TJ 93008, 26 juin 2025, RG 25/01831

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TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
[Adresse 5]
[Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 7]

REFERENCES : N° RG 25/01831 - N° Portalis DB3S-W-B7J-2WNZ

Minute : 25/796

S.A. D’HLM LOGIREP
Représentant : Maître Paul-gabriel CHAUMANET de l’ASSOCIATION A5 Avocats Associés, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : R101

C/

Monsieur [E] [O]

Exécutoire délivrée le :
à :
Me CHAUMANET

Copie certifiée conforme délivrée le :
à :
Mr [E]

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 26 Juin 2025;

par Madame Céline MARION, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Alissa DARCHEVILLE, greffier placé ;

Après débats à l'audience publique du 10 Avril 2025 tenue sous la présidence de Madame Céline MARION, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Sophie BASSETTE, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.A. D’HLM LOGIREP
demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Paul-gabriel CHAUMANET de l’ASSOCIATION A5 Avocats Associés, avocats au barreau de PARIS

D'UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [E] [O]
demeurant [Adresse 3]

comparant en personne

D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 7 octobre 2005, la SCI CHEMIN VERT a donné à bail à Monsieur [E] [O] et Madame [Y] [O] un logement situé [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 364,18 euros.

Une modification du contrat de bail est intervenue après le décès de Madame [Y] [O] le 27 mars 2023, laissant Monsieur [E] [O] seul locataire du bien.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 janvier 2024, la SA D'HLM LOGIREP venant aux droits de la SCI CHEMIN VERT, a fait signifier à Monsieur [E] [O] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 3015,84 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par lettre en date du 9 janvier 2024 reçue le 15 janvier 2024 la SA D'HLM LOGIREP a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 7 février 2025, la SA D'HLM LOGIREP a fait assigner Monsieur [E] [O] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au Tribunal de proximité du Raincy aux fins de :
condamner Monsieur [E] [O] au paiement des sommes suivantes :la somme de 11171,14 euros, arrêtée à la date du 29 janvier 2025, représentant les loyers et charges non réglés, la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts pour faute contractuelle,la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile les entiers dépens,ordonner que la décision à intervenir soit assortie du bénéfice de l’exécution provisoire.
À l'audience du 10 avril 2025, la SA D'HLM LOGIREP, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 11277,89 euros arrêtée au 7 avril 2025, loyer du mois d’octobre 2024 inclus.

La SA D'HLM LOGIREP soutient que Monsieur [E] [O], qui a donné congé, reste redevable de diverses sommes au titre des loyers, charges et frais après son départ des lieux. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation du locataire à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle précise que par décision en date du 31 mars 2025, la commission de surendettement des particuliers de la Seine-Saint-Denis, a déclaré le dossier de Monsieur [E] [O] recevable.

Monsieur [E] [O] ne conteste pas le principe de la dette mais conteste l’imputation de dégradations locatives.

Au soutien de ses prétentions, il explique avoir habité dans le logement pendant 22 ans mais qu’après le décès de sa femme il y a deux ans, ses comptes ont été bloqués. Monsieur [E] [O] précise qu’il avait des difficultés à payer le loyer et qu’il a demandé à changer de logement. Il déclare que le bailleur l’a mis dans un F2. Monsieur [E] [O] souligne qu’il est au chômage et perçoit une pension de 500 euros. Enfin il conteste les réparations réclamées par le bailleur.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 26 juin 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIVATION DE LA DECISION

Sur les demandes principales

Sur la demande en paiement des loyers et charges :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article L722-2 du code de la consommation, la recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement devant la commission de surendettement emporte suspension et interdiction des procédures d'exécution diligentées à l'encontre des biens du débiteur, qui selon l’article L722-5, emportent notamment interdiction pour celui-ci de faire tout acte qui aggraverait son insolvabilité, de payer, en tout ou partie, une créance autre qu'alimentaire, née antérieurement à la suspension ou à l'interdiction.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 7 octobre 2005, du commandement de payer délivré le 12 janvier 2024 et du décompte de la créance actualisé au 7 avril 2025 que la SA D'HLM LOGIREP rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés.

Il convient de déduire du décompte présenté la somme de 263,53 euros (neuf fois 0,80 euros, 149,58 euros et 106,75 euros) imputée pour des frais.

Il convient de déduire les frais imputés au titre des réparations locatives, à hauteur de 6867,24 euros.

Par décision du 31 mars 2025, la Commission de surendettement des particuliers de la Seine-Saint-Denis a prononcé la recevabilité de la demande de surendettement.

La recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement ne fait pas obstacle à l’obtention d’un titre exécutoire par le créancier, permettant de déterminer le principe et le montant de la créance, mais affecte en revanche la possibilité pour celui-ci de procéder à l’exécution forcée de la décision, le paiement de la créance s’effectuant selon les modalités prévues par la commission.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [E] [O] à payer à la SA D'HLM LOGIREP la somme de 4147,12 euros, au titre des sommes dues au 7 avril 2025.

Toutefois, l'exécution de la présente décision sera affectée par la procédure de traitement de surendettement, dans les conditions des articles L722-1 et suivants du code de la consommation notamment.

Sur la demande au titre des réparations locatives :

Aux termes de l’article 7 c de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles aient eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement.

Selon l’article 7d) il est également tenu de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve. L'existence de dégradations locatives s'apprécie par comparaison entre les états des lieux d'entrée et de sortie.

En l’espèce, la SA d’HLM LOGIREP ne communique aucune pièce au soutien de la demande au titre de dégradations locatives qui apparaissent imputées sur le décompte à hauteur de 6867,24 euros.

En effet il n’est communiqué ni l’état des lieux d’entrée ni l’état des lieux de sortie, ni encore un constat de l’état du logement et de la nature des réparations nécessaires.

La SA d’HLM LOGIREP ne rapporte donc pas la preuve de l’existence d’une créance au titre des réparations locatives.

Il convient de rejeter la demande.

Sur la demande de dommages et intérêts
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Selon l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, la SA D'HLM LOGIREP ne justifie pas de l’existence d'un préjudice. Il convient en conséquence de rejeter la demande de dommages et intérêts.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [E] [O] aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de saisine de la CCAPEX.

Il convient également de condamner Monsieur [E] [O] à payer à la SA D'HLM LOGIREP la somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS