme de 3500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Il a demandé de débouter la SCI M.A.J.E.F de sa demande reconventionnelle au titre de la régularisation des charges.

La SCI M.A.J.E.F, représentée par son conseil, a déposé des conclusions reprises oralement au terme desquelles elle a demandé de débouter M. [P] [H] de ses demandes, le condamner à lui payer la somme de 612,81 euros au titre de la régularisation des charges pour les années 2022 et 2023 ainsi que la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et de le condamner aux entiers dépens.
A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 19 juin 2025 par mise à disposition au greffe.

Conformément à l'article 455 du Code de procédure civile, il sera renvoyé aux écritures des parties auxquelles elles se sont respectivement référées lors de l'audience pour un exposé des moyens développés au soutien de leurs prétentions.

MOTIVATION
Sur la demande au titre du trop-perçu de loyer
Il résulte de l' article 18 de la loi du 6 juillet 1989 que le montant maximum d'évolution des loyers des logements vacants et des contrats renouvelés dans la zone géographique où existe une situation anormale du marché locatif peut être fixé par décret. Pour y être assujetti, il est nécessaire que les logements soient situés dans des zones d'urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d'accès au logement sur l'ensemble du parc résidentiel existant qui se caractérisent notamment par le niveau élevé des loyers, le niveau élevé des prix d'acquisition des logements anciens ou le nombre élevé de demandes de logement par rapport au nombre d'emménagements annuels dans le parc locatif social, ce qui est le cas de [Localité 4]. En cas de litige entre les parties, la commission départementale de conciliation est compétente et sa saisine constitue un préalable obligatoire à la saisine du juge par l’une des parties.
En l’espèce, M. [P] [H] sollicite le remboursement de la somme de 6758 euros au titre d’un dépassement de loyer de 218 euros par mois pendant 31 mois. Il verse aux débats un document de la mairie de [Localité 4] indiquant le plafond du loyer de référence majoré à respecter, soit 1632 euros. Il a, avant de saisir le juge, saisi la commission départementale de conciliation.
La SCI M.A.J.E.F. verse aux débats un courrier de la Direction du logement et de l’habitat de la ville de Paris en date du 4 juillet 2024 estimant le dépassement du loyer à la somme mensuelle de 209,84 euros. Elle justifie par ailleurs avoir effectué un virement en date du 24 juillet 2024 d’un montant de 6505,04 euros vers le compte de M. [P] [H].
Il est ainsi établi que la SCI M.A.J.E.F. était redevable de la somme de 6505,04 euros au titre d’un trop perçu de loyer de 209,84 euros mensuel du 1er avril 2021 au 29 octobre 2023 soit 31 mois, mais également qu’elle a versé cette somme à M. [P] [H], qui sera de ce fait débouté de sa demande.
Sur la demande de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive

Selon l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

En l’espèce, le demandeur justifie avoir sollicité sa bailleresse le 16 mai 2023 en vue de la régularisation de son loyer et du remboursement des sommes trop perçues. La SCI M.A.J.E.F lui a fait part des raisons de son désaccord le 29 mai 2023.

La défenderesse verse de son côté aux débats un courrier en date du 4 juillet 2024 de la direction du logement et de l’habitat de la ville de [Localité 4] dont il ressort qu’elle était redevable de la somme de 6505,04 euros envers M. [P] [H]. Si ce courrier évoque une première mise en demeure, il n’est pas possible de savoir si elle est effectivement parvenue à la SCI M.A.J.E.F. Cette dernière a effectué le paiement le 24 juillet 2024, jour de la délivrance de l’assignation. Il est toutefois établi que l’assignation a été délivrée après ce paiement à la SCI M.A.J.E.F et non avant (pièces 2 et 4 de la défenderesse). L’hypothèse avancée par le demandeur selon laquelle il est possible que le commissaire de justice ait avisé la défenderesse de la délivrance à venir de l’assignation n’est qu’une supposition de sa part. Le fait que la SCI ait réglé la somme due après la délivrance de l’assignation ne suffirait par ailleurs pas à établir une mauvaise foi de sa part.

Ainsi, la SCI M.A.J.E.F a fait valoir les raisons de son opposition aux demandes de M. [P] [H] peu après qu’il les a formulées en mai 2023, et lui a d’autre part remboursé la somme qu’elle lui devait avant que l’assignation lui soit délivrée. Ces éléments ne constituent pas une résistance abusive de sa part.

M. [P] [H] sera débouté de sa demande à ce titre.

Sur la demande reconventionnelle en paiement au titre de la régularisation des charges

Le locataire est redevable des charges récupérables aux termes de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989.

En l’espèce, la SCI M.A.J.E.F. verse aux débats :
- les régularisations de charges des années 2022 et 2023,
- un courriel en date du 12 novembre 2024 adressé à M. [P] [H] sollicitant le paiement de la somme de 612,81 euros à ce titre.

Il ressort de ces éléments que la SCI M.A.J.E.F. justifie de sa créance. M. [P] [H] n’a fait valoir aucune observation à l’audience et n’a de ce fait apporté aucun élément pour contester le principe de la dette ou son montant.

M. [P] [H] sera condamné à payer à la SCI M.A.J.E.F. la somme de 612,81 euros au titre de la régularisation des charges pour les années 2022 et 2023.

Sur les demandes accessoires
Le demandeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile.

Il sera également condamné à payer la somme de 1200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort : DEBOUTE M. [P] [H] de ses demandes au titre du remboursement du trop-perçu du loyer, de la résistance abusive et de l’article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE M. [P] [H] à payer à la société civile immobilière M.A.J.E.F la somme de 612,81 euros au titre de la régularisation des charges des années 2022 et 2023,