TJ 16015, 5 juin 2025, RG 24/00910

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANGOULEME

Minute :
JUGEMENT du 05 Juin 2025
N° RG 24/00910 - N° Portalis DBXA-W-B7I-FXG3
70D

Affaire :

S.C.I. MOMAPIM

C/

S.A.S. BRASSERIE DES GABARIERS , S.C.I. LES GABARIERS , S.A.S. DBS

Copie exécutoire délivrée le :
à
Me Jean-michel GROSSIAS
Me Magalie VILLECHALANE

Expéditions conformes délivrées le :
à

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Jean-Christophe MAZE, Vice-président
Assesseur : Virginie SPIRLET-MARCHAL, Vice Présidente
Assesseur : Claire BAYLAC,
Greffier : Kamayi MUKADI, Greffier

JUGEMENT :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 03 Avril 2025, les avocats ne s’y étant pas opposés,.

DÉCISION Contradictoire RENDUE EN PREMIER RESSORT, par mise à disposition au greffe ; les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.
DEMANDERESSE :

S.C.I. MOMAPIM
[Adresse 6]
[Localité 3]
représentée par Me Jean-michel GROSSIAS, avocat au barreau de CHARENTE, avocat plaidant

DEFENDERESSES :

S.A.S. BRASSERIE DES GABARIERS
[Adresse 2]
[Localité 4]
représentée par Me Magalie VILLECHALANE, avocat au barreau de CHARENTE, avocat plaidant

S.C.I. LES GABARIERS
[Adresse 11]
[Localité 4]
représentée par Me Magalie VILLECHALANE, avocat au barreau de CHARENTE, avocat plaidant

S.A.S. DBS
[Adresse 1]
[Localité 5]
représentée par Me Magalie VILLECHALANE, avocat au barreau de CHARENTE, avocat plaidant

EXPOSE DU LITIGE
Le 4 mars 2000, la SCI MOMAPIM a acquis auprès de la Communauté de communes de COGNAC un immeuble à usage professionnel sis [Adresse 7] en vertu d’un acte aux termes duquel il était précisé que ladite Communauté de communes, à l’époque propriétaire du terrain sis [Adresse 9], « autorise l’acquéreur à stationner sur ce terrain tant que la destination actuelle du terrain demeurera inchangée pour lui-même et sa clientèle ».
L’acte de vente a conféré à la SCI MOMAPIM un droit de passage de quatre mètres permettant l’accès audit terrain depuis l’arrière de l’immeuble vendu, soit depuis la [Adresse 17].
Le 21 septembre 2011, la SCI LES GABARIERS a acquis auprès de la Communauté de communes de COGNAC un ensemble immobilier composé d’un bâtiment à usage d’entrepôt et d’un terrain nu à usage de parking sis sur la parcelle n° [Cadastre 12], le tout sis [Adresse 7], [Adresse 7] A, [Adresse 8] et [Adresse 9].
La SCI LES GABARIERS a donné ledit ensemble immobilier en location à la SAS DBS qui a elle-même conclu une convention de sous-location au profit de la SAS BRASSERIE DES GABARIERS à effet du 1er janvier 2016.
Après autorisation délivrée le 16 octobre 2020 par la mairie de [Localité 3], la SAS BRASSERIE DES GABARIERS a installé en mai 2022 un espace « guinguette » sur le tiers du terrain exploité dans le but de le substituer à l’espace terrasse du bar. A cet effet, les chaînes délimitant l’espace conservé par ladite SAS ont été remplacées par des palissades en bois.
La SCI MOMAPIM et la SCI LES GABARIERS se sont accordées sur les termes d’un « règlement intérieur » signé le 9 juillet 2022 en présence de Monsieur [F] [E], directeur de la SAS BRASSERIE DES GABARIERS et de Monsieur [A], ophtalmologue exerçant dans les locaux de la SCI MOMAPIM.
A la fin de la saison estivale 2023, la SAS BRASSERIE DES GABARIERS a maintenu son espace guinguette, a retardé sa fermeture et n’a donc pas enlevé la clôture en bois fermant le tiers de la parcelle cadastrée BD [Cadastre 12] destinée au débit de boisson saisonnier.
Par acte de commissaire de justice en date du 10 octobre 2023, la SCI MOMAPIM a fait assigner la SAS BRASSERIE DES GABARIERS devant le Tribunal judiciaire d’ANGOULÊME aux fins de voir constater l’aggravation par la SAS BRASSERIE DES GABARIERS du droit de stationnement sur la parcelle BD [Cadastre 12], en diminuant sérieusement l’usage et empêchant en outre l’exercice du droit de passage à partir de la [Adresse 17] ; condamner en conséquence la SAS BRASSERIE DES GABARIERS à enlever ou démolir toute clôture, tout obstacle ne permettant pas à la SCI MOMAPIM de pouvoir utiliser dans sa plénitude la servitude de stationnement sur la parcelle BD [Cadastre 12] ainsi que l’accès à ladite parcelle par la [Adresse 17], dans un délai de 2 mois à compter de la signification du jugement à intervenir, et à défaut sous astreinte de 200 € par jour de retard. Elle sollicitait également la condamnation de la SAS BRASSERIE DES GABARIERS au paiement de la somme de 2 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens.
Par ordonnance en date du 26 mai 2024, la SCI MOMAPIM a été déclarée irrecevable en ses demandes et condamnée aux entiers dépens de l’instance.
Par acte de commissaire de justice en date du 7 mai 2024, la SCI MOMAPIM a fait assigner la SCI LES GABARIERS, la SAS BRASSERIE DES GABARIERS et la SAS DBS devant le Tribunal d’ANGOULÊME, au visa de l’article 701 du Code civil, de l’acte notarié du 4 mars 2000, de l’accord du 9 juillet 2022, aux fins de voir :
- constater l’aggravation par la SCI LES GABARIERS du droit de stationnement sur la parcelle BD [Cadastre 12], en diminuant sérieusement l’usage, et empêchant en outre l’exercice du droit de passage à partir de la [Adresse 17].
- condamner en conséquence la SCI LES GABARIERS à enlever ou démolir toute clôture, tout obstacle ne permettant pas à la SCI MOMAPIM, de pouvoir utiliser dans sa plénitude, la servitude du stationnement sur la parcelle BD[Cadastre 12] ainsi que l’accès à ladite parcelle par la [Adresse 17], dans un délai de 2 mois à compter de la signification du jugement à intervenir.
- dire qu’à défaut de satisfaire à ces obligations dans ce délai, la SCI LES GABARIERS devra verser à la SCI MOMAPIM une astreinte de 200 € par jour de retard.
- rappeler que la SCI LES GABARIERS a donné à bail commercial à la société DBS l’ensemble immobilier concerné et que le locataire principal sous loue ces locaux à la SAS BRASSERIE DES GABARIERS.
- déclarer commun à la SAS DBS et à la SAS BRASSERIE DES GABARIERS le jugement à intervenir afin qu’il leur opposable.
- rappeler que l’exécution provisoire du jugement à intervenir est de droit.
- condamner la SCI LES GABARIERS à verser une indemnité de 2 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, et aux entiers dépens.
Dans ses dernières conclusions, signifiées par RPVA le 4 novembre 2024, la SCI MOMAPIM maintient ses demandes initiales.
Dans leurs dernières conclusions, signifiées par RPVA le 2 décembre 2024, la SCI LES GABARIERS, la SAS BRASSERIE DES GABARIERS et la SAS DBS demandent :
- débouter la SCI MOMAPIM de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions ;
- condamner la SCI MOMAPIM au paiement de la somme de 2.500 € au titre de dommages et intérêts pour procédure abusive à la SAS BRASSERIE DES GABARIERS ;
- condamner la SCI MOMAPIM au paiement de la somme de 4.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les entiers dépens.
L’affaire a été clôturée le 5 février 2025 et fixée à l’audience du 3 avril 2025

MOTIFS DE LA DECISION

Attendu que l’acte de vente en date du 4 mars 2000 aux termes duquel la COMMUNAUTE DE COMMUNES DE COGNAC a vendu à la SCI MOMAPIM un terrain situé à COGNAC [Adresse 7], cadastré section BD numéros [Cadastre 13] et [Cadastre 15], jouxtant un terrain situé section BD n° [Cadastre 12], stipule en page 3 que ce terrain BD [Cadastre 12] « est actuellement à usage de stationnement.
Le vendeur autorise l’acquéreur à stationner sur ce terrain tant que la destination actuelle du terrain demeurera inchangée pour lui-même et sa clientèle.
L’acquéreur déclare avoir connaissance de cette situation et ne plus revendiquer le bénéfice de cette servitude dès qu’une autre affectation du terrain aura été décidée par le vendeur.

2ent – Par ailleurs, pour relier ce terrain destiné au stationnement et l’arrière de l’immeuble présentement vendu, le vendeur confère à l’acquéreur un droit de passage de quatre mètres s’exerçant au Sud-Est de l’immeuble vendu, permettant l’accès depuis l’arrière de cet immeuble à la parcelle section BD numéro [Cadastre 12] grevant les parcelles même section numéros [Cadastre 10] et [Cadastre 14], tel que le tout figure en teinte jaune sur le plan ci-annexé.
Cette servitude pourra être utilisée en tous temps et par tous moyens et profitera à l’immeuble vendu jusqu’à ce que l’affectation de la parcelle BD-[Cadastre 12] à usage de stationnement ci-dessus mentionnée soit effective ( … ) » ;

Attendu que le terrain cadastré section BD n° [Cadastre 12], ayant été vendu par la suite, appartient désormais à la SCI LES GABARIERS, qui en est désormais propriétaire dans le cadre de son établissement secondaire sis [Adresse 7] COGNAC ;

Que la SCI MOMAPIM bénéficie donc d’une servitude de stationnement sur la totalité de ladite parcelle afin que la patientèle du cabinet d’ophtalmologie du Docteur [C] [B] puisse s’y stationner ;

Attendu que suite à des difficultés, la SCI MOMAPIM et la SCI LES GABARIERS ont établi un règlement intérieur concernant l’usage du parking, suivant convention en date du 9 juillet 2022 stipulant : « Objet : Règlement intérieur concernant l’usage du parking [Adresse 9], parcelle N° [Cadastre 12].

Rappel : Le parking situé sur cette parcelle est la propriété de la SCI Les Gabariers et la SCI Momapim bénéficie d’une servitude de stationnement sur la totalité de la dite parcelle à l’usage de la patientèle du cabinet d’ophtalmologie sis [Adresse 7].

Par cet acte, il est convenu :

1/La SCI Momapim autorise La SCI les Gabarier à utiliser un tiers de la surface située à l’opposé de l’entrée [Adresse 16], pour une activité saisonnière de type « débit de boisson en plein air démontable », chaque année et par tacite reconduction et ce du 15 mai au 15 septembre.

2/ La SCI Les Gabariers aura de plus un droit de stationnement préférentiel sur ce tiers, le restant de l’année, pour faciliter le déchargement de ses camions.

3/ Pendant la période d’activité du débit de boisson, la SCI les Gabariers s’interdit de faire stationner ses camions sur les places restantes soit 17 places pour 380 m² pendant les heures d’ouvertures du cabinet d’ophtalmologie soit de 8 h 30 à 19 h en semaine. » ;

Or attendu qu’il résulte du procès-verbal de constat de Maître [G] en date du 25 septembre 2023 qu’à la fin de la saison estivale 2023, soit le 15 septembre 2023, la SCI LES GABARIERS n’a pas enlevé la clôture en bois fermant le tiers de la parcelle destinée pendant l’été au débit de boisson saisonnier, de sorte que cette séparation toujours en place restreint considérablement la surface de stationnement ;

Que Maître [G] précise en page 3 dudit constat : « Je peux alors me rendre compte que l’aire de stationnement est limitée par une clôture en bois, ce qui ne permet pas d’aller jusqu’à la [Adresse 17] » ;

Que le maintien de cette palissade au-delà du délai convenu est ainsi contraire au règlement intérieur conclu entre les parties, la patientèle du cabinet d’ophtalmologie du Docteur [C] [B] ne pouvant accéder aux emplacements qui lui sont attribués par ledit règlement intérieur et par l’effet de la servitude conventionnelle de stationnement susvisée ;

Attendu que les défendeurs soutiennent qu’aux termes dudit règlement intérieur, la SCI MOMAPIM ne disposerait pas d’un droit de stationnement sur la totalité de la parcelle, un tiers étant laissé à dispositions de la SAS BRASSERIE DES GABARIERS, sous-locataire de la Société DBS, elle-même locataire principal de la SCI LES GABARIERS ;

Que cette assertion est inexacte, ledit règlement intérieur précisant : « le parking situé sur cette parcelle est la propriété de la SCI LES GABARIERS et la SCI MOMAPIM bénéficie d’une servitude de stationnement sur la totalité de ladite parcelle à usage de la patientèle du cabinet d’ophtalmomogie sis [Adresse 7]. » ;

Que le tiers de la parcelle dont les défendeurs parlent dans leurs conclusions ne concerne que l’implantation saisonnière d’un espace guinguette, de sorte qu’au terme de la saison estivale, cette partie du terrain doit être rendue au stationnement ;

Attendu que compte tenu de ces éléments, il y a donc lieu de constater l’aggravation par la SCI LES GABARIERS du droit de stationnement sur la parcelle située [Adresse 9] à COGNAC cadastrée section BD numéro [Cadastre 12], en diminuant sérieusement l’usage, et empêchant en outre l’exercice du droit de passage à partir de la [Adresse 17], et, en conséquence, de condamner la SCI LES GABARIERS à enlever ou démolir toute clôture, tout obstacle ne permettant pas à la SCI MOMAPIM de pouvoir utiliser dans sa plénitude la servitude de stationnement sur la parcelle BD [Cadastre 12] ainsi que l’accès à ladite parcelle par la [Adresse 17], dans un délai de 2 mois à compter de la signification du présent jugement, à peine d’astreinte de 200 euros par jour de retard ;

Attendu qu’il y a lieu de rappeler que la SCI LES GABARIERS a donné à bail commercial à la société DBS l’ensemble immobilier concerné et que le locataire principal sous-loue ces locaux à la SAS BRASSERIE DES GABARIERS ;

Attendu que la SAS DBS et la SAS BRASSERIE DES GABARIERS ayant été assignés et étant parties à la présente instance, le présent jugement leur est de plein droit commun et opposable, de sorte qu’il est inutile de le leur déclarer commun ;

Attendu qu’il est équitable de mettre à la charge de la SCI LES GABARIERS le paiement des frais non compris dans les dépens que la SCI MOMAPIM a dû exposer pour soutenir la présente instance, et qui seront évalués à 2 000 euros ;

Attendu que la SCI LES GABARIERS, la SAS BRASSERIE DES GABARIERS et la SAS DBS succombant à l’instance, il y a lieu de les débouter de leur demande reconventionnelle de dommages et intérêts pour procédure abusive, et de ne pas faire application à leur profit des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Attendu qu’il convient de rappeler que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire en application des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile ;

Attendu qu’il y a lieu de débouter les parties de toutes leurs autres demandes plus amples ou contraires ;

Attendu qu’enfin, il convient de condamner la SCI LES GABARIERS aux dépens ;

PAR CES MOTIFS