TJ 13055, 23 juin 2025, RG 25/00095

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU 28.04.25 pror 23 Juin 2025
Président : Madame LIEGEOIS, 1ère Vice-Présidente
Greffier : DE ANGELIS,
Débats en audience publique le : 27 Janvier 2025

GROSSE :
Le ...................................................
à Me Yones TAGUELMINT.......................
Le ...................................................
à Me ...............................................
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à Me ...............................................
EXPEDITION :
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à Me ......................................................
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à Me ......................................................
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à Me ......................................................

N° RG 25/00095 - N° Portalis DBW3-W-B7J-537V

PARTIES :

DEMANDEURS

Madame [D] [G]
née le 14 Septembre 1986 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]

représentée par Me Yones TAGUELMINT, avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur [I] [G]
né le 01 Décembre 1964 à [Localité 1], demeurant [Adresse 2]

représenté par Me Yones TAGUELMINT, avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur [C] [S]
né le 22 Juin 1994 à COMORES [Localité 2], demeurant [Adresse 3]

représenté par Me Yones TAGUELMINT, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [X] [R]
née le 01 Décembre 1964 à [Localité 1], demeurant [Adresse 2]

représentée par Me Yones TAGUELMINT, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [Z] [A]
née le 18 Octobre 1980 à [Localité 1], demeurant [Adresse 2]

représentée par Me Yones TAGUELMINT, avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur [L] [W]
né le 13 Janvier 1988 à [Localité 1], demeurant [Adresse 2]

représenté par Me Yones TAGUELMINT, avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur [O] [B]
né le 22 Mars 1949 à [Localité 3] (ALGERIE), demeurant [Adresse 2]

représenté par Me Yones TAGUELMINT, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [D] [E]
née le 03 Novembre 1983 à [Localité 1], demeurant [Adresse 3]

représentée par Me Yones TAGUELMINT, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

S.A. LOGIREM désormais ERILIA, dont le siège social est sis [Adresse 4]

non comparante

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice en date du 7 janvier 2025, M. [I] [G] et Mme [D] [G], Mme [X] [R], M. [C] [S], M. [O] [B], Mme [Z] [A] et Mme [D] [E] ainsi que M. [L] [W] ont fait assigner la SA D'HLM LOGEMENT ET GESTION IMMOBILIERE POUR LA REGION MEDITERRANEE désormais ERILIA devant le tribunal judiciaire de Marseille aux fins de :

déclarer nulles comme prescrites les créances réclamées par la SA D'HLM LOGEMENT ET GESTION IMMOBILIERE POUR LA REGION MEDITERRANEE désormais ERILIA au titre de la régularisation des charges locatives pour les exercice 2018, 2019 et 2020 à hauteur de :990,88 euros à l'encontre de Mme [D] [G] et M. [I] [G],1 167,73 euros à l'encontre de Mme [X] [R],1 677,36 euros à l'encontre de Mme [D] [E],1 727,33 euros à l'encontre de M. [C] [S],495,05 euros à l'encontre de Mme [Z] [A],889,33 euros à l'encontre de M. [O] [B],
en conséquence, déclarer nulles toutes les procédures de recouvrement déjà engagées à ce titre,enjoindre la SA D'HLM LOGEMENT ET GESTION IMMOBILIERE POUR LA REGION MEDITERRANEE désormais ERILIA à transmettre à l'ensemble des locataires demandeurs leurs décomptes de charges locatives pour les exercices 2018, 2019, 2020, 2021, 2022 et 2023 sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la présente décision,condamner la la SA D'HLM LOGEMENT ET GESTION IMMOBILIERE POUR LA REGION MEDITERRANEE désormais ERILIA à payer à Mme [D] [G] et M. [I] [G], Mme [X] [R], Mme [D] [E], M. [C] [S], Mme [Z] [A], M. [O] [B] la somme de 1 000 euros chacun en réparation de leur préjudice moral,condamner la la SA D'HLM LOGEMENT ET GESTION IMMOBILIERE POUR LA REGION MEDITERRANEE désormais ERILIA à leur payer à chacun la somme de 1 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens,ordonner l'exécution provisoire.
Les demandeurs invoquent les dispositions des articles 23 et 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 et 1240 du code civil. Ils font valoir qu'ils sont locataires auprès de la société LOGIREM devenue ERILIA d'appartements au sein de la résidence [D] située [Adresse 5] au titre de baux ou conventions de relogement définitif, soumise au statut de la copropriété, et qu'ils se sont vus réclamer en février 2024 diverses sommes au titre d'une régularisation des charges locatives afférentes au logement, au stationnement ou à la consommation d'eau chaude pour les exercices 2018, 2019 et 2020. Ils estiment ces demandes de régularisation infondées et tardives, en ce qu'elles portent sur des charges afférentes à des exercices clos depuis plus de trois ans et sans que le bailleur n'ait fourni de décomptes individualisés ni justifié des assemblées générales de copropriétaires ayant validé les exercices relatifs aux charges réclamées. Par courrier du 4 juillet 2024, leur conseil a vainement sollicité l'annulation des créances réclamées au titre des années 2018, 2019 et 2020 et la communication du détail de la répartition des charges revenant au locataire et au propriétaire ainsi que les procès-verbaux des assemblées générales des copropriétaires établissant l'exercice définitif pour les années 2018, 2019 et 2020. La demande de conciliation des époux [G] n'a pas abouti. Le point de départ du délai de prescription de trois ans à compter de la régularisation invoqué par le bailleur est applicable à l'action en paiement du locataire en répétition de l'indu pour les provisions sur charges et non à la régularisation des charges elles-mêmes à laquelle le bailleur est tenu de procéder annuellement et qui ne peut porter sur des charges régularisées au delà d'un délai de trois ans à compter du moment où le bailleur a été en mesure de connaître les faits lui permettant d'exercer ses droits. Ces demandes du bailleur pour le paiement de sommes très importantes au regard de la situation financière de ses locataires, sans explications, comme les relances qu'il a effectuées pour des créances prescrites ont généré du stress et causé un préjudice moral.

L'examen de l'affaire a été fixé à l'audience du 27 janvier 2025.

A cette audience, M. [I] [G] et Mme [D] [G], Mme [X] [R], M. [C] [S], M. [O] [B], Mme [Z] [A] et Mme [D] [E], représentés par leur conseil, ont maintenu leurs prétentions initiales étant précisé qu'aucune demande n'est formée au nom de M. [L] [W].

Citée à personne morale, la SA D'HLM LOGEMENT ET GESTION IMMOBILIERE POUR LA REGION MEDITERRANEE désormais ERILIA, ne comparait pas et n'est pas représentée.

En application de l'article 473 du code de procédure civile, le jugement est réputé contradictoire.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande d'annulation des créances et procédures de recouvrement

En application de l'article 7-1 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit. Toutefois, l'action en révision du loyer par le bailleur est prescrite un an après la date convenue par les parties dans le contrat de bail pour réviser ledit loyer.

L'article 23 de la même loi dispose que : « Les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :

1° Des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée ;

2° Des dépenses d'entretien courant et des menues réparations sur les éléments d'usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d'un contrat d'entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l'article L. 125-2-2 du code de la construction et de l'habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d'usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ;

3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d'Etat. Il peut y être dérogé par accords collectifs locaux portant sur l'amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable, conclus conformément à l'article 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée.

Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d'eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d'Etat. Durant six mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

A compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale.

Lorsque la régularisation des charges n'a pas été effectuée avant le terme de l'année civile suivant l'année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s'il en fait la demande.

Pour l'application du présent article, le coût des services assurés dans le cadre d'un contrat d'entreprise ou d'un contrat d'achat d'électricité, d'énergie calorifique ou de gaz naturel combustible, distribués par réseaux correspond à la dépense, toutes taxes comprises, acquittée par le bailleur. »

Il est de principe que le point de départ de l'action en répétition de l'indû du locataire pour des charges locatives est celui de la régularisation des charges et non celui du versement des provisions.

Par ailleurs, il résulte des textes précités que le bailleur qui n'a pas établi de régularisation annuelle conserve le droit de procéder à une régularisation ultérieure mais dans la limite de la prescription triennale.

En l'espèce, les demandes des locataires portent sur l'annulation des créances de charges locatives de copropriété pour les années 2018, 2019 et 2020 que leur réclame leur bailleur suite à une régularisation de charges réalisée en février 2024.

Il résulte des pièces produites que la SA D'HLM LOGEMENT ET GESTION IMMOBILIERE POUR LA REGION MEDITERRANEE désormais ERILIA a réclamé le 1er février 2024 au titre d'une régularisation des charges (logement, stationnement et eau chaude) les sommes de 605,43 euros pour 2018, de 205,63 euros pour 2019 et 179,82 euros pour 2020, soit un total de 990,88 euros 2019 à M. [I] [G] et Mme [D] [G] titulaires d'un contrat de bail en date du 7 décembre 2016 portant sur un appartement de type 4 situé [Adresse 1] moyennant un loyer de 558,08 euros outre 40 euros de provisions sur charges eau chaude et 104,84 euros de provisions sur charges générales. Trois décomptes individuels de charge pour les années 2018, 2019 et 2020 sont produits.

Elle a réclamé dans l'avis d'échéance du 25 janvier 2024 la somme de 1 178,76 euros au titre d'une régularisation des charges (logement, stationnement et eau chaude) pour 2018, 2019 et 2020 puis dans les avis ultérieurs et dans une lettre de relance du 22 février 2024 à Mme [X] [R] titulaire d'une convention de relogement définitif en date du 17 mai 2017 portant sur un logement de type 4 situé [Adresse 3] moyennant un loyer de 570,24 euros outre 40 euros de provisions sur charges eau chaude et 99,12 euros de provisions sur charges générales.

De même, elle a réclamé le 1er février 2024 au titre d'une régularisation des charges (logement, stationnement et eau chaude) :

les sommes de 589,81 euros pour 2018, de 704,44 euros pour 2019 et 433,08 euros pour 2020, soit un total de 1 727,33, euros à M. [C] [S], les décomptes individuels de charges 2018 et 2020 sont produits, les sommes de 426,65 euros pour 2018, de 306,05 euros pour 2019 et 156,63 euros pour 2020, soit un total de 889,33, euros à M. [O] [B], les décomptes individuels de charges 2018,2019 et 2020 sont produits.
Les baux ne sont pas produits.

Par courrier du 22 février 2024, elle SA D'HLM LOGEMENT ET GESTION IMMOBILIERE POUR LA REGION MEDITERRANEE désormais ERILIA a réclamé à M. [L] [W] et Mme [Z] [A] au titre du lot 071 [Adresse 2] la somme de 495,05 euros par c puis la somme de 653,40 euros par courrier du 11 juin 2024 au titre du loyer. Le contrat de bail n'est pas produit ni aucun décompte.

Concernant, Mme [D] [E] seule une première page d'un contrat de bail est produite.

Il n'est ni justifié ni même soutenu par M. [I] [G] et Mme [D] [G], Mme [X] [R], M. [C] [S], M. [O] [B], Mme [Z] [A] et Mme [D] [E] que les sommes ainsi réclamées au titre d'une régularisation des charges 2018, 2019 et 2020 ont été payées.

Leur action ne s'analyse donc pas en une action en répétition de l'indû.

Ils ne précisent pas sur quel fondement juridique le tribunal pourrait annuler des sommes dont ils ne se sont pas acquittés, la prescription triennale invoquée ne pouvant être retenue qu'à l'encontre d'une demande en justice et ne conduisant qu'à déclarer ladite demande en paiement irrecevable et non à prononcer l'annulation des sommes litigieuses.

Il en est de même de leurs demandes d'annulation des procédures de recouvrement déjà engagées dont l'existence n'est en outre pas démontrée, les pièces produites ne comportant qu'une lettre de relance du 22 février 2024 adressée à Mme [X] [R] et une convocation de M. [C] [S] dans les bureaux de la LOGIREM du 7 février 2024 aux fins de paiement du loyer 2024 et d'un plan.

Les demandes d'annulation des créances de M. [I] [G] et Mme [D] [G], Mme [X] [R], M. [C] [S], M. [O] [B], Mme [Z] [A] et Mme [D] [E] comme leurs demandes d'annulation de procédures de recouvrement sont donc rejetées.

Sur la demande de communication des décomptes de charges locatives 2018 à 2023

L'article 23 alinéa 7 précité impose au bailleur de commniquer au locataire un mois avant la régularisation, le bailleur le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d'eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d'Etat. Durant six mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

Il résulte des pièces produites que M. [I] [G] et Mme [D] [G], M. [C] [S] et M. [O] [B] ont reçu des décomptes de charges détaillées pour les années 2018, 2019 et 2020 précisant la nature des charges et leur répartition.

Il convient donc de condamner la SA D'HLM LOGEMENT ET GESTION IMMOBILIERE POUR LA REGION MEDITERRANEE désormais ERILIA à communiquer les décomptes tels qu'exigés par ce texte à M. [I] [G] et Mme [D] [G], Mme [X] [R], M. [C] [S], M. [O] [B] au titre des années 2021, 2022 et 2023 et à Mme [Z] [A] et Mme [D] [E] les décomptes tels qu'exigés par ce texte au titre des années 2018, 2019, 2020, 2021, 2022 et 2023.

Il n'y a pas lieu d'assortir cette condamnation d'une astreinte, les décomptes des trois premières années ayant été manifestement adressés à une partie des locataires de sorte que la résistance du bailleur n'est pas suffisamment établie, la demande de pièces au titre des années 2021, 2022 et 2023 n'ayant pas été formée dans le courrier de leur conseil du 4 juillet 2024.

Sur la demande en paiement de dommages intérêts

En application de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Outre que les parties sont liées par un contrat de bail, les demandeurs ne fournissent aucun élément de nature à justifier le préjudice moral qu'ils invoquent, l'envoi d'une lettre de relance à Mme [X] [R] et d'une convocation à M. [C] [S] n'étant pas suffisants pour caractériser un tel préjudice.

Leurs demandes en paiement de dommages-intérêts sont donc rejetées.

Sur demandes accessoires

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l'espèce, la SA D'HLM LOGEMENT ET GESTION IMMOBILIERE POUR LA REGION MEDITERRANEE désormais ERILIA, partie perdante, est condamnée aux dépens.

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
2° Et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 .
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.
Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent.
La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat majorée de 50 %.

En l'espèce, l'équité ne commande pas de faire droit à la demande des locataires qui ont bénéficié de l'aide juridictionnelle.

Leur demande au titre d'une indemnité de procédure est par conséquent rejetée.

Il est rappelé qu'aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS