TJ 98818, 23 juin 2025, RG 23/00931

Rôle général
des affaires civiles
N° RG 23/00931 - N° Portalis DB37-W-B7H-FU2M

JUGEMENT N°25/

Notification le : 23 juin 2025

Copie certifiée conforme revêtue de la formule exécutoire + CCC - Maître Vanessa ZAOUCHE de la SARL ZAOUCHE RANSON
CCC - Maître Thérèse PELLETIER de la SELARL T. PELLETIER & CONSULTANTS
Copie dossier
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL DE PREMIERE INSTANCE DE NOUMEA

JUGEMENT DU 23 JUIN 2025

PARTIES EN CAUSE

DEMANDERESSE

[O] [I]
née le 16 Septembre 1945 à [Localité 1]
demeurant [Adresse 1]

non comparante, représentée par Maître Thérèse PELLETIER de la SELARL T. PELLETIER & CONSULTANTS, société d’avocats au barreau de NOUMEA

d’une part,

DEFENDEUR

[Y] [X]
né le 07 Décembre 1943 à [Localité 2]
demeurant [Adresse 2]

non comparant, représenté par Maître Vanessa ZAOUCHE de la SARL ZAOUCHE RANSON, société d’avocats au barreau de NOUMEA

d’autre part,

COMPOSITION du Tribunal :

PRÉSIDENTE : Florence BIETS, Vice-Présidente du Tribunal de Première Instance de NOUMÉA,

GREFFIERE lors des débats : Graziella HAKOMANI

Débats à l’audience publique du 19 Mai 2025, date à laquelle la Présidente a informé les parties que la décision serait remise avec le dossier au greffe de la juridiction pour l’audience du 23 Juin 2025 conformément aux dispositions de l’article 451 du code de procédure civile de la Nouvelle-Calédonie,

JUGEMENT contradictoire rendu publiquement par remise au greffe avec le dossier pour l’audience du 23 Juin 2025 et signé par la présidente et la greffière, Christèle ROUMY, présente lors de la remise.

FAITS PROCEDURE ET MOYENS DES PARTIES,

Par acte sous-seing privé du 10 novembre 2022, Monsieur [X] a consenti à Mme [I] la location d’un appartement au sein de la [Adresse 1]. Le bail, conclu pour une durée de 2 ans, convenait d’un loyer de 80.000 F CFP outre 8.500 F CFP de charges.

A la signature du bail, Mme [I] a réglé le dépôt de garantie de 80.000 F CFP, la moitié des frais d’agence de 42.400 F CFP et la période de location du 14 au 30 novembre 2022 soit un montant de 50.150 F CFP. Elle a également signé un ordre de prélèvement mensuel.

Un état des lieux est signé le 14 novembre 2022, jour de l’entrée en jouissance, faisant état d’un certain nombre de désordres, au titre desquels l’agence mandate un prestataire, relevant notamment un défaut de conformité électrique.

Exposant ne pouvoir y habiter, soulevant le manquement du bailleur à son obligation de jouissance, Mme [I] a proposé de résilier le bail.

N’étant pas réglé des loyers de janvier, février et mars 2023, Monsieur [X], a, par acte d’huissier du 13 mars 2023, fait délivrer à Mme [I] un commandement de payer la somme de 265.000 F CFP en principal.

Par requête introductive d’instance du 13 avril 2023, Mme [I] a sollicité du Tribunal qu’il :
- dise que le bailleur n’a pas satisfait à son obligation de délivrance et d’entretien du logement ;
- dise de nul effet le commandement de payer délivré le 13 mars 2023 ;
- dise que Mme [I] ne doit pas payer de loyer pour la période du 14 novembre 2022 au 20 février 2023 ;
- dise que le loyer est dû à compter du 20 février 2023 ;
- condamne Monsieur [X] à lui payer 500.000 F de dommages et intérêts à compter de la demande ;
- dise que le trop-perçu de 138.650 F et les dommages et intérêts viendront en déduction des loyers courus depuis le 20 février 2023.

Aux termes de ses écritures, Monsieur [X] demande au Tribunal de :
- rejeter l’ensemble des prétentions de Mme [I] ;
- constate la grave et irrémédiable défaillance de Mme [I] dans le paiement du loyer prévu par bail du 10 novembre 2022 ;
- constate l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail du 10 novembre 2022 au 14 avril 2023 ;
- ordonne à Mme [I] et tout occupant des lieux de son fait, de quitter et rendre libres les lieux dont elle était locataire et ce dans le 15 jours suivant la signification du jugement à intervenir ;
- à défaut de quoi, dise et juge qu’elle en sera expulsée à ses frais, risques et périls ainsi que tous occupants des lieux de son chef et ce par toutes voies et moyens de droit, avec l’assistance de la force publique si besoin est ;
- dise et juge qu’à titre d’indemnité d’occupation, Mme [I] sera tenue de lui payer la somme de 88.500 F par mois à compter du 14 avril 2023, date de résolution du bail, jusqu’à libération des lieux et remise des clés au bailleu r;
- condamne Mme [I] à lui payer 379.970 F avec intérêts au taux légal à compter du 13 mars 2023, jour du commandement de payer, au titr des loyers et indemnité d’occupation impayés au 22 mars 2024 ;
- prononce l’exécution provisoire de la décision à intrvenir ;
- condamne Mme [I] à lui payer 250.000 F sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile de la NOUVELLE-CALEDONIE ainsi qu’aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 13 mars 2023 et sa dénonciation au 21 mars 2023, distraits au profit de la Sarl ZAOUCHE RANSON, sur offres de droit.

Aux termes de ses écritures, Mme [I] sollicite du Tribunal qu’il :
juge que le bailleur n’a pas satisfait à son obligation de délivrance et d’entretien du logement ;
juge de nul effet le commandement de payer délivré le 13 mars 2023 ;juge qu’elle ne doit pas payer de loyer pour la période du 14 novembre 2002 au 20 février 2023 ;dise que le loyer est dû à compter du 20 février 2023 ;condamne M. [X] à lui payer 710.000 F de dommages et intérêts avec intérêts légaaux à compter de la demande ;condamne Monsieur [X] à lui payer 250.000 F au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens ;A défaut, fixe les unités de valeur dues à Maître PELLETIER au titre de l’aide judiciaire totale.

La clôture a été prononcée le 24 octobre 2024, l’audience s’est tenue le 19 mai 2025 et l’affaire a été mise en délibéré au 23 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le manquement du bailleur à son obligation de délivrance

Il résulte de l’article 1719 du Code civil que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et s’il s’agit de son logement principal, d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée, et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

Il est constant que si le bail a été signé le 10 novembre 2022, et que le preneur s’est acquitté dès cette date et par chèque du 10 novembre 2022, du paiement du dépôt de garantie, des frais d’agence et du loyer dû jusqu’à la fin du mois de novembre 2022, l’état des lieux n’a été dressé qu’à l’occasion de l’entrée en jouissance des lieux, soit le 14 novembre 2022. C’est à l’occasion de son entrée en jouissance qu’elle a pu relever un certain nombre de désordres, qui ont été actés dans l’état des lieux.

Outre les mentions sur l’état d’usage, l’état des lieux mentionne que le climatiseur de la chambre ne fonctionne plus, le pare douche en verre et le bouchon du lavabo ne fonctionnent pas, le vantail de gauche de la porte-fenêtre de la pièce principale est hors service, la planche du meuble évier s’effrite, le four n’est pas fixé et disjoncte à l’allumage, toutes les prises électriques bougent, sur la terrasse, le vantail de droite et de gauche ne se verrouille pas, sur le balcon, le “groupe clim” ne fonctionne pas, le chauffe-eau électrique, rouillé, est hors service et la vanne de sortie d’eau ne fonctionne pas.

Le prestataire, Monsieur [S] [B], qui est intervenu à la demande de l’agence, mandatée par le bailleur, indique, comme il le rappelle par mail du 10 janvier 2023 à l’agence ACTI IMMOBILIER, qu’un compte-rendu de ses constatations a été adressé à l’agence le 7 décembre 2022. Aux termes de son courriel, il précise que la plaque de cuisson est en défaut, que le four présente un défaut électrique, que le conducteur était à l’air libre, ce qui a été corrigé.

Il suit de ces constatations établies au contradictoire des parties que les désordres du logement loué à Madame [I] ne lui permettaient pas de jouir pleinement des lieux, et notamment du four, de la salle de douche, des ouvertures, de certains climatiseurs et du chauffe-eau, l’état des lieux visant notamment des problèmes électriques.

Si à la suite des constatations des désordres, un devis a immédiatement été réalisé par le bailleur dès le 29 novembre 2022 pour effectuer les travaux de reprises afin de délivrer une jouissance conforme des lieux, les travaux n’ont effectivement été réalisés que le 20 février 2023, comme le reconnaît Mme [I] et comme l’établit la facture du 26 février 2023 produite aux débats.

Il ressort cependant des courriers échangés avec Mme [I] que le retard pris dans l’exécution des travaux résulte en partie du comportement adopté parcette dernière. Il résulte de ces courriers que l’agence immobilière a mandaté rapidement son artisan pour mettre fin aux désordres et que Mme [I] s’est opposée à l’intervention du prestataire le 5 décembre 2022. Outre l’échange interne entre le bailleur et le prestataire qui fait état du refus de Mme [I] de recevoir le prestataire, le courrier recommandé adressé par Mme [I] à ACTI IMMOBILIER du 2 décembre 2022 et présenté le 6 décembre 2022, vise la résiliation du bail avec remboursement des sommes dues, ce qui montre qu’elle n’entendait pas continuer le bail en dépit des travaux pouvant être réalisés. Cette demande de résiliation de Mme [I] est confirmée par lettre recommandée avec accusé de réception du 19 décembre 2022, qui en relativise les termes puisqu’elle subordonne la résiliation à la non réalisation des travaux, à l’indû des loyers jusqu’à réalisation desdits travaux, au remboursement des frais d’hébergement provisoires et au paiement de la somme de 80.000F de dommages et intérêts tenant compte de son âge.

Début janvier 2023, suite au courriel de Mme [I], sollicitant l’intervention du prestataire, et avant même la réception de la lettre recommandée avec accusé de réception adressée par Mme [I] à ACTI IMMOBILIER, présentée le 5 décembre 2022, l’agence a immédiatement réagi le 3 janvier 2023 pour commander l’intervention, et demander le 4 janvier 2023 à Mme [I] de donner une date au prestataire. Madame [I] a répondu le 4 janvier 2023 et l’intervention a été prévue le 9 janvier 2023. La facture des travaux a été émise le 26 février 2023.

Il suit de ces éléments que le bailleur a pris acte des défauts affectant le logement et a pris toutes les dispositions pour rendre le logement habitable dans les meilleurs délais, ce à quoi s’est d’abord opposée Mme [I] début décembre, avant d’accepter la poursuite du bail à la condition que les travaux soient réalisés. Il s’ensuit que le bailleur n’a pas manifesté de mauvaise foi ni commis de faute susceptible d’emporter indemnisation. L’absence de réalisation des travaux étant étrangère au bailleur, il y a lieu de rejeter les demandes de dommages et intérêts formulées par Mme [I].

Sur les sommes dues

Le préjudice de jouissance du locataire résultant d’un manquement du bailleur à son obligation de délivrance, ne privant pas le preneur de payer les loyer, Madame [I] doit régler à Monsieur [X] les loyers de janvier, février, mars et avril non payés, soit 88.500 F x 4 = 354.000 F CFP, avec intérêts au taux légal à compter du 13 mars 2023, jour du commandement de payer.

Sur la demande de résiliation du bail

Monsieur [X] a formé une demande reconventionnelle en résiliation du bail en visant le défaut de paiement de loyers ou charges locatives et les dispositions du bail. Le bail prévoit en effet que le défaut de paiement des loyers ou des charges emporte résiliation de plein droit un mois après commandement demeuré infructueux.

Il reste que le préjudice de jouissance dont se prévaut le locataire résultant d’un manquement du bailleur à son obligation de délivrance, n’exonère pas le preneur de son obligation de payer les loyers. Mme [I] ne saurait en conséquence se prévaloir du manquement, en l’occurrence non fondé du bailleur, pour se défausser de son obligation de payer le bail.

Il est constant que le commandement délivré ne vise pas les loyers ou les charges réclamés, ne mentionnant que le montant des sommes dues à titre principal. Néanmoins, Madame [I] a pu comprendre qu’il s’agissait des trois mois de loyers de janvier à mars qu’elle n’avait pas réglés, comme elle le reconnaît dans ses écritures. Les termes du commandement de payer visant trois mois de loyers et charges n’ayant pas été dénoncés, aucune demande en nullité du commandement n’ayant été soulevée, il convient de considérer que la mise en demeure de payer résultant des dispositions du bail est restée sans effet plus d’un mois après sa délivrance, puisque Mme [I] n’a pas réglé le mois d’avril 2023 et ne s’est acquittée que de l’échéance de mai 2023, le 4 mai 2023.

Vu le commandement visant la clause résolutoire contenue dans le bail, et Madame [I] ne s’étant pas exécutée dans le délai du commandement, il convient de faire droit à la demande de Monsieur [X], de constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail du 10 novembre 2022 et de prononcer la résiliation du bail à compter du 14 avril 2023.

Conformément à cette résiliation, il sera ordonné à Mme [I] et tout occupant des lieux de son fait, de quitter et rendre libres les lieux dont elle était locataire et ce dans le 15 jours suivant la signification du jugement à intervenir, à défaut de quoi, elle en sera expulsée à ses frais, risques et périls ainsi que tous occupants des lieux de son chef et ce par toutes voies et moyens de droit, avec l’assistance de la force publique si besoin est.

En raison de la résiliation prononcée, Mme [I] sera débitrice d’une indemnité d’occupation pour l’occupation au delà de la résiliation. Une telle indemnité d’occupation sera fixée au montant du bail et des charges, soit à 88.500 F CFP par mois. Mme [I] sera en conséquence tenue de payer à Monsieur [X] la somme de 88.500 F CFP par mois à compter du 14 avril 2023, date de résolution du bail, jusqu’à libération des lieux et remise des clés au bailleur.

Sur les autres demandes

L’absence d’urgence de la situation ne commande pas qu’il soit prononcé l’exécution provisoire de la présente décision.

L’équité commande de condamner Mme [I] à payer à Monsieur [X] la somme de 250.000 F CFP sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile de la Nouvelle-Calédonie.

Mme [I] succombant sera condamnée aux dépens, qui seront recouvrés au profit de la Sarl ZAOUCHE RANSON conformément aux dispositions de l’article 699 du même code.

Les dépens ne comprenant que les frais de la présente instance. Si la procédure n’a pas été initiée par Monsieur [X], il a formé des demandes reconventionnelles sur le fondement du commandement de payer, qu’il convient en conséquence de prendre en compte. Les dépens comprendront en conséquence les frais du commandement de payer du 13 mars 2023 et de sa dénonciation du 21 mars 2023.

PAR CES MOTIFS