TJ 93008, 26 juin 2025, RG 25/00448

TRIBUNAL DE PROXIMITE
DE SAINT DENIS
[Adresse 3]
[Localité 7]

Téléphone : [XXXXXXXX01]
Télécopie : [XXXXXXXX02]
@ : [Courriel 8]

REFERENCES : N° RG 25/00448 - N° Portalis DB3S-W-B7J-2U4N

Minute : 25/00226

Société ESPACIL HABITAT
Représentant : Maître Stéphanie LAMORA de l’AARPI BDSL AVOCATS, avocats au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire :

C/

Monsieur [C] [Z]
Représentant : Me Marie catherine SALEMI, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 101

Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
Maître Stéphanie LAMORA

Copie certifiée conforme délivrée à :
Monsieur [C] [Z]

Le

ORDONNANCE DE REFERE
DU 26 Juin 2025

Ordonnance rendue par décision Contradictoire et en premier ressort et mise à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du 26 Juin 2025;

par Madame Mylène POMIES, en qualité de juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité assistée de Madame Nora BENDERRADJ, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 15 Mai 2025 tenue sous la présidence de Madame Mylène POMIES, juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité, assistée de Madame Nora BENDERRADJ, greffier ;

ENTRE DEMANDERESSE :

Société ESPACIL HABITAT
[Adresse 4]
[Localité 6]
représentée par Maître Stéphanie LAMORA de l’AARPI BDSL AVOCATS, avocats au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 
NAN46

D'UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [C] [Z]
[Adresse 5]
[Localité 7]
comparant en personne

D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 10 juillet 2023, la SA d’HLM ESPACIL HABITAT a donné en location une chambre meublée à Monsieur [C] [Z] située dans le foyer-logement du [Adresse 5], pour une redevance mensuelle de 521,04 euros, hors prestations obligatoires.

Des redevances étant demeurées impayées, la SA d’HLM ESPACIL HABITAT a fait signifier par acte de commissaire de justice un commandement de payer la somme de 1 173,40 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif, terme d’octobre 2024 et visant la clause résolutoire contractuelle, le 20 novembre 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 6 février 2024, la SA d’HLM ESPACIL HABITAT a fait assigner Monsieur [C] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny, siégeant au tribunal de proximité de Saint-Denis, statuant en référé, aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de résidence liant les parties,
- ordonner l'expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique si besoin est, sous astreinte de 50 euros par jour de retard,
- ordonner la séquestration des meubles en tel lieu qu'il lui plaira, aux frais et aux risques du défendeur,
- condamner Monsieur [C] [Z] à lui payer une provision au titre des redevances impayées, soit la somme de 2 752,31 euros, ainsi qu'une indemnité d'occupation jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel égal au montant de la redevance si le contrat de résidence s'était poursuivi,
- condamner le défendeur à lui payer la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce inclus le coût du commandement de payer, de l’assignation et de tous les actes rendus nécessaires.

Au soutien de ses prétentions, la SA d’HLM ESPACIL HABITAT expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées, malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de résidence délivré le 20 novembre 2024.

A l'audience du 15 mai 2025, après un renvoi lors de l’audience du 24 mars 2025, la SA d’HLM ESPACIL HABITAT, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance, et a actualisé sa créance à la somme de 2 114,71 euros, selon décompte en date du 15 mai 2025. Elle ne s’est pas opposée aux délais de paiement sollicités mais s’est opposée aux délais d’expulsion.

Monsieur [C] [Z], comparant en personne, a sollicité son maintien dans les lieux, des délais de paiement sur 24 mois, faisant état d’un revenu mensuel de 1 900 euros par mois. S’il n’était pas fait droit à sa demande de maintien dans les lieux il demande un délai de 5 mois pour quitter les lieux, indiquant que sa compagne est enceinte et qu’il recherche un logement avec l’aide de l’assistante sociale.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 26 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend, et, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. trouble manifestement illicite est la perturbation résultant d'un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

A titre liminaire sur le statut juridique applicable au titre d'occupation litigieux, il convient de rappeler que le logement occupé par Monsieur [C] [Z] est soumis à la législation des logements-foyers résultant des articles L.633-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation. Ainsi, il est soumis à une réglementation spécifique qui exclut le droit au maintien dans les lieux de l’occupant et il échappe aux dispositions protectrices de l’article L.632-1 du code de la construction et de l’habitation en vertu de l’article L.632-3 du même code ainsi qu'au titre Ier bis précité de la loi du 6 juillet 1989 en vertu de l’article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du titre d'occupation

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. L'article 1225 précise qu'en présence d'une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s'il n'a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l'inexécution. La mise en demeure doit viser expressément la clause résolutoire pour produire effet.

En matière de logement-foyer plus précisément, en application de l'article L.633-2 du code de la construction et de l'habitation, le contrat est conclu pour une durée d'un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée. La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants :
- inexécution par la personne logée d'une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d'un manquement grave ou répété au règlement intérieur ;
- cessation totale d'activité de l'établissement ;
- cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d'admission dans l'établissement considéré.

L'article R.633-3 du même code précise que le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l'un des cas prévus à l'article L. 633-2 sous réserve d'un délai de préavis :
a) d'un mois en cas d'inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d'une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu'une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire.
b) de trois mois lorsque la personne logée cesse de remplir les conditions d'admission dans l'établissement telles qu'elles sont précisées dans le contrat ou lorsque l'établissement cesse son activité.

Cet article précise les conditions de forme de la résiliation en indiquant que la résiliation du contrat est signifiée par commissaire de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception. Il est jugé au visa de ce texte que la mise en œuvre de la clause résolutoire du contrat de résidence d'un logement-foyer est subordonnée à la remise effective de la lettre de mise en demeure à son destinataire (Ccass Civ 3ème 1 décembre 2016, n° 15-27.795).

En l'espèce, le contrat de résidence conclu le 10 juillet 2023 contient une clause résolutoire et une un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 20 novembre 2024, pour la somme en principal de 1 173,40 euros. Ce commandement, régulièrement délivré à l’étude du commissaire de justice, correspond bien à une dette justifiée à hauteur du montant des redevances échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.

Il ressort du décompte produit que la somme visée au commandement correspondait bien à un montant équivalent à au moins deux mois d'arriéré de redevance. Toutefois, le contrat stipule que Monsieur [C] [Z] dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette, contrairement aux dispositions légales précitées. Aussi, le demandeur s’est soumis volontairement à un délai plus favorable au locataire et il convient d’en tenir compte. A la lecture du décompte, il convient de relever que Monsieur Monsieur [C] [Z] n'a pas réglé l'intégralité de la dette dans le délai de deux mois (ses prelèvements sont revenus impayés), de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de résidence étaient réunies à la date du 20 janvier 2025.

Aucune des dispositions précitées ne permettant une suspension des effets de cette clause, il n’est pas sérieusement contestable que le contrat a été résilié de plein droit et que Monsieur [C] [Z] occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 21 janvier 2025. Sa demande de maintien dans les lieux sera rejeté.

Il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision pour faire cesser le trouble manifestement illicite créé par ce maintien.

Il convient d'indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Il n'apparaît pas nécessaire d'assortir l'obligation de quitter les lieux d'une astreinte. En effet, la condamnation au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation (voir ci-après), de nature à réparer le préjudice subi par la demanderesse satisfait déjà l'objectif assigné à l'astreinte en cette matière par l'article L.421-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n'est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande reconventionnelle de délais pour quitter les lieux

Aux termes des dispositions combinées des articles L.412-3 et L.412-4 du code des procédures civiles d'exécution, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Le juge qui ordonne l'expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.
Cette disposition n'est pas applicable lorsque le propriétaire exerce son droit de reprise dans les conditions prévues à l'article 19 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d'habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement, lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire ou lorsque ce dernier est de mauvaise foi.
Les deux premiers alinéas du présent article ne s'appliquent pas lorsque les occupants dont l'expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l'aide de manoeuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

La durée des délais prévus à l'article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L.441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

En l'espèce, Monsieur Monsieur [C] [Z] fait état de ressources qui lui permettront de se reloger, et ne justifie pas de sa situation familiale. Par ailleurs depuis la résiliation du bail, il a déjà de fait bénéficié d’un délai de 5 mois pour quitter les lieux, alors qu’il bénéficiera également du délai de deux mois du commandement de quitter les lieux.

Aussi sa demande sera rejetée.

Sur la demande en paiement d’une provision au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation

Monsieur [C] [Z] est redevable des redevances impayés jusqu'à la date de résiliation du contrat de résidence en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du contrat de résidence constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l'espèce, la SA d’HLM ESPACIL HABITAT produit un décompte démontrant que Monsieur [C] [Z] reste lui devoir la somme de 2 114,71 euros à la date du 15 mai 2025, cette somme correspondant à l'arriéré des redevances impayés et aux indemnités d'occupation échues à cette date.

Pour la somme au principal, Monsieur [C] [Z] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu’il reconnaît d’ailleurs à l’audience.

Il sera donc condamné à titre de provision au paiement de la somme de 2 114,71 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l'assignation conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil et à la demande de la SA d’HLM ESPACIL HABITAT.

Monsieur [C] [Z] sera aussi condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle pour la période courant du 16 mai 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des redevances et charges qui auraient été dus si le contrat de résidence s'était poursuivi.

Sur la demande reconventionnelle de délais de paiement

En vertu de l'article 1343-5 du code civil compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En l’espèce Monsieur [C] [Z] sollicite un délai de 24 mois pour payer sa dette. Il fait état de ressources mensuelles de 1 900 euros par mois, avec une indemnité d’occupation mensuelle à payer de 569,98 euros jusqu’à son départ des lieux. Compte tenu du faible montant de la dette et de sa situation financière, il sera fait droit à la demande de délais de paiement conformément aux termes du dispositif, avec clause de déchéance en cas de non respect de l’échéancier ou du paiement de l’indemnité d’occupation courante jusqu’à son départ des lieux.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [C] [Z], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation. En revanche il ne sera pas fait droit à la demande au titre des frais nécessaires dans la mesure où par définition leur caractère nécessaire n’est pas démontré à ce stade.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SA d’HLM ESPACIL HABITAT les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 300 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS