TJ 97411, 26 juin 2025, RG 25/00176
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Texte de la décision
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ST DENIS
MINUTE N°
CHAMBRE DES REFERES
AFFAIRE N° RG 25/00176 - N° Portalis DB3Z-W-B7J-HDNO
NAC : 70E
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
AUDIENCE DU 26 Juin 2025
DEMANDEURS
M. [E] [F]
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 1]
Rep/assistant : Maître Didier ANTELME de la SCP CANALE-GAUTHIER-ANTELME-BENTOLILA, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION
Mme [O] [X] [V] [N], épouse [F]
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 1]
Rep/assistant : Maître Didier ANTELME de la SCP CANALE-GAUTHIER-ANTELME-BENTOLILA, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION
DEFENDERESSE
Société SCCV EDEN ROCK Société Civile Immobilière de Construction Vente immatriculée au RCS de Saint-Pierre de la Réunion sous le n° 827 632 241, prise en la personne de son Gérant en exercice domicilié ès-qualité audit siège
[Adresse 3]
[Localité 2]
COMPOSITION DE LA JURIDICTION
LORS DES DÉBATS :
Président : Catherine VANNIER
Greffier : Marina GARCIA
Audience Publique du : 12 Juin 2025
LORS DU DÉLIBÉRÉ :
Ordonnance prononcée le 26 Juin 2025 , par décision réputée contradictoire en premier ressort, et par mise à disposition au greffe de la juridiction par Madame Catherine VANNIER, Première Vice-présidente, assistée de Madame Marina GARCIA, Greffier
Copie exécutoire à Maître ANTELME délivrée le :
Copie certifiée conforme à délivrée le :
FAITS PROCEDURE PRETENTIONS
Monsieur [E]-[R] [F] est propriétaire d’un terrain cadastré AC [Cadastre 1] situé sur la commune de [Localité 1] et en a effectué la division en cinq parcelles cadastrées AC [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 5] et [Cadastre 6]. Par actes notariés des 5 novembre 1993 et 27 octobre 1995, il a procédé à titre d’avancement d’hoirie, à la donation-partage au profit de ses trois enfants, des parcelles [Cadastre 2], [Cadastre 5] et [Cadastre 6]. Monsieur [F] a conservé l’usufruit des deux parcelles [Cadastre 3] et [Cadastre 4]. Sur la parcelle située [Adresse 1], il occupe avec son épouse, une maison d’habitation. La seconde parcelle sur laquelle une autre maison y est édifiée, est louée.
Sur le terrain cadastré AC [Cadastre 7], au voisinage immédiat des parcelles des époux [F], la SCCV Eden Rock a lancé un programme de construction de plusieurs logements à usage d’habitation. Les époux [F] n’ont appris l’existence de ce projet que lorsque les travaux ont été entrepris en surplomb de leurs terrains courant 2020. Aucun permis de construire n’y a été affiché. Les travaux sont chaotiques, la maison en construction à leur voisinage immédiat serait d’une hauteur largement supérieure à celle autorisée par le Plan Local d’Urbanisme (PLU). Elle ne semble pas édifier dans les règles de l’art et pose question sur la sécurité. Le chantier semble abandonné.
Une mise en demeure de prendre toutes dispositions visant à rendre la construction conforme au PLU et mettre fin aux risques en cours et aux troubles de voisinage est restée vaine.
Devant ce silence, Monsieur [E] [R] [F] et Madame [O] [N] épouse [F] ont, par acte de commissaire de justice en date du 19 mai 2025, fait assigner devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Saint Denis de la Réunion, la SCCV Eden Rock aux fins de voir :
Ordonner une expertise judiciaire et désigner tel expert qu’il plaira avec comme mission :Se rendre sur les lieux, les parties préalablement convoquées,Se faire remettre par les parties tous documents et pièces qu’il estimera utiles à l’accomplissement de sa mission,Entendre les parties, recueillir leurs dires,Dresser un historique et un descriptif complet des travaux incriminés,Dire si les dommages, défauts et vices des ouvrages, manquements aux règles techniques et administratives (permis de construire, PLU…) et autres atteintes, tels que dénoncés au travers de constats de commissaire de justice produits, aux courriers des requérants et dans l’assignation existent, le cas échéant, les décrire, en indiquer la date d’apparition et la cause, en prenant soin de préciser, en cas de causes multiples, leur rôle plus ou moins déterminant et en les classant par ordre décroissant d’implication,Préciser, décrire et chiffrer le cas échéant les travaux et aménagements nécessaires pour remédier définitivement aux difficultés rencontrées, en indiquant la durée prévisible des travaux,Donner tout élément permettant à la juridiction du fond éventuellement saisie de se prononcer sur les responsabilités encourues et les préjudices de toutes natures invoqués par les parties,
Statuer ce que de droit sur les dépens.
Bien que régulièrement assignée et ayant eu un temps suffisant pour préparer sa défense, la SCCV Eden Rock n’a pas constitué avocat.
A l’audience du 12 juin 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 26 juin 2025.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur l’expertise :
Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile « s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé ».
La mise en œuvre de ce texte ne se conçoit qu’en prévision d’un possible litige et n’exige pas que le fondement et les limites d’une action par hypothèse incertaine, soient déjà fixées.
Le demandeur à la mesure n'est pas tenu de démontrer l'existence de faits qu'il invoque puisque cette mesure est justement destinée à les établir. Il doit simplement justifier d'éléments rendant crédibles ses allégations.
En l’espèce, il ressort de deux procès-verbaux du commissaire de justice des 24 septembre 2024 et 30 janvier 2025 qu’une construction en cours d’édification est encore à l’état brut. La distance entre cette construction et la maison des locataires des époux [F] est de 2, 10 mètres et ne respecte pas la distance légale. De même les ouvertures et la terrasse en construction donnent une vue directe sur la piscine des époux [F] et sur la maison louée. Aucun permis de construire n’est affiché et le chantier est fermé. La construction est édifiée sur pilotis, le bâtiment présentant une hauteur de 51 parpaings pilotis non compris. Les pilotis sont montés sur des blocs en béton qui repose sur la roche, les canalisations pour les évacuations des eaux sont inexistantes. Un mur de soutènement a été édifiée par la SCCV Eden Rock sans canalisation pour l’évacuation des eaux. Le mur présente un gonflement et penche.
Dès lors, les époux [F] ont bien un intérêt à solliciter cette mesure d’expertise et il sera fait droit à cette demande.
Sur les mesures de fin de décision :
Enfin, en l’état des éléments du litige et s’agissant d’une mesure probatoire précontentieuse ordonnée dans l’intérêt des époux [F], les dépens seront laissés à leur charge.
PAR CES MOTIFS
Nous, Juge des référés, statuant par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :
Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir, mais dès à présent, tous droits et moyens des parties réservées
Ordonnons une mesure d’expertise judiciaire et désignons
Monsieur [M] [Z]
[Adresse 4] – [Localité 1]
[XXXXXXXX01] / [XXXXXXXX02] – [Courriel 1]
lequel aura pour mission de :
Se rendre sur les lieux, les parties préalablement convoquées,Se faire remettre par les parties tous documents et pièces qu’il estimera utiles à l’accomplissement de sa mission,Entendre les parties, recueillir leurs dires,Dresser un historique et un descriptif complet des travaux incriminés,Dire si les dommages, défauts et vices des ouvrages, manquements aux règles techniques et administratives (permis de construire, PLU…) et autres atteintes, tels que dénoncés au travers de constats de commissaire de justice produits, aux courriers des requérants et dans l’assignation existent, le cas échéant, les décrire, en indiquer la date d’apparition et la cause, en prenant soin de préciser, en cas de causes multiples, leur rôle plus ou moins déterminant et en les classant par ordre décroissant d’implication,Préciser, décrire et chiffrer le cas échéant les travaux et aménagements nécessaires pour remédier définitivement aux difficultés rencontrées, en indiquant la durée prévisible des travaux,Donner tout élément permettant à la juridiction du fond éventuellement saisie de se prononcer sur les responsabilités encourues et les préjudices de toutes natures invoqués par les parties,
Disons que :
l’expert devra faire connaître sans délai son acceptation au juge chargé du contrôle de l’expertise, et devra commencer ses opérations dès leur saisine,en cas d’empêchement ou de refus de l’expert, il sera procédé à son remplacement par ordonnance du juge chargé du contrôle de l’expertise,l’expert devra accomplir sa mission conformément aux articles 232 et suivants du Code de procédure civile, notamment en ce qui concerne le caractère contradictoire des opérations et précise à cet égard que l’expert ne devra en aucune façon s’entretenir seul ou de façon non contradictoire de la situation avec un autre expert mandaté par l’une des parties ou par une compagnie d’assurances,l’expert devra tenir le juge chargé du contrôle de l'expertise, informé du déroulement de ses opérations et des difficultés rencontrées lors de sa mission,l’expert est autorisé à s’adjoindre tout spécialiste de son choix, sous réserve d’en informer le juge chargé du contrôle de l’expertise et les parties étant précisé qu'il pourra dans ce cas solliciter une provision complémentaire destinée à couvrir les frais du recours au sapiteur,l’expert devra annexer à son rapport ceux des documents ayant servi à son établissement, ceux qui le complètent ou contribuent à sa compréhension et restituera les autres contre récépissé, aux personnes les ayant fournis,l’expert ne pourra concilier les parties mais que si elles viennent à se concilier, il constatera que sa mission est devenue sans objet et en cas d’accord partiel, il poursuivra ses opérations en les limitant aux autres questions exclues de l’accord,l’expert remettra un pré-rapport aux parties en considération de la complexité technique de la mission, les invitera à lui présenter leurs observations écrites dans un délai de trente jours, l’expert devra répondre à ces observations dans son rapport définitif en les motivant et le déposer avec sa demande de rémunération au greffe du tribunal, dans le délai de rigueur de SIX MOIS (sauf prorogation dûment autorisée), et communiquer ces deux documents aux parties.
Rappelons que l’expert doit notifier aux seules parties sa demande d’observations, et laisser aux parties un délai suffisant de l'ordre d'un mois pour formuler des observations ou réclamations conformément à l'article 276 du code de procédure civile,
Disons que Monsieur [E] [R] [F] et Madame [O] [F] devront consigner entre les mains du régisseur d'avances et de recette de ce Tribunal une consignation de 2.500 €, à valoir sur la rémunération de l'expert et ce avant le 31 août 2025,
Disons que l’expert, si le coût probable de l’expertise s’avère plus élevé que la provision fixée, devra communiquer au magistrat chargé du contrôle des expertises et aux parties l’évaluation prévisible de ses frais et honoraires en sollicitant au besoin, la consignation d’une provision complémentaire,
Rappelons qu'à défaut de consignation dans ce délai, la désignation de l'expert sera caduque selon les modalités fixées par l'article 271 du code de procédure civile,
Laissons les dépens à la charge de Monsieur [E] [R] [F] et Madame [O] [F],
Ainsi prononcé les jour, mois et an indiqués ci-dessus, et signé du Président et du Greffier
LE GREFFIER LE PRESIDENT
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