TJ 75056, 16 juin 2025, RG 25/00353

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Monsieur [K] [T]

Copie exécutoire délivrée
le :
à : La SCP MENARD-WEILLER

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/00353 - N° Portalis 352J-W-B7J-C6YQM

N° MINUTE : 5/2025

ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 16 juin 2025

DEMANDERESSE
[Localité 6] HABITAT- OPH ( anciennement OPAC DE [Localité 6])
dont le siège social est situé [Adresse 3]
représenté par la SCP MENARD-WEILLER, avocats au barreau dePARIS,vestiaire P0128

DÉFENDEUR
Monsieur [K] [T]
demeurant [Adresse 1]
[Adresse 5]
[Localité 4]
non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Fairouz HAMMAOUI, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 11 avril 2025

ORDONNANCE
réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 16 juin 2025 par Fairouz HAMMAOUI, Vice-présidente, assistée de Christopher LEPAGE, Greffier

Décision du 16 juin 2025
PCP JCP ACR référé - N° RG 25/00353 - N° Portalis 352J-W-B7J-C6YQM

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 17 août 2023, [Localité 6] HABITAT-OPH a consenti un bail d’habitation à M. [K] [T] sur des locaux situés au [Adresse 2] (logement n° 0200) à [Localité 7], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 278,09 euros.

Par acte de commissaire de justice du 26 septembre 2024, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 3229,36 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [K] [T] le 27 septembre 2024.

Par assignation du 23 décembre 2024, PARIS HABITAT-OPH a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de M. [K] [T] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges majoré de 50%, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux ; subsidiairement, une indemnité ne pouvant être inférieure au montant du loyer, 4629,35 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 30 novembre 2024,350 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 24 décembre 2024, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

Prétentions et moyens des parties

À l'audience du 11 avril 2025, [Localité 6] HABITAT-OPH maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 31 mars 2025, s'élève désormais à 6288,78 euros. [Localité 6] HABITAT-OPH considère enfin qu'il n'y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, M. [K] [T] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter

[Localité 6] HABITAT-OPH ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

[Localité 6] HABITAT-OPH a précisé ne pas avoir connaissance de l’existence d’une telle procédure concernant M. [K] [T].

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

[Localité 6] HABITAT-OPH justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, ce délai légal d’acquisition de la clause résolutoire et d’apurement de la dette locative relève des effets légaux du contrat de bail uniquement lorsque celui-ci ne comporte pas de prévision contractuelle sur ce point. À l'inverse, lorsque le délai d’acquisition de la clause a été contractualisé, celui-ci ne peut plus être considéré comme un effet légal du contrat. Il y a lieu alors d’appliquer le délai contractuel, ce délai ne revêtant pas un impérieux motif d'intérêt général interdisant aux parties d'y déroger dans un sens favorable au locataire.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 26 septembre 2024. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 3229,36 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 27 novembre 2024.

En l'espèce, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience, que les revenus du foyer de M. [K] [T] lui permettent raisonnablement d’assumer le paiement d’une somme de 185 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler sa dette.

Dans ces conditions, il convient de lui accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après.

Cependant, en l'absence de demande de suspension des effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais de paiement, il convient d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser [Localité 6] HABITAT-OPH à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Il ressort également des débats que l'expulsion de M. [K] [T] entraînera des conséquences d'une exceptionnelle dureté au sens de l'article L. 412-2 du code des procédures civiles d'exécution, compte tenu de la précarité actuelle de sa situation : il convient donc de porter à cinq mois le délai prévu par l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, [Localité 6] HABITAT-OPH verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 31 mars 2025, M. [K] [T] lui devait la somme de 6288,78 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Toutefois, en l’absence de comparution du locataire, le principe de la contradiction impose de limiter la demande du bailleur au montant figurant dans l’assignation, déduction des frais de contentieux de 178,37 € soit 4450,98 euros, suivant décompte arrêté au 30 novembre 2024.

M. [K] [T] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme au bailleur, à titre de provision.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant M. [K] [T] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Son montant sera provisoirement fixé au montant actuel du loyer et des charges.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 27 novembre 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à [Localité 6] HABITAT-OPH ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [K] [T], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n'y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,