TJ 93008, 15 mai 2025, RG 24/09955

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
[Adresse 4]
[Localité 5]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 7]

REFERENCES : N° RG 24/09955 - N° Portalis DB3S-W-B7I-2DW6

Minute : 25/173

Syndic. de copro. [Adresse 8]
Représentant : Me Thierry BAQUET, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 191

C/

Monsieur [H] [K]

Exécutoire délivrée le : 30/06/2025
à : Me BAQUET Thierry

Copie certifiée conforme délivrée le :
à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 15 Mai 2025 par Madame Fatima ZEDDOUN, en qualité de juge du tribunal judiciaire assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 13 Février 2025 tenue sous la présidence de Madame Fatima ZEDDOUN, juge du tribunal judiciaire, assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :
Syndic. de copro. [Adresse 8] représenté par le syndic CABINET IMMOBILIER RIVET-LENOBLE dont le siège social est sis [Adresse 3]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023/007269 du 15/12/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BOBIGNY)
représentée par Maitre Thierry BAQUET - avocat au barreau de PARIS

D'UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [H] [K]
demeurant [Adresse 2]
[Localité 6]

non comparant, ni représenté

D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE
Monsieur [H] [K] est propriétaire de biens immobiliers composant les lots n°10143 et 11143 au sein de l’immeuble situé [Adresse 2], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.
Par acte de commissaire de justice en date du 20 juillet 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] a fait délivrer à Monsieur [H] [K] une sommation d’avoir à payer la somme de 6059,48 euros au titre des arriérés de charges.
Par lettre recommandée en date du 05 avril 2024 (pli avisé non réclamé), le syndicat des copropriétaires a mis en demeure Monsieur [H] [K] de régler la somme de 6050,63 euros au titre des charges de copropriétés impayées.
Par acte de commissaire de justice en date du 22 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2], représenté par son syndic la SAS LENOBLE - RIVET, a fait assigner Monsieur [H] [K] devant le tribunal de proximité du Raincy aux fins de le voir condamné sur le fondement des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et des articles 1240 et suivants du code civil, au paiement des sommes suivantes :
5133,23 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété au 02 octobre 2024 (4ème trimestre 2024 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 05 avril 2024,465,61 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 concernant les frais nécessaires engagés dans le cadre du recouvrement des charges impayées avec intérêts au taux légal à compter du 05 avril 2024,1500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens,rappeler que l’exécution provisoire du jugement à intervenir est de droit.L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 13 février 2025.
À l'audience, le syndicat des copropriétaires, représenté, maintient ses demandes dans les termes de son assignation et actualise à la baisse le montant de sa créance au titre des charges de copropriété, soit une somme de 4857,75 euros.
Il expose que Monsieur [H] [K], en sa qualité de copropriétaire de lots au sein de l’immeuble, ne règle pas régulièrement ses charges. Il précise que le défendeur a effectué des règlements, ce qui explique la diminution de la dette. Il fait valoir que le non-paiement régulier des charges de copropriété par le défendeur oblige les autres copropriétaires à avancer des fonds pour pallier sa carence et que cela leur occasionne un préjudice direct et distinct des intérêts moratoires. Il s’estime fondé à réclamer la condamnation du copropriétaire défaillant au paiement de dommages et intérêts à hauteur de 1500 euros pour résistance abusive.
Monsieur [H] [K] cité à étude, selon les dispositions de l’article 658 du code de procédure civile, ne comparait pas et n’est pas représenté.
L’affaire a été mise en délibéré au 15 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION
Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur les demandes principales :
Sur le paiement des charges de copropriété
En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien, à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.
L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas contesté, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.
En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.
En l’espèce, il ressort des pièces produites par le syndicat des copropriétaires, notamment des procès-verbaux d’assemblées générales du 05 octobre 2020, du 19 octobre 2021, du 17 juin 2022, du 04 octobre 2022, du 12 décembre 2023 et du 18 juin 2024, que les comptes des exercices 2019, 2020, 2021, 2022 et 2023 ainsi que le budget prévisionnel de l’exercice 2024 ont été approuvés. Il ressort encore des procès-verbaux d’assemblées générales que les diagnostics et études des sols ont été votés et que le montant des cotisations obligatoires des fonds de travaux a été approuvé.
Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges.
Le syndicat des copropriétaires justifie des appels de fonds adressés au copropriétaire.
Au regard de ces éléments, il convient de retenir la quote-part de charges de copropriété ainsi que les provisions sur charges sur la période du 30 décembre 2021 au 02 octobre 2024, qui sont exigibles dès leur appel et doivent être versées en exécution des comptes et budgets provisionnels approuvés en assemblée générale des copropriétaires.
Le décompte reprend les différents appels de charges et montre que Monsieur [H] [K] a effectué des règlements irréguliers ne couvrant pas totalement les appels de fonds.
En conséquence, il convient de condamner Monsieur [H] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2], représenté par son syndic la SAS LENOBLE - RIVET, la somme de 4857,75 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtée au 02 octobre 2024 (4ème trimestre 2024 inclus), avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation à défaut d’interpellation suffisante par la mise en demeure du 05 avril 2024 dont il n’est pas démontré qu’elle a touché son destinataire.
Sur les frais nécessaires au recouvrement :

En application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.

Le syndicat de copropriétaire sollicite l’octroi de la somme de 465,61 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance.

Il convient de retenir les frais exposés pour l’envoi de la mise en demeure (24 euros) et les frais de signification de la sommation de payer du 18 août 2023 (161,41 euros), dont il est justifié.

Les frais de « transmission du dossier » à l’avocat d’un montant de 250 euros qui bien que prévus par le contrat de syndic, mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles, n’apparaissent pas nécessaires au recouvrement de la créance, à défaut de justification de diligences particulières ou inhabituelles. Les frais de relance antérieurs à la mise en demeure seront rejetés.
En conséquence, il convient de condamner Monsieur [H] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2], représenté par son syndic la SAS LENOBLE - RIVET, la somme de 185,41 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de la créance et de rejeter le surplus de la demande de ce chef.
Sur la demande de dommages et intérêts :
En application de l'article 1236-1 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.
En l'espèce, il ressort des éléments du dossier et des débats à l’audience que Monsieur [H] [K] ne paye pas régulièrement ses charges de copropriété et ne justifie pas la raison de sa carence qui s'est perpétuée depuis décembre 2021, et occasionne au syndicat des copropriétaires un préjudice financier en le privant de fonds nécessaires à l'entretien de l'immeuble, qui doit être réparé par l'allocation de dommages et intérêts.
Le syndicat des copropriétaires justifie d'un préjudice certain, distinct du simple retard de paiement.
Il convient donc de condamner Monsieur [H] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2], représenté par son syndic la SAS LENOBLE - RIVET, la somme de 600 euros à titre de dommages et intérêts.
Sur les demandes accessoires :
En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, Monsieur [H] [K] qui succombe sera condamné aux dépens de l’instance.
Il apparaît inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2], représenté par son syndic la SAS LENOBLE - RIVET, les frais non compris dans les dépens qu'il a exposés dans le cadre de la présente instance. Il convient de condamner Monsieur [H] [K] à lui payer la somme de 600 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,
CONDAMNE Monsieur [H] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2], représenté par son syndic la SAS LENOBLE - RIVET, la somme de 4857,75 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtée au 02 octobre 2024 (4ème trimestre 2024 inclus), avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,
CONDAMNE Monsieur [H] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2], représenté par son syndic la SAS LENOBLE - RIVET, la somme de 185,41 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de la créance,
CONDAMNE Monsieur [H] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2], représenté par son syndic la SAS LENOBLE - RIVET, la somme de 600 euros à titre de dommages et intérêts,
CONDAMNE Monsieur [H] [K] aux dépens,
CONDAMNE Monsieur [H] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2], représenté par son syndic la SAS LENOBLE - RIVET, la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2], représenté par son syndic la SAS LENOBLE - RIVET, du surplus de ses demandes,
RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit.
LE GREFFIER LE PRESIDENT