TJ 75056, 25 juin 2025, RG 23/11279

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Expéditions exécutoires délivrées le:
Copies certifiées conformes délivrées le :

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2ème chambre civile

N° RG 23/11279 -
N° Portalis 352J-W-B7H-C2QI6

N° MINUTE :

Assignation du :
05 Septembre 2023

JUGEMENT
rendu le 25 Juin 2025

DEMANDERESSE

S.A.R.L. EMS
[Adresse 1]
[Localité 1]

représentée par Maître Benjamin JAMI de la SELARL BJA, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #E1811

DÉFENDEURS

S.A.S. REGNIER NOTAIRES
[Adresse 2]
[Localité 2]

Maître [T] [P]
Notaire
[Adresse 2]
[Localité 2]

Tous les deux représentés par Me Valérie TOUTAIN DE HAUTECLOCQUE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D0848

Décision du 25 Juin 2025
2ème chambre civile
N° RG 23/11279 -
N° Portalis 352J-W-B7H-C2QI6

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Claire BERGER, 1ere Vice-présidente adjointe, statuant en juge unique.

assistée de Madame Astrid JEAN, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 07 Avril 2025, avis a été donné aux avocats que la décision serait rendue le 25 juin 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire et en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Par acte reçu le 16 juin 2017 par Maître [T] [P], notaire associé de la SCP REGNIER NOTAIRES, la SARL EMS a vendu à Mme [H] [C] le lot n°252 de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 2], au prix de 285.000 euros.

L’acte de vente précisait que la superficie Carrez du bien vendu était de 20,05m², ce sur le fondement d’un relevé effectué par M. [U] [L], lequel était assuré auprès de la MAF.

Estimant que la superficie du bien vendu était inférieure de plus de 2m² à celle stipulée dans l’acte, Mme [C] a assigné, le 12 avril 2018, la société EMS afin d’obtenir une réduction du prix de vente. Cette procédure a été enregistrée sous le numéro de RG 18/04612.

La Société EMS a appelé en intervention forcée M. [U] [L] ainsi que sa Compagnie d’Assurance, la MAF.

Par jugement du 18 décembre 2020, le tribunal judiciaire a débouté la société EMS de sa demande en garantie dirigée contre M. [U] [L] et la MAF relevant que « la surface Carrez avait été arrêtée en considération d’un certificat de mesure, certes établi par [U] [L], mais ne portant pas sur la surface Carrez du bien mais simplement sur sa surface au sol » , ordonné une expertise contradictoire entre le vendeur et l’acquéreur et constaté l’extinction de l'instance à l’égard de M. [L] et de son assureur.

L’expert judiciaire, M. [M] [X] a déposé son rapport le
2 novembre 2020, concluant à une superficie, au jour de la vente, de 17,90m², soit une différence de superficie de 2,15m².

Par jugement en date du 1er juin 2023, le tribunal judiciaire de Paris statuant sur la procédure numéro de RG 18/04612 , a condamné la société EMS à payer à Mme [C] :

- la somme de 31.271,82 euros au titre de la diminution du prix d’acquisition du lot n°252,
- la somme de 1.000 euros à titre de dommages-intérêts,
- la somme de 5.000 euros au titre de l’Article 700 du code de procédure civile.

C’est dans ces conditions que suivant exploit de commissaire de justice signifié le 5 septembre 2023, la Société EMS a fait assigner la SAS REGNIER NOTAIRES et Maître [T] [P] aux fins essentielles de les voir condamner au paiement de dommages et intérêts.

Aux termes de ses dernières écritures récapitulatives notifiées par voie électronique le 19 avril 2024 auxquelles il est expressément référé, la société EMS demande au Tribunal, au visa de l’article 1240 du code civil, de :

CONDAMNER la société REGNIER NOTAIRES et Maître [T] [P], notaire associé de la société REGNIER NOTAIRES au paiement d’une somme de 26.851,05 euros à titre de dommages-intérêts compensatoires de la perte de chance d’avoir pu donner son plein effet juridique à l’acte notarié qu’ils ont établi en date du 16 juin 2017, tel que souhaité initialement par les parties à l’acte,

CONDAMNER la société REGNIER NOTAIRES et Maître [T] [P], notaire associé de la société REGNIER NOTAIRES au paiement d’une somme de 15.631,02 euros à titre de dommages-intérêts compensatoires des frais de procédure exposés par la société EMS au titre de la procédure juridictionnelle mise en œuvre à son encontre consécutivement à leurs manquements établis,

CONDAMNER la société REGNIER NOTAIRES et Maître [T] [P], notaire associé de la société REGNIER NOTAIRES aux dépens de l’instance dont distraction au profit de Maître Anne-Marie MASSON, avocat aux offres de droit par application des dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile, outre au paiement d’une somme de 5.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du même Code.

Par dernières écritures récapitulatives notifiées le 30 avril 2024 auxquelles il est expressément référé, la SAS REGNIER NOTAIRES et Maître [T] [P] demandent au Tribunal, au visa de l’article 1240 du code civil, de :

Juger que la SARL EMS ne justifie pas de l’existence d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre cette faute et ce préjudice, susceptible d’engager la responsabilité du notaire.
Débouter la SARL EMS de l’ensemble de ses demandes.
Rejeter l’exécution provisoire.
Condamner la SARL EMS au paiement d’une somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.
Condamner le même aux entiers dépens d’instance, dont distraction au profit de Maître
Valérie TOUTAIN de HAUTECLOCQUE, en application de l’article 699 du Code de procédure Civile.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux conclusions des parties pour l'exposé plus ample des moyens de fait et de droit développés au soutien de ces prétentions, lesquels sont présentés succinctement dans les motifs.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 7 octobre 2024 et l'audience de plaidoiries a été fixée au 7 avril 2025.

A l’issue des débats, les parties ont été informées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 25 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la responsabilité de Me [T] [P]

Pour rechercher sur le fondement de l’article 1240 du code civil la responsabilité de la SAS REGNIER NOTAIRES et de Me [T] [P], notaire ayant instrumenté la vente du 16 juin 2017, la société EMS soutient que celui-ci a manqué à son obligation de résultat de veiller à l’efficacité juridique des actes qu’il établit, en stipulant à l’acte la superficie privative du bien objet de la vente au regard du certificat établi par M. [L] le 23 janvier 2017, lequel évaluait la surface au sol et non la surface Carrez du bien.

Elle estime que cette faute l’a privée de percevoir le prix de 285 000 euros convenu entre les parties, dès lors qu’elle a été condamnée à verser à Mme [C], acquéreur, la somme de 31 271,82 au titre de la réduction du prix proportionnelle à la moindre mesure à la suite de l’action en justice intentée par cette dernière. Elle soutient également que le notaire a manqué à son obligation de conseil à son égard en n’attirant pas son attention sur le fait que l’attestation de surface au sol établie par le cabinet [U] [L] ne pouvait pas être prise en compte pour définir la superficie Carrez lors de la vente.

La société demanderesse estime que ces manquements sont à l’origine de l’action judiciaire intentée par l’acquéreur, soulignant que l’attestation de surface Carrez établie par M. [U] [L] le 23 octobre 2015 ne pouvait concerner l’actuel lot n°252 issu avant la création du lot n°252, objet de la vente litigieuse, lequel est issu d’une subdivision d’un lot n°204 autorisée par assemblée générale des copropriétaires du 13 avril 2016. Elle soutient en outre qu’il ne peut lui être reproché d’avoir sciemment produit à l’acte de vente l’attestation de surface au sol critiquée alors qu’elle avait vainement sollicité de M. [L] la production d’une nouvelle attestation relative à la superficie Carrez, ayant constaté que le projet de modificatif de l’état descriptif de division établi par un cabinet de géomètre expert indiquait pour le lot n°252 une surface privative de 20,05 m2 et ayant donc supposé que la surface au sol mentionnée par M. [L] correspondait en réalité à la surface Carrez.

S’agissant du préjudice, la société EMS fait valoir qu’au regard de la situation géographique exceptionnelle du bien et de sa grande qualité, sa perte de chance de pouvoir le vendre à un prix supérieur à celui établi du fait de l’aboutissement de la réclamation formée par le cessionnaire sur le fondement des dispositions de l’article 46 précité de la loi du 10 juillet 1965 et peut être raisonnablement évaluée à 85% de la somme restituée, soit 26 851,05 euros. Elle réclame en outre l’indemnisation de l’ensemble des frais générés par la procédure judiciaire diligentée par Mme [C], soit une somme de 15 631,02 euros.

Me [T] [P] et la SAS REGNIER NOTAIRES concluent au rejet de l’ensemble des demandes de la société EMS, soutenant n’avoir pas commis de faute, dès lors que tout d’abord, la vente a été négociée sans son concours, la société EMS étant par ailleurs marchand de biens, qu’ensuite, l’attestation de M. [U] [L], intitulé « Attestation de surface » ne pouvait alerter le notaire sur le fait qu’il ne s’agissait pas d’une attestation de superficie Carrez, et qu’enfin, le notaire a respecté son obligation d’information et d’alerte sur la loi Carrez, ainsi qu’il ressort de la promesse et de l’acte de vente, n’ayant pas à garantir ou à authentifier le mesurage établi par un technicien.

Ils soutiennent en outre que le demandeur, dont la mauvaise foi est avérée, a commis une réticence dolosive en ne fournissant pas le bon certificat lors de la vente, le tribunal judiciaire de Paris ayant relevé dans son jugement du 1er juin 2023 que la société EMS avait volontairement utilisé l’attestation de surface au sol établi par M. [U] [L]. Ils en concluent que la société demanderesse, qui a contribué à son propre préjudice, ne démontre pas l’existence d’un lien de causalité entre la faute alléguée et le préjudice subi.

S’agissant du préjudice subi, ils estiment tout d’abord que la perte de chance alléguée n’est pas démontrée, celle-ci devant être réelle, sérieuse et raisonnable pour ouvrir droit à réparation ce qui n’est pas le cas en l’espèce, aucun élément ne permettant de démontrer que la société EMS, mieux informée, aurait pu vendre le bien à un prix plus élevé en dépit de la moindre mesure. Ils font enfin valoir s’agissant des frais résultant de l’instance engagée par Mme [C] que si la société EMS avait admis, dès le début de la procédure, qu’elle était en possession du certificat Carrez de M. [L], cela aurait évité la mise en place d’une procédure couteuse d’expertise. En outre, ils n’ont pas à être tenus des frais engagés à l’occasion de la procédure d’appel formé contre l’ordonnance du juge de la mise en état, ces frais n’étant pas un préjudice indemnisable par le notaire.

Sur ce,

En application des dispositions de l’article 1240 du code civil, pour que la responsabilité délictuelle d’une personne soit établie, doivent être caractérisés une faute, un préjudice et un lien de causalité entre la faute et le préjudice.

En application de cette disposition, si le notaire est tenu à une obligation de conseil et d’efficacité, il ne peut l’être que dans la limite de ses compétences et des vérifications auxquelles il a les moyens de procéder (Cass. 3ème civ, 7 juin 2011, n°10-15.363).

En l’espèce, il apparait que l’attestation de surface établi par M. [U] [L], le 23 janvier 2017, annexée à l’acte de vente, ne mentionne aucune référence à l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965, ni même simplement à ladite loi, le document indiquant uniquement que le local a une « surface au sol de 20,05 m2 ».

Aussi, la simple lecture par le notaire de cette attestation, non conforme aux exigences des dispositions de la loi du 10 juillet 1965, était de nature à l’alerter sur le fait qu’il ne s’agissait pas d’une attestation de surface Carrez et qu’elle ne pouvait être prise en compte pour définir à l’acte de vente la superficie de la partie privative, tel qu’imposé par l’article 46 précité de la loi du 10 juillet 1965.

Dès lors, pour satisfaire à son devoir de conseil et d’information, il appartenait au notaire d’attirer l’attention de la société venderesse sur l’absence de conformité de cette attestation avec les exigences de l’article 46 précité de la loi du 10 juillet 1965, ce dont il ne justifie pas, les simples mentions dans la promesse ou l’acte de vente relatives aux exigences de l’article 46 précité de la loi du 10 juillet 1965 et aux risques d’une erreur dans le mesurage de la superficie Carrez n’étant pas suffisantes à cet égard.

Par conséquent, la SAS REGNIER NOTAIRES et Maître [T] [P] ont manqué à leur obligation de conseil et d’information.

Ils ne peuvent opposer à la société venderesse, pour tenter de s’exonérer de leur responsabilité, le fait que celle-ci a délibérément produit l’attestation de surface au sol établie le 23 janvier 2017 en vue de la vente du 16 juin 2017 alors qu’elle disposait d’une attestation surface Carrez du même diagnostiqueur, établie le 23 octobre 2015, ainsi qu’il ressort du jugement du 1er juin 2023, dans la mesure où il n’est pas démontré qu’elle l’aurait fait de mauvaise foi.

A cet égard, la société EMS verse aux débats un mail de son représentant, en date du 4 février 2017, aux termes duquel il demande à M. [U] [L] de rectifier son état Carrez pour le mettre en conformité avec la surface Carrez du lot n°252 calculée par le géomètre dans son projet de modificatif de l’état descriptif de division, également versé aux débats, à hauteur de 20,15 m2, la société EMS ayant pu dès lors de bonne foi penser que la surface Carrez calculée par le géomètre chargé de l’établissement du modificatif de l’état descriptif de division était exact.

Par conséquent, du manquement du notaire instrumentaire à son devoir de conseil, il résulte une perte de chance avérée pour la société venderesse de produire un certificat Carrez exact, et le cas échéant, de vendre le bien au prix convenu malgré la moindre mesure, mais aussi d’échapper aux poursuites engagées à son encontre ainsi qu’aux condamnations subséquentes, peu important les choix procéduraux effectués par la société venderesse pour défendre dans l’action diligentée par Mme [C].

S’agissant de la perte de chance de vendre le bien au prix convenu en dépit de la moindre mesure, il ressort des photos versées aux débats et de la localisation du bien, que celui-ci bénéficiait d’un emplacement exceptionnel. Toutefois, la société demanderesse, sur qui pèse la charge de la preuve, ne produit aucun élément permettant de justifier qu’elle aurait pu réaliser la vente au même prix, en dépit d’une perte de surface de près de 10,5% par rapport à la surface initialement annoncée de 20,5m2, ou même que des ventes se sont réalisées dans le même secteur, à la même période, sur la même fourchette de prix au m2 que celle convenue entre les parties.

Dès lors, la société EMS sera déboutée de sa demande indemnitaire de ce chef.

S’agissant de la demande indemnitaire au titre des frais de procédure exposés par la société EMS, il sera retenu que la faute commise par le notaire a contribué à hauteur de 30% à la survenance du dommage subi, étant souligné que la société EMS ne conteste pas être un marchand de biens et qu’elle ne pouvait dès lors ignorer la nécessité de produire un certificat Carrez conforme pour la vente d’un lot de copropriété.

Dès lors, la SAS REGNIER NOTAIRES et Maître [T] [P] seront donc condamnés, in solidum, au paiement de la somme de 4690 euros (15631,08 x 30% arrondis) à titre de dommages et intérêts et la venderesse déboutée du surplus de ses demandes indemnitaires.

Sur les demandes accessoires

La SAS REGNIER NOTAIRES et Maître [T] [P], succombant à la présente instance, supporteront les entiers dépens, qui pourront être recouvrés par Maître Anne-Marie MASSON, avocat, dans les conditions prévues à l’article 699 du code de procédure civile.

L’équité justifie de condamner la SAS REGNIER NOTAIRES et Maître [T] [P] à payer à la société EMS la somme de 4 000 euros au titre de ses frais irrépétibles en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il y a enfin lieu de rappeler que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire, sans qu’il y ait lieu d’écarter l’exécution provisoire en l’espèce.

PAR CES MOTIFS