TJ 44109, 5 juin 2025, RG 24/03758

Minute n° 2025 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES - PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

---

JUGEMENT du 05 Juin 2025

---

DEMANDEUR :

NANTES METROPOLE HABITAT
26, Place Rosa Parks
B.P. 83618
44036 NANTES CEDEX 1

représenté par Maître Benoît BOMMELAER, avocat au barreau de RENNES,

substitué par Maître Lucille BLASSIN, avocate au barreau de NANTES
D'une part,

DÉFENDEURS :

Monsieur [H] [K] [C]
Logement 70 Etage 8
10 Rue d’Angleterre
44000 NANTES

non comparant

Madame [D] [F] épouse [K] [C]
Logement 70 Etage 8
10 Rue d’Angleterre
44000 NANTES

non comparante D'autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Constance GALY
GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 23 janvier 2025
date des débats : 23 janvier 2025
délibéré au : 24 avril 2025
prorogé au : 05 juin 2025

RG N° N° RG 24/03758 - N° Portalis DBYS-W-B7I-NOJH
COPIES AUX PARTIES LE :
CE + CCC à Maître Benoît BOMMELAER
CCC à Monsieur [H] [K] [C]
CCC à Madame [D] [F] épouse [K] [C]
CCC à la préfecture
Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 15 juin 2023 à effet au même jour, NANTES MÉTROPOLE HABITAT a consenti à [H] [K] [C] et [D] [F] épouse [K] [C] le bail d’un logement conventionné de type 4 sis 10 rue d'Angleterre, 8ème étage n°70 - 44000 NANTES, moyennant un loyer mensuel initial de 437,61€ pour le logement, outre la somme de 211,13 € au titre de la provision pour charges.

Par actes de commissaire de justice du 22 novembre 2023, NANTES MÉTROPOLE HABITAT a fait sommation à [H] [K] [C] et [D] [F] épouse [K] [C] de respecter le règlement intérieur.

Par acte de commissaire de justice en date du 26 novembre 2024, NANTES MÉTROPOLE HABITAT a fait assigner [H] [K] [C] et [D] [F] épouse [K] [C] devant le juge des contentieux de la protection affecté au tribunal judiciaire de Nantes aux fins de :
· Juger sa demande recevable et bien fondée ;

· Prononcer la résiliation du bail ;

· Ordonner l’expulsion d’[H] [K] [C] et [D] [F] épouse [K] [C] et de tout autre occupant de leur chef, avec au besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier, jusqu’à libération complète des lieux, sous astreinte de 100 € par jour, ladite astreinte commençant à courir à défaut de départ complet des lieux passé un délai de quinze jours courant à compter de la signification du jugement à venir ;

· Fixer l’indemnité d’occupation due par [H] [K] [C] et [D] [F] épouse [K] [C] à un montant égal au montant du dernier loyer et charges locatives ;

· Condamner [H] [K] [C] et [D] [F] épouse [K] [C] à payer à la société NANTES MÉTROPOLE HABITAT la somme de 1.000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

· Condamner [H] [K] [C] et [D] [F] épouse [K] [C] aux entiers dépens ;

· Dire et juger n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 23 janvier 2025.

A ladite audience, NANTES MÉTROPOLE HABITAT, régulièrement représentée par son Conseil, se réfère à l’acte introductif d’instance. Régulièrement assignés par dépôt à l’étude du commissaire de justice ayant instrumenté, [H] [K] [C] et [D] [F] épouse [K] [C] ne sont ni présents ni représentés à l’audience.

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé. Ainsi, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 474 du code de procédure civile.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 24 avril 2025, date de mise à disposition au greffe. En raison d’une difficulté de service, le délibéré a dû être prorogé au 5 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les manquements à l’obligation de jouissance paisible et la résiliation du bail

L’article 7 b de la loi du 6 juillet 1989 énonce que le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

L'article 4.7.1 du contrat de bail prévoit la résiliation de plein droit de ce contrat en cas de non-respect de l’obligation d’user paisiblement des lieux loués résultant de troubles de voisinage constatés par une décision de justice passée en force de chose jugée un mois après un commandement de faire cesser les troubles demeurés infructueux.

L'article 5.5 du contrat de bail prévoit la saisine de la juridiction compétente pour résiliation du bail en cas de non-respect du règlement intérieur, annexe du contrat de bail, paraphé et signé par les parties.

L'article 3 du règlement intérieur, annexe du contrat de bail, mentionne que le locataire devra assurer les meilleures conditions de vie de l’ensemble des habitants et des futurs locataires de l’immeuble.
Enfin, l’article 4 de ce même règlement intérieur, dispose que le locataire est tenu de ne pas troubler la tranquillité ou la sécurité de l’immeuble, ou nuire à sa bonne santé.

***

En l’espèce, Nantes Métropole Habitat soutient que les époux [K] [C] ont manqué à leur obligation de jouissance paisible, créant des nuisances constantes aux occupants de leur immeuble. Il est question de nuisances sonores dans le logement (cris, hurlements, coups dans les murs), mais également sur leur palier. Les occupants de l’immeuble se plaignent aussi de la saleté des parties communes, de dépôt d’encombrants, voire de poubelle, sur le palier des défendeurs, entraînant la présence de différents insectes se propageant dans les logements.

La police municipale est intervenue à plusieurs reprises, des mains courantes ont été déposées les 8 juillet 2023 et 14 novembre 2023 et des signalements ont été adressés en raison de la présence de quatre jeunes enfants au domicile. Les voisins évoquent la présence d’excréments d’animaux de compagnie, d’infestation de blattes ou encore de déchets alimentaires au sol. Il a également été signalé à Nantes Métropole Habitat la maltraitance des animaux du couple, abandonnés sur le balcon.
Le bail a été signé le 15 juin 2023, à effet au même jour. Dès le 11 juillet 2023, cinq locataires se sont plaints auprès de Nantes Métropole Habitat de la présence de poubelles sur le palier (une photo à l’appui), également de la présence de très jeunes enfants, de 2 mois à 4 ans, jouant le soir sur le palier sous la surveillance de leur père, assis une bière à la main. Ces voisins ont déjà appelé la police, moins d’un mois après l’arrivée des époux [K] [C] et leurs enfants.

Cinq voisins ont écrit à Nantes Métropole Habitat le 11 septembre 2023, évoquant des bruits de bagarre et de casse dans l’appartement le 14 juillet 2023 ; une voisine évoque également des demandes d’argent régulière de la part de Madame [K] [C]. Elle ajoute que le palier a été « annexé comme salle de jeux » où les enfants courent et crient le soir, surveillé par leur père alcoolisé.

Une pétition a été adressée à Nantes Métropole Habitat dès le 12 septembre 2023 par [E] [A] pour les mêmes motifs que ceux déjà signalés.

Des rendez-vous ont été proposés aux époux [K] [C], qui ne se sont pas présentés. Nantes Métropole Habitat leur a adressé une mise en demeure de se conformer au règlement intérieur par courrier du 25 septembre 2023.

De multiples courriels ont été adressés par [B] [L], voisine de palier du couple, à Nantes Métropole Habitat pour signaler les mêmes désagréments se répétant, celui du 11 octobre 2023 mentionnant le fait que le père des enfants les laissaient seuls dans l'aire de jeux au bas de la tour pour rejoindre des « dealers ».

Par courrier du 27 octobre 2023, Nantes Métropole Habitat a rappelé aux défendeurs qu’ils avaient reconnus que leurs enfants étaient à l’origine de salissures sur le palier qu’ils se sont engagés à nettoyer. Par courrier du 18 janvier 2024, valant mise en demeure, la bailleresse rappelle aux locataires qu’ils ont reconnu être à l’origine de nuisances sonores persistantes, sans pouvoir apporter de solution pour faire cesser ces troubles du voisinage.

[B] [L] se plaint dans un courriel du 1er mars 2024 que ses voisins ont fait usage d’une perceuse dans leur domicile entre 19h et 19h45, heure à laquelle les médiateurs de quartier sont intervenus pour faire cesser le bruit.

Cette voisine fait part à de nombreuses reprises de son exaspération et même du risque d’un passage à l’acte violent sur ses voisins (courriel du 5 septembre 2024).

Elle dénonce également la présence d’excréments de chien sur le palier qu’elle partage avec le couple mais également de poubelles, du bruit, des enfants qui sautent, du djembé le soir, des aboiements de chien.

Par courrier du 22 mars 2024 adressé aux époux [K] [C], la bailleresse rappelle avoir déjà procédé à des rappels, une mise en demeure, une sommation par voie d’huissier et une invitation à une conciliation judiciaire à laquelle ils ne se sont pas présentés et les informait du déclenchement d’une procédure contentieuse judiciaire.

Le 3 octobre 2024, l'entreprise « Service embellissement et 4D », devant intervenir dans le logement, signalait un logement sale, la présence de chiens et chats avec des enfants en bas âge. L’entreprise signalait son incapacité à intervenir dans le logement dans des conditions de sécurité et d’efficacité satisfaisantes, la locataire refusant de nettoyer le logement. L'entreprise signalait également l’impact de l’état de l’appartement sur celui situé en-dessous (n°66).

La police possède également des informations concernant la famille [K] [C], l'époux ayant déjà été placé en garde à vue puis soumis à une interdiction de contact avec son épouse. Une intervention a également eu lieu pour un délaissement d’animaux. Lors d’une perquisition le 4 juillet 2024, les policiers ont constaté l’état de désordre et de saleté du logement et notamment des excréments et urine de chien visibles au sol dans une des chambres des enfants. Plusieurs mains courantes mentionnent l’intervention des policiers pour des rixes au domicile des défendeurs.

***

Au regard des éléments produits, mains courantes émanant des policiers, courriers et courriels émanant de plusieurs voisins du couple [K] [C], mais également d’une entreprise extérieure qui fait savoir à la bailleresse que l’état de saleté du logement peut aller jusqu’à impacter le logement situé en dessous, au regard du refus de tout dialogue de leur part, de leur absence à l’audience et de l’absence de modification des comportements familiaux sur une durée de quinze mois au regard des pièces produites, il apparaît que l’article 7 b de la loi du 6 juillet 1989 et le contrat de bail ont été violés par les défendeurs et que le bail doit être résilié. En conséquence, l'expulsion des intéressés est prononcée.

Sur l’astreinte

Face au refus marqué de toute solution amiable, compte tenu de l’absence de réaction après la mise en demeure, d’absence aux rendez-vous proposés par Nantes Métropole Habitat, d’absence à la conciliation, d’indication que les nuisances sonores ne pouvaient pas cesser, il y a lieu de prononcer l’expulsion des locataires sous astreinte de 30 € par jour, à compter du seizième jour suivant la signification du présent jugement.

Sur l’indemnité d’occupation

Une indemnité d’occupation sera due par les défendeurs, égale au dernier montant actualisé du loyer augmenté des charges, à compter de la résiliation du contrat de bail et jusqu’à leur départ effectif du logement avec remise des clés à la bailleresse.

Sur les autres demandes

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [H] [K] [C] et [D] [F] épouse [K] [C], succombant à l’instance, seront condamnés aux entiers dépens et à la somme de 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La nature du litige justifie que le prononcé de l’exécution provisoire ne soit pas écarté.

PAR CES MOTIFS