TJ 49007, 16 juin 2025, RG 25/00007

TRIBUNAL JUDICIAIRE
d’[Localité 5]
(Site Coubertin)

N° RG 25/00007 - N° Portalis DBY2-W-B7J-HZBQ

JUGEMENT du
15 Septembre 2025

Minute n° 25/577

S.A.S. AETHICA

C/

[G] [V]

Le

Copies conformes
- Me RAITIF
- Me BUFFET
Copie dossier

JUGEMENT

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Rendu par mise à disposition au Greffe du Tribunal judiciaire d'ANGERS, le 15 Septembre 2025

après débats à l'audience du , présidée par Jean-Yves EGAL, Premier Vice-Président - Juge des Contentieux de la Protection, assisté de Justine VANDENBULCKE, Greffier

conformément à l'information préalablement donnée à l'issue des débats, en application des dispositions de l'article 450 (2ème alinéa) du Code de procédure civile.

ENTRE :

DEMANDEUR

La S.A.S. AETHICA
immatriculée au RCS de [Localité 9] sous le n°434 768 370
siégeant: [Adresse 2]
[Adresse 8]
[Localité 3]

ayant pour avocat plaidant la SELARL ALEO, Maître Sophie RAITIF, substituée par Maître Pierce THIERRY, avocats au barreau de NANTES, et pour avocat postulant la SELARL AD LITEM, Maître Linda GANDON, avocat au barreau d’ANGERS

ET :

DÉFENDEUR

Madame [G] [V]
née le 24 Décembre 1965 à [Localité 7]
demeurant : [Adresse 1]
[Localité 4]

représentée par la SCP ACR, Maître Christophe BUFFET, substitué par Maître Thibault BOURSIER, avocat au barreau d’ANGERS

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par acte authentique de vente du 1er décembre 2020, la SAS Aethica (la bailleresse-venderesse) et Mme [G] [V] (la locataire-accédante) ont conclu un contrat de location-accession à la propriété immobilière portant sur une maison à usage d’habitation comprise dans un ensemble immobilier dénommé “Home Park” situé à [Localité 6], moyennant le prix de 209.800 euros toutes taxes comprises (TTC) minoré de 1 % par an au terme de chaque période de jouissance entière d’un an. Aux termes de ce contrat, il était en outre prévu que celui-ci soit consenti pour une durée minimale de seize mois et maximale de vingt-trois mois à compter de l’entrée en jouissance par la locataire-accédante.

Mme [G] [V] est entrée dans les lieux le 2 décembre 2020.

Par courrier reçu le 17 juin 2022, Mme [G] [V] a indiqué à la SAS Aethica sa volonté de procéder à l’acquisition du logement occupé par levée d’option dans les conditions prévues au contrat.

Par courrier du 15 novembre 2022, la SAS Aethica a mis en demeure Mme [G] [V] de signer l’acte de vente lui permettant de devenir propriétaire du logement au plus tard le 30 novembre 2022, à défaut de quoi l’intéressée serait contrainte de libérer les lieux. La SAS Aethica précise aux termes de ce même courrier que, suivant les termes du contrat conclu le 1er décembre 2020, Mme [G] [V] avait en principe jusqu’au 2 novembre 2022 pour signer l’acte de vente.

Par courrier reçu le 28 novembre 2022, Mme [G] [V] a informé la SAS Aethica qu’elle ne serait pas en mesure de signer l’acte notarié à la date du 30 novembre 2022, faute d’avoir obtenu une offre de prêt.

Dénonçant le maintien sans droit ni titre de Mme [G] [V] dans les lieux après le 30 novembre 2022, la SAS Aethica a, par courrier du 19 décembre 2022, demandé à l’intéressée de produire les justificatifs du refus de prêt et de mise en vente du logement dans un délai de quinze jours et de quitter les lieux au plus tard le 1er avril 2023.

Constatant le maintien de Mme [G] [V] dans les lieux, la SAS Aethica a saisi un conciliateur de justice aux fins de tentative de règlement amiable du litige.

Aucune solution amiable n’étant intervenue entre les parties, un constat d’échec de la tentative de conciliation a été dressé le 26 juin 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 11 septembre 2024, la SAS Aethica a fait assigner Mme [G] [V] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire d’Angers auquel elle a demandé de :
- sur l’expulsion,
- constater la résiliation du contrat de location-accession du 1er décembre 2020 ;
- ordonner l’expulsion de Mme [G] [V] et tous occupants de son chef de la maison d’habitation objet du contrat précité, avec assistance d’un serrurier et de la force publique s’il y a lieu ;
- écarter le bénéfice des dispositions des articles L. 412-1 et L. 412-3 du code des procédures civiles d’exécution pour Mme [G] [V] ;

- sur l’indemnité d’occupation,
- fixer à 747 euros le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Mme [G] [V] depuis le 3 novembre 2022 ;
- condamner Mme [G] [V] à lui payer la somme de 747 euros par mois jusqu’à libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés, au titre des indemnités d’occupation non réglées ;

- sur l’indemnité contractuelle,
- à titre principal, condamner Mme [G] [V] à lui verser la somme de 4.196 euros ;
- à titre subsidiaire, condamner Mme [G] [V] à lui verser la somme de 2.098 euros ;

- sur les dépens et les frais irrépétibles,
- condamner Mme [G] [V] à lui verser la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
- condamner Mme [G] [V] aux entiers dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 24 mars 2025 du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Angers, après mise en état contradictoire des parties.

En application des dispositions des articles 446-1, 446-2 et 455 du code de procédure civile, il est expressément fait référence aux conclusions déposées par les parties et reprises oralement à l’audience pour un exposé plus ample de leurs moyens et des faits de la cause.

Aux termes de ses conclusions n°2 du 29 janvier 2025, la SAS Aethica demande au juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire d’Angers de :

- sur la compétence,
- juger que le présent litige relève entièrement de la compétence du juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire d’Angers ;
- rejeter toutes les prétentions, fins et conclusions de Mme [G] [V] ;

- sur l’expulsion,
- constater la résiliation du contrat de location-accession du 1er décembre 2020 ;
- ordonner l’expulsion de Mme [G] [V] et tous occupants de son chef de la maison d’habitation objet du contrat précité, avec assistance d’un serrurier et de la force publique s’il y a lieu ;
- écarter le bénéfice des dispositions des articles L. 412-1 et L. 412-3 du code des procédures civiles d’exécution pour Mme [G] [V] ;
- rejeter toutes les prétentions, fins et conclusions de Mme [G] [V] ;

- sur l’indemnité d’occupation,
- fixer à 747 euros le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Mme [G] [V] depuis le 3 novembre 2022 ;
- condamner Mme [G] [V] à lui payer la somme de 747 euros par mois jusqu’à libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés, au titre des indemnités d’occupation non réglées ;
- rejeter toutes les prétentions, fins et conclusions de Mme [G] [V] ;

- sur l’indemnité contractuelle,
- à titre principal,
- condamner Mme [G] [V] à lui verser la somme de 4.196 euros;
- rejeter toutes les prétentions, fins et conclusions de Mme [G] [V] ;
- à titre subsidiaire,
- condamner Mme [G] [V] à lui verser la somme de 2.098 euros;
- rejeter toutes les prétentions, fins et conclusions de Mme [G] [V] ;

- sur les dépens et les frais irrépétibles,
- condamner Mme [G] [V] à lui verser la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
- condamner Mme [G] [V] aux entiers dépens.

La SAS Aethica soutient que la présente juridiction est parfaitement compétente pour statuer sur le litige dès lors que le juge des contentieux de la protection dispose d’une compétence spéciale en matière d’actions relatives à l’occupation d’un logement, sans que celui-ci ne soit limité par les fondements juridiques de cette occupation. Elle précise que la mise en jouissance des lieux à titre onéreux est consubstantielle à la location-accession.

Sur le fond, la SAS Aethica soutient que Mme [G] [V] occupe sans droit ni titre le logement litigieux depuis le 3 novembre 2022, motif pris de ce que l’intéressée avait jusqu’au 2 novembre 2022 pour lever l’option prévue au contrat de location-accession du 1er décembre 2020 et que la mauvaise foi de Mme [G] [V] est établie. Compte tenu de ces éléments, la SAS Aethica sollicite que soit constatée la résiliation du contrat de location-acession à la date du 3 novembre 2022 ainsi que l’expulsion de Mme [G] [V] du logement litigieux.

La SAS Aethica s’estime en outre bien-fondée, au vu de l’occupation sans droit ni titre des lieux par Mme [G] [V] depuis le 3 novembre 2022, de solliciter la condamnation de cette dernière au paiement d’une indemnité d’occupation jusqu’à la restitution des lieux, d’un montant de 747 euros par mois. La SAS Aethica précise que Mme [G] [V] a versé une indemnité mensuelle de 747 euros à compter du mois de novembre 2022 jusqu’à la fin du mois d’avril 2024 et a cessé les versements entre le 1er mai 2024 et le 24 juillet 2024, avant de régulariser sa situation.

La SAS Aethica soutient également que Mme [G] [V] a manqué à ses obligations contractuelles en conservant sa résidence principale en région parisienne alors que l’acte de location-accession prévoyait clairement que le bien objet de la convention devait être la résidence principale du locataire-accédant ; qu’en conséquence l’absence de transfert de propriété du bien litigieux est pleinement imputable à Mme [G] [V]. La SAS Aethica sollicite en conséquence à titre principale une indemnité équivalente à 2 % du prix de vente. À titre subsidiaire, la SAS Aethica réclame une indemnité équivalente à 1 % du prix de vente.

Par conclusions du 29 janvier 2025, Mme [G] [V] a demandé au juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire d’Angers de :

- se déclarer incompétent et renvoyer l’affaire devant le tribunal judiciaire d’Angers, statuant dans le cadre de la procédure avec représentation par avocat obligatoire ;
- condamner la SAS Aethica à lui payer la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
- condamner la SAS Aethica aux dépens.

Mme [G] [V] invoque l’incompétence de la présente juridiction pour statuer sur le litige au profit du tribunal judiciaire avec représentation obligatoire, compte tenu de l’objet du contrat de location-accession et des règles de compétence applicables. Elle précise que ce contrat n’est pas un contrat de pur louage d’immeuble ni un contrat portant purement et simplement sur l’occupation d’un immeuble.

La défenderesse n’a pas conclu au fond.

À l’issue de l’audience l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe à la date du 16 juin 2025, les parties étant informées.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. Sur la compétence:

En application de la loi n°2005-47 du 26 janvier 2005 relative aux compétences du tribunal d'instance, de la juridiction de proximité et du tribunal de grande instance, l’ancien tribunal d’instance, dont les compétences ont été transférées par la loi n°2019-222 du 23 mars 2019 de programmation 2018-2022 et de réforme pour la justice, se trouve compétent pour connaître des actions dont un contrat portant sur l’occupation d’un logement est l’objet, la cause ou l’occasion.

L’article L. 213-4-3 du code de l’organisation judiciaire dispose : “Le juge des contentieux de la protection connaît des actions tendant à l'expulsion des personnes qui occupent aux fins d'habitation des immeubles bâtis sans droit ni titre.”

L’article L. 213-4-4 du même code énonce : “Le juge des contentieux de la protection connaît des actions dont un contrat de louage d'immeubles à usage d'habitation ou un contrat portant sur l'occupation d'un logement est l'objet, la cause ou l'occasion ainsi que des actions relatives à l'application de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d'habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement.”

Selon l’article 1er de la loi n°84-595 du 12 juillet 1984, “Est qualifié de location-accession et soumis aux dispositions de la présente loi le contrat par lequel un vendeur s'engage envers un accédant à lui transférer, par la manifestation ultérieure de sa volonté exprimée par lettre recommandée avec demande d'avis de réception et après une période de jouissance à titre onéreux, la propriété de tout ou partie d'un immeuble moyennant le paiement fractionné ou différé du prix de vente et le versement d'une redevance jusqu'à la date de levée de l'option.

La redevance est la contrepartie du droit de l'accédant à la jouissance du logement et de son droit personnel au transfert de propriété du bien.”

En l’espèce le contrat de location accession dont bénéficie Mme [V] porte bien sur une maison d’habitation constituant son logement.

Le contrat a été consenti moyennant le paiement d’une redevance dont une fraction dite “ fraction locative” est la contrepartie du droit de jouissance conféré à l’accédant, laquelle en l’espèce s’élève à la somme de 746.00 euros et l’autre partie dite “ fraction acquisitive” s’élève en l’espèce à un euros par mois.

La fraction locative constitue en l’espèce la quasi totalité de la redevance mensuelle ce qui caractérise l’économie du contrat jusqu’à la réalisation de la levée d’option qui n’est qu’éventuelle, laquelle réside selon la commune intention des parties dans la mise à disposition d’un logement d’habitation à titre principal .

Aucune signature de l’acte d’acquisition n’est intervenue dans les délais contractuels malgré mise en demeure de la requérante .

Les conditions de mise en oeuvre des dispositions de l’article L 213-4-4 du Code de l’Organisation Judiciaire apparaissent dès lors remplies .

L’exception d’incompétence soulevée par Mme [V] sera dès lors rejetée.

Mme [V] n’ayant pas conclu au fond, la procédure sera renvoyée à l’audience du 15 septembre 2025 à 14h00 avec injonction de conclure au fond avant le 31 aout 2025 pour la défenderesse.

A défaut de conclusions régulièrement communiquées et produites au plus tard le 31 aout 2025, la procédure sera retenue à l’audience du 15 septembre .

Il sera sursis à statuer sur les autres demandes, notamment au titre des frais irrépétibles , dans l’attente de l’audience au fond.

PAR CES MOTIFS :