TJ 31555, 20 juin 2025, RG 22/04482

MINUTE N° :
JUGEMENT DU : 20 Juin 2025
DOSSIER : N° RG 22/04482 - N° Portalis DBX4-W-B7G-RG3W
NAC : 50A

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE
POLE CIVIL - Fil 9

JUGEMENT DU 20 Juin 2025

PRESIDENT
Monsieur SINGER, Juge
Statuant à juge unique conformément aux dispositions des
articles R 212-9 et 213-7 du Code de l’Organisation judiciaire

GREFFIER lors du prononcé
Madame RIQUOIR, Greffier

DEBATS
à l'audience publique du 04 Mars 2025, les débats étant clos, le jugement a été mis en délibéré au 13 mai 2025puis prorogé à l’audience de ce jour.

JUGEMENT

Contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe.
Copie revêtue de la formule
exécutoire délivrée
le
à
DEMANDEURS

M. [Q] [A]
né le 02 Mars 1975 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Yves REGNIER, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant/postulant, vestiaire : 323

Mme [B] [O]
née le 09 Juillet 1976 à [Localité 2], demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Yves REGNIER, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant/postulant, vestiaire : 323

DEFENDEURS

Mme [P] [J] [L]
née le 06 Novembre 1973 à [Localité 3], demeurant [Adresse 2]
représentée par Maître Sylvie GENDRE de la SELAS D’AVOCATS ATCM, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant/postulant, vestiaire : 86

M. [E] [D]
né le 09 Janvier 1980 à [Localité 4], demeurant [Adresse 3]
représenté par Maître Sylvie GENDRE de la SELAS D’AVOCATS ATCM, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant/postulant, vestiaire : 86

EXPOSÉ DU LITIGE

Faits et procédure

Par contrat de vente du 13 septembre 2021, M. [Q] [A] et Mme [B] [O] épouse [A] ont acheté auprès de Mme [P] [L] et M. [E] [D] une maison d’habitation située au numéro [Adresse 1] (31), formant le lot n° 5 d’un lotissement, pour un prix de 599 000 euros.

Par courrier daté du 13 décembre 2021, M. [Q] [A] et Mme [B] [O] ont déploré auprès de Mme [P] [L] et M. [E] [D] l’existence d’un chenil dans la propriété voisine de M. [M] [Z], bordant la leur, occasionnant des nuisances olfactives et sonores, ainsi que l’existence d’un projet de construction d’un immeuble collectif de 32 logements et 4 villas mitoyennes, de même que d’une fuite à un lavabo et d’un dégât des eaux lié à la fuite d’un bac à douche, l’ensemble leur ayant été dissimulé par les vendeurs. Ils y concluent envisager d’assigner Mme [P] [L] et M. [E] [D] en nullité de la vente, ou en réduction du prix de vente, au titre d’une moins-value de la maison, d’un montant de 86 500 euros.

Par actes du 26 septembre 2022, M. [Q] [A] et Mme [B] [O] ont fait assigner Mme [P] [L] et M. [E] [D] devant le tribunal judiciaire de Toulouse aux fins, notamment, de voir (i) prononcer la nullité de la vente conclue le 13 septembre 2021 et condamner « conjointement et solidairement » Mme [P] [L] et M. [E] [D] à leur rembourser le prix de vente, avec intérêts au taux du contrat de prêt à compter de l’assignation et, subsidiairement (ii), juger qu’il y a lieu de réduire le prix de vente à un montant de 512 500 euros.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 26 novembre 2024. L’affaire a été évoquée à l’audience du 4 mars 2025 et mise en délibéré au 13 mai 2025, prorogé au 20 juin 2025.

Moyens et prétentions

Par conclusions transmises le 14 février 2025, M. [Q] [A] et Mme [B] [O] demandent au tribunal de :

– à titre liminaire :

– révoquer l’ordonnance de clôture ;

– au fond :

– juger que M. [E] [D] et Mme [P] [L] ont commis un dol lors de la vente ;
– subsidiairement, juger que les nuisances occasionnées par les chiens et l’existence d’un projet de construction d’un ensemble immobilier sont constitutifs de vices cachés ;

– en tout état de cause :

– ordonner une expertise afin de chiffrer la moins-value de l’immeuble, du fait des nuisances occasionnées par les chiens, de l’existence du projet de construction et des autres dégâts, ou juger que la moins-value s’élève à une somme de 120 000 euros, soit 20 % du prix de vente et en conséquence condamner solidairement Mme [P] [L] et M. [E] [D] à leur payer une indemnité de 120 000 euros ;
– condamner conjointement et solidairement M. [E] [D] et Mme [P] [L] à leur payer une indemnité de 20 000 euros en réparation de leur préjudice patrimonial ;
– condamner conjointement et solidairement M. [E] [D] et Mme [P] [L] à leur payer une indemnité de 5 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens ;
– ne pas écarter l’exécution provisoire.

M. [Q] [A] et Mme [B] [O] demandent la révocation de l’ordonnance de clôture, expliquant qu’il doit leur être permis de démontrer, par la production de pièces obtenues postérieurement à la clôture, que les faits qu’ils invoquent existent toujours à ce jour, de même que leurs répercussions sur leur état de santé.

Par message adressé via le réseau privé virtuel avocats le 17 février 2025, M. [E] [D] et Mme [P] [L] ont indiqué s’opposer à la demande de révocation de l’ordonnance de clôture, faute par M. [Q] [A] et Mme [B] [O] de justifier d’une cause grave, précisant que ces derniers ont conclu les 27 octobre 2023 et 27 mai 2024, tout en produisant de nouvelles pièces le 25 novembre 2024, avant clôture.

Par conclusions transmises le 27 mai 2024, M. [Q] [A] et Mme [B] [O] demandent au tribunal de :

– juger que M. [E] [D] et Mme [P] [L] ont commis un dol lors de la vente ;
– subsidiairement, juger que les nuisances occasionnées par les chiens et l’existence d’un projet de construction d’un ensemble immobilier sont constitutifs de vices cachés ;

– en tout état de cause :

– ordonner une expertise afin de chiffrer la moins-value de l’immeuble, du fait des nuisances occasionnées par les chiens, de l’existence du projet de construction et des autres dégâts, ou juger que la moins-value s’élève à une somme de 120 000 euros, soit 20 % du prix de vente et en conséquence condamner solidairement Mme [P] [L] et M. [E] [D] à leur payer une indemnité de 120 000 euros ;
– condamner conjointement et solidairement M. [E] [D] et Mme [P] [L] à leur payer une indemnité de 20 000 euros en réparation de leur préjudice patrimonial ;
– condamner conjointement et solidairement M. [E] [D] et Mme [P] [L] à leur payer une indemnité de 5 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens ;
– ne pas écarter l’exécution provisoire.

Mme [B] [O] et M. [Q] [A] invoquent que les chiens détenus par M. [M] [Z], demeurant dans la propriété jouxtant la leur, leur occasionnent des nuisances sonores et olfactives insupportables, dont Mme [P] [L] et M. [E] [D] étaient au courant au moment de la vente, mais qu’ils se sont abstenus de porter à leur connaissance, dans l’intention de les tromper.
Ils développent que le chenil de M. [M] [Z] n’était pas visible depuis la propriété qu’ils ont achetée et qu’ils ne l’auraient pas acquise, informés de l’existence du chenil ou, en tout cas, à moindre prix.
Ils concluent à l’existence d’un dol ou de vices cachés.
Ils ajoutent que les attestations de voisins produites par Mme [P] [L] et M. [E] [D] ne sont pas probantes, car il s’agit de voisins éloignés, qui ne peuvent donc pas attester de l’existence des nuisances, tandis que les voisins immédiats confirment leurs dires.

Ils soutiennent par ailleurs avoir découvert, après la vente, l’existence d’un projet de construction d’un immeuble collectif comprenant 32 logements et 4 villas mitoyennes, déposé depuis quelques années, dont le notaire ne les avait pas informés, car le projet du promoteur avait été refusé par les services d’urbanisme en l’état.
Ils estiment que Mme [P] [L] et M. [E] [D] ont volontairement gardé le silence quant à ce projet et précisent que leur notaire ayant indiqué qu’a priori, il n’y avait pas de place pour un projet immobilier sur les parcelles voisines, ils n’avaient pas effectué de démarches complémentaires à celles du notaire.
Ils concluent à l’existence d’un dol, ou de vices cachés.

Ils développent en outre l’existence de fuites du lavabo et du bac à douche, à l’origine d’un dégât des eaux dont ils n’avaient pas connaissance, soulignant qu’il ne s’agit pas de vices importants, mais que cela démontre que les vendeurs ont dissimulé ces vices au moment de la vente.

Il estiment que le fait que M. [Q] [A] soit agent immobilier ne peut pas permettre d’écarter le dol, dans la mesure où il propose à la vente des biens immobiliers confiés par ses clients et n’est pas un professionnel de l’achat et qu’il n’a pas acheté la maison à des fins professionnelles.

Ils concluent à l’existence d’une moins-value de la maison, qu’un expert judiciaire doit estimer, ou que le tribunal doit juger égale à 20 % du prix de vente, de même qu’à celle d’un préjudice patrimonial devant être réparé par l’octroi d’une indemnité de 5 000 euros.

Par conclusions transmises le 25 novembre 2024, M. [E] [D] et Mme [P] [L] demandent au tribunal de :

– débouter M. [Q] [A] et Mme [B] [O] de leurs prétentions fondées sur le dol et les vices cachés ;
– rejeter la demande en paiement d’une moins-value de 120 000 euros ;
– rejeter la demande d’expertise ;
– rejeter la demande en paiement d’une indemnité de 20 000 euros ;
– rejeter les demandes de M. [Q] [A] et Mme [B] [O] au titre des frais irrépétibles et des dépens ;
– condamner in solidum M. [Q] [A] et Mme [B] [O] à leur payer une indemnité de 10 000 euros chacun, en réparation de leur préjudice moral ;
– condamner in solidum M. [Q] [A] et Mme [B] [O] à leur payer une indemnité de 8 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens, avec autorisation de Me Sylvie Gendre, avocate, à recouvrer directement contre eux ceux des dépens dont elle a fait l’avance sans en avoir reçu provisions ;
– écarter l’exécution provisoire de droit.

Ils exposent que M. [M] [Z] n’est propriétaire que de deux chiens depuis 2019, qu’ils n’occasionnent pas de nuisance au voisinage, et que M. [Q] [A] et Mme [B] [O] ont vu leurs enclos depuis l’étage de la maison ou son jardin, lors de visites avant la vente.
Ils en concluent qu’aucune réticence dolosive ne peut leur être imputée, pas plus que n’est caractérisée l’existence d’un vice caché.

Sur le projet de construction immobilière, M. [E] [D] et Mme [P] [L] font valoir qu’un projet d’un immeuble collectif de 32 logements et de 4 villas mitoyennes avait fait l’objet d’un dépôt de permis de construire, qu’un arrêté du 21 juillet 2017 avait sursis à cette demande au motif que le projet s’implantait sur des parcelles prévues pour être classées en espace vert à protéger d’après le plan local d’urbanisme de la métropole, finalement annulé par jugements du tribunal administratif des 30 mars et 20 mai 2021, alors qu’eux-mêmes avaient mis en vente la maison le 15 mai 2021.
Ils développent que le projet n’a toujours pas commencé, que si Mme [P] [L] a discuté du projet avec Mme [R], sa voisine, à ce sujet, cette dernière ne lui a pas conseillé d’inviter Mme [B] [O] et M. [Q] [A] à se renseigner en mairie avant de conclure la vente, qu’en tout état de cause M. [Q] [A] est un professionnel de l’immobilier et qu’il connaissait l’urbanisation de la commune et devait se renseigner, tout comme l’a d’ailleurs fait son notaire, qui ne lui a pas donné d’information, car, à la date de la vente, aucune demande de permis de construire n’avait été redéposée. Ils soulignent qu’un autre projet immobilier s’est d’ailleurs construit à proximité de la maison, dont le permis était affiché en juillet 2021.
Ils en concluent que Mme [B] [O] et M. [Q] [A] ne démontrent pas que l’existence d’un projet de construction à proximité a pu avoir un caractère déterminant pour eux, ni l’existence d’une tromperie volontairement commise.

Sur le dégât des eaux, occasionné par une fuite d’un bac à douche et d’un lavabo, ils estiment que ces éléments, mineurs, n’ont pas pu avoir un caractère déterminant dans la vente et que, par conséquent, l’existence d’un dol, pas plus que de vices cachés, n’est caractérisée.

Ils estiment enfin que M. [Q] [A] et Mme [B] [O] leur ont occasionné un préjudice moral en introduisant une procédure abusive à leur encontre.

Pour un plus ample exposé des moyens des parties, il sera renvoyé à leurs dernières conclusions, par application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire, le tribunal, tenu par le seul dispositif des conclusions, rappelle qu'il ne sera statué sur les demandes des parties tendant à ‘dire et juger’, que dans la mesure où elles constitueront des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile.

1. Sur la demande de révocation de l’ordonnance de clôture

L’article 802 du code de procédure civile prévoit qu’après l'ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d'irrecevabilité prononcée d'office.
Sont cependant recevables les demandes en intervention volontaire, les conclusions relatives aux loyers, arrérages, intérêts et autres accessoires échus et aux débours faits jusqu'à l'ouverture des débats, si leur décompte ne peut faire l'objet d'aucune contestation sérieuse, ainsi que les demandes de révocation de l'ordonnance de clôture.
[…]

Selon l’article 803 du code de procédure civile, l'ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s'il se révèle une cause grave depuis qu'elle a été rendue ; la constitution d'avocat postérieurement à la clôture ne constitue pas, en soi, une cause de révocation.
[…]
L'ordonnance de clôture peut être révoquée, d'office ou à la demande des parties, soit par ordonnance motivée du juge de la mise en état, soit, après l'ouverture des débats, par décision du tribunal.
[…]

En l’espèce, Mme [B] [O] et M. [Q] [A], qui n’ont pas réactualisé leurs moyens et prétentions dans les conclusions notifiées le 14 février 2025, produisent les pièces suivantes :

– un échange de SMS entre M. [Q] [A] et la mairie de l’Union, pour l’essentiel échangés entre octobre 2024 et novembre 2024, puis en décembre 2024 et en janvier 2025, M. [Q] [A] relatant les nuisances occasionnées par les chiens de M. [M] [Z] ;
– un dépôt de plainte effectué le 3 février 2025 par Mme [B] [O] au sujet des chiens de M. [M] [Z] ;
– un courriel de la mairie du 29 janvier 2025 au sujet de la fixation d’un rendez-vous entre la mairie, la gendarmerie, M. [M] [Z], Mme [B] [O] et M. [Q] [A] ;
– un certificat médical du 29 janvier 2025 selon lequel Mme [B] [O] se déclare affectée par les aboiements des chiens ;
– un arrêté de transfert de permis de construire pris le 28 mai 2024, au titre du permis accordé le 19 décembre 2022 à la SARL Sagec Midi-Pyrénées, en vue de la démolition de deux villas et de la construction de 42 logements et de 4 villas.

Or, le transfert du permis de construire est intervenu avant la clôture et il n’est pas justifié qu’il n’a pu être obtenu qu’après la clôture, ce qui ne peut donc pas fonder une révocation de l’ordonnance de clôture.

Quant aux autres pièces, qui ne visent qu’à établir la persistance des nuisances ou leurs conséquences préjudiciables, par ailleurs étayées par les autres pièces versées aux débats, elles ne constituent pas la cause grave prévue par l’article 803 du code de procédure civile.

Par conséquent, la demande de révocation de l’ordonnance de clôture sera rejetée et les pièces n° 38 à 42, de même que les dernières conclusions du 14 février 2025, seront déclarées irrecevables.

Il sera donc statué à la lecture des conclusions notifiées par Mme [B] [O] et M. [Q] [A] le 27 mai 2024.

2. Sur les demandes indemnitaires de Mme [B] [O] et de M. [Q] [A]

Selon l’article 1137 du code civil, le dol est le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des manœuvres ou des mensonges.
Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie.
Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation.

Dès lors, le dol est démontré par la dissimulation intentionnelle d’une information, dont le vendeur sait le caractère déterminant pour son acquéreur

Selon l’article 1139 du code civil, l'erreur qui résulte d'un dol est toujours excusable ; elle est une cause de nullité alors même qu'elle porterait sur la valeur de la prestation ou sur un simple motif du contrat.

Selon l’article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus.

2.1. Au titre des nuisances occasionnées par les chiens

En l’espèce, la propriété de M. [Q] [A] et Mme [B] [O] borde la propriété de M. [M] [Z] par l’arrière, située au [Adresse 4].

À titre liminaire, il n’est pas démontré que le terrain voisin était visible depuis la maison achetée par Mme [B] [O] et M. [Q] [A] au jour de la vente, ni, en tout état de cause, qu’il soit permis de prendre la pleine mesure des nuisances sonores et olfactives invoquées à l’occasion de visites d’achat.

Mme [B] [O] et M. [Q] [A] établissent que M. [E] [D] et Mme [P] [L] et M. [M] [Z] ont été invités, par le conciliateur de justice, à une réunion, le 21 octobre 2019, au titre de nuisances olfactives et sonores, résultant de la présence de 8 chiens en cage (grand beagle), sur le terrain de M. [M] [Z], jouxtant la propriété appartenant alors à Mme [P] [L] et M. [E] [D].

Ils produisent également des échanges de SMS entre Mme [B] [O] et M. [M] [Z] sont également produits (pièce n° 14), la première déplorant des aboiements de chiens ou « d’un chien » (30 juillet 2022, 6 septembre 2022).

Les demandeurs produisent des attestations dont il ressort :

– que M. [T] [N] atteste avoir déjeuné ou dîné à plusieurs reprises sur la terrasse de M. [Q] [A] et Mme [B] [O] et de l’existence d’odeurs « très désagréables de déjections canines ainsi que des bruits répétitifs et excessifs provenant des aboiements de chiens à proximité immédiate. » ;
– que Mme [H] [K] épouse [A] atteste avoir entendu en septembre 2021 et à l’été 2022 des aboiements ainsi que des odeurs, « très dérangeantes » ;
– que M. [U] [A] expose le 10 juin 2023 l’existence de jappements nuits et jours, insupportables, ainsi que d’odeurs, « pas toujours très agréables ».

Les autres attestations confirment l’existence de nuisances sonores et olfactives au cours de l’année 2023 et notamment celles de Mme [X] [V] de Mme [I] [C], de Mme [B] [W], de M. [F] [Y], de Mme [G] [S], l’attestation de Mme [VY] [UB] précisant qu’en janvier 2024 lors des jours où elle effectue le ménage, elle a entendu des aboiements.

Enfin, M. [Q] [A] et Mme [B] [O] produisent deux vidéos, non datées, une de vingt secondes, sur laquelle on entend quatre aboiements, la seconde d’une minute et quinze secondes, sur laquelle on entend sept aboiements, sur laquelle on entend sept aboiements, que M. [Q] [A] commente, soulignant qu’il reste deux chiens sur le terrain voisin.

Mme [P] [L] et M. [E] [D] versent quant à eux aux débats :

- une attestation de Mme [FK] [ET], habitant au [Adresse 5], qui atteste en novembre 2022 « ne pas être dérangée » par des aboiements et odeurs des chiens appartenant à M. [M] [Z] ;
- une attestation de M. [EB] [ZN], voisin immédiat de M. [M] [Z], au [Adresse 6] qui atteste en novembre 2022 que « les nuisances olfactives et sonores ont disparu » depuis « la conciliation réalisée en 2019 », « puisqu’il ne reste que deux chiens de chasse ».
- des attestation de M. [CR] [HO], résidant au [Adresse 7] qui déclare également ne subir aucune gêne du fait de ces chiens, tout comme son épouse, de la même façon que M. [OD] [AH], voisin de M. [EB] [ZN], habitant au [Adresse 8], tous en novembre 2022.

S’il est démontré qu’en octobre 2019, une conciliation entre M. [E] [D], Mme [P] [L] et M. [M] [Z] était prévue en raison de la présence sur le terrain de celui-ci de huit chiens, il n’est pas prouvé, par l’ensemble de ces éléments, que cette situation perdurait au moment de la vente en septembre 2021, ce d’autant plus qu’au regard des attestations du voisinage produites par les défendeurs, il n’était pas démontré que ces nuisances perduraient en novembre 2022.

La présence de ces huit chiens n’est pas plus prouvée par les attestations produites par M. [Q] [A] et Mme [B] [O], qui portent sur des périodes postérieures à la vente de près de deux ans, essentiellement en 2023 et, qui, en tout état de cause, n’établissent en aucune façon le nombre de chiens présents, notamment au moment de la vente de la maison, pas plus que les vidéos non datées et versées aux débats.

Dès lors, le fait pour Mme [P] [L] et M. [E] [D] d’avoir tu, au moment de la vente et des discussions la précédant, la présence de chiens sur le terrain voisin, et d’un conflit les ayant anciennement opposés à M. [M] [Z], au sujet du nombre d’animaux dont il était propriétaire, ne caractérise pas l’existence d’une réticence dolosive, faute par Mme [B] [O] et M. [Q] [A] de démontrer que M. [E] [D] et Mme [P] [L] ont retenu intentionnellement ces informations déterminantes pour eux, c’est-à-dire en connaissance desquelles ils n’auraient pas contracté ou en tous cas pas dans ces conditions, pour les tromper et les déterminer à conclure la vente.

Aucun vice caché ne sera retenu, ces faits ne démontrant pas l’existence d’un défaut inhérent à la maison, suffisamment grave, ignoré des acquéreurs et antérieur à la vente.

Partant, les prétentions de M. [Q] [A] et Mme [B] [O], visant à voir ordonner une expertise judiciaire afin d’évaluer leur préjudice de moins-value, ou à se voir octroyer une indemnité de 120 000 euros, correspondant à 20 % du prix de vente, de même qu’une indemnité de 20 000 euros en réparation du préjudice patrimonial subi, seront rejetées.

2.2. Au titre du programme de construction immobilière

En l’espèce, Mme [B] [O] et M. [Q] [A] versent aux débats un permis de construire, aux fins de réalisation d’un immeuble collectif de 32 logements et 4 villas mitoyennes, au [Adresse 9] ([Adresse 10] à celle [Adresse 11]), demandé par la SARL Sagec Midi-Pyrénées et reçu à la mairie de l’Union le 11 avril 2017.

Il ressort des éléments produits que le 21 juillet 2017, le maire de l’Union, considérant que le projet s’implantait sur des parcelles cadastrées prévues pour être classées en espace vert à protéger par le plan local d’urbanisme (PLU), sans prise en compte de cet espace vert à protéger, a sursis à statuer à la demande de permis de construire, pour une durée de deux ans à compter de la notification de la décision.

Ensuite, il est constant que le PLU de Toulouse Métropole a été annulé par le tribunal administratif de Toulouse, par décisions des 30 mars et 20 mai 2021, tandis que la maison a été mise en vente le 15 mai 2021.

Si une nouvelle demande de permis de construire a été déposée par la SARL Sagec Midi-Pyrénées, toujours au titre de la création de 46 logements, en juin 2022, il n’en demeure pas moins que le projet n’a pas encore abouti.

Or, la réticence dolosive consiste, pour une partie, à taire sciemment une information dont elle connaît non seulement l’existence, mais aussi le caractère déterminant, pour son cocontractant.

Le dol doit être sanctionné alors même que le cocontractant aurait, en négligeant de s’informer, commis une faute d’imprudence.

À titre liminaire, il est rappelé que dès lors qu’une réticence dolosive est caractérisée, aucun devoir de vigilance ne peut être opposé à l’acquéreur en sa qualité de professionnel averti, l’erreur qui résulte d’un dol étant toujours excusable.

Au cas présent, il n’est pas contesté que Mme [P] [L] et M. [E] [D] avaient connaissance de l’existence d’un projet de construction immobilière, au sujet duquel, toutefois, le maire avait sursis à statuer, en juillet 2017, quant à la demande de permis de construire, pour une durée de deux ans, considérant les dispositions du PLU.

Si le PLU a été annulé par le tribunal administratif, au moment où la maison a été mise en vente, la preuve n’est pas rapportée, considérant la concomitance de ces évènements, que M. [E] [D] et Mme [P] [L] avaient connaissance des décisions de justice.

Il s’en déduit qu’est établi qu’au moment de la vente, M. [E] [D] et Mme [P] [L] :

– avaient connaissance de ce qu’un permis de construire avait été octroyé sur le terrain voisin ;
– qu’il avait été sursis à statuer quant à cette demande, sans plus savoir ce qu’il advenait du projet, plus de quatre ans après le dépôt de la demande de permis de construire.

Par ailleurs, il doit être prouvé que M. [E] [D] et Mme [P] [L] ont tu cette information, dans l’intention d’amener M. [Q] [A] et Mme [B] [O] à acheter la maison, aux prix et conditions qu’ils avaient déterminés, sachant que, si cette information déterminante leur avait été révélée, ils se seraient abstenus d’acheter ou, en tous cas, pas aux conditions que Mme [P] [L] et M. [E] [D] souhaitaient.

Or, il n’est pas prouvé qu’à la date de la vente, M. [Q] [A] et Mme [B] [O] avaient informé Mme [P] [L] et M. [E] [D] de l’importance pour eux de ne pas voir naître, sur un terrain voisin de leur habitation, un immeuble collectif, ce d’autant qu’aucun des deux ne pouvait ignorer que l’achat qu’ils projetaient d’effectuer se situait dans une commune dense, fréquentée, en périphérie de [Localité 3], faisant l’objet, régulièrement, de nouvelles constructions collectives – et tout particulièrement, M. [Q] [A], qui exerce la profession d’agent immobilier à [Localité 3].

En effet, se voyant confier des mandats de vente de biens immobiliers, il est un professionnel de l’immobilier avisé et expérimenté en matière de transactions immobilières, puisqu’il lui appartient, en cette qualité, notamment, d’accompagner dans leur parcours d’achat les acquéreurs des biens, de répondre à leurs questions quant aux possibilités de construction environnantes et, ainsi, de se renseigner à ce sujet, pour renseigner les acquéreurs.

Achetant à titre privé sa résidence principale, il n’était donc pas inexpérimenté en la matière et, considérant la localisation choisie et la densification de l’habitat dans la commune de l’Union, ne pouvait ignorer que des constructions immobilières pouvaient y être projetées.

Partant, il lui appartenait d’indiquer à ses vendeurs qu’il était déterminant pour les acquéreurs de ne pas voir édifier de construction collective sur le terrain voisin.

À défaut et, considérant également qu’il n’est pas démontré que Mme [P] [L] et M. [E] [D] avaient connaissance d’avancées administratives du projet immobilier, dont le permis de construire avait été déposé plus de quatre ans avant la vente, aucune réticence dolosive n’est caractérisée.

Aucun vice caché ne sera par ailleurs retenu, ces faits ne démontrant pas l’existence d’un défaut inhérent à la maison et suffisamment grave comme portant atteinte à sa destination normale.

En conséquence, les prétentions de M. [Q] [A] et Mme [B] [O], visant à voir ordonner une expertise judiciaire afin d’évaluer leur préjudice de moins-value, ou à se voir octroyer une indemnité de 120 000 euros, correspondant à 20 % du prix de vente, de même qu’une indemnité de 20 000 euros en réparation du préjudice patrimonial subi, seront rejetées.

2.3. Au titre des désordres du lavabo et du bac à douche

En l’espèce, selon le rapport d’expertise de leur assureur habitation du 25 novembre 2021, des écoulements d’eau provenant de la salle de douche attenante à la chambre parentale ont occasionné des dommages au parquet de cette pièce ainsi qu’à un pan de mur du couloir.

L’expert précise que lors de ses constatations, le bac avait été déposé, et que ses « constatations réalisées in situ confirment que [le bac] n’avait pas été calé comme le prévoit le DTU, occasionnant un déséquilibre [de celui-ci] et un décollement ponctuel des joints périphériques dudit bac. »

Il conclut : « eu égard à la date de découverte des dommages et de l’état du parquet, il est très probable que le sinistre soit survenu avant l’achat du bien […] ».

Quant aux fuites d’un lavabo, une facture est produite, du 28 septembre 2021, selon laquelle le plombier a, pour un coût TTC de 102,30 euros, déposé les bondes de lavabo, procédé à une étanchéification, renforcé le serrage et les joints et remplacé les siphons.

Or, s’agissant du bac à douche, le bac a été déposé avant la venue de l’expert et celui-ci n’a donc pas pu effectuer de constatations probantes quant à l’origine des écoulements d’eau et à leur date de survenance, pas plus qu’il ne démontre l’ampleur de ces écoulements.

Partant, aucune réticence dolosive n’est caractérisée, ni aucun vice caché, en l’absence de gravité et de caractère antérieur à la vente de ce dernier.

Quant aux fuites du lavabo, considérant le coût de sa remise en état, le fait pour les vendeurs d’avoir tu une information au caractère déterminant pour leurs acquéreurs, n’est pas démontré, pas plus qu’un vice caché, dont la gravité n’est pas établie.

En conséquence, les prétentions de M. [Q] [A] et Mme [B] [O], visant à voir ordonner une expertise judiciaire afin d’évaluer leur préjudice de moins-value, ou à se voir octroyer une indemnité de 120 000 euros, correspondant à 20 % du prix de vente, de même qu’une indemnité de 20 000 euros en réparation du préjudice patrimonial subi, seront rejetées.

3. Sur la demande indemnitaire reconventionnelle

Selon l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, l’exercice du droit d’ester en justice n’est constitutif d’un abus qu’en cas de malveillance ou intention de nuire du plaideur qui intente l’action. L’échec des prétentions n’est pas en lui-même caractéristique d’un abus de droit qu’il appartient à celui qui l’invoque de prouver, de même qu’il doit démontrer l’existence d’un préjudice en découlant.

Au cas présent, que M. [Q] [A] et Mme [B] [O] aient échoué à caractériser l’existence d’une réticence dolosive ou de vices cachés au titre de nuisances occasionnées par les chiens sur le terrain voisin ou de la construction d’un projet immobilier sur un autre terrain voisin, ne démontre pas que c’est par malveillance ou intention de nuire qu’ils ont intenté leur action indemnitaire.

Faute par Mme [P] [L] et M. [E] [D] de caractériser l’existence d’un abus de droit d’agir, ils seront déboutés de leurs prétentions indemnitaires.

4. Sur les demandes accessoires

M. [Q] [A] et Mme [B] [O], parties perdantes, seront condamnés in solidum aux entiers dépens de l’instance.

Ainsi qu’elle en fait la demande et en application de l’article 699 du code de procédure civile, Me Sylvie Gendre, avocate, sera autorisée à recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont elle a fait l’avance sans en avoir reçu provisions.

M. [Q] [A] et Mme [B] [O], parties tenues aux dépens, seront condamnés in solidum à payer une indemnité totale de 4 000 euros à Mme [P] [L] et M. [E] [D] au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit, considérant la nature et le montant des condamnations prononcées.

PAR CES MOTIFS