TJ 78646, 26 juin 2025, RG 25/00406

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

JUGEMENT PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

26 JUIN 2025

N° RG 25/00406 - N° Portalis DB22-W-B7J-SY7P
Code NAC : 72I

DEMANDEUR :

Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] / [Adresse 7], sis [Adresse 7], [Adresse 1] [Localité 6] représenté par son syndic en exercice, la société FONCIA VEXIN BOUCLES DE SEINE, société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de PONTOISE sous le numéro 728 203 480 dont le siège social est situé [Adresse 4] - [Localité 5] et prise en la personne de son Président en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

Non comparant, représenté par Maître Agathe MONCHAUX-FIORAMONTI de la SELEURL MONCHAUX-FIORAMONTI, avocat plaidant/postulant au barreau de VERSAILLES.

DÉFENDEUR :

Monsieur [J] [Y],
demeurant [Adresse 3] - [Localité 2],

Comparant, assisté de Madame [P] [C], née le 22 août 1978 à [Localité 8] demeurant [Adresse 1] [Localité 6],

DÉBATS TENUS À L'AUDIENCE DU : 28 AVRIL 2025

Nous, Lucile CELIER-DENNERY, Vice-Présidente, assistée de Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier,

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du
28 Avril 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 26 Juin 2025, date à laquelle le jugement suivant a été rendu.

* * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

M. [J] [Y] est propriétaire du lot n°8 de la [Adresse 1]/[Adresse 7] sis [Adresse 7] et [Adresse 1] à [Localité 6].

Faisant grief à M. [Y] de ne pas régler ses charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1]/[Adresse 7], représenté par son syndic, lui a fait délivrer, par acte de commissaire de justice en date du 12 avril 2024, une sommation de payer la somme de 1.716,35 euros, dont 124,99 euros de frais d'acte et lui a adressé plusieurs mises en demeure pour le règlement desdites charges, dont la dernière, adressée par l'intermédiaire de son conseil, est datée du 23 janvier 2025.

En l'absence de règlement de l'arriéré de charges, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1]/[Adresse 7] sis [Adresse 7] et [Adresse 1] à [Localité 6] (ci-après le syndicat des copropriétaires), représenté par son syndic, la société FONCIA VEXIN BOUCLES DE SEINE, a, par acte de commissaire de justice en date du 10 mars 2025 remis à personne, fait assigner M. [Y] devant le président du tribunal de céans statuant selon la procédure accélérée au fond, lui demandant de :
- le condamner à lui payer la somme de 2.759,43 euros au titre des charges de copropriété et de travaux, arrêtées au 6 mars 2025,
- le condamner à lui payer la somme de 690,33 euros au titre des appels provisionnels de charges et travaux à échoir devenu exigibles,
- le condamner à lui payer la somme de 239,74 euros au titre des frais de recouvrement,
- le condamner à lui payer la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,
- le condamner à lui payer la somme de 1.866 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

À l'audience du 28 avril 2025, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, a actualisé sa demande principale de paiement des charges à la somme de 2.989,54 euros (incluant l'appel de fonds du 2ème trimestre 2025) et a maintenu ses autres demandes.

Pour un exposé exhaustif des moyens et prétentions du demandeur, il sera renvoyé à son assignation conformément à ses déclarations à l'audience.

M. [Y], régulièrement assigné par acte remis à personne le 10 mars 2025, a comparu à l'audience assisté de Mme [P] [C], sa concubine.

À l'audience, M. [Y] a reconnu le principe de sa dette au titre des charges de copropriété et a demandé à bénéficier de délais de paiement, expliquant sa situation économique difficile (bénéficiaire du RSA, charges de crédit immobilier) et proposant de régler l'arriéré et les charges courantes par mensualités de
150 euros.

Il a également sollicité reconventionnellement :
- l'annulation de la facturation abusive relative au pré-état daté ;
- la condamnation de FONCIA à la réparation des préjudices matériel et moral subis à hauteur de 38.493,76 euros, dont 1.393,76 euros au titre des frais de recouvrement contestés, 36.000 euros au titre de "perte de vente / baisse de valeur liée aux travaux de copropriété", 100 euros au titre de "frais supplémentaires (republication annonces, frais notaire, diagnostics, etc." et 1.000 euros au titre de "préjudice moral (stress, blocage, perte de chance)" ;
- l'annulation de l'ensemble des frais de procédure et de recouvrement facturés par FONCIA, soit un montant de 1.393,76 euros ;
- le débouté de FONCIA de toutes ses demandes, notamment au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- la condamnation éventuelle de FONCIA aux entiers dépens de l'instance.

Au soutien de ses demandes, M. [Y] a indiqué avoir tenté de vendre son appartement mais qu'en l'état et au regard de l'insalubrité du logement, la vente s'avérait impossible. Il a ajouté avoir depuis lors rencontré des difficultés avec le syndic qui lui réclame des sommes au titre d'un pré-état daté, sommes qu'il conteste. Il a toutefois admis avoir signé le devis correspondant. Il a expliqué avoir cessé de payer ses charges de copropriété, dont il reconnaît le bien-fondé, pour ne pas se voir facturer le pré-état daté qu'il estime abusif. Il a produit aux débats un document détaillant ces demandes, outre divers documents, parmi lesquels notamment des échanges de courriels avec le syndic et le courrier de rétractation de l'acquéreur potentiel de l'appartement, en date du 3 juin 2023.

Le présent jugement, rendu après comparution du défendeur, sera contradictoire.

L'affaire a été mise en délibéré au 26 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les charges et provisions dues

Aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement communs en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot et ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives dans leurs lots.

L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

En application de l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, issu notamment de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 dite loi ELAN, modifié par l'ordonnance du
17 juillet 2019, à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision correspondant à une quote-part du budget prévisionnel annuel voté par l'assemblée générale pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs (article 14-1) ou des dépenses pour travaux (article 14-2-I) et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Cet article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2.

Ce texte permet au syndicat des copropriétaires, à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, d'exiger le paiement des provisions non encore échues pour l'ensemble de l'exercice considéré et uniquement pour cet exercice, mais également des sommes restant dues au titre des exercices précédents après approbation des comptes.

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :
- le relevé de propriété et le titre de propriété attestant de la qualité de copropriétaire de M. [Y] pour le lot n°8,
- une mise en demeure adressée par le syndic au défendeur en date du
23 août 2023 pour un montant de 631,62 euros, dont 42 euros de frais de relance,
- une mise en demeure adressée par le syndic au défendeur en date du
10 novembre 2023 pour un montant de 882,39 euros, dont 42 euros de frais de relance,
- un courrier de relance adressé par le syndic au défendeur en date du
11 décembre 2023,
- une sommation de payer délivrée par le syndicat des copropriétaires au défendeur par acte de commissaire de justice en date du 12 avril 2024, pour un montant de 1.716,35 euros, dont 124,99 euros de frais d'acte,

- une mise en demeure adressée au défendeur par le conseil du syndicat des copropriétaires en date du 23 janvier 2025, pour un montant de 230,11 euros au titre de l'exercice en cours et de 3.673,93 euros au titre des charges de copropriété échues,
- un décompte détaillé daté du 17 avril 2025 portant sur la période du 1er juin 2023 au 1er avril 2025 mentionnant un "total créance principale" de 2.989,54 euros et un "total frais et accessoires" de 1.393,76 euros,
- divers appels de fonds pour la période courant du 1er juillet 2023 au 30 juin 2025,
- le relevé général de dépenses pour l'exercice 2023,
- le bilan annuel des charges du lot n°8 pour l'exercice 2023,
- les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires en dates des 19 mai 2022, 9 juin 2023 et 14 mai 2024, ayant approuvé les comptes des exercices 2021, 2022 et 2023 et voté les budgets prévisionnels des exercices 2023, 2024 et 2025, et voté la réalisation de divers travaux,
- le contrat de syndic conclu le 14 mai 2024, prenant effet le 1er octobre 2024 et prenant fin le 30 septembre 2025,
- un devis daté du 24 mai 2023 adressé par le syndic au défendeur portant sur des prestations "Dossier promesse de vente" pour un montant de 319 euros,
- diverses factures d'honoraires de syndic, de commissaire de justice et d'avocat.

Le syndicat des copropriétaires justifie avoir adressé à M. [Y], par l'intermédiaire de son conseil, une mise en demeure en date du 23 janvier 2025 , par lettre recommandée avec accusé de réception distribuée le 31 janvier 2025, d'avoir à payer la somme de 230,11 euros au titre des provisions sur charges de l'exercice en cours et indiquant les conséquences prévues par l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 en cas de non paiement.

Cette mise en demeure indiquant avec précision la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l'exercice en cours, et le délai de trente jours prévu par l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 étant expiré, le syndicat des copropriétaires est recevable en son action et les appels de provisions sur charges et cotisations du fonds travaux échues des exercices 2023, 2024 et 2025 sont intégralement exigibles.

Il résulte des pièces produites que M. [Y] est redevable de la somme de 2.989,54 euros au titre des charges de copropriété échues au 1er avril 2025, appels de fonds et travaux du 2ème trimestre 2025 inclus.

S'agissant des frais intitulés "dossier de promesse de vente" mis au débit du défendeur, il convient de noter que si ce dernier a contesté oralement à l'audience l'inclusion de ces frais dans le décompte de charges, il a reconnu avoir signé le devis établi par le syndic et prévoyant la facturation de ces sommes. En conséquence, la contestation soulevée sur ce point n'est pas fondée, lesdits frais étant justifiés, étant relevé au surplus que le devis mentionne expressément "cette prestation payante est optionnelle. Elle nécessite votre accord préalable exprès en signant le devis, afin que nous puissions vous fournir ces pièces et informations, ainsi qu'au notaire demandeur".

M. [Y] sera donc condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.989,54 euros.

Sur la demande de condamnation au titre de la déchéance du terme

Il résulte des dispositions précitées de l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 que le syndicat des copropriétaires peut exiger, après une mise en demeure infructueuse à l'issue du délai de trente jours, le paiement immédiat des provisions à échoir dès lors qu'elles ont fait l'objet d'un vote du syndicat des copropriétaires dans le cadre du budget prévisionnel et/ou d'un fonds de travaux.

Le syndicat des copropriétaires justifie du montant des appels au titre des provisions à échoir pour un montant de 460,22 euros correspondant aux appels provisionnels de charges et cotisations du fonds de travaux des 3ème et 4ème trimestres 2025, l'appel du 2ème trimestre 2025 ayant été inclus dans la demande principale actualisée à l'audience.

Le délai de trente jours prévu par l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 est expiré de sorte que, la déchéance du terme étant acquise, les provisions non encore échues de l'exercice 2025 sont intégralement exigibles de manière anticipée.

Ces provisions sont bien justifiées par les appels de fonds produits aux débats et sont devenues exigibles par l'effet de la déchéance du terme acquise en application de l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 à la suite de la mise en demeure du
23 janvier 2025 restée infructueuse.

M. [Y] sera donc condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 460,22 euros à ce titre.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l'article 10-1 de la loi précitée, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d'huissiers de justice et le droit au recouvrement et d'encaissement à la charge du débiteur.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 239,74 euros correspondant aux mises en demeure des 23 août 2023 et 10 novembre 2023, à la lettre de relance du 11 décembre 2023 et à la sommation de payer du 12 avril 2024.

Il verse aux débats à l'appui de cette demande lesdites mises en demeure, relance et sommation de payer, ainsi que les factures y afférentes.

En conséquence, il sera fait droit à la demande du syndicat des copropriétaires et M. [Y] sera condamné à lui verser la somme de 239,74 euros au titre des frais de recouvrement.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l'article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier ne soit tenu de justifier d'aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

Le non-paiement des charges à leur échéance depuis près de deux ans a nécessairement entraîné une désorganisation des comptes de la copropriété et fait peser sur l'ensemble des autres copropriétaires un préjudice non couvert par le versement des intérêts légaux.

Il convient, dès lors, de condamner M. [Y] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 100 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes formées par M. [Y] à l'encontre du syndic

A l'audience, M. [Y] a formalisé diverses contestations relatives à la gestion de l'immeuble par le syndic et a formulé des demandes à l'encontre de la société FONCIA VEXIN BOUCLES DE SEINE, en sa qualité de syndic.

La présente instance, diligentée selon la procédure accélérée au fond, oppose le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1]/[Adresse 7] à M. [Y].

La société FONCIA VEXIN BOUCLES DE SEINE, syndic de l'immeuble, intervient en l'espèce en qualité de représentant légal du syndicat des copropriétaires et non en son nom personnel.

Les demandes formées par M. [Y] sont ainsi dirigées contre un tiers à la présente instance principale, le syndic étant distinct de la personne morale du syndicat des copropriétaires demandeur.

En conséquence, ces demandes sont irrecevables dans le cadre de la présente procédure.

Sur les délais de paiement

Selon l'article 1343-5, alinéa 1 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l'espèce, M. [Y] sollicite l'octroi de délais de paiement au regard de sa situation financière (titulaire du RSA et crédit immobilier en cours) et propose un règlement de 150 euros par mois couvrant les charges courantes et l'arriéré de charges.

Toutefois, au regard du montant total des sommes dues par M. [Y] au syndicat des copropriétaires, la capacité de remboursement alléguée de 150 euros par mois, dont une partie seulement serait affectée à l'arriéré après règlement des charges courantes, ne permettrait manifestement pas l'apurement de la dette dans la limite maximale de vingt-quatre mois prévue par l'article 1343-5 du code civil.

En conséquence, la demande de délais de paiement formée par M. [Y] sera rejetée.

Sur les autres demandes

M. [Y], qui succombe, sera condamné aux entiers dépens conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

L'équité commande de condamner M. [Y] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 300 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

En application de l'article 481-1 du code de procédure civile, le jugement est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS