TJ 11262, 24 juin 2025, RG 25/00164

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NARBONNE

AFFAIRE N° RG 25/00164
N° Portalis DBWX-W-B7J-DJ4N

AFFAIRE :

[Z] [L]
C/
S.A.R.L. VP RESTO

Composition :
Ulysse PARODI, Magistrat

Clémence GARIN, Greffière

APPEL
N°
du

Ordonnance rectificative
N°
du

☒ Copie exécutoire
délivrée à
Me BLANQUER

☒ Copie à
Me BLANQUER
Me CABROLIER

☒ copie dossier

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Délibéré du 24 Juin 2025 : par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire,

Audience publique du 03 Juin 2025 présidée par Ulysse PARODI, Juge des référés, assisté de Clémence GARIN, greffière dans l’affaire opposant :

Monsieur [Z] [L]
[Adresse 1]
[Localité 1]
représenté par Maître Benoît CROIZIER de la SCP BLANQUER/CROIZIER/CHARPY/SELMO, avocats au barreau de NARBONNE, avocat plaidant,
et par Maître Bruno BLANQUER de la SCP BLANQUER/CROIZIER/CHARPY/SELMO, avocats au barreau de NARBONNE, avocat postulant

A

S.A.R.L. VP RESTO, immatriculée au RCS sous le n° 524 512 308, représentée par son gérant en exercice domicilié ès qualité audit siège
LE KAONIL
[Adresse 2]
[Localité 2]
représentée par Maître Jean-marc CABROLIER, avocat au barreau de NARBONNE

DÉBATS

Après avoir entendu les représentants des parties à l’audience du 03 Juin 2025, l'affaire a été mise en délibéré au 24 juin 2025 et la décision rendue ce jour, par mise à disposition au greffe.

FAITS ET PROCEDURE

Vu l’assignation délivrée par acte de commissaire de justice le 3 avril 2025 à la demande de monsieur [Z] [L] à la SARL VP RESTO devant le président du tribunal judiciaire de NARBONNE statuant en référé au visa de l’article 835 du code de procédure civile, et de l’article L.145-41 du code de commerce.

Il est renvoyé pour plus ample développé des demandes et moyens des parties à leurs dernières écritures soutenues à l'audience.

XXX

Suivant acte sous seing privé du 16 novembre 2020, monsieur [Z] [L] a consenti à la SARL VP RESTO un bail commercial portant sur un local commercial sis au rez-de-chaussée du bâtiment I, lot 1102 dans un immeuble en copropriété situé [Adresse 2] à [Localité 2] pour un loyer annuel de 10 207 euros HT, soit 850,58 euros HT mensuels.

Le loyer mensuel soumis à TVA s’élève à ce jour à la somme de 1 020,73 euros TTC.

Il est précisé dans ledit bail que « la taxe foncière et les taxes additionnelles à cette taxe, actuelles ou futures seront remboursées par le preneur au bailleur sur justificatif. ».

Monsieur [L] indique que la société locataire n’a pas régulièrement réglé ses loyers et charges, et ce dès le mois de février 2023, l’ayant contraint à lui faire délivrer, par acte du 20 juin 2024, un commandement de payer les sommes suivantes :
Taxe foncière année 2022 : 1 353 eurosCharges à devoir sur la période du 1er avril 2022 au 31 mars 2023 (eau) : 1 248,27 euros Loyer impayé juin 2024 TTC : 1 020,73 euros Coût de l’acte : 153,22 euros Soit un total de 3 775,22 euros.

Postérieurement à ce commandement de payer, la SARL VP RESTO a réglé les sommes suivantes :
Le 20 juin 2024 : 1 020,70 euros au titre du loyer du mois de juin 2024Le 29 octobre 2024 : 1 353 euros au titre de la taxe foncière 2022 Le 11 février 2025 : 1 172,13 euros au titre des charges relatives à la consommation d’eau.
Le bailleur précise qu’à ce jour restent due la somme de 3 386,30 euros au titre des charges 2023 à 2025 (soit 883,66 euros au titre des charges 2023 ; 2 129,92 euros au titre des charges 2024, et 372,72 euros au titre des charges 2025), raison pour laquelle il entend se prévaloir de l’acquisition de la clause résolutoire et s’estime fondé à saisir la justice aux fins de résiliation de bail et de condamnation provisionnelle.

La SARL VP RESTO, régulièrement constituée, conteste l’acquisition de la clause résolutoire exposant qu’elle a réglé la totalité des sommes réclamées dans le commandement de payer du 20 juin 2024, et ce préalablement à la signification de la présente assignation en référé du 3 avril 2025. Elle précise que le paiement des sommes réclamées à ce jour par le bailleur ne sont pas visées dans ledit commandement de payer et ne sont pas justifiées, de sorte qu’elles se heurtent à une contestation sérieuse. Dans ces conditions, elle sollicite le rejet de l’ensemble des demandes du bailleur et la condamnation de ce dernier au paiement d’une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Monsieur [L] demande au juge des référés de :

dire que la clause résolutoire contenue dans le bail est acquise au 21 juillet 2024, dire que le bail liant les parties est résilié à compter du 21 juillet 2024, ordonner l’expulsion de la SARL VP RESTO ainsi que de tout occupant de son chef avec au besoin le concours de la force publique des lieux loués, condamner la SARL VP RESTO au paiement de la somme de 3 386,30 euros à titre de provision à valoir sur les loyers et charges échus et non réglés au 1er mars 2025, condamner la SARL VP RESTO au paiement de la somme mensuelle de 1 020,73 euros à titre d’indemnité d’occupation à compter du mois d’août 2024 en dernier ou quittance et ce, jusqu’à son complet départ et remise des clefs, condamner la SARL VP RESTO au paiement de la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,condamner la SARL VP RESTO aux entiers dépens dans lesquels seront compris le coût du commandement ainsi que le coût des états des nantissements et privilèges levés auprès du greffe du tribunal de commerce de Narbonne par monsieur [L].
En défense, la SARL VP RESTO sollicite de :

rejeter toutes conclusions contraires comme étant injustes et infondées, juger qu’elle a réglé les sommes réclamées dans le commandement de payer préalablement à la date de signification de l’assignation en référé, juger que les sommes réclamées dans l’assignation ne sont pas visées dans le commandement de payer, rejeter, en conséquence, les demandes de monsieur [L] tendant à voir constater la clause résolutoire incluse dans le bail, à ordonner la résiliation du bail et son expulsion, et tendant à sa condamnation à payer, à titre provisionnel, la somme de 3 386,30 euros, condamner monsieur [L] à lui payer la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, condamner monsieur [L] aux entiers dépens.
MOTIFS DE LA DECISION

Sur la résiliation du bail commercial

L’article 834 du code de procédure civile dispose que « dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend ».

L’article L145-41 du code de commerce dispose que « Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ».

Aux termes de l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, « Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ».

Sur la clause résolutoire

Le juge des référés doit constater la résiliation de plein droit du bail au titre de la clause résolutoire s’il n’existe aucune contestation sérieuse sur la nature et l’étendue du bail que le preneur n’a pas respecté, sur le contenu de la clause résolutoire en elle-même et sur la façon dont le bailleur la met en œuvre.

En l’espèce, le bail commercial du 16 novembre 2020 contient une clause résolutoire au terme de laquelle il est stipulé qu’«à défaut d’exécution parfaite par le preneur de l’une quelconque, si minime soit-elle, de ses obligations issues du présent bail, comme à défaut de paiement à son échéance d’un seul terme du loyer, charges, taxes et/ou accessoires, ainsi que des frais de commandement ou autres frais de poursuites, celui-ci sera résilié de plein droit, un mois après la délivrance d’un commandement d’exécuter resté infructueux, reproduisant cette clause avec volonté d’en user, sans qu’il soit besoin d’autre formalité, ni de former une demande en justice, même dans le cas de paiement ou d’exécution postérieurs à l’expiration du délai ci-dessus. L’expulsion du preneur de tout occupant de son chef, sera, dans ce cas, obtenue par ordonnance de référé rendue par le Président du Tribunal judiciaire, immédiatement exécutoire par provision, nonobstant appel.»

En ce sens, monsieur [L], bailleur, a fait délivrer à la SARL VP RESTO, par exploit de commissaire de justice de la SCP MARTINEZ & JAFFUS-LEFRENE en date du 20 juin 2024, un commandement de payer d’un montant de 3 622 euros correspondant à un reliquat de loyers et charges, taxe foncière, outre les frais d’acte s’élevant à 153,22 euros.

Ce dernier commandement a visé la clause résolutoire précitée et a rappelé la possibilité de l’expulsion sans délai du preneur le cas échéant sur ordonnance du tribunal judiciaire.

Monsieur [L] a produit l’état d’endettement délivré par le tribunal de commerce de NARBONNE à jour au 13 mars 2025 tel qu’en dispose l’article L 143-2 du code de commerce qui édicte que « Le propriétaire qui poursuit la résiliation du bail de l'immeuble dans lequel s'exploite un fonds de commerce grevé d'inscriptions doit notifier sa demande aux créanciers antérieurement inscrits, au domicile élu par eux dans leurs inscriptions. Le jugement ne peut intervenir qu'après un mois écoulé depuis la notification. La résiliation amiable du bail ne devient définitive qu'un mois après la notification qui en a été faite aux créanciers inscrits, aux domiciles élus », lequel n’a révélé aucune inscription sur le fonds de commerce.

*La SARL VP RESTO s’oppose à la résiliation du bail commercial sollicitée par le bailleur au motif qu’elle s’est acquittée des causes du commandement de payer préalablement à la date de signification de la présente assignation en référé. A ce titre, elle justifie avoir versé la somme de 1020,70 euros par virement du 20 juin 2024, la somme de 1 353 euros par virement du 29 octobre 2024 et la somme de 1 172,13 euros par virement du 11 février 2025. Elle indique que le paiement en dehors du délai d’un mois du commandement de payer n’est pas suffisamment grave pour faire jouer la clause résolutoire et ordonner l’expulsion du locataire et ajoute que la somme provisionnelle de 3 386,30 euros réclamée à ce jour par le bailleur n’est ni visée dans le commandement de payer litigieux ni justifiée par une quelconque pièce justificative, de sorte qu’elle se heurte à une contestation sérieuse.

*Par conclusions en réplique, le bailleur indique que si le preneur a effectivement procédé au paiement des sommes visées par le commandement de payer, il n’a pas exécuté l’ensemble de ses obligations dans le délai d’un mois qui lui était imparti pour le faire, en application de la clause résolutoire stipulée dans le bail. Qu’en effet, il ressort des pièces adverses que le paiement de la somme de 1 353 euros au titre de la taxe foncière de l’année 2022 n’a été payée que le 30 octobre 2024 et la somme de 1 172, 13 euros au titre des charges afférentes à l’eau n’a été réglée que le 12 février 2025. Qu’en outre, le preneur ne s’est pas acquitté des frais engendrés par la délivrance du commandement. Que dans des conditions, il importe peu que le preneur se soit acquitté de la majeure partie des sommes visées par le commandement antérieurement à la saisine de la juridiction, la clause résolutoire étant acquise de plein droit.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats que le locataire ne s’est pas acquitté des causes du commandement de payer du 20 juin 2024 dans le mois ayant suivi sa délivrance mais postérieurement à ce délai, eu égard aux derniers virements effectués en octobre 2024 et février 2025.

Or, l’absence de régularisation dans le délai d’un mois visé expressément dans la clause résolutoire précitée, suffit à justifier la mise en œuvre de la clause résolutoire au regard de laquelle la résiliation du bail est sollicitée.

Il a ainsi été jugé que le règlement des causes du commandement intervenu postérieurement à l'échéance du délai d'un mois mais avant que le juge n'ait été amené à statuer ne peut permettre le rejet de la demande d'acquisition de la clause résolutoire au seul motif que le preneur se trouvait à jour du paiement du loyer et ce sans accorder auparavant des délais au preneur avec suspension des effets de la clause résolutoire (Cass. 3e civ., 4 mai 2011, n° 491, 10-16.939)

En conséquence, il convient de constater la résiliation de plein droit par l’effet de la clause résolutoire du bail commercial conclu le 16 novembre 2020, au 20 juillet 2024, soit un mois après le commandement de payer visant la clause résolutoire.

Sur la demande d’expulsion

En l’état, la SARL VP RESTO, se trouve depuis la résiliation du bail sans droit ni titre. Une telle occupation caractérise un trouble manifestement illicite que le juge des référés doit faire cesser en ordonnant son expulsion sans délai ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique si besoin est.

En conséquence, l’expulsion de la SARL VP RESTO et celle de tous occupants de son chef, des lieux sis [Adresse 2] à [Localité 2], local commercial situé au rez-de-chaussée du bâtiment I, lot 1102, sera ordonnée avec si besoin est, l’assistance de la force publique et le concours d’un serrurier ;

Sur la demande de provision

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que « Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire ».

Sur la condamnation des loyers par provision

Le bailleur indique que la SARL VP RESTO est toujours débitrice de la somme de 3 386,30 euros correspondant aux charges 2023, 2024 et 2025 dont il sollicite le paiement à titre provisionnel.

En défense, le locataire s’oppose à cette demande au soutien de laquelle le bailleur ne verse aucun justificatif.

En l’état des éléments versés aux débats, il convient de relever que le bailleur ne rapporte aucun justificatif de la dette de 3 386,30 euros réclamée au locataire, au titre des charges 2023, 2024 et 2025, de sorte que celle-ci apparait sérieusement contestable.

Par conséquence, la demande de provision formulée par le bailleur doit être rejetée.

Sur les indemnités d’occupation

En l’état de la résiliation, le bailleur est en droit de solliciter une indemnité d’occupation à la charge du locataire depuis la résiliation du bail jusqu’à son départ effectif des lieux.

En l’espèce, le bailleur sollicite le versement d’une indemnité d’occupation mensuelle à hauteur de 1 020,73 euros à compter du mois d’août 2024 et ce jusqu’au complet départ et remise des clefs du locataire.

En conséquence, la SAS VP RESTO sera condamnée à payer à titre provisionnel, une indemnité d’occupation mensuelle égale à 1 020,73 euros correspondant au montant du loyer mensuel actuel connu en ce qu’il résulte du commandement de payer du 20 juin 2024, à compter du mois d’août 2024 et jusqu’à libération effective des lieux.

Il sera précisé que toute somme versée au titre des loyers par la société locataire, à compter du mois d’août 2024, devra être déduite de cette condamnation.

Sur les demandes accessoires

Les dépens seront mis à la charge de la SARL VP RESTO, conformément aux dispositions de l’article 695 du code de procédure civile.

Au titre des frais non compris dans les dépens, il serait inéquitable de laisser à monsieur [L] la charge des frais nécessairement exposés pour assurer sa représentation en justice, conformément à l’article 700 du code de procédure civile. La SARL VP RESTO sera condamnée au paiement de la somme de 1 000 euros à ce titre.

Les demandes autres et plus amples seront rejetées.

PAR CES MOTIFS