TJ 93008, 26 juin 2025, RG 25/02240

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TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
[Adresse 5]
[Localité 7]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 8]

REFERENCES : N° RG 25/02240 - N° Portalis DB3S-W-B7J-2X4Q

Minute : 25/234

SYNDICAT DES COPRORIETAIRES DU [Adresse 3]
Représentant : Me Julien BAUMGARTNER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1493 - Représentant : M. JPM IMMOBILIER (Syndic)

C/

Monsieur [D] [J]
Madame [R] [W]

Exécutoire délivrée le :
à :

Copie certifiée conforme délivrée le :
à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 26 Juin 2025;

par Madame Céline MARION, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Alissa DARCHEVILLE, greffier placé ;

Après débats à l'audience publique du 10 Avril 2025 tenue sous la présidence de Madame Céline MARION, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Sophie BASSETTE, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 3], représenté par son Syndicat en exercice, la société JPM - IMMOBILIERE. dont le siège social se situe [Adresse 6]

représentée par Me Julien BAUMGARTNER, avocat au barreau de PARIS

D'UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [D] [J]
demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

Madame [R] [W]
demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE :

Monsieur [D] [J] et Madame [R] [W] sont propriétaires des lots numéro 12 et 87 au sein d'un immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 9], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 14 février 2024, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 9] (le syndicat des copropriétaires) a, par l'intermédiaire de son avocat, adressé à Monsieur [D] [J] et Madame [R] [W] une mise en demeure de payer la somme de 1963 euros au titre de l'arriéré de charges de copropriété au 6 février 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 13 février 2025, le syndicat des copropriétaires a fait assigner Monsieur [D] [J] et Madame [R] [W] devant le présent tribunal aux fins d'obtenir leur condamnation solidairement au paiement des sommes suivantes :
6412,03 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 12 novembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,180 euros au titre des frais visés à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,1000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,1500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, les dépens,assortir la décision de l’exécution provisoire.
À l'audience du 10 avril 2025, le syndicat des copropriétaires, représenté, maintient ses demandes.

Il expose que Monsieur [D] [J] et Madame [R] [W], propriétaires de divers lots au sein de l’immeuble, sont à ce titre redevables de charges de copropriété, conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, qui ne sont plus payées régulièrement. Il indique que le compte individuel présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés par le syndicat selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient également que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime bien fondé à obtenir la condamnation des propriétaires au paiement de dommages et intérêts.

Monsieur [D] [J] et Madame [R] [W] régulièrement assignés, à l'étude, selon les dispositions de l'article 658 du code de procédure civile, ne comparaissent pas et ne sont pas représentés.

L’affaire a été mise en délibéré au 26 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales :

Sur le paiement des charges de copropriété

En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien, à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces produites par le syndicat des copropriétaires, notamment des procès-verbaux de l’assemblée générale du 25 mars 2024 approuvant les comptes arrêtés au 30/09/2023 et approuvant le budget prévisionnel pour les exercices jusqu’au 30/09/2025, et l'attestation du syndic de l’immeuble en date du 12 novembre 2024 indiquant l’absence de de contestation des procès-verbaux des assemblées générales communiqués, que les comptes annuels ont été approuvés et n’ont pas été contestés par les copropriétaires défendeurs. Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges.

Le syndicat des copropriétaires justifie des appels de fonds adressés aux copropriétaires.

Le décompte reprend les différents appels et les règlements effectués.

Il est imputé une reprise de solde, dont il est justifié.

Au regard de ces éléments, il convient de retenir la quote-part de charges de copropriété ainsi que les provisions sur charges, qui sont exigibles dès leur appel et doivent être versées en exécution du budget provisionnel.

Les provisions sur travaux mentionnées dans les extraits du compte du syndicat des copropriétaires correspondent aux travaux votés lors des assemblées générales, si bien que ces appels sont dès lors justifiés.

Il convient de déduire les frais de contentieux et de recouvrement de 264 euros qui ne constituent pas des charges de copropriété, et font l'objet d'une condamnation distincte.

En application de l'article 1310 du code civil, en l’absence de disposition légale ou de la justification d'une stipulation contractuelle permettant de retenir la solidarité entre les copropriétaires indivis des lots, qui ne se présume point, il n'y a pas lieu de prononcer une condamnation solidaire à leur encontre.

Il n'y a pas lieu non plus de prononcer de condamnation in solidum, qui concerne les condamnations prononcées à l'encontre des responsables d'un même dommage.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [D] [J] et Madame [R] [W] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 6148,03 euros, au titre des charges de copropriété dues au 12 novembre 2024, appel du 1er octobre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 13 février 2025.

Sur les frais nécessaires au recouvrement :

En l'espèce, le syndicat de copropriétaire sollicite l’octroi de la somme de 444 euros (264 euros et 180 euros) au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance.

Il n’est justifié de l'envoi d'aucune mise en demeure avant celle adressée par avocat le 14 février 2024.

Les frais de mise en demeure de 120 euros correspondent aux honoraires d’avocats entrent dans les frais irrépétibles. Il convient dès lors de rejeter la demande formulée à ce titre.

Les honoraires du syndic de relance et mise en demeure dont ni la date ni l’envoi ne sont justifiés, seront écartés.

Il convient également de déduire les frais de « suivi dossier avocat », qui bien que prévus par le contrat de syndic, mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles, n’apparaissent pas nécessaires au recouvrement, à défaut de justification de diligences particulières ou inhabituelles.

Il convient dès lors de rejeter la demande au titre des frais nécessaires au recouvrement.

Sur la demande de dommages et intérêts :

En application de l'article 1236-1 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l'espèce, les charges de copropriété sont payées irrégulièrement par Monsieur [D] [J] et Madame [R] [W], ce qui cause un préjudice certain pour la collectivité des copropriétaires, avec désorganisation de la trésorerie et implique des avances par les autres copropriétaires.

Le syndicat des copropriétaires justifie d'un préjudice certain, distinct du simple retard de paiement.

Il convient de condamner Monsieur [D] [J] et Madame [R] [W] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 400 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [D] [J] et Madame [R] [W] aux dépens de l'instance.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais non compris dans les dépens qu'il a exposés dans le cadre de la présente instance. Il convient de condamner Monsieur [D] [J] et Madame [R] [W] à lui payer la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.
PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

CONDAMNE Monsieur [D] [J] et Madame [R] [W] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 9] la somme de 6148,03 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété arrêté au 12 novembre 2024, appel du 1er octobre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 13 février 2025,

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CONDAMNE Monsieur [D] [J] et Madame [R] [W] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 9] la somme de 400 euros à titre de dommages et intérêts,

CONDAMNE Monsieur [D] [J] et Madame [R] [W] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 9] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [D] [J] et Madame [R] [W] aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE PRESIDENT