TJ 21231, 20 juin 2025, RG 25/00079

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DIJON
[Adresse 1]
[Localité 1]

Minute n°

Références : RG n° N° RG 25/00079 - N° Portalis DBXJ-W-B7J-IVNN

GRAND [Localité 1] HABITAT

C/

Mme [Y] [I] [Z]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DE REFERE DU 20 Juin 2025

DEMANDEUR :

E.P.I.C. GRAND [Localité 1] HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 2] représenté par Madame [X] munie d'un pouvoir

assignation en référé du 31 Janvier 2025

DEFENDEUR :

Mme [Y] [I] [Z], demeurant [Adresse 3] représentée par Me NUNES, Avocat au Barreau de DIJON substituée par Me ROCHARD, Avocat au Barreau de DIJON

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : LANGLOIS Marie Magistrat exerçant à titre temporaire au Tribunal Judiciaire de DIJON ayant qualité de Juge des Contentieux de la Protection
Greffier lors des débats : LECOMTE Martine
Greffier lors du prononcé : LECOMTE Martine

DEBATS:

Audience publique du : 18 Avril 2025

DECISION:

Contradictoire, en premier ressort, prononcée publiquement le 20 Juin 2025 par mise à disposition au greffe conformément aux articles 450 et suivants du code de procédure civile, les parties ayant été préalablement avisées.

Copie exécutoire délivrée le :
à :
+ COPIE AUX PARTIES

RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 17 décembre 2019 avec prise d’effet au 23 décembre 2019 soumis aux dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, GRAND [Localité 1] HABITAT a donné en location à Madame [Y] [I] [Z] un appartement type 4 n° 48 – RDC – sité [Adresse 3] à [Localité 1] moyennant le paiement d’un loyer et des charges provisionnelles mensuels de 428,41 € .

Par exploit d'un commissaire de justice en date du 29 octobre 2024, la bailleresse a fait délivrer à Madame [Y] [I] [Z] un commandement visant la clause résolutoire pour paiement de la somme de 2 493,19 €, ledit commandement ayant été notifié à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 30 octobre 2024 ;

Par acte d’un commissaire de justice déposé à l’étude le 31 janvier 2025 GRAND [Localité 1] HABITAT a saisi le Juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Dijon, statuant en référé, afin de :

- Constater que le bail intervenu entre les parties se trouve résilié de plein droit par le jeu de la clause résolutoire ;
- ordonner l’expulsion de Madame [Y] [I] [Z] ainsi que celle de toutes personnes introduites par elle dans les lieux,
- et condamner cette dernière à lui payer le montant de la dette locative soit la somme de 2 493,19 euros une , indemnité d'occupation mensuelle fixée provisoirement au montant actuel du loyer et des charges jusqu'à son départ effectif des lieux, ainsi que 300 € à titre de participation aux frais et honoraires exposés par le requérant en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'à tous les frais et dépens de la présente instance en ce compris le coût du commandement de payer, de l'assignation, et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur ses biens et valeurs mobilières.

Le 3 février 2025, copie de cette assignation a été délivrée au représentant de l’État dans le département.

Par conclusions déposées à l’audience du 18 avril 2025, Maître ROCHARD substituant Maître NUNES sollicite des délais de paiement sur 3 ans avec effet suspensif de la clause résolutoire .

L’affaire a été appelée à l’audience du 18 avril 2025 au cours de laquelle GRAND [Localité 1] HABITAT, représentée par Madame [X] , a réitéré et soutenu oralement ses demandes telles qu’exposées dans son exploit introductif d’instance sauf à produire un décompte actualisé présentant une dette locative de 5 804,59€ mois de mars 2025 inclus, et d’indiquer que la locataire a failli à son obligation de régler son loyer régulièrement, malgré les préconisations de la commission de surendettement des particuliers ;

Maître ROCHARD, substituant Maître NUNES, et représentant Madame [Y] [I] [Z] maintient sa demande de délais en précisant qu’elle s’appuie sur la décision de la commission de surendettement ;

L’affaire a été mise en délibéré au 20 juin 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité

Aux termes des articles 834 et 835 du code de procédure civile dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Le juge du contentieux de la protection peut toujours, dans les limites de sa compétence, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir d’un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans tous les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 24 mars 2014, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence d’un huissier de justice au représentant de l’Etat dans le département, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, au moins deux mois avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan local d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée ;

Cette saisine peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret ;

En outre, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.
Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 351-2 du code de la construction et de l'habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale ;
Elle peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret ;

En l’espèce, la requérante justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives et avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département dans les délais impartis.

En conséquence, la demande de la société GRAND [Localité 1] HABITAT sera déclarée recevable.

Sur le fond

Selon l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats :

- Que depuis le 23 décembre 2019 , Madame [Y] [I] [Z] est locataire auprès de la société GRAND [Localité 1] HABITAT d'un appartement type 4 n° 48 – RDC – sité [Adresse 3] à [Localité 1]

- Que Madame [Y] [I] [Z] a fait l'objet d'un rétablissement personnel avec effacement de sa dette auprès de son bailleur, par décision de la commission de surendettement des particuliers le 4 février 2025

- Que malgré les préconisations de la commission de surendettement, qui invite le locataire à payer son loyer à terme, les loyers ne sont plus payés depuis le mois d’août 2024

- Que GRAND [Localité 1] HABITAT a contesté la décision de la commission du surendettement du 3 décembre 2024

Que selon les dispositions de l'article Selon les dispositions de l'article 24 VII et VIII de la loi du 6 juillet 1989, lorsqu’un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé par la commission de surendettement des particuliers ou prononcé par le juge ou lorsqu’un jugement de clôture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire a été rendu, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d’effacement ou du jugement de clôture.
Par dérogation au premier alinéa du présent VIII, lorsqu’en application de l’article L. 741-4 du code de la consommation, une contestation a été formée par l’une des parties contre la décision de la commission de surendettement des particuliers imposant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit jusqu’à la décision du juge statuant sur cette contestation.
Ce délai ne peut affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire s’est acquitté du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans mentionné au premier alinéa du présent VIII, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, il convient de constater que Madame [Y] [I] [Z] n'a pas respecté l'obligation de régler son loyer, en totalité, et à terme convenu et qu'en conséquence la clause résolutoire prévue au contrat de bail reprend son plein effet à compter du 30 décembre 2024 ;

Au vu de ces éléments, la demande de délais de paiement avec effet suspensif de la clause résolutoire ne peut qu’être rejetée ;

Le bénéfice de la clause résolutoire étant acquis à la société GRAND [Localité 1] HABITAT à compter du 13 avril 2024, Madame [Y] [I] [Z] occupe dès lors le logement sans droit ni titre depuis cette date, de sorte que, faute de libération spontanée des lieux, il pourra être procédé à son expulsion avec le concours de la force publique et d’un serrurier, sans préjudice toutefois des dispositions de l’article l 412-1 du Code de procédures civiles d’exécution.

En outre, afin de réparer le préjudice découlant pour la bailleresse de l’occupation indue de son bien immobilier, il y a lieu de condamner Madame [Y] [I] [Z] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle d’un montant mensuel correspondant à celui des loyers et provisions sur charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail , avec indexation, et ce jusqu’à complète libération effective et définitive des lieux.

Il ressort du dernier décompte versé à l’audience que le locataire reste devoir à GRAND [Localité 1] HABITAT , au titre de l’arriéré locatif, la somme de 5 804,59 € mois de mars 2025 inclus, frais de contentieux déduits, dette qui n’est pas contestée par la défenderesse.

En conséquence, Madame [Y] [I] [Z] sera condamnée à payer à la requérante la somme provisionnelle de 5 804,59 € mois de mars 2025 inclus, frais de contentieux déduits ce avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;

Sur les autres demandes

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il y a lieu de condamner Madame [Y] [I] [Z] aux dépens de l’instance, lesquels comprennent notamment le coût du commandement et de l’assignation en référé, et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui pourront être prises sur les biens et valeurs mobilières du locataire.

En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens (…). Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

En l’espèce, compte tenu de la situation économique de Madame [Y] [I] [Z] il est équitable de laisser à la charge de la requérante ses frais irrépétibles.

En application des dispositions de l'article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS