TJ 75056, 26 juin 2025, RG 24/13236
Vérifier : TJ 75056, 26 juin 2025, RG 24/13236 (rechercher sur Judilibre/Légifrance) · Ouvrir la source
Texte de la décision
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS
■
Loyers commerciaux
N° RG 24/13236
N° Portalis 352J-W-B7I-C6GK6
N° MINUTE : 1
Assignation du :
24 Octobre 2024
Jugement avant dire droit
[1]
[1] Expéditions
exécutoires
délivrées le :
Expert : [W] [V][2]
[2]
[Adresse 5]
[Localité 9]
Médiateur : [Z] [X]
[Adresse 4]
[Localité 7]
JUGEMENT
rendu le 26 Juin 2025
DEMANDERESSE
S.C SOCIETE CIVILE DES PROPRIETAIRES DES DEUX MAISONS SISES A [Adresse 12] ET [Adresse 3]
[Adresse 6]
[Localité 8]
représentée par Maître Nicolas SIDIER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #R0047
DEFENDERESSE
S.A.R.L. STEINITZ SARL
[Adresse 12]
[Localité 8]
défaillante
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Laure ALDEBERT, 1ère vice-présidente, Juge des loyers commerciaux
Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l'article R.145-23 du code de commerce ;
assistée de Camille BERGER, Greffière lors de l’audience et de Manon PLURIEL, Greffière lors de la mise à disposition
DEBATS
A l’audience du 06 Mai 2025 tenue publiquement
JUGEMENT
Rendu publiquement par mise à disposition au greffe
Réputé contradictoire
En premier ressort
FAITS ET PROCEDURE
Par acte sous seing privé du 2 mars 1983, la SOCIETE CIVILE DES PROPRIETAIRES DES DEUX MAISONS SISES A [Adresse 12] ET [Adresse 3] (ci-après le « bailleur ») a donné à bail commercial à la société LA JURANDE, aux droits et obligations de laquelle vient la société STEINITZ SARL (ci-après le « preneur »), des locaux dépendant d'un immeuble sis [Adresse 12] à [Localité 8] (local F06) rez de chaussée et entresol bâtiment sur cour, à usage exclusif de « Commerce d'antiquités, objets d'art, décoration, ameublement, tableaux, tapisseries, galerie d'art, et, expositions, éditions, conférences, expertises, s'y rapportant ».
Il a été renouvelé plusieurs reprises et pour la dernière fois par acte sous seing privé du 8 novembre 2010 pour une durée de neuf années entières et consécutives à compter du 1er juillet 2011 pour se terminer le 30 juin 2020, moyennant un loyer de 85.000 euros HT et HC/ an.
Le bailleur expose que depuis le 1er juillet 2020, le bail se poursuit par tacite prolongation et qu'en application de la clause d'indexation annuelle, le loyer s'élève actuellement à la somme de 113.782,20 euros HT et HC/ an.
Par acte extrajudiciaire du 13 juillet 2023, le bailleur a notifié au preneur un congé commercial portant offre de renouvellement de bail, conformément aux dispositions de l'article L.145-9 du code de commerce. Le Bailleur a ainsi donné congé pour le 31 mars 2024 .
Par acte extra-judiciaire du 29 mars 2024, le bailleur a notifié au preneur une proposition de loyer du bail renouvelé au 1er avril 2024 à hauteur de 162.800 euros HT et HC/an, en visant les dispositions de l'article L.145-11 du code de commerce.
Par courrier recommandé du 2 septembre 2024, réceptionné le 4 septembre 2024, le bailleur lui a adressé un mémoire préalable aux termes duquel il sollicite la fixation du loyer renouvelé au 1er avril 2024 à la somme de 162.800 HT et HC/an .
Le preneur n'a notifié aucun mémoire en réponse.
C’est dans ce contexte que par exploit en date du 24 octobre 2024, la SOCIETE CIVILE DES PROPRIETAIRES DES DEUX MAISONS SISES A [Adresse 12] ET [Adresse 3], a fait assigner la société STEINITZ SARL en fixation du loyer renouvelé au 1er avril 2024.
L'affaire a été retenue à l'audience du 6 mai 2025 à laquelle le bailleur était représenté. La société STEINITZ SARL régulièrement assignée, n'a pas comparu.
Aux termes de son mémoire préalable régulièrement notifié et de son assignation, le bailleur demande au juge des loyers commerciaux :
- ADJUGER à la Société Civile des Propriétaires des Deux Maisons Sises à [Adresse 12] et [Adresse 3] l'entier bénéfice de son mémoire en demande notifié à la société Steinitz SARL le 2 septembre 2024 ;
- CONSTATER que le bail s'est renouvelé à compter du 1er avril 2024 ;
- FIXER le loyer du bail renouvelé au 1er avril 2024 à la somme de 162.800,00 euros HT et HC/an aux clauses et conditions du bail inchangées, à l'exception de celles qui seront éventuellement modifiées en application des dispositions d'ordre public de la Loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 et de tous autres textes législatifs et réglementaires impératifs édictés depuis le précédent bail, sans préjudice pour chacune des parties de leur droit à se prévaloir des dispositions de l'article L.145-57 du Code de commerce ;
- JUGER que les arriérés de loyer porteront intérêts, terme par terme, au taux légal du jour de leur exigibilité, soit à compter du 1er avril 2024, jusqu'au jour du parfait paiement ;
- ORDONNER la capitalisation des intérêts de retard ;
Dans l'hypothèse où Madame ou Monsieur le Juge des loyers commerciaux s'estimerait insuffisamment éclairé,
- DÉSIGNER tel expert qu'il lui plaira avec pour mission de :
*Convoquer les parties,
*Se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l'accomplissement de sa mission,
*Visiter les locaux loués,
*Examiner et apprécier l'existence d'un motif de déplafonnement tiré de l'existence d'une modification notable des facteurs locaux de commercialité,
*Rechercher la valeur locative des locaux loués à la date du 1er avril 2024 conformément notamment aux dispositions de l'article R. 145-7 du Code de commerce,
*Recueillir les observations des parties, y répondre, rendre compte du tout et de donner son avis motivé,
*Dresser un rapport de ses constatations et conclusions.
- METTRE à la charge de la société Steinitz SARL la consignation des frais à valoir sur la rémunération de l'expert ;
- FIXER le loyer provisionnel, pendant la durée de l'instance, à la somme de 162.800,00 euros HT et HC par an ;
- RÉSERVER les dépens.
Le Bailleur soutient au visa de l'article L.145-33 et R.145-34 du code de commerce que par l'effet de la tacite reconduction le bail expiré a duré dans les faits plus de douze ans et qu'il doit être fixé à la valeur locative.
A l'appui d'un avis estimatif établi sur la valeur locative, le 26 décembre 2023, par le Cabinet d'expertise PAIN, le bailleur demande de fixer le prix du bail renouvelé à la somme annuelle de 162.800 HT HC à défaut d'ordonner une mesure d'expertise.
L'affaire a été mise en délibéré au 26 juin 2025.
MOTIFS DE LA DECISION
Selon l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
1- Sur le principe du renouvellement du bail
Il y a lieu de constater le principe du renouvellement du bail à compter du 1er avril 2024 que la locataire n'a pas contesté.
2- Sur la fixation du montant du loyer du bail renouvelé
L'article L.145-33 du code de commerce dispose que : « Le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. A défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après :
1) Les caractéristiques du local considéré ;
2) La destination des lieux ;
3) Les obligations respectives des parties ;
4) Les facteurs locaux de commercialité ;
5) Les prix couramment pratiqués dans le voisinage ;
Un décret en Conseil d'Etat précise la consistance de ces éléments ».
En l'espèce le bailleur, qui estime que le loyer payé est sous évalué eu égard au quartier et à la valeur locative des locaux, demande de fixer le loyer déplafonné à la somme annuelle de 162.800 euros, à l'appui d'un avis estimatif établi par un expert le 26 décembre 2023.
Toutefois cette expertise non contradictoire réalisée à leur demande par le bailleur, ne suffit pas à établir la preuve de la valeur locative des lieux loués.
Il résulte de ce qui précède, en l'état des moyens exposés et des pièces produites, qu'il convient de rechercher et rassembler les éléments d'appréciation des faits invoqués par les bailleurs. Ces éléments ne peuvent résulter des vérifications personnelles du juge ou d'un constat.
Par conséquent, il est nécessaire de recourir à une mesure d'expertise en application de l'article R.145-30 du code de commerce, selon les modalités fixées au dispositif et aux frais avancés par le bailleur, demandeur à la procédure.
En outre, au regard de la nature du litige, il est de l'intérêt des parties de recourir, dans le cadre de l'expertise, à une mesure de médiation leur offrant la possibilité de parvenir à une solution rapide et négociée ; il convient en conséquence de la leur proposer.
Afin que les parties bénéficient des explications nécessaires à une décision éclairée sur l'acceptation d'une telle mesure, un médiateur sera commis pour recueillir leur avis, en application de l'article 124-1 du code de procédure civile et selon les modalités prévues au dispositif.
En application de l'article L.145-57 du code de commerce, il convient de fixer le loyer provisionnel dû par la société STEINITZ SARLpour la durée de l'instance au montant du dernier loyer contractuel en principal, outre les charges.
Dans l'attente du dépôt du rapport de l'expert, il sera sursis à statuer sur les demandes et les dépens seront réservés.
PAR CES MOTIFS
Le juge des loyers commerciaux, statuant après débats publics, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,
Constate le principe du renouvellement du bail commercial liant la SOCIETE CIVILE DES PROPRIETAIRES DES DEUX MAISONS SISES A [Adresse 12] ET [Adresse 3] à la société STEINITZ SARL, à compter du 1er avril 2024,portant sur les locaux dépendant de l'immeuble situé à [Adresse 12] (lot F06) ;
Avant dire droit pour le surplus, tous droits et moyens des parties demeurant réservés,
Ordonne une mesure d'expertise et désigne pour y procéder :
Monsieur [W] [V]
[Adresse 5]
[XXXXXXXX02] - [Courriel 10]
expert près la cour d'appel de Paris,
avec mission de :
- convoquer les parties, et, dans le respect du principe du contradictoire,
- se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l'accomplissement de sa mission,
- visiter les locaux loués et les décrire,
- entendre les parties en leurs dires et explications,
-rechercher la valeur locative à la date du 1er avril 2024 des lieux loués au regard des dispositions des articles L.145-33 et R.145-3 à R.145-8 du code de commerce,
- donner son avis sur le loyer plafonné à la date du 1er avril 2024 suivant les indices applicables en précisant les modalités de calcul,
- rendre compte du tout et donner son avis motivé,
- dresser un rapport de ses constatations et conclusions ;
Dit que l'expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu'il déposera l'original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 12 février 2026 ;
Fixe à la somme de 3.000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l'expert, somme qui devra être consignée à la régie du tribunal judiciaire de Paris (Tribunal de Paris, atrium sud 1er étage, [Adresse 13]) par la SOCIETE CIVILE DES PROPRIETAIRES DES DEUX MAISONS SISES A [Adresse 12] ET [Adresse 3] au plus tard le 15 septembre 2025 inclus, avec une copie de la présente décision ;
Dit que l'affaire sera rappelée le 24 octobre 2025 à 9h30 pour vérification du versement de la consignation ;
Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l'expert sera caduque et privée de tout effet ;
Désigne le juge des loyers commerciaux aux fins de contrôler le suivi des opérations d'expertise ;
Donne injonction aux parties de rencontrer un médiateur, en la personne de :
Madame [Z] [X]
Association AME
[Adresse 4]
[XXXXXXXX01] - [Courriel 11]
Dit que le médiateur n'interviendra qu'après que l'expert l'aura informé qu'il a adressé aux parties sa note de synthèse ;
Dit qu'après avoir apporté cette information au médiateur, et en attendant que celui-ci ait mené à bien sa mission, l'expert suspendra ses opérations d'expertise ;
Dit que le médiateur ainsi informé par l'expert aura pour mission :
* d'expliquer aux parties le principe, le but et les modalités d'une mesure de médiation,
* de recueillir leur consentement ou leur refus de cette mesure ;
Dit qu'à l'issue de ce premier rendez-vous d'information, dans l'hypothèse où au moins l'une des parties refuserait le principe de la médiation, ou à défaut de réponse d'au moins l'une des parties dans le délai fixé par le médiateur, ce dernier en avisera l'expert et le juge chargé du contrôle des expertises ; le médiateur cessera alors ses opérations, sans défraiement, et l'expert reprendra le cours de sa mission ;
Dit que dans l'hypothèse où les parties donneraient leur accord à la médiation :
* le médiateur pourra commencer immédiatement les opérations de médiation,
* le médiateur en informera l'expert, et le cours de l'expertise demeurera suspendu, sauf si des investigations complémentaires sont nécessaires à la solution du litige ;
Dit qu'au terme de la médiation, le médiateur informera l'expert et le juge chargé du contrôle des expertises, soit que les parties sont parvenues à un accord, soit qu'elles n'y sont pas parvenues ;
Dit que si les parties sont parvenues à un accord, l'expert déposera son rapport en l'état de la dernière note aux parties qu'il aura établie, et pourra solliciter la taxation de ses honoraires correspondant ;
Dit que si les parties ne sont pas parvenues à un accord, les opérations d'expertise reprendront ;
Fixe le loyer provisionnel pour la durée de l'instance au montant du loyer contractuel en principal, outre les charges ;
Sursoit à statuer sur les demandes dans l'attente du dépôt du rapport de l'expert ;
Réserve les dépens.
Fait et jugé à PARIS, le 26 juin 2025.
LA GREFFIERE LA PRESIDENTE
M. PLURIEL L. ALDEBERT
Données open data (Licence Ouverte 2.0), pseudonymisées à la source. Ne jamais citer uniquement sur la foi de cette base locale.