TJ 75056, 25 juin 2025, RG 22/01668

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1]
C.C.C.F.E. + C.C.C.
délivrées le :
à Me ADAM (D0781)
Me MALLET (G0603)

■

18° chambre
3ème section

N° RG 22/01668

N° Portalis 352J-W-B7G-CV74C

N° MINUTE : 5

Assignation du :
04 Février 2022

JUGEMENT
rendu le 25 Juin 2025

DEMANDEUR

Monsieur [K] [V]
[Adresse 1]
[Localité 1]

représenté par Me Jacques ADAM, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D0781

DÉFENDERESSE

S.A.S. [K]
[Adresse 2]
[Localité 2]

représentée par Me Anne Charlotte MALLET, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #G0603

Décision du 25 Juin 2025
18° chambre 3ème section
N° RG 22/01668 - N° Portalis 352J-W-B7G-CV74C

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra PERALTA, Vice-Présidente,
Cédric KOSSO-VANLATHEM, Juge,
Cassandre AHSSAINI, Juge,

assistés de Henriette DURO, Greffier.

DÉBATS

A l’audience du 12 Mars 2025 tenue en audience publique devant Sandra PERALTA, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile.

Après clôture des débats, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 25 Juin 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement
Contradictoire
En premier ressort

---

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 25 juin 2019, Monsieur [K] [V] a donné à bail commercial à la S.A.S. [K] un local, sis [Adresse 2] à [Localité 2] pour une durée de 9 ans à compter du 6 juin 2019 moyennant un loyer principal annuel de 17.800 euros, aux fins d'y exploiter une activité de "RÔTISSERIE CRÉMERIE ET VOLAILLES PRÉPARÉES, TRAITEUR, ÉPICERIE, Par "TRAITEUR", il convient d'entendre l'organisation de noces, banquets, cocktails, buffets, lunchs et réceptions diverses au domicile du client ou dans les lieux choisis par lui ainsi que la fourniture chez le client de produits extraits de l'exercice de l'activité principale".

Par acte extrajudiciaire du 14 octobre 2021, Monsieur [K] [V] a fait délivrer à la S.A.S. [K] un commandement d'avoir à "cesser toute exploitation contraire à la destination des lieux loués et notamment l'activité de restauration rapide consistant (sic) une activité de restauration sur place et de vente à emporter de plats préparés", visant la clause résolutoire.

Par acte extrajudiciaire du 12 novembre 2021, la S.A.S. [K] a fait délivrer à Monsieur [K] [V] une protestation à commandement.
Par acte extrajudiciaire du 4 février 2022, Monsieur [K] [V] a assigné la S.A.S. [K] devant la présente juridiction, aux fins essentielles de constater l'acquisition de la clause résolutoire, de voir ordonner l'expulsion de la S.A.S. [K] et de la voir condamner à payer une indemnité d'occupation.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 25 août 2023, Monsieur [K] [V] demande au tribunal, aux visas des articles L. 145-41 du code de commerce et 70 du code de procédure civile de :
"* Constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail à la date du 15 novembre 2021 pour non-respect de la clause de destination du bail

EN CONSÉQUENCE
* Prononcer l'expulsion de la société [K] ainsi que de tous occupants de son chef, avec séquestration des meubles et objets garnissant les lieux loués dans un garde meubles qu'elle désignera ou dans tel autre au choix du bailleur et ce, en garantie de toutes sommes qui pourront être dues, sous astreinte de 100 € par jour de retard
* Condamner la société [K] à payer Monsieur [V], une indemnité mensuelle d'occupation égale au loyer courant et des charges et des taxes, et ce, jusqu'à la restitution des clés après déménagement complet, à compter du 15 novembre 2021
* Déclarer irrecevable la demande reconventionnelle d'indemnisation en réparation du trouble de jouissance de la société [K]
* Débouter la société [K] de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions
Subsidiairement
* Prononcer la résiliation du bail pour non-respect de la clause de destination du bail
* Débouter la société [K] de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions
EN CONSÉQUENCE
* Prononcer l'expulsion de la société [K] ainsi que de tous occupants de son chef, avec séquestration des meubles et objets garnissant les lieux loués dans un garde meubles qu'elle désignera ou dans tel autre au choix du bailleur et ce, en garantie de toutes sommes qui pourront être dues, sous astreinte de 100 € par jour de retard
* Condamner la société [K] à payer Monsieur [V], une indemnité mensuelle d'occupation égale au loyer courant et des charges et des taxes, et ce, jusqu'à la restitution des clés après déménagement complet, à compter de la résiliation à intervenir
En tout état de cause
* Condamner la société [K] à verser Monsieur [V] une somme de 3.000 EUROS par application de l'article 700 du Code de Procédure Civile,
* La condamner, en outre, aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Jacques ADAM, Avocat, en application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile."

Par conclusions en réponse notifiées par voie électronique le 13 septembre 2023, la S.A.S. [K] demande au tribunal, aux visas des articles L. 145-41 du code de commerce et 1224, 1225, 1231-1, 1719 du code civil, de :
"A titre principal,
- DEBOUTER Monsieur [K] [V] de sa demande d'acquisition de clause résolutoire du bail pour non-respect de la clause de destination du bail ;
- DEBOUTER Monsieur [K] [V] des demandes subséquentes qu'il forme à ce titre ;
A titre subsidiaire,
- DEBOUTER Monsieur [K] [V] de sa demande de résiliation judiciaire du bail pour non-respect de la clause de destination du bail ;
- DEBOUTER Monsieur [K] [V] des demandes subséquentes qu'il forme à ce titre ;
A titre reconventionnel,
- DEBOUTER Monsieur [K] [V] de l'intégralité de ses demandes, fins et prétentions ;
- CONDAMNER Monsieur [K] [V] à verser à la société [K] la somme de 20.000 euros en réparation du trouble de jouissance qu'elle a subi du fait de la présence d'un échafaudage devant les lieux loués durant plus d'une année ;
- CONDAMNER Monsieur [K] [V] à verser à la société [K] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- CONDAMNER Monsieur [K] [V] aux entiers dépens sur le fondement de l'article 699 du même code."

Il est expressément renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé des moyens de fait et de droit développés au soutien des prétentions.

Par ordonnance du 28 septembre 2023, le juge de la mise en état a clôturé l'instruction. A la suite d'une réorganisation de la 18ème chambre, l'audience de juge rapporteur initialement fixée au 17 juin 2025 a été avancée à l'audience de juge rapporteur du tribunal de céans du 12 mars 2025.

MOTIFS

Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l'article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Compte tenu de la gravité des effets d'une clause résolutoire, les conditions d'application d'une telle clause sont strictes et doivent être toutes réunies. La clause ne peut être invoquée qu'en cas de manquement à une stipulation expresse du bail et non en cas de faute quelconque du locataire ne concernant pas une obligation ou une interdiction clairement formulée dans le bail. La mise en demeure de cesser l'infraction au bail doit être précise afin de réellement permettre au locataire de régulariser la situation ainsi que l'a souhaité le législateur. Elle doit informer clairement le locataire du manquement qui lui est reproché ou le mettre en demeure précisément d'exécuter une obligation déterminée. C'est au bailleur de rapporter la preuve de l'existence et de la persistance de l'infraction pour que la clause résolutoire soit acquise.

Il résulte des dispositions de l'article 1728 du code civil que le preneur doit respecter la destination des lieux telle que déterminée par le contrat.

* Sur la validité du commandement de payer visant la clause résolutoire

La S.A.S. [K] soutient que le commandement visant la clause résolutoire n'est pas valable. Elle fait valoir que la clause de destination figure dans les conditions particulières tandis que la clause résolutoire figure au sein des conditions générales ; que la clause de destination n'est pas visée dans les conditions générales empêchant ainsi la clause résolutoire de s'appliquer en cas de non-respect de la clause de destination.

Monsieur [K] [V] s'oppose à cette demande en soutenant que l'ensemble des conditions particulières et générales ont été paraphées et que les conditions particulières précisent bien que le preneur accepte les conditions générales, ce qui conduit le bail à ne former qu'un, les conditions particulières ne pouvant être dissociées des conditions générales. De plus, la clause de destination des conditions générales renvoie à la destination fixée dans les conditions particulières ; qu'ainsi la clause résolutoire s'applique bien au non-respect de la clause de destination par le preneur.

En l'espèce, le bail commercial stipule dans les conditions générales à l'article intitulé "CLAUSE RESOLUTOIRE" qu'il "est expressément convenu qu'à défaut de paiement d'un seul terme de loyer, qu'il résulte du présent contrat de ses avenants, d'actes postérieurs ou de décisions judiciaires, à son échéance ou du montant des accessoires tels que dépôt de garantie, charges ou leurs compléments ou des indemnités d'occupation ainsi que du montant de tous frais de poursuites dus en vertu du présent bail ou de la loi comme en cas d'inexécution d'une seule des conditions du bail et un mois après un commandement de payer ou une sommation d'exécuter, restés sans effet, le bail sera résilié de plein droit, si bon semble au bailleur sans qu'il soit besoin de remplir aucune formalité judiciaire ".

L'article intitulé "DESTINATION" des conditions générales dudit bail stipule que "la destination des lieux loués est fixée aux conditions particulières".

L'article 3 intitulé "DESTINATION" des conditions particulières du même bail stipule enfin que "Les lieux loués sont destinés à l'usage de RÔTISSERIE CRÉMERIE ET VOLAILLES PRÉPARÉES, TRAITEUR, ÉPICERIE, par « TRAITEUR », il convient d'entendre l'organisation de noces, banquets, cocktails, buffet, lunchs et réceptions diverses au domicile du client ou dans des lieux choisis par lui ainsi que la fourniture chez le client de produits extraits de l'exercice de l'activité principale."

Dès lors, contrairement à ce que soutient la locataire, la clause de destination constitue une condition du bail et toute violation de cette clause peut être sanctionnée par la mise en oeuvre de la clause résolutoire.

Monsieur [K] [V] était donc en droit, conformément aux stipulations du bail, de délivrer à sa locataire un commandement d'avoir à "cesser toute exploitation contraire à la destination des lieux loués et notamment l'activité de restauration rapide consistant (sic) une activité de restauration sur place et de vente à emporter de plats préparés", visant la clause résolutoire.

Le moyen soulevé de ce chef sera donc rejeté.

* Sur la violation de la clause de destination

Monsieur [K] [V] soutient que sa locataire ne respecte pas la clause de destination ni le règlement de copropriété en ce qu'elle fait de la restauration rapide à emporter alors que la destination des lieux est strictement limitée au commerce de rôtisserie, crémerie et volailles préparées, épicerie, l'activité de traiteur ne pouvant être développées qu'à l'extérieur.

La S.A.S. [K] fait valoir que l'évolution des usages commerciaux, la création de produits nouveaux ou l'actualisation des termes désuets sont des critères utilisés par les tribunaux pour interpréter la clause de destination prévue au bail. Elle soutient qu'elle ne fait pas de la restauration rapide à emporter ; que les produits qu'elle commercialise ne font pas l'objet d'un rapide réchauffage ; que les produits ne sont pas vendus à bas prix ; que les horaires d'ouverture ne correspondent pas à ceux pratiqués par les commerces de restauration rapide ; que sur internet, elle n'est pas répertoriée dans la catégorie des « fast food » ; que son extrait K-bis mentionne l'exercice des activités suivantes : « rôtisserie, crémerie, traiteur, épicerie » et les contrats de travail conclus avec ses salariés sont régis par les dispositions de la convention collective du commerce de détail des fruits et légumes, épicerie et produits laitiers.

En l'espèce, la clause de destination du contrat autorise uniquement l'activité de "RÔTISSERIE CRÉMERIE ET VOLAILLES PRÉPARÉES, TRAITEUR, ÉPICERIE." La clause précise que "Par "TRAITEUR", il convient d'entendre l'organisation de noces, banquets, cocktails, buffets, lunchs et réceptions diverses au domicile du client ou dans les lieux choisis par lui ainsi que la fourniture chez le client de produits extraits de l'exercice de l'activité principale".

L'article 22 du contrat de bail intitulé "Règlement d'immeuble" stipule que le preneur doit "se conformer aux usages en vigueur, aux règlements de police, au règlement de copropriété de l'immeuble (...)".

L'article 10 du règlement de copropriété de l'immeuble, quant à lui, prévoit que les "locaux commerciaux pourront être utilisés pour l'exercice de n'importe quel commerce à condition que l'activité ne nuise à la sécurité de l'immeuble ni à la tranquillité des autres occupants notamment par le bruit et les odeurs ; sont toutefois exclus les restaurants sur place et à emporter (fastfoods et assimilés), les laveries et activités à caractère sexuel ou pornographique".

Par lettre recommandée avec avis de réception en date du 6 juillet 2020, le gestionnaire de Monsieur [K] [V] a rappelé à la S.A.S. [K] qu'il est strictement interdit de cuisiner et d'effectuer des menus à emporter et l'a sommée de se conformer au règlement de copropriété dans les plus brefs délais et de limiter ses activités de ventes.

La S.A.S. [K], par courrier en date du 20 juillet 2020, indiquait qu'elle respectait "scrupuleusement la destination prévue au bail et qu'aucune autre cuisine n'était effectuée dans le local". Elle précisait que les formules proposées à la vente étaient identiques à celles vendues par le précédent exploitant.

Par acte extrajudiciaire du 14 octobre 2021, Monsieur [K] [V] a fait délivrer à la S.A.S. [K] un commandement d'avoir à "cesser toute exploitation contraire à la destination des lieux loués et notamment l'activité de restauration rapide consistant (sic) une activité de restauration sur place et de vente à emporter de plats préparés", visant la clause résolutoire.

La bailleur soutient que malgré ce commandement, la S.A.S. [K] persiste à ne pas respecter la clause de destination prévue au contrat de bail. À l'appui de ses prétentions, il produit plusieurs constats d'huissier antérieurs (procès-verbaux de constat des 9 juillet 2021, 13 juillet 2021, 30 août 2021, 28 septembre 2021) et postérieurs au commandement (procès-verbaux de constat des 16 et 17 décembre 2021).

Par procès-verbal de constat du 9 juillet 2021, l'huissier de justice constate qu'il est apposé un panneau d'affichage devant la boutique indiquant :
"[K] ROTISSERIE POULET FRITES SANDWICH
POULETS FRANÇAIS FERMIERS EN LIBERTE DE QUALITE BERCES
AU RAP
DIPLOMES DES HAUTES ECOLES EPILES AU LASER".
L'huissier relève également que "nombre de clients ressortent avec un sachet en papier garni des formules proposées dans le restaurant, dont [il a] pris photographie de la carte, affichée côté gauche du local." Il précise que la locataire "propose à la vente à emporter une variété de sandwiches, de poulets rôtis, de salades, assorties (sic) de différentes sauces et de boissons et enfin d'un dessert maison."

Par procès-verbal de constat du 13 juillet 2021, l'huissier de justice constate que "sur plusieurs cloisons sont affichés des plats de restauration proposés par l'établissement, faisant une large place aux sandwiches type burger, salades, frites et boissons". Il relève qu'"entre 12h30 et 13 heures, une vingtaine de personnes sont entrées dans l'établissement et en sont ressorties munies d'un sac en carton avec imprimé de couleur aux lettres [K], contenant exclusivement des burgers avec un accompagnement type coleslaw, salade ou frites." Il constate enfin que "la rôtissoire installée à l'intérieur de l'établissement est vide et n'est pas en fonctionnement, le poulet frit n'étant pas proposé à la vente."

Par procès-verbal de constat du 30 août 2021, l'huissier de justice constate que "deux rôtissoires sont en fonction, à proximité desquelles des sacs en papiers sont en attente d'être garnis et distribués". Il relève que "l'affichette des menus et produits proposés à la vente (soit sandwiches, poulets rôtis, salades diverses) est fixée sur la gauche de l'entrée". Il ajoute qu'une "terrasse extérieure en bois est installée sur la chaussée, au-devant de l'entrée du local commercial sur laquelle plusieurs personnes sont attablées en attente de leurs plats".

Le menu photographié lors de ces deux constats fait état de différents sandwiches à base de poulets, de "sides" (frites, coleslaw, légumes rôtis/purée de saison), de poulets rôtis, de plats à partager ou non ("to share/ou pas" : tenders, hallouri frit ou spicy), de salades, de sauces, de boissons et de desserts maisons ("cookie du moment").

Ces éléments sont confirmés par le procès-verbal de constat du 28 septembre 2021.

Il ressort du constat d'huissier de justice effectué sur internet en date du 16 décembre 2021 que :
- sur le compte Instagram de la S.A.S. [K], il est indiqué "POULET FRIT-RÔTISSERIE" et en dessous "Fast food". Sont présentes sur le compte de nombreuses photographies de burgers au poulet, de donuts, de sandwiches, de cookies et quelques photographies de poulet rôti. Une publication mentionne également des brownies "moula chocolat" ;
- sur le compte Facebook de la S.A.S. [K], il est relevé le "post" suivant : "notre menu est dispo à emporter et en livraison via uber eats dans notre spot du 9ème" ainsi que celui-ci : "le voilà : notre halloumi en provenance de Chypre (...)" ;
- sur le site deliveroo, la société est référencée dans la catégorie "burgers"et propose divers menus de burgers au poulet ([K] Burger, Poulet moutarde, Kewpi burger, poulet chicano), de burgers végétariens (halloumi burger et BBQ halloumi burger) et sandwiches (KATSU sandwich), des "tenders de fried chicken", des accompagnements : frites, halloumis frits et coleslaw et des boissons (bières, vins rouges) ;
- sur le site internet de la société seules des photographies de burgers au poulet et poulets panés apparaissent, avec le même menu que précédemment décrit avec en sus les desserts : "cookie du moment" et s'agissant des boissons, des boissons non alcoolisées ;
- sur le site "newtable", la société est également référencée comme "restaurant", il est précisé "Rôtisserie. Poulet frit.Sandwichs
A emporter/Livraison,
Pas de quoi s'attabler" ;
- à la suite d'une recherche sur le moteur de recherche "Google", la société apparaît à de nombreuses reprises comme étant un restaurant, associés à des photographies de "burgers" ou sandwiches ;
- sur le site "lemenu.co" la société est référencée comme "restaurant". Le site indique son menu : s'agissant du poulet, il est mentionné le "[K] burger", le "Katsu sandwich", le "Pouled sandwich", le "Halloumi burger", le "bucket poulet frit", le "Poulet rôti x accompagnement", "1/2 poulet rôti x accompagnement", "1/4 poulet rôti x accompagnement", s'agissant des accompagnements : "smached potatoes" et "cornet halloumi".

Par acte extrajudiciaire du 17 décembre 2021, l'huissier de justice constate que les horaires du magasin sont du Lundi au "Vendredi 12h - 14h30 18h30 - 22h" et du "Samedi et Dimanche 11h - 14h30 18h30 - 22h30". Il constate qu'un "employé pose, sur des plateaux, des canettes de boissons ainsi que des produits emballés qu'il place ensuite dans des sacs et les remet aux clients qui quittent la boutique.
À l'intérieur, aucune table n'est installée pour accueillir du public."
Il relève que dans le local "se trouvent deux rôtissoires".

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Il constate en outre "sur le mur de face en entrant, la présence d'une affichette sur laquelle il est indiqué notamment la mention :
NEW ! NEW ! NEW ! NEW ! NEW !
*¼ Poulet + Purée = 10 €
*MIKE CHIKEN : 8 €
Poulet Frit
Salade Iceberg
Mayo Citronnée
« 10000 fois meilleurs que l'original »
*BBQ BURGER : 9 €
Poulet Frit
Salade Iceberg
Pickles
Sauce BBQ
*BBQ HALLOUMI « VEGGAN »
Halloumi Frit Pickles
Choux Rouge Salade Iceberg
Carottes Sauce".

La locataire produit, quant à elle, un procès-verbal de constat du 3 novembre 2021 dans lequel l'huissier de justice constate "un panneau extérieur portant les mentions suivantes :
[K]
Rôtisserie
Poulet frit
Sandwich
Poulet français,
Fermier, en liberté & de qualite
Bercé au RAP,
- diplômé des hautes écoles, épilé au laser
Lun-ven 12h/14h30. 19h/22h30
-> sam-dim : 11h/14h30. 19h/22h30".

Il constate à l'intérieur du local une carte affichant les produits qui sont vendus à l'intérieur du local. Il relève que sur six sandwiches, cinq sandwiches sont au poulet et un sandwiche est végétarien et que la décoration intérieure est axée sur le poulet. Il constate en outre deux rôtissoires avec quatre poulets à l'intérieur et en soubassement de la rôtissoire des vitrines réfrigérées dans lesquelles se trouvent de nombreux poulets qui sont entreposés dans un bac. Il relève qu'il existe dans la cuisine des friteuses avec des frites et des légumes dans des bacs ainsi que du poulet préparé et entreposé sur des grilles de four. Il constate enfin qu'il existe des sacs portant la mention « [K] » et en partie basse gauche de ces sacs la mention « rôtisserie ».

Il s'évince de l'ensemble de ces éléments qu'il ne peut être sérieusement soutenu que les parties ont entendu englober dans la notion de "RÔTISSERIE CRÉMERIE ET VOLAILLES PRÉPARÉES" tout type de produit à base de « poulet », soit également sandwiches et burgers au poulet, mais également des burgers végétariens, des "tenders de fried chicken", des frites, des halloumis frits, du coleslaw ainsi que des cookies ou donuts.

Ainsi force est de constater que la destination contractuelle du bail n'englobe nullement les produits présentés sur la carte du commerce tels que constatés par l'huissier de justice.

La S.A.S. [K] soutient encore que les produits proposés sont conformes aux nouveaux usages commerciaux et à l'évolution du commerce de rôtisserie et qu’ils sont à cet effet proposés par d’autres rôtisseries.
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Or, elle n'explique pas quelle est l'évolution des usages commerciaux ou celle des besoins de la clientèle qui justifierait de considérer que l'ajout à la carte de sandwiches, de burgers, cookies etc serait une évolution naturelle d'un commerce spécifique de rôtisserie, crémerie et volailles préparées. Au demeurant, l'activité d'autres "rôtisseries", dont la locataire fait état, ne peut suffire à démontrer une telle évolution en ce qu'il n'est pas produit pour chacune de ces rôtisseries la clause de destination prévue dans leur contrat de bail.

De plus, il sera relevé que lors des constats, les alternatives aux sandwiches et burgers représentaient plus de la moitié de la carte. Les constats d'huissiers attestent en effet que les poulets rôtis sont devenus tout à fait minoritaires sur la carte et que le commerce sur internet est rarement référencé comme une rôtisserie mais plutôt comme un restaurant/fastfood. Il est ainsi constaté que l’activité de sandwiches/burgers s’est en grande partie substituée à celle de poulets rôtis qui est devenue accessoire.

Ainsi, il n'est pas établi que l'activité de vente de sandwiches et burgers au poulet, mais également des burgers végétariens avec divers accompagnements ainsi que des desserts est une activité incluse dans la destination contractuelle, de sorte que la locataire n'était pas autorisée à développer ce type d'activité

Il résulte des développements précédents que la locataire a adjoint des activités non prévues et non incluses dans la destination contractuelle, sans que la procédure de déspécialisation partielle ou totale n'ait été respectée.

Au vu de l'ensemble de ces éléments, il est démontré l'existence et la persistance de la violation par la S.A.S. [K] de la clause de destination contractuelle après la délivrance du commandement du 14 octobre 2021.

Dès lors, les conditions d'acquisition des effets de la clause résolutoire étant réunies, le bail se trouve résilié de plein droit le 14 novembre 2021 à 24h00. Il sera en conséquence ordonné l'expulsion de la S.A.S. [K] ainsi que celle de tout occupant de son chef en cas de non-restitution volontaire des lieux dans les termes du présent dispositif. Le concours de la force publique étant accordé, il n'y a pas lieu de prononcer une astreinte.

En outre, la S.A.S. [K] est redevable d'une indemnité d'occupation à compter du 15 novembre 2021, et ce jusqu'à la restitution effective des locaux.

L'indemnité d'occupation, en raison de sa nature mixte, indemnitaire et compensatoire, doit rémunérer la jouissance des lieux et assurer, en outre, la réparation du préjudice résultant d'une occupation sans bail.

En l'espèce, il sera fait droit à la demande de Monsieur [K] [V] de voir condamnée la S.A.S. [K] à lui payer une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer contractuel, outre les charges et taxes exigibles en vertu du bail expiré. Cette somme sera due jusqu'à complète restitution des lieux.

Sur la demande de résiliation judiciaire

Le tribunal ayant fait droit à la demande principale de constat de l'acquisition de la clause résolutoire, cette demande est sans objet.

Sur la demande reconventionnelle d'indemnisation en réparation du trouble de jouissance

La S.A.S. [K] sollicite à titre reconventionnel la condamnation de son bailleur à lui verser la somme de 20.000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance. Elle fait valoir que sa demande est recevable en ce qu'elle se fonde sur le même bail que les demandes du bailleur. Elle soutient qu'elle a dû supporter, de façon prolongée, le maintien d'un échafaudage, sources de nuisances, d'infiltrations, limitant sa visibilité au public, l'apport de lumière, sans qu'aucune précaution particulière ni aucune information ne lui soit donnée par le bailleur à l'exception d'une bâche en novembre 2021. Elle fait valoir que la clause de souffrance ne peut exonérer son bailleur de son obligation de délivrance. Elle ajoute que le bailleur reconnaît que les travaux ont été d'une durée anormalement longue. Elle soutient enfin qu'elle a subi une baisse de son chiffre d'affaires de 16%.

Monsieur [K] [V] soutient à titre principal que la demande reconventionnelle est irrecevable en ce qu'il n'existe aucun lien entre sa demande et la demande reconventionnelle de la locataire. Il fait valoir à titre subsidiaire que le bail prévoit une clause de souffrance qui prévoit expressément que le locataire ne peut solliciter d'indemnisation pendant la réalisation de travaux. Il reconnaît que les travaux ont duré longtemps, ce qui est expliqué par le fait qu'il s'agissait de deux ravalements conjoints ainsi que de la réfection de la couverture ; qu'il a fallu remplacer une grande partie de la structure de la façade cour, ce qui a retardé les travaux ; que le ravalement a duré une année, pendant une période covid et que la locataire bénéficie aujourd'hui d'une façade magnifique valorisant la boutique ; qu'il y a eu de nombreux échanges entre le syndic et la locataire et qu'un calicot a été proposé sur tous les commerces pour leur permettre d'avoir une visibilité sur la rue ; que la visibilité de l'exploitation de la locataire n'a donc pas été limitée ; que les travaux n'ont eu aucun impact sur l'exploitation des locaux qui étaient accessibles pour la clientèle.

* Sur la recevabilité de la demande

L'article 70 du code de procédure civile dispose que "Les demandes reconventionnelles ou additionnelles ne sont recevables que si elles se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant."

En l'espèce, la demande reconventionnelle de la locataire porte sur le manquement du bailleur à son obligation de délivrance et a donc pour fondement le même contrat de bail que la demande principale du bailleur. Dès lors, la demande reconventionnelle se rattache aux prétentions du demandeur par un lien suffisant.

La demande reconventionnelle sera donc déclarée recevable.

* Sur la demande d'indemnisation

Il résulte de l'article 1719 que si les parties à un bail commercial peuvent expressément exclure toute indemnisation du preneur en cas de travaux ou réparations dans les locaux loués restreignant sa jouissance quelle que soit leur durée, cette clause de souffrance ne peut jouer, sauf à priver l'obligation de délivrance du bailleur de tout effet, que si les inconvénients causés par les travaux dans les locaux ne sont pas anormaux, excessifs ou sans motifs légitimes pour le locataire, la preuve d'une telle anormalité pesant, en application de l'article 1353 du code civil, sur le demandeur à indemnisation.

Conformément aux dispositions de l'article 1170 du code civil selon lesquelles "toutes clause qui prive de sa substance l'obligation essentielle du débiteur est réputée non écrite", les clauses d'un bail commercial dérogeant aux dispositions du code civil précitées, notamment les clauses de souffrance ou exonérant le bailleur de sa responsabilité, doivent s'interpréter strictement et ne doivent pas aboutir à l'exonérer de son obligation essentielle de délivrance ni à faire subir au locataire un trouble anormal de jouissance par rapport à la gêne habituelle liée à des travaux.

En l'espèce, l'article 13 du contrat de bail stipule que la locataire doit "supporter sans indemnité ni diminution de loyer tous travaux de réparation, entretien, reconstruction, (…) que le bailleur jugerait nécessaire de faire exécuter en cours de bail dans les lieux loués ainsi que dans l'immeuble dont ils dépendent, quels qu'en soit l'inconvénient, la nature ou la durée, celle-ci excédât-elle vingt et un jours".

Il n'est pas contesté que les travaux de ravalement qui ont débuté en octobre 2021 ont duré plus d'une année. Il ressort du constat d'huissier du 3 novembre 2021 qu'un échafaudage d'une grande envergure était présent devant la devanture de la locataire et en cachait la visibilité. Il ressort par ailleurs des photographies annexées au courriel de la locataire adressé à son bailleur le 13 septembre 2022 que l'échafaudage était toujours présent à cette date.

S'agissant du manque de visibilité, le bailleur justifie que des échanges ont eu lieu avec la locataire afin qu'un calicot soit mis en place. Toutefois, aucune photographie n'est produite démontrant que ce calicot permettait de conserver une visibilité dans la rue.

En outre, la locataire fait état de nuisances et d'infiltrations, sans le démontrer, l'attestation produite ne pouvant suffire à en démontrer la réalité. Enfin, si la baisse du chiffre d'affaires est justifiée, la S.A.S. [K] ne démontre pas que cette baisse est la conséquence directe des travaux.

Néanmoins, la durée anormalement longue des travaux et la présence d'un échafaudage devant les locaux loués pendant toute leur durée, faits non contestés par le bailleur, ont nécessairement constitué pour la locataire un préjudice de jouissance dont le bailleur ne peut s'exonérer sur le fondement de l'article 13 du contrat de bail.

Dès lors, le préjudice subi par la locataire sera justement évalué à la somme de 10.000 euros. Monsieur [K] [V] sera donc condamné à verser cette somme à la S.A.S. [K] au titre de son préjudice de jouissance des locaux.

Sur les demandes accessoires

La S.A.S. [K], qui succombe à titre principal, sera condamnée à payer les dépens de l'instance dont distraction au profit de Maître Jacques ADAM, avocat, en application de l'article 699 du code de procédure civile.

L'équité commande de condamner la S.A.S. [K] à payer à Monsieur [K] [V] la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Sa demande sur le même fondement sera rejetée.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en vertu de l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS