TJ 68224, 19 juin 2025, RG 25/00494

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 13]
[Adresse 4]
[Adresse 8]
[Localité 5]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité
Service civil

MINUTE n°

N° RG 25/00494 - N° Portalis DB2G-W-B7J-JGMU
Section 3
VB
République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 19 juin 2025

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

Monsieur [P] [D], né le 22 Février 1969 à [Localité 14] (BAS RHIN), demeurant [Adresse 2]
Madame [Y] [R] épouse [D], née le 09 Octobre 1967 à [Localité 7] (BAS RHIN), demeurant [Adresse 2]

poursuites et diligences de la SAS LAMY, prise en la personne de son représentant légal au siège sis [Adresse 3] en qualité de mandataire

représentée par Maître Julie FAIZENDE de la SPE BRUMM & ASSOCIES* IMPLID LEGAL, avocats au barreau de LYON

PARTIE DEFENDERESSE :

Monsieur [K] [E] [Z], né le 08 Mai 1990 à [Localité 9] (HAUT RHIN), demeurant [Adresse 1]

non comparant, ni représenté

Madame [J] [X] [S], née le 08 Août 1997 à [Localité 9] (HAUT RHIN), demeurant [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

Nature de l’affaire : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion - Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Sophie SCHWEITZER : Président
Nathalie LEMAIRE : Greffier

DEBATS : à l’audience du 20 Mars 2025

JUGEMENT : réputé contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 19 juin 2025 et signé par Sophie SCHWEITZER, juge des contentieux de la protection, et Virginie BALLAST, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 1er avril 2019, Monsieur [P] [D] et Madame [Y] [R] épouse [D] ont loué à Monsieur [K] [E] [Z] et Madame [J] [X] [S] un local à usage d'habitation ainsi qu’une cave et un parking situés [Adresse 11], moyennant un loyer mensuel de 585 euros outre 90 € au titre de la provision sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 20 juin 2024, Monsieur [P] [D] et Madame [Y] [R] épouse [D] ont fait délivrer à Monsieur [K] [E] [Z] et Madame [J] [X] [S], suite à des impayés de loyers, un commandement de payer la somme de 2312,08 euros.

Par actes de commissaire de justice en date du 31 octobre 2024, Monsieur [P] [D] et Madame [Y] [R] épouse [D] ont fait assigner Monsieur [K] [E] [Z] et Madame [J] [X] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse et demandent de :
- Constater la résiliation du bail des locaux situés : [Adresse 12], les causes du commandement de payer n’ayant pas été acquittées dans les délais légaux,
- Ordonner l’expulsion des locataires ainsi que celle de tout occupant de leur chef, avec si besoin est le concours de la force publique,
- Condamner solidairement les locataires au paiement de la somme de 4261,30 € outre les loyers et charges ou indemnités d’occupation dues au jour de l’audience, outre intérêts au taux légal,
- Condamner solidairement les locataires au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant actuel du loyer et des charges à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux,
- Condamner in solidum les locataires au paiement de la somme de 700 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers frais et dépens de la présente instance et de ses suites.

L’assignation aux fins de constatation de la résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département du Haut-Rhin le 12 novembre 2024.

L'affaire a été appelée et retenue lors de l'audience du 20 mars 2025.

A cette audience, Monsieur [P] [D] et Madame [Y] [R] épouse [D], représentés par leur conseil, sollicitent le bénéfice de leur assignation.

Bien que régulièrement assignés avec dépôt d’une copie de l’acte à l’étude du commissaire de justice instrumentaire, Monsieur [K] [E] [Z] et Madame [J] [X] [S] n’ont pas comparu et personne pour les représenter.

Un diagnostic social et financier a été réceptionné au greffe duquel il ressort que les locataires ne donnent pas suite aux rendez-vous.

L’affaire a été mise en délibéré au 19 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Selon l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

L'article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'État dans le département, au moins six semaines avant l'audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l'espèce, l'assignation a été dénoncée au préfet le 12 novembre 2024 soit plus de six semaines avant l'audience.

Par ailleurs, les demandeurs justifient avoir saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives du Haut-Rhin le 21 juin 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige.

La demande formée par les bailleurs est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire en son article intitulé « VIII. Clause résolutoire » et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 20 juin 2024, pour la somme en principal de 2312,08 euros. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois tel que cela est démontré par le décompte produit, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 21 août 2024.

Monsieur [K] [E] [Z] et Madame [J] [X] [S] sont donc désormais occupants sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail.

Ils seront condamnés au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 21 août 2024, équivalente au montant du loyer et des provisions sur charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi soit la somme de 722,08 euros (échéance d’août 2024). Ce montant sera révisable en fonction des augmentations de loyers et révisions d’acompte de charges prévues au contrat de bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux.

Ils devront quitter les lieux dans les conditions fixées par la loi et faute pour eux de le faire, ils pourront être expulsés ainsi que tous occupants de leur chef conformément aux dispositions des articles L 411-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution, avec si nécessaire le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier, sans qu'il y ait lieu d'assortir cette condamnation d'une astreinte, les conditions légales apparaissant suffisamment coercitives.
Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution, sans qu’il y ait lieu de statuer sur ce point.

Sur la suspension de la clause résolutoire

En application de l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, les défendeurs sont non comparants et n’ont formulé aucune demande pour solliciter la suspension de la clause résolutoire.

Dès lors, il n’y a pas lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il ressort des pièces fournies qu'au 11 octobre 2024, la dette locative de Monsieur [K] [E] [Z] et Madame [J] [X] [S] s’élève à la somme de 4261,30 euros au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d'habitation et ses annexes, terme du mois d’octobre 2024 inclus.

Monsieur [K] [E] [Z] et Madame [J] [X] [S], non comparants, ne justifient pas d’un paiement non pris en compte par le bailleur ni d’une cause les exonérant du paiement des loyers et des charges. Il n’est pas davantage produit une décision de la commission de surendettement des particuliers du Haut-Rhin.

Il convient donc de condamner Monsieur [K] [E] [Z] et Madame [J] [X] [S] au paiement de la somme de 4261,30 euros.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la solidarité au paiement

Les défendeurs sont co-signataires du bail et sont tenus par la clause de solidarité prévue au contrat de bail. Le demandeur est donc bien fondé à solliciter la condamnation solidaire des défendeurs tant au titre de l'arriéré locatif que de l'indemnité d'occupation.

Sur les délais de paiement

Aux termes des dispositions de l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

En l’espèce, les défendeurs sont non comparants et le tribunal n’a pas connaissance de leur situation personnelle et financière et ne peut ainsi vérifier si ils sont en capacité de régler la dette locative.

Dès lors, il ne sera pas accordé d’office des délais de paiement.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [K] [E] [Z] et Madame [J] [X] [S] supporteront in solidum la charge des dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, de l’assignation et de la notification à la préfecture.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Monsieur [K] [E] [Z] et Madame [J] [X] [S] seront condamnés in solidum à verser au bailleur la somme de 700 € au titre de l’article précité.

Sur l’exécution provisoire

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS