TJ 93008, 26 juin 2025, RG 24/11393

TRIBUNAL JUDICIAIRE
de BOBIGNY

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 26 JUIN 2025

Chambre 1/Section 2
AFFAIRE: N° RG 24/11393 - N° Portalis DB3S-W-B7I-2FIH
N° de MINUTE : 25/00618

Madame [O] [S] [I] [J] ÉPOUSE [L]
[Adresse 1]
[Localité 1]

représentée par Me Virginie MARQUES, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB 172

DEMANDEUR

C/

Monsieur [T] [F] [J]
[Adresse 2]
[Localité 2]

défaillant

DEFENDEUR

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mme Sylviane LOMBARD, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assisté aux débats de Madame Laurie SERVILLO, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 10 Avril 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement Réputé contradictoire et en premier ressort, par Mme Sylviane LOMBARD, assisté de Madame Laurie SERVILLO, greffier.

FAITS ET PROCEDURE

[G] [J], et [E] [R] ont acquis, par acte du 6 avril 1977, un bien immobilier sis [Adresse 2] à [Localité 2] , consistant en un appartement et une cave.

Monsieur [G] [J] est décédé le [Date décès 1] 1992.

Il a laissé pour héritiers : sa deuxième épouse et veuve, Madame [E] [R], sa fille issue d’une première réunion, Madame [O] [J] épouse [L], son fils, issu de sa deuxième union avec Madame [R], [T] [J].
Puis sa deuxième épouse ,[E] [R] veuve [J], est décédée le [Date décès 2] 2020.
L’étude notariale chargée par [T] [J] du règlement de la succession de ses deux parents, a saisi un cabinet de généalogiste, le cabinet COUTOT ROEHRIG, afin de rechercher sa sœur.

Par acte du 18 novembre 2024, Madame[O] [J] a assigné devant le tribunal judiciaire de Bobigny, Monsieur [T] [J]. Elle a demandé au tribunal de :
- ordonner la liquidation et le partage des intérêts patrimoniaux de [T] [J] et
[O] [J] épouse [L] ;
- ordonner la vente sur licitation aux enchères publiques, à la barre du Tribunal Judiciaire
de Bobigny , en un seul lot, des lots n°12 et n°47 sis au sein de l'ensemble immobilier sis
[Adresse 3] aux [Localité 2] ( Seine Saint Denis) cadastré section D
n°[Cadastre 1],[Cadastre 2],[Cadastre 3] et [Cadastre 4], sur la mise à prix de 325 000 € avec faculté de baisse du dixième en
cas d'enchères désertes,
- désigner tel Notaire qu'il plaira au Tribunal avec pour mission d'établir un projet d'acte
liquidatif ;
- fixer l’indemnité due par [T] [J] à l’indivision au titre de l’occupation de la moitié
du bien immobilier relevant de la succession de [G] [J] à 548 euros par mois ;
- condamner d’ores et déjà [T] [J] au paiement d’une somme de 30 758 euros ;
au titre de la part de l’indemnité d’occupation dont il est débiteur correspondant aux droits de [O] [L], arrêtée à mai 2024 ;
- condamner [T] [J] au paiement d’une somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de Procédure civile

Au soutien de ses prétentions, elle a fait valoir s’être rapprochée à plusieurs reprises de Monsieur [J] afin de lui proposer qu’un partage amiable soit mis en œuvre. Elle a indiqué que Monsieur [T] [J] réside dans le bien indivis, qu’il ne paie pas d’indemnité d'occupation ; qu’elle n’a été informée de ses droits que lorsqu’elle a été contactée en 2022 par le cabinet de généalogistes COUTOT ROEHRIG et qu’il ne peut donc pas lui être opposé de prescription quinquennale en ce qui concerne ses droits sur l’indemnité d’occupation due par son co-indivisaire.

Régulièrement cité, Monsieur [T] [J] n’a pas constitué avocat.
Conformément aux dispositions de l'article 56 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation des demandeurs pour l'examen de leurs moyens.

A l'issue de la mise en état, la clôture de la procédure a été prononcée le 10 février 2025. L'affaire a été fixée à l'audience du 10 avril 2025 et mise en délibéré au 26 juin 2025.

MOTIFS

Sur la demande d’ouverture des opérations de compte, liquidation et partage

Aux termes de l’article 815 du code civil, nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision et le partage peut toujours être provoqué, à moins qu’il n’y ait été sursis par jugement ou convention.

L’article 840 du code civil expose que le partage est fait en justice lorsque l’un des indivisaires refuse de consentir au partage amiable ou s’il élève des contestations sur la manière d’y procéder ou de le déterminer ou lorsque le partage n’a pas été autorisé ou approuvé dans l’un des cas prévus aux articles 836 et 837.

L’article 1361 du code de procédure civile indique que le tribunal ordonne le partage s’il peut y avoir lieu (...) Lorsque le partage est ordonné, le tribunal peut désigner un notaire chargé de dresser l'acte constatant le partage.

Selon l’article 1360 du code de procédure civile, à peine d’irrecevabilité, l’assignation en partage contient un descriptif sommaire du patrimoine à partager et précise les intentions du demandeur quant à la répartition des biens ainsi que les diligences entreprises en vue de parvenir à un partage amiable.

L’article 1364 du code de procédure civile indique que si la complexité des opérations le justifie, le tribunal désigne un notaire pour procéder aux opérations de partage et commet un juge pour surveiller ces opérations. Le notaire est choisi par les copartageants et, à défaut d’accord, par le tribunal.

En l’espèce, l’assignation contient un descriptif sommaire du seul bien immobilier à partager.
Madame [J] justifie s’être rapprochée à plusieurs reprises de Monsieur [J] afin de lui proposer qu’un partage amiable soit mis en œuvre.

Ainsi, il convient d’ordonner l’ouverture des opérations de comptes, liquidation et partage de l’indivision existant entre Madame [J] et Monsieur [J].

En raison de la complexité des opérations liée à la composition du patrimoine comprenant notamment des biens soumis à publicité foncière, il y a lieu de désigner un notaire et de commettre un juge pour surveiller ces opérations.

A défaut d'accord des parties sur le nom du notaire à désigner, Maître [B], notaire à [Localité 3], [Adresse 4], sera désignée pour y procéder.

La mission du notaire
Il y a lieu de rappeler qu’il entre dans la mission du notaire commis de dresser, dans le délai d’un an à compter de sa désignation, un état liquidatif qui établira la masse partageable, les comptes entre les copartageants, et les droits des parties, ainsi que la composition des lots à répartir, chaque copartageant devant recevoir des biens pour une valeur égale à celle de ses droits dans l’indivision.

Il est rappelé que le notaire dispose de la faculté d'interroger le FICOBA et le FICOVIE, sans que le secret professionnel puisse lui être opposé.

A cette fin, il appartient au notaire de se faire remettre tout document utile à l’accomplissement de sa mission, notamment les comptes de l’indivision, d’examiner les sommes éventuellement dépensées pour le compte de celle-ci ou perçues pour son compte au titre des loyers, de déterminer, le cas échéant, les pertes ou avantages financiers résultant de l’occupation gratuite de certains biens dépendant de l’indivision et, par suite, les sommes susceptibles de revenir à chacun des copartageants.

En effet, chaque indivisaire peut être créancier de la masse au titre d’impenses qu’il a faites, de frais divers qu’il a acquittés, de la rémunération de sa gestion ou de ses travaux personnels comme débiteur de cette masse au titre d’une indemnité d’occupation, des pertes ou détériorations qu’un bien indivis aurait subi par sa faute, de la perception de fonds indivis qu’il n’aurait pas remis à l’indivision ou prélevés dans la caisse de celle-ci ou encore d’une avance en capital.

Si un désaccord subsiste après soumission de son projet d’état liquidatif, le notaire établira un procès-verbal reprenant les dires respectifs des parties, qu’il transmettra accompagné de son projet d’état liquidatif au juge commis lequel fera rapport au tribunal des points de désaccord subsistants, le cas échéant, après une tentative de conciliation devant le juge commis.

Le notaire commis peut en application de l’article 1365 alinéa 3 du code de procédure civile, si la valeur ou la consistance des biens le justifie, s’adjoindre un expert, choisi d’un commun accord entre les parties ou, à défaut, désigné par le juge commis.

Aux termes de l’article R. 444-61 du code de commerce, le notaire doit être, préalablement à la signature de l’acte, intégralement provisionné du montant de ses émoluments, des frais et des débours et à défaut, il ne peut commencer sa mission.

Sur la demande de licitation de l'immeuble indivis

En application de l’article 841 du code civil, la licitation des immeubles dépendant de l’indivision peut être ordonnée par le tribunal.

L’article 1361 du code de procédure civile dispose que le juge ordonne le partage, s’il peut avoir lieu, ou la vente par licitation si les conditions de l’article 1378 du code de procédure civile sont réunies.

Aux termes de l'article 1377 du Code de procédure civile, le Tribunal ordonne, dans les conditions qu'il détermine, la vente par adjudication des biens qui ne peuvent être facilement partagés ou attribués. La vente est faite, pour les immeubles, selon les règles prévues aux articles 1271 à 1281 et, pour les meubles, dans les formes prévues aux articles R. 221-33 à R. 221-38 et R. 221-39 du code des procédures civiles d'exécution.

Selon l’articles 1272 alinéa 1er du code de procédure civile, les enchères sont reçues soit par un notaire commis à cet effet par le tribunal judiciaire, soit à l'audience des criées par un juge désigné par ce tribunal.

En application de l’article 1273 du code de procédure civile, le tribunal détermine la mise à prix de chacun des biens à vendre et les conditions essentielles de la vente. Le tribunal peut préciser qu'à défaut d'enchères atteignant cette mise à prix, la vente pourra se faire sur une mise à prix inférieure qu'il fixe.

La valeur de mise à prix, qui n'est pas un prix de vente mais une valeur d'appel, doit être suffisamment attractive pour éviter la désertion des enchères. Elle ne peut dépasser le tiers ou la moitié de la valeur vénale.

Aux termes de l’article 1274 du code de procédure civile, le tribunal fixe les modalités de la publicité compte tenu de la valeur, de la nature et de la situation du bien.

En l’espèce, le bien n’est pas facilement partageable en nature, s’agissant d’un bien à usage d’habitation cadastré section D n° [Cadastre 1],[Cadastre 2],[Cadastre 3] et [Cadastre 4] au sein de l’ensemble immobilier [Adresse 3] aux [Localité 2] (93).

En outre, il n’est fait état d’aucun accord des parties sur une éventuelle vente amiable du bien immobilier indivis.

Ainsi, il ressort de ces éléments que le bien immobilier indivis ne peut être facilement partagé ou attribué et que, de surcroît, au regard de l’ancienneté du litige, de l’absence de demande d’attribution préférentielle, la licitation s’impose pour permettre aux parties de sortir de l’indivision.

Par suite, il convient d’ordonner la vente par adjudication du lot de copropriété.

Les attestations les plus récentes produites par les parties sont :
- l’évaluation de la [1] du 10 mars 2021, pour une somme de 330.000 euros ;
- l’évaluation de l’agence [2] du 16 mars 2021 pour une somme de 320.000 euros.

La mise à prix sollicitée est de 325.000 euros.
La valeur de mise à prix, qui n'est pas un prix de vente mais une valeur d'appel, doit être suffisamment attractive pour éviter la désertion des enchères. Il est opportun qu’elle ne dépasse pas le tiers ou la moitié de la valeur vénale.

En conséquence, la mise à prix du bien immobilier indivis sera fixé à 162.500 euros.

Afin d’assurer la vente au meilleur prix, les enchères seront reçues à l’audience des criées du tribunal judiciaire de BOBIGNY (93) auquel il sera donné commission rogatoire à cette fin, le bien étant situé à [Localité 2] (Seine-Saint-Denis).

Ainsi, il sera procédé à la vente aux enchères des biens à l’audience des ventes du tribunal précité, sur les poursuites de la partie la plus diligente et en présence des autres parties, ou celles-ci dûment appelées, selon les modalités précisées au dispositif.

Sur l’indemnité d’occupation

Selon l’article 815-9 du code civil, l’indivisaire qui use ou jouit privativement de la chose indivise est, sauf convention contraire, redevable d’une indemnité.

L'indemnité d'occupation due par un indivisaire doit être assimilée à un revenu accroissant à l'indivision ; elle a pour objet de compenser l'impossibilité pour les autres indivisaires de bénéficier des fruits et revenus du bien indivis du fait de son occupation privative par l'un des indivisaires. Elle est donc due à l'indivision.

L’état de vétusté du bien, incompatible avec sa mise en location, est un motif impropre à décharger l’occupant de son obligation d’indemniser l’indivision.

L’évaluation de l’indemnité d’occupation relève de l’appréciation souveraine des juges du fond.

En application de l’article 815-10 du même code, aucune recherche relative aux fruits et revenus ne sera recevable plus de cinq ans après la date à laquelle ils ont été perçus ou auraient pu l’être.

La prescription est suspendue par l’assignation formulant des demandes au titre du versement d’une indemnité d’occupation.

Il en résulte, en cas de partage judiciaire, qu'aucune recherche ne doit remonter à plus de cinq ans en arrière à compter de l'assignation qui tend à la reconnaissance de ce droit.

Un procès-verbal de difficulté notarié interrompt la prescription dès lors qu’il fait état des réclamations concernant l’indemnité d’occupation.

Toutefois, s’agissant des époux, en application de l’article 2236 du code civil, la prescription quinquennale ne peut commencer à courir qu’à compter du jour où le jugement de divorce acquiert force de chose jugée.

Ainsi, lorsque la demande a été présentée plus de 5 ans après la date à laquelle le jugement a acquis force de chose jugée, l’indemnité d’occupation due ne peut porter que sur les cinq dernières années qui précèdent la demande.

En l’espèce, il est établi, par la signification de l’assignation, que Monsieur [T] [J] réside dans le bien indivis.
Madame [J] fixe le début de l’indemnité d’occupation au décès de [G] [J] le [Date décès 3] 1992, puisqu’elle calcule déjà une indemnité d’occupation pour la période allant du [Date décès 3] 1992 (dècès de [G] [J]) au [Date décès 2] 2020 (décès de [E] [R] veuve [J]).

En conséquence, il convient de dire que Monsieur [T] [J] doit à l'indivision une indemnité d'occupation pour le bien situé à [Localité 2], à compter du [Date décès 3] 1992.
Les parties devront apporter tous éléments probants concernant la remise des clés, afin de fixer la fin de l’indemnité d’occupation due,

Madame [J] ne produit pas d’avis de valeur locative. Les parties sont invitées à produire deux avis de valeur locative devant le notaire commis.

En cas de désaccord persistant des héritiers sur cette question, le tribunal devra de nouveau être saisi conformément aux dispositions déjà rappelées de l’article 1373 du code de procédure civile afin de statuer sur la fixation du montant de l’indemnité d'occupation dont est redevable Monsieur [J] .

Sur les autres demandes et les dépens

La demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

Les dépens seront employés en frais généraux de partage ce qui ne permet pas leur distraction au profit des avocats. Les dépens seront supportés par les copartageants dans la proportion de leurs parts dans l’indivision.

En application des articles 514 et suivants du code de procédure civile, l'exécution provisoire est de droit et elle n'est pas incompatible avec la nature de l'affaire.

PAR CES MOTIFS