TJ 62160, 24 juin 2025, RG 24/01747

R E P U B L I Q U E F R A N C A I S E
Au nom du Peuple Français

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOULOGNE SUR MER

(1ère Chambre)

JUGEMENT

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RENDU LE VINGT QUATRE JUIN DEUX MIL VINGT CINQ

MINUTE N° :
DOSSIER N° RG 24/01747 - N° Portalis DBZ3-W-B7I-75ZPJ
Le 24 juin 2025

DEMANDEUR

M. [L] [E]
né le 07 Décembre 1990 à [Localité 1] (ALLEMAGNE), demeurant [Adresse 1]

représenté par Me William MAC KENNA, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER, avocat postulant et par Me Thibault HANOTIN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DEFENDERESSES

E.U.R.L. AGENCE DU BEFFROI, immatriclée au RCS Boulogne-sur-Mer n°518 471 016, dont le siège social est sis [Adresse 2]

S.C.I. L’ENVOL, immatriculée au RCS Arras sous le n°804 845 352, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentées par Me Vincent DEBLIQUIS, avocat au barreau d’ARRAS, avocat plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Le tribunal était composé de Mme Jennifer IVART, désignée en qualité de juge unique en application des dispositions de l’article 803 du Code de procédure civile.

Le juge unique était assisté de Madame Catherine BUYSE, Greffier.

DÉBATS - DÉLIBÉRÉ :

Les débats ont eu lieu à l’audience publique du : 22 avril 2025.

A l’issue, les conseils ont été avisés que le jugement serait rendu le 10 juin 2025 et prorogé au 24 juin 2025 par mise à disposition au greffe en application de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile issue de l’article 4 de la loi du 20 août 2004.

En l’état de quoi, le tribunal a rendu la décision suivante.

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte sous seing privé du 31 décembre 2022, la SCI L'envol et M. [E] ont signé, avec le concours de l'Agence du beffroi, une promesse de vente portant sur l'acquisition d'un immeuble situé [Adresse 4] à Hesdin. L'acte précise que l'acquisition devait se réaliser sous la condition suspensive de l'obtention par M. [E] d'un ou de prêts pour un montant total de 223 000 euros, remboursables sur une durée maximale de 20 ans au taux maximum d'intérêt de 4 % hors assurance.

Par actes d'huissier du 19 septembre 2023, M. [L] [E] a fait assigner l'entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée Agence du beffroi et la SCI L'envol devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer afin notamment de se voir restituer la somme de 18 000 euros correspondant à l'acompte versé entre les mains de l'agence immobilière choisie pour séquestre.

Par ordonnance du 10 janvier 2024, le juge des référés a dit n'y avoir lieu à référé au regard de l'existence d'une contestation sérieuse sur l'existence ou non d'une faute de l'acquéreur.

Par acte de commissaire de justice du 8 avril 2024, M. [E] a fait assigner l'Agence du beffroi et la SCI L'envol afin notamment de se voir restituer la somme de 18 000 euros susvisée.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 14 novembre 2024, M. [E] demande au tribunal de :
- le déclarer recevable en son action à l'encontre des défenderesses,
- ordonner la mainlevée immédiate du dépôt de garantie de M. [E] mis sous séquestre sur le compte bancaire n°[XXXXXXXXXX01] de l'Agence du Beffroi auprès du Crédit Agricole,
- ordonner à l'Agence de lui restituer le dépôt de garantie de 18 000 euros,
- assortir cette obligation d'une astreinte de 5 000 euros par jour de retard à compter de l'expiration d'un délai de cinq jours ouvrés suivant la signification de l'ordonnance à intervenir,
- condamner in solidum la SCI l'Envol et l'Agence du Beffroi à lui payer la somme de 1 254,60 euros, correspondant au taux d'intérêt légal majoré de moitié appliqué au montant de 18 000 euros devant lui être restitué,
- condamner in solidum la SCI l'Envol et l'Agence du Beffroi à lui payer la somme de 8 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,
- débouter l'Agence du Beffroi de sa demande de condamnation au paiement de la somme de 18 000 euros à titre de dommages et intérêts, ainsi que de celle de 5 000 euros pour prétendue résistance abusive,
- condamner la SCI l'Envol et l'Agence du Beffroi à lui payer la somme de 8 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.

M. [E] soutient qu'il n'a commis aucune faute et/ou négligence et qu'il s'est acquitté de ses obligations au titre du compromis de vente du 31 décembre 2022, qu'il a en effet contacter plusieurs banques en vue d'obtenir son prêt et qu'il les a relancées à plusieurs reprises.
Il rappelle que la condition suspensive de l'obtention d'un ou des prêts prévue au compromis de vente du 31 décembre 2022 ne s'est pas réalisée et que ce dernier est donc caduc au plus tôt, depuis le 15 février 2023 (date butoir de réalisation des conditions suspensives) et, au plus tard, depuis le 30 avril 2023 (date limite de réitération par acte authentique prévue au compromis).

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 21 janvier 2025, la SCI l'Envol et l'Agence du Beffroi demandent au tribunal de :
- déclarer M. [E] irrecevable en toutes ses demandes, fins et conclusions, subsidiairement l'en débouter,
- condamner M. [E] au paiement d'une somme de 18 000 euros à titre de dommages et intérêts qui constituent le préjudice subi par l'Agence qui aurait dû percevoir les honoraires de ce montant en cas de réalisation de la vente,
- subsidiairement, dire et juger qu'il sera condamné à régler les honoraires de l'Agence contractuellement fixés soit la somme de 18 000 euros,

- le condamner à la somme de 5 000 euros pour résistance abusive,
- le condamner au paiement d'une somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés par l'Agence du Beffroi et en tous les frais et dépens.

La SCI l'Envol et l'Agence du Beffroi soutiennent que M. [E] n'a pas respecté les termes du compromis en n'informant pas le vendeur et l'agence de ses démarches, du bon accomplissement de celles-ci, du taux du prêt sollicité, et de ce qu'il se soit rapproché de l'ensemble des interlocuteurs visés par le compromis. Elles font valoir qu'il doit supporter seul la responsabilité de la non-réalisation et réitération de la vente. Elle soutiennent que M. [E] a été négligent, a manqué de transparence et qu'il a fait preuve de mauvaise foi en sollicitant le prorogé du délai de la condition suspensive, afin de pouvoir se délier sans frais. L'agence fait valoir que la faute de l'acquéreur a contribué à sa perte d'honoraire.

La clôture de l'affaire est intervenue le 24 janvier 2025.

MOTIFS

La SCI L'envol, vendeur, a, selon acte sous seing privé, régularisé au profit de M. [E], acquéreur, une promesse de vente, avec le concours de l'Agence du beffroi, portant sur un immeuble situé à [Adresse 5] moyennant un prix de 248 000 euros. L'acte précise que la somme de 18 000 euros est déposée à titre d'acompte entre les mains de l'agence immobilière et que cet acompte s'imputera sur le prix sauf en cas de non réalisation de l'une des conditions suspensives contenues dans la convention ; qu'en cas d'exercice par l'acquéreur de sa faculté de rétractation, le séquestre lui restituera les fonds ainsi qu'en cas de non réalisation de l'une quelconque des conditions suspensives à moins qu'il existe une contestation sérieuse du vendeur fondée sur la faute, la négligence ou la mauvaise foi de l'acquéreur.

L'une des conditions suspensives insérées à l'acte est celle liée à l'obtention par l'acquéreur d'un ou de prêts immobiliers. Selon la clause prévoyant le financement de l'acquisition, "l'acquéreur s'engage à déposer, dans les plus brefs délais, des dossiers complets de demande de prêts répondant aux caractéristiques ci-avant définies auprès de tout organisme prêteur ayant son siège social en France et dans 3 établissements financiers ou banques et à en justifier au vendeur et au rédacteur des présentes dans un délai maximum de 40 jours à compter du dépôt de la demande. L'acquéreur s'engage également à déposer dans les plus brefs délais un dossier complet de demande de prêt répondant aux caractéristiques ci avant auprès de M. [V]". Le prêt prévu contractuellement était d'un montant de 223 000 euros remboursable sur une durée maximum de 20 ans au taux maximum de 4 % hors assurance.

Il est également prévu que la réception des offres de prêt devra intervenir au plus tard le 15 février 2023, que l'acquéreur s'engage à notifier à l'agence, qui en informera sans délai le vendeur, la non-obtention d'un prêt par lettre recommandée avec demande d'avis de réception (ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date, tel que la lettre recommandée électronique qualifiée) adressée au plus tard le dernier jour du délai de réception stipulé ci-dessus. Il devra, dans ce cas, justifier des diligences accomplies par lui pour l'obtention du ou des prêts mentionnés ci-dessus par la production de 3 refus de prêts émanant du ou des organismes sollicités et en précisant, pour chacun d'eux, la date du dépôt de la demande de prêt ainsi que le montant, la durée et le taux du prêt sollicité.

En cas de non réalisation de la condition suspensive, " les présentes seront, sans autre formalité, caduques de plein droit le vendeur et l'acquéreur retrouvant leur entière liberté et l'acompte versé par l'acquéreur lui étant restitué sans délai. Toutefois, si le défaut de réalisation de la condition suspensive est imputable exclusivement à l'acquéreur en raison, notamment, de la faute, la négligence, la mauvaise foi, d'un abus de droit de ce dernier, le vendeur pourra demander le bénéfice des dispositions de l'article 1304-3 du code civil et faire déclarer la condition réalisée et ce, sans préjudice de l'attribution de dommages et intérêts ".

Le présent litige est initié par l'acquéreur qui sollicite de se voir restituer la somme séquestrée de 18 000 euros auprès de l'Agence alors que la vente n'a pas été réitérée et qu'il estime que le compromis est caduc alors qu'il n'a pas pu obtenir le financement escompté auprès des banques malgré l'ensemble des démarches accomplies. Il a ainsi fait assigner tant le vendeur que l'agence immobilière.

La demande de voir déclarer irrecevable M. [E] de ses demandes n'est fondée sur aucun moyen sérieux dès lors qu'il a pu mettre dans la cause tant le vendeur puisque le dépôt de garantie trouve son fondement dans le compromis de vente entre les deux parties, que l'agence qui détient le séquestre, cette dernière formant d'ailleurs une demande reconventionnelle. La demande au titre de l'irrecevabilité sera par conséquent rejetée.

Sur le fond, il sera souligné que le vendeur ne formule aucune demande reconventionnelle indemnitaire et que seule l'Agence sollicite une somme de 18 000 euros correspondant à la perte de ses honoraires qu'elle aurait dû percevoir si M. [E] n'avait pas été négligent selon elle.

Il sera rappelé à titre liminaire les termes du compromis relatifs aux honoraires de l'agence immobilière : " ces honoraires seront dus par le vendeur et ils seront exigibles le jour de la réitération des présentes par acte authentique " et " au cas où toutes les conditions relatives à l'exécution des présentes étant remplies, l'acquéreur ou le vendeur après avoir été régulièrement mis en demeure, ne régulariserait pas l'acte authentique et ne satisferait pas ainsi aux obligations alors exigibles, une indemnité égale au montant de la rémunération de l'agence sera due intégralement à cette dernière par la partie défaillante, l'opération étant définitivement conclue ".
Il ressort de ces stipulations que l'agence ne saurait solliciter purement et simplement ses honoraires dès lors que la réitération du compromis n'a jamais eu lieu. S'agissant de l'indemnité égale au montant de la rémunération, il n'est aucunement justifié des conditions de la mise en œuvre de cette clause, à savoir la mise en demeure de régulariser l'acte authentique non suivie d'effet.

Par ailleurs et au surplus, quand bien même l'agence pourrait engager la responsabilité civile de l'acquéreur, il conviendrait qu'elle établisse une faute de ce dernier, un préjudice subi et un lien de causalité entre les deux. Or, le préjudice de l'agence dans le cadre de la non réitération de l'acte ne saurait correspondre à ses honoraires ou à la perte intégrale de ses honoraires ; tout au plus pourrait-elle solliciter une perte de chance de percevoir lesdits honoraires. Or, elle ne justifie en aucun cas de ce préjudice spécifique, et cette perte de chance apparait d'autant plus réduite au regard de la mauvaise conjoncture financière décrite durant la période en cause pour l'obtention des prêts en matière d'investissement locatif.

Au surplus, il convient de s'arrêter sur le comportement de l'acquéreur suite à la signature du compromis du 31 décembre 2022. Il ressort des éléments versés aux débats que M. [E] a déposé son dossier de demande de financement le 5 janvier 2023 auprès du Crédit Lyonnais, le 11 janvier auprès du Crédit agricole et le 12 janvier auprès de la Société générale.

Dans un contexte tendu s'agissant des obtentions de prêt en matière d'investissement locatif à cette période, M. [E] a relancé à plusieurs reprises les banques sur l'avancée du traitement de sa demande courant janvier/début février 2023. Il a ainsi relancé le Crédit agricole par mail du 25 janvier 2023, et par mail du 7 février 2023 rappelant à la banque que la date limite inscrite dans le compromis est le 15 février. Le 6 février, il relançait le Crédit Lyonnais rappelant également ladite échéance. La banque indiquait le 17 février 2023 : " nous sommes fortement impacté par le taux d'usure ". M. [E] sollicitait en outre le Crédit mutuel le 27 janvier, puis le 6 février mais également le 9 et le 10 février. Cette banque indiquait également : " avec le souci du taux d'usure actuel, je ne pourrais vous confirmer une date de retour au 1er mars ".

Le 21 janvier, M. [E] envoyait un courriel à l'Agence pour l'informer du dépôt des demandes. Surtout, il l'alertait du mauvais engagement des dossiers de financement le 10 février 2023, partageait son inquiétude à ce sujet et sollicitait de " décaler la date butoir de réception d'offre de prêt au 1er mars 2023 soit deux semaines supplémentaires par rapport à ce qui est écrit dans le compromis, si cela est ok pour le vendeur ".

Le 4 mars 2023, tant le Crédit agricole que le Crédit lyonnais informait M. [E] du refus de financement. La société générale l'informait également de son refus. Par courriel du 7 et du 8 mars, M. [E] informait l'Agence de l'échec des demandes de financement.

Il ne ressort pas des différents échanges de courriels et de sms versés aux débats que M. [E] aurait sollicité de mauvaise foi un prorogé du délai pour obtenir les prêts ; cette demande s'expliquant au contraire par les difficultés rencontrées avec les banques, difficultés dont il n'était en rien responsable, et ainsi par une volonté de sa part de réitérer la vente en cas de réponse positive des banques.

D'ailleurs, à cet égard, il ressort des échanges entre les deux notaires des parties que ces dernières étaient d'accord pour " que le délai d'obtention du prêt et le délai du compromis soit prorogé et qu'un avenant soit régularisé " (échange du 2 mars 2023) ; et que ce n'est que par l'intervention de l'Agence que cet accord n'a pu avoir lieu, cette dernière pointant la " volonté acharnée " de M. [E] " de se délier de ses obligations contractuelles ".

Il est vrai que les enjeux pour l'Agence étaient importants dès lors qu'en cas de non réalisation de la condition suspensive, l'obligation est réputée n'avoir jamais existée selon les termes de l'article 1304-6 alinéa 3 du code civil, privant ainsi l'agent immobilier de son droit à rémunération ou à indemnisation sauf pour cette dernière à établir une faute du débiteur.

Or, dans le cas d'espèce, il ne saurait être reproché à M. [E] de n'avoir communiqué les refus des banques à l'agence que début mars 2023 alors qu'il est démontré qu'il avait procédé aux dépôts de dossier dès la première quinzaine du mois de janvier 2023 et qu'il avait averti l'agence des difficultés de réponses, raison pour laquelle il avait sollicité un report du délai. Il est démontré qu'il a relancé les banques à plusieurs reprises et que tant le délai de réponse des conseillers bancaires que la mauvaise conjoncture financière due au taux d'usure ne saurait lui être imputable et reproché.

Par ailleurs, si deux des trois attestations de refus ne précisent pas le taux d'intérêt sollicité, il apparait qu'il a effectivement sollicité sa demande de financement selon les termes du compromis (montant, durée et taux) au travers de l'attestation du Crédit mutuel. En outre, s'il n'établit pas avoir " fait la démarche de déposer dans les plus brefs délais un dossier complet de demande de prêt répondant aux caractéristiques ci avant auprès de M. [V] ", il reste qu'il n'est donné aucune explication sur l'identité de cette personne ni sur son rôle quant à l'obtention des prêts.

En tout état de cause, la demande indemnitaire ainsi que la demande de paiement des honoraires seront rejetées eu égard aux stipulations contractuelles visées plus haut et alors que l'agence n'établit pas l'existence de son préjudice correspondant uniquement à une seule perte de chance de percevoir ses honoraires.

Dès lors que la demande de l'Agence se voit rejetée et que la SCI L'envol ne sollicite aucune demande indemnitaire, il conviendra de faire droit à la demande de M. [E] tendant à ordonner la mainlevée du dépôt de garantie mis sous séquestre sur le compte bancaire n°[XXXXXXXXXX01] de l'Agence du Beffroi auprès du Crédit Agricole, et à ordonner à l'Agence de lui restituer le dépôt de garantie de 18 000 euros.

Il ressort des développements qui précèdent et des dispositions de l'article L. 313-41 du code de la consommation qu'un droit à restitution du dépôt de garantie nait de la défaillance de la condition de financement, et que l'agence immobilière n'était pas en droit de conserver le séquestre d'autant plus qu'aucune demande indemnitaire n'est formulée par le vendeur. Or, en cas de non restitution de la somme, cette dernière est productive d'intérêts au taux légal majoré de moitié à compter du quinzième jour suivant la demande de remboursement, soit à compter du 19 mai 2023 (mise en demeure du conseil de M. [E] du 4 mai 2023).

La présente condamnation sera assortie d'une astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de l'expiration d'un délai de 15 jours ouvrés suivant la signification du jugement à intervenir, cela pendant un délai de trois mois.

Dès lors que la mauvaise appréciation de ses droits par une partie ne saurait caractériser à elle seule une résistance abusive, la demande fondée sur cet abus formée par M. [E] à l'encontre des défenderesses sera rejetée. La solution du litige implique par ailleurs de rejeter la demande indemnitaire sur le même fondement formée par les défenderesses.

En revanche, l'issue du litige implique de condamner l'Agence du beffroi aux entiers dépens et à payer à M. [E] la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS