TJ 93008, 26 juin 2025, RG 24/11247

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TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
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[Localité 5]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 6]

REFERENCES : N° RG 24/11247 - N° Portalis DB3S-W-B7I-2J4F

Minute : 25/ 793

S.A. D’HLM LOGIREP
Représentant : Me Paul-gabriel CHAUMANET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R101

C/

Monsieur [B] [Z]

Exécutoire délivrée le :
à :
Me CHAUMANET

Copie certifiée conforme délivrée le :
à :
Mr [Z]

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 26 Juin 2025;

par Madame Céline MARION, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Alissa DARCHEVILLE, greffier placé ;

Après débats à l'audience publique du 10 Avril 2025 tenue sous la présidence de Madame Céline MARION, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Sophie BASSETTE, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.A. D’HLM LOGIREP
demeurant [Adresse 3]

représentée par Me Paul-gabriel CHAUMANET, avocat au barreau de PARIS

D'UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [B] [Z]
demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 3 juin 2022, la SA D'HLM LOGIREP a donné à bail à Monsieur [B] [Z] un logement situé [Adresse 2] (n°1160-07-0097 07, 4ème étage), pour un loyer mensuel de 381,75 euros, et 171,54 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 2 avril 2024, la SA D'HLM LOGIREP a fait signifier à Monsieur [B] [Z] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 3743,76 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par lettre en date du 21 mars 2024 reçue le 29 mars 2024 la SA D'HLM LOGIREP a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 20 novembre 2024, la SA D'HLM LOGIREP a fait assigner Monsieur [B] [Z] devant le juge des contentieux du Raincy aux fins de :
à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail ,ordonner l’expulsion de Monsieur [B] [Z] ainsi que de tout occupant de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, dire que le sort des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux sera réglé dans les conditions du code des procédures civiles d’exécution,condamner Monsieur [B] [Z] au paiement d’une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la date de résiliation jusqu’à libération effective des lieux,le condamner au paiement de la somme de 5087,72 euros, arrêtée à la date du 31 juillet 2024, à parfaire avec les termes du postérieurement et quittances au jour de l'audience avec intérêts légaux à compter du commandement de payer,le condamner au paiement de la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.
L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 26 novembre 2024.

À l'audience du 10 avril 2025, la SA D'HLM LOGIREP, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 10653,47 euros arrêtée au 4 avril 2025, loyer du mois de mars 2025 inclus. Elle est opposée à la demande de délais de paiement.

La SA D'HLM LOGIREP soutient, sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur [B] [Z] n'a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 2 avril 2024. À titre subsidiaire, elle soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement du locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation du locataire à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989. La SA D'HLM LOGIREP souligne que les impayés remontent à l’entrée du locataire dans les lieux.

Monsieur [B] [Z], ne conteste pas le principe de la dette. Il demande le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 200 euros par mois en plus des loyers, à partir du mois de juin 2025, et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Au soutien de ses prétentions, il explique qu’il n’a eu aucun revenu ni aucune ressource pendant plusieurs mois, mais qu’il va reprendre une activité professionnelle le 14 avril 2025, en intérim, qui devrait lui procurer un salaire d’environ 1800 euros. Il indique qu’il a un enfant, dont il n’a pas la garde pour lequel il verse une pension alimentaire de 150 euros par mois. Enfin, Monsieur [B] [Z] précise que les prestations de la caisse d’allocations familiales sont bloquées et qu’il devrait bénéficier d’un rappel de 4000 euros environ.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 26 juin 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIVATION DE LA DECISION

Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 26 novembre 2024, soit au moins six semaines avant l'audience.

Par ailleurs, la SA D'HLM LOGIREP justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 29 mars 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 20 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, les demandes de la SA D'HLM LOGIREP aux fins de constat de résiliation du bail, à titre principal, et de résiliation judiciaire du bail, à titre subsidiaire, pour défaut de paiement des loyers sont recevables.

Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire

Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’absence de dispositions transitoires, l’application de la loi du 27 juillet 2023 dans le temps est régie par l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif.

Dès lors, si son article 10, en ce qu'il modifie l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 pour fixer désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s'applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d'entraîner leur réfaction (Cass. Civ. 3e, avis du 13 juin 2024, n°24-70.002), il s’applique en revanche aux contrats conclus ou renouvelés après son entrée en vigueur.

De plus, les effets légaux d’un contrat sont régis par la loi en vigueur au moment où ils se produisent (Cass. Civ. 3e 18 février 2009 n°08-13343).

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Le contrat a été conclu le 3 juin 2022 et tacitement reconduit le 3 mars 2024, soit, après le 29 juillet 2023, date de l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, et avant la signification du commandement de payer.

Le commandement de payer signifié par commissaire de justice en date du 2 avril 2024 vise la clause résolutoire et contient les mentions prévues par l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

L’acte vise toutefois le délai de deux mois prévus à l’article 24, dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023.

Or, le contrat ayant été reconduit après l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, il convient de faire application des modalités de mise en œuvre de la clause résolutoire à la date de la signification du commandement de payer et dès lors, de retenir le délai de six semaines, prévu par la loi.

Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer, soit, le 14 mai 2024 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 3 juin 2022 à compter du 15 mai 2024.

Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Monsieur [B] [Z] à son paiement à compter de 15 mai 2024, jusqu'à la libération effective des lieux.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII de la même loi, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, Monsieur [B] [Z] propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée à hauteur de 200 euros par mois. Il justifie de sa situation personnelle et financière et de difficultés liées à l’absence d’emploi et de revenus pendant plusieurs mois.

S’il fait état d’une prochaine amélioration de sa situation, avec la reprise d’une activité professionnelle, et des démarches auprès de la caisse d’allocations familiales lui permettant de récupérer des arriérés d’allocations, force est de constater qu’au regard de sa situation actuelle, au jour des débats, il n’est pas en capacité de payer le loyer courant et les charges, ni dès lors de commencer à rembourser l’arriéré.

Sa situation ne permet donc pas de lui accorder des délais de paiement.

De plus, il ressort des éléments communiqués que Monsieur [B] [Z] n’a pas repris le paiement intégral du loyer et des charges le dernier règlement est intervenu au mois de mai 2024.

Les conditions prévues par la loi ne sont donc pas réunies.

Il convient dès lors de rejeter la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire.

Il convient par conséquent d'ordonner l'expulsion de Monsieur [B] [Z] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Il convient de fixer une indemnité d'occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien, d’un montant égal au loyer révisé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Monsieur [B] [Z] au paiement de cette indemnité à compter de la résiliation du bail jusqu'à la libération effective des lieux.

Sur la demande en paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 3 juin 2022, du commandement de payer délivré le 2 avril 2024 et du décompte de la créance actualisé au 4 avril 2025 que la SA D'HLM LOGIREP rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés.

Il convient de déduire du décompte présenté la somme de 339,05 euros (vingt-deux fois 0,80 euros, 7,62 euros, 153,04 euros et 160,79 euros) imputée pour des frais.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [B] [Z] à payer à la SA D'HLM LOGIREP la somme de 10314,42 euros, au titre des sommes dues au 4 avril 2025 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 2 avril 2024 sur la somme de 2547,76 euros, de l’assignation du 20 novembre 2024 sur la somme de 2539,96 euros et du présent jugement sur le surplus.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

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En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [B] [Z] aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il convient également de condamner Monsieur [B] [Z] à payer à la SA D'HLM LOGIREP la somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS