TJ 60159, 19 juin 2025, RG 25/00116

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE COMPIÈGNE

MINUTE N° : 344/25jcp

N° RG 25/00116 - N° Portalis DBZV-W-B7J-CQA6

JUGEMENT DU 19 Juin 2025

Entre :

S.C.I. STONE PATRIMOINE
[Adresse 1]
[Localité 1]
Représentée par Me Gérard FERREIRA, avocat au barreau de COMPIEGNE,substitué par Me DE SAINT ANDRIEU, avocat au barreau de COMPIEGNE

Et :

Madame [F] [K]
née le 09 Décembre 1997 à [Localité 1] (OISE)
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 2]
non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Monsieur PLENT
Greffier : Madame DA SILVA

DEBATS :

A l'audience du 15 Mai 2025,avis a été donné que l'affaire était mise en délibéré au 19 Juin 2025 ;

JUGEMENT :

Mis à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ;

copies le

N° RG 25/00116 - N° Portalis DBZV-W-B7J-CQA6 - jugement du 19 Juin 2025

RAPPEL DES FAITS

Par acte sous seing privé en date du 1er septembre 2023, la SCI STONE PATRIMOINE a donné à bail à Madame [F] [K], pour une durée de trois ans renouvelable par tacite reconduction, un local à usage d’habitation sis [Adresse 2] à [Localité 2], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 510 euros, outre une provision sur charges de 10 euros, et le versement d'un dépôt de garantie d'un montant de 520 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, par acte de commissaire de justice en date du 20 juin 2024, la SCI STONE PATRIMOINE a fait délivrer un commandement à Madame [F] [K] de payer la somme de 2 378,98 euros, au titre de l'arriéré de loyers et charges, outre les frais de procédure et indemnités, ledit commandement visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 décembre 2024, la SCI STONE PATRIMOINE a fait assigner Madame [F] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Compiègne à l'audience du 15 mai 2025, aux fins de, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- prononcer la résiliation du contrat de bail ;
- ordonner l'expulsion des lieux loués de Madame [F] [K] et de tout occupant introduit de son chef, avec, au besoin, l'assistance de la force publique, outre des biens mobiliers ;
- condamner Madame [F] [K] à lui payer la somme de 6 663,75 euros au titre des loyers et charges impayés avec intérêts ;
- condamner Madame [F] [K] à lui payer une indemnité d'occupation égale au montant du loyer augmenté des charges, par jour, du lendemain de la résiliation du bail jusqu'à la libération des locaux et la restitution des clés, indemnité à indexer selon les dispositions du contrat résilié ;
- juger qu’elle conservera le dépôt de garantie ;
- condamner Madame [F] [K] à lui payer une somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens comprenant le cout du commandement de payer.

A l’audience du 15 mai 2025, la SCI STONE PATRIMOINE, représentée par son conseil, a réitéré les termes de son assignation.

Bien que régulièrement convoquée par acte remis à personne physique, Madame [F] [K] n’est ni présente, ni représentée.

A l'issue des débats en audience publique, l'affaire a été mise en délibéré à la date du 19 juin 2025, par mise à disposition au greffe, date qui a été portée à la connaissance des parties comparantes.

MOTIFS DE LA DECISION

L'article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la résiliation

- Sur la recevabilité de l'action

Aux termes de l'article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l’État dans le Département, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par voie dématérialisée, au moins six semaines avant l'audience.

L'organisme saisi réalise un diagnostic social et financier au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l'audience, ainsi qu'à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

Par ailleurs, selon l'article 24 II du même texte, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation de bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L351-2 du code de la construction et de l'habitation et aux articles L542-1 et L831-1 du code de la sécurité sociale.
En l'espèce, une copie de l’assignation a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département, par la voie électronique le 17 mars 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions susvisées.

Par ailleurs, la SCI STONE PATRIMOINE justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 21 juin 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 11 mars 2025.

L'action en résiliation du bail est en conséquence recevable.

- Sur le bien-fondé de la demande

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

En l'espèce, le bail conclu le 1er septembre 2023, contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 20 juin 2024, pour la somme en principal de 2 241,50 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il doit être constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 21 aout 2024. Partant, il n’y pas lieu de répondre à la prétention émise par le bailleur tendant à voir prononcer la résiliation du bail pour manquement du locataire, celle-ci ayant nécessairement la même finalité.

L’expulsion de Madame [F] [K] sera ordonnée, en conséquence.

Sur la demande de condamnation en paiement

L'article 7-a) de la loi du 6 juillet 1989 précitée, ainsi que le contrat de bail conclu entre les parties, énoncent que le locataire doit payer les loyers et charges récupérables aux termes convenus.

A l'audience, il est produit aux débats les pièces suivantes :
- le contrat de bail souscrit entre les parties en date du 1er septembre 2023 ;
- le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, en date du 20 juin 2024 ;
- le décompte de la créance arrêtée au 14 mai 2025, mois de mai 2025 inclus, dont il résulte que le défendeur reste toujours redevable de loyers, de charges et d'indemnités d'occupation pour une somme totale de 7 584,50 euros au titre des loyers et charges impayés.

Le défendeur, non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette. Il sera par conséquent condamné au paiement de cette somme de 7 584,50 euros.

Il sera également condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 21 aout 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Sur la demande formulée au titre du dépôt de garantie

Aux termes des dispositions l'article 22, alinéas 3 et 4 de la Loi n° 89-642 du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dûment justifiées.

Il est restitué dans un délai maximal d'un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées.

Il résulte de ces textes que le dépôt de garantie est conservé par le bailleur jusqu'au terme de la location, moment auquel il y a lieu d'effectuer le solde de la situation locative.

En l'espèce, faute pour les parties d'avoir mis un terme à l'occupation effective des locaux, il n'appartient pas au juge de se prononcer sur la restitution au locataire, ou sur l'acquisition au bailleur, du dépôt de garantie versé en début de location.

En conséquence, la SCI STONE PATRIMOINE sera déboutée de sa demande de ce chef.

Sur les demandes accessoires

L'article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Par ailleurs, il ressort de l'article 700 du même code que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au regard des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.

En l'espèce, rien ne motive l'inversion de la charge normale des dépens. Il y a donc lieu de condamner Madame [F] [K] aux entiers dépens de l'instance, incluant notamment le coût du commandement de payer.

Pour le surplus, il sera rappelé que les dépens afférents aux instances, actes et procédure d’exécution sont limitativement énumérés par l’article 695 du code de procédure civile auquel il est donc simplement renvoyé sur cette question.

Par ailleurs, il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI STONE PATRIMOINE les frais irrépétibles non compris dans les dépens. Madame [F] [K] sera donc condamné au paiement d'une somme de 200 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Il sera enfin rappelé que la présente décision est immédiatement exécutoire de plein droit conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,