TJ 60159, 19 juin 2025, RG 24/00081

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE COMPIÈGNE

MINUTE N° : 352/25JCP

N° RG 24/00081 - N° Portalis DBZV-W-B7I-CLUC

JUGEMENT DU 19 Juin 2025

Entre :

Madame [F], [B], [Z] [S]
née le 08 Janvier 1968 à [Localité 1] (OISE)
[Adresse 1]
[Localité 2]
Représentée par Me Christelle LEFEVRE, avocat au barreau de COMPIEGNE, substituée par Me PATERNOTTE, avocat au barreau de COMPIEGNE

Et :

Monsieur [V] [D]
[Adresse 2]
[Localité 3]
Représentée par Me LANCKRIET de la SARL ESIA AVOCATS, avocats au barreau de COMPIEGNE, substituée par Me DOISY, avocat au barreau de COMPIEGNE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Monsieur PLENT
Greffier : Madame DA SILVA

DEBATS :

A l'audience du 15 Mai 2025,avis a été donné que l'affaire était mise en délibéré au 19 Juin 2025 ;

JUGEMENT :

Mis à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ;

copies le 25/06/25 à Me LEFEVRE et à Me LANCKRIET

N° RG 24/00081 - N° Portalis DBZV-W-B7I-CLUC - jugement du 19 Juin 2025

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 14 novembre 2022, Monsieur [V] [D] a donné bail d’habitation à Madame [F] [S] épouse [J] et Monsieur [I] [J] d’un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 1] à [Localité 2], moyennant un loyer mensuel de 750 euros, outre une provision sur charge de 40 euros.

Madame [F] [S] épouse [J] et Monsieur [I] [J] ont libéré les lieux le 29 juin 2024.

Par requête aux fins de saisine du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Compiègne reçue au greffe le 5 février 2024, Madame [F] [S] épouse [J] a sollicité de Monsieur [V] [D] le paiement de la somme de 3000 euros à titre de dommages et intérêts.

L’affaire, ayant fait l’objet de plusieurs revois, a été appelée et utilement retenue à l’audience du 15 mai 2025.

Aux termes de leurs dernières conclusions, visées à l’audience, Madame [F] [S] épouse [J] et Monsieur [I] [J] demande :
- recevoir Monsieur [I] [J] en son intervention volontaire ;
- condamner Monsieur [V] [D] à leur payer la somme de 5 000 euros au titre du préjudice de jouissance ;
- condamner Monsieur [V] [D] à leur payer la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Ils expliquent avoir constaté des problèmes d’humidité au sein de leur logement, notamment dans la chambre de leur fille, la salle de bains et la salle à manger, et avoir alerté à de nombreuses reprises leur bailleur. Ils déclarent avoir quitté le logement le 29 juin 2024, compte tenu de l’état de santé fragile de Monsieur [I] [J].

Ils soutiennent que le dépôt de garantie leur a été intégralement restitué par le défendeur, le 30 août 2024 mais n’avoir été destinataire que de la dernière page de l’état des lieux de sortie. Ils indiquent que les travaux réalisés par le bailleur n’ont pas permis la résolution des désordres constatés et réfutent avoir entravé la réalisation de quelconques travaux. Ils considèrent avoir entretenu normalement le bien et qu’aucune faute de leur part dans cet entretien n'est rapporté par le défendeur.

S’agissant des demandes de Monsieur [V] [D], ils contestent le montant réclamé au titre du loyer du mois de novembre 2022, indiquant avoir réglé ce loyer en espèces tout comme les loyers postérieurs. Ils contestent tout préjudice subi par Monsieur [V] [D].

En défense, Monsieur [V] [D], représenté par son conseil, demande, aux termes de ses dernières conclusions n° 2, de :
- constater la compensation des créances connexes entre le trop perçu de provisions versé pour les années 2022 et 2023 et le loyer impayé du mois de novembre 2022 ;
- condamner Madame [F] [S] épouse [J] et Monsieur [I] [J] à lui payer la somme de 219,04 euros, avec intérêt au taux légal à compter de la décision à intervenir ;
- ordonner la capitalisation des intérêts ;
- condamner Madame [F] [S] épouse [J] et Monsieur [I] [J] à lui payer la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive, outre la somme de 500 euros en réparation du préjudice moral, 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

Il considère que les désordres constatés sont modestes car les moisissures n’affectent qu’un placard situé dans une des chambres du logement et que la preuve d’une quelconque faute de sa part n’est pas rapportée.

Il estime n’avoir commis aucune faute et conteste les mentions qui sont faites au sein du rapport de la société ETUDI, expert amiable. Il explique que la météo relevée le jour de la visite de l’expert amiable était humide, contrairement à ce qu’indique le rapport, et conteste l’absence de grille d’aération dans le mur puisque le logement en est équipé. Il conteste également la valeur juridique du rapport de l’expert amiable puisque celui-ci n’est pas contradictoire.

Il impute la présence des moisissures aux locataires compte tenu des mauvaises conditions d’occupation des lieux. Il explique que la fille des demandeurs avait obstrué la grille de ventilation de sa chambre avec du papier et que cette action a eu pour effet d’empêcher le renouvellement d’air frais dans la pièce. Il indique que l’air humide s’est condensé au niveau du mur le moins susceptible d’être réchauffé par l’air ambiant, soit le mur du placard encastré dont le confinement a été accentué par le fait que les locataires y avaient placé un meuble à l’intérieur.

Il indique avoir installé des aérations supplémentaires au niveau des fenêtres de l’immeuble, ainsi qu’une nouvelle isolation pour le placard. Il ajoute que le diagnostic de performance énergétique du logement est classé D, correspondant à une performance satisfaisante.

S’agissant du trop-perçu de provisions sur les charges, il explique n’avoir perçu pour l’année 2022 que la somme de 40 euros au titre des provisions à valoir sur les charges et le loyer du mois de décembre 2022 alors que les demandeurs sont entrés dans le logement le 14 novembre 2022. Il estime la quote-part à devoir par les demandeurs sur la taxe d’ordures ménagères 2022 à la somme de 35,04 euros et que le trop-perçu par lui cette année-là s’élève à la somme de 4,96 euros. Pour l’année 2023, il estime son trop-perçu à la somme de 26 euros, compte tenu du montant de la taxe d’ordures ménagères 2023 et du coût de l’entretien de la chaudière. Il considère que ces trop-perçus doivent se compenser avec le loyer du mois de novembre 2022 qui n’a pas été réglé par les demandeurs.

Il soutient que les demandeurs restent lui devoir la somme de 219,04 euros au titre du loyer du mois de novembre 2022 et sollicite leur condamnation au paiement de cette somme qui portera intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir. Il conteste avoir reçu une quelconque somme en espèces au titre du loyer du mois de novembre 2022.

Il convient de se référer aux conclusions des parties visées à l'audience pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens, par application des dispositions de l'article 446-1 du code de procédure civile.

Le délibéré a été fixé au 19 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’intervention volontaire

En vertu de l’article 66 du code de procédure civile, constitue une intervention la demande dont l'objet est de rendre un tiers partie au procès engagé entre les parties originaires. Lorsque la demande émane du tiers, l'intervention est volontaire ; l'intervention est forcée lorsque le tiers est mis en cause par une partie.

En l’espèce, Monsieur [I] [J], cotitulaire du contrat de bail, demande à intervenir volontairement à l’instance, celle-ci sera, en l’état, nécessairement reçue.

Sur l’obligation de délivrance d’un logement décent

En application des articles 1719 du code civil et 6 de la loi du 06 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.

Il est également tenu d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement, d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués.

Le décret du 30 janvier 2002 fixe les caractéristiques d'un logement décent qui peuvent être regroupées autour de trois catégories :
- le logement doit permettre d'assurer la santé et la sécurité physique des occupants
- certains éléments d'équipements et de confort doivent être présents
- des critères liés à la surface et au volume du logement sont nécessaires. Selon l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Par ailleurs, l'article 16 du même code dispose que le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d'en débattre contradictoirement. Il ne peut fonder sa décision sur les moyens de fait ou de droit qu'il a relevés d'office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations.

Il résulte de la combinaison de ces textes que si le juge ne peut refuser d'examiner une pièce régulièrement versée aux débats et soumise à la discussion contradictoire, il ne peut se fonder exclusivement sur une expertise non judiciaire réalisée unilatéralement à la demande de l'une des parties et qui n'est corroborée par aucun autre élément de preuve, peu important qu'elle l'ait été en présence des parties, ou que le rapport d'expertise ait été soumis à la libre discussion des parties.

En l'espèce, Madame [F] [S] épouse [J] et Monsieur [I] [J] ont exposé que le logement était indécent compte tenu des moisissures présentes.

Ils produisent :
- le rapport d’expertise amiable du 23 mai 2023, réalisé par la société ETUDI, dont il ressort qu’il a été effectué 9 mesures dont 7 mesures dans la chambre, une mesure au sous-sol sous la chambre concernée et une mesure à l’extérieur sur le mur de façade de la chambre concernée. L’expert conclut succinctement que les mesures font apparaître la présence d’un taux d’humidité anormalement élevé dans la chambre ;
- un second rapport d'expertise amiable du 16 avril 2024, également réalisé par la société ETUDI, dont il ressort qu’il a été effectué 21 mesures dans la chambre dont 14 mesures dans l’espace placard de la chambre concernée. L’expert conclut une nouvelle fois que les mesures font apparaitre la présence d’un taux d’humidité anormalement élevé dans la chambre examinée ;
- une mise en demeure adressée le 19 juin 2023 à Monsieur [V] [D], par lettre recommandée avec avis de réception revenu avec la mention « pli avisé, non réclamé », dans laquelle il est mentionné « une fuite niveau douche ». Cette lettre mentionne également que des murs sont moisis ;
- une mise en demeure adressée le 19 décembre 2023 à Monsieur [V] [D], par lettre recommandée avec avis de réception revenu avec la mention « pli avisé, non réclamé », au terme de laquelle ils font état de moisissures et d’humidité dans la chambre de leur fille. Il est également mentionné que leur fille n’occupe plus la chambre ;
- une correspondance du 28 décembre 2023, mentionnant la persistance des moisissures dans une des pièces de la maison ;
- plusieurs attestations indiquant la présence de moisissures dans la chambre occupée par l’enfant du couple.

Monsieur [V] [D] conteste l’état d’indécence du logement et produit aux débats :
- un état des lieux d’entrée contradictoire établi le 14 novembre 2022 indiquant que le logement se trouve dans un bon état général ;
- l’attestation de Monsieur [C] [Q] soulignant qu’il avait été mandaté par le propriétaire afin de réaliser des travaux consistant notamment en la pose d’un extracteur d’air outre une isolation liège.

Il résulte des éléments susvisés que le bien loué par les défendeurs présente une humidité importante sur les murs d’une des chambres exposée ouest, les conclusions des expertises précisant que « pour éliminer le taux d’humidité anormalement élevé dans cette chambre, un professionnel qualifié et spécialisé dans le traitement de l’humidité devra en déterminer avec précision l’origine pour établir le traitement adapté ».

Les photographies jointes à la présente procédure, bien qu’elles ne soient pas datées, sont à cet égard éloquentes, quant à la présence d'humidité et de moisissures dans la chambre susvisée, ce qui est corroboré par les attestations communiquées.

Il convient de relever que cet état de fait n'est pas contesté par Monsieur [V] [D], qui a pu d'ailleurs prendre attache avec un professionnel pour la pose d’un extracteur d’air outre une isolation liège, suite aux signalements des locataires.

Compte tenu de ces éléments, il est établi que Monsieur [V] [D] n'a pas garanti aux locataires la jouissance complète du bien donné à bail dans le respect des règles de décence d'ordre public, a minima, sur la période du 23 mai 2023, date du premier rapport d’expertise, au 29 juin 2024, date du départ effectif, ce qui leur a nécessairement causé un préjudice.

S’agissant des causes d’humidité constatée, force est de constater que la société ETUDI n’a aucunement relevé la présence de grilles obstruées dans la chambre, laissant supposer « de mauvaises conditions d’occupation des lieux par les locataires », ainsi que le soutient le propriétaire. En ce sens, si Monsieur [V] [D] conteste le caractère non contradictoire des constatations réalisées à l'initiative de ses locataires, il convient de rappeler les constats que l'étude de la société ETUDI ont été soumis aux observations contradictoires des parties. En outre, il est nécessaire de rappeler que Monsieur [V] [D] avait la possibilité de solliciter une expertise judiciaire au lieu d'en contester le principe et qu'il disposait avant toute procédure judiciaire de la possibilité des opérations d'expertise amiable en présence des deux parties.

Pour autant, si les locataires soutiennent que le propriétaire n’a pas été suffisamment diligent suite à leurs sollicitations, il apparait que celui-ci a réalisé plusieurs travaux consistant en la mise en place d’aération à des fenêtres outre un extracteur d’humidité dans la salle de bain. Aussi, il ne peut être reproché à Monsieur [V] [D] de n'avoir effectué aucun travaux dès leur connaissance.

Au regard des éléments précités, et de la présence de moisissures localisées dans une seule pièce du bien loué, le préjudice de jouissance de Madame [F] [S] épouse [J] et Monsieur [I] [J] sera justement réparé par la somme de 1 000 euros.

Sur les demandes reconventionnelles de Monsieur [V] [D]

- Sur la dette locative

En vertu des articles 7 et 23 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus pendant la durée du contrat de bail.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En vertu de l’article 1347 du code civil, « la compensation est l'extinction simultanée d'obligations réciproques entre deux personnes. Elle s'opère, sous réserve d'être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies ».

Monsieur [V] [D] sollicite le paiement de la somme de 219,04 euros au titre des 10 jours d’occupation du logement au mois de novembre 2022, déduction faite du trop-perçu à concurrence de 30,96 euros dû aux locataires au titre des provisions versées.

Il ressort des pièces versées que :
La taxe d’ordures ménagères de l’année 2022 s’élève à la somme de 275 euros, La taxe d’ordures ménagères de l’année 2023 s’élève à la somme de 294 euros, Le coût d’entretien de la chaudière du logement s’élève à la somme de 160 euros TTC,
Selon le contrat de location, il apparait que Monsieur [I] [J] et Madame [F] [S] épouse [J] ont pris possession du logement à compter du 14 novembre 2022 et que Monsieur [V] [D] n’a entendu compatibilisé que dix jours d’occupation, ce qui n’est pas contesté par les parties.

Dès lors, Monsieur [I] [J] et Madame [F] [S] épouse [J] étaient redevables de la somme de 250 euros au titre des dix jours d’occupation du mois de novembre 2022. En ce sens, s’ils soutiennent s’être acquittés de ladite somme en espèce, force est toutefois de constater qu’il n’en font pas la démonstration. Ils seront par conséquent condamnés au paiement de celle-ci.

Au prorata des 48 jours d’occupation du logement en 2022, Monsieur [I] [J] et Madame [F] [S] épouse [J] sont également redevables de la somme, justement évaluée et dont le calcul n’est pas contesté, de 35,04 euros au titre de la taxe d’ordures ménagères 2022.

Pour l’année 2023, il apparait que Monsieur [I] [J] et Madame [F] [S] épouse [J] ont versé la somme mensuelle de 40 euros au titre des provisions pour charges, soit la somme annuelle de 480 euros.

Dès lors, déduction faites de la taxe d’ordures ménagères 2023, du coût d’entretien de la chaudière et de l’arriéré locatif pour l’année 2022, Monsieur [I] [J] et Madame [F] [S] épouse [J] sont redevables de la somme de 219,04 euros (250 – 4,96 – 26).

Compte tenu de la demande qui a été faite et en application des articles 1347 et 1348-1 du code civil, il convient de condamner Monsieur [I] [J] et Madame [F] [S] épouse [J] à payer à Monsieur [V] [D] la somme de 219,04 euros au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, conformément aux dispositions de l'article 1231-7 du code civil. Il n’y a cependant pas lieu de faire droit à la demande tendant à la capitalisation des intérêts.

- Sur la demande de dommages et intérêts

En vertu de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
En application de l’article 32-1 du code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d'un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

Il ressort des éléments versés aux débats que les demandeurs ont exercé leur droit d’agir en justice dans le cadre légal prévu à cet effet, sans détournement manifeste de l’objet de l’action, ni volonté caractérisée de nuire au défendeur.

En conséquence, l’action engagée ne peut être considérée comme un abus de droit, lequel suppose une intention de nuire ou une faute caractérisée dans l’exercice du droit d’ester en justice, de sorte que la demande indemnitaire pour procédure abusive sera rejetée.

Il en sera tout autant en ce qui concerne le préjudice moral invoqué, ce dernier ne faisant pas la démonstration d’un tel préjudice et n’apportant aucun élément en ce sens.

Sur les autres demandes

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Au regard des éléments de la cause, il convient de dire que les dépens seront partagés par moitié entre les parties.

Du reste, les demandes formées par les parties au titre de l’article 700 du code de procédure civile seront rejetées.

Il y a lieu de rappeler que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit, conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS