TJ 10387, 24 juin 2025, RG 25/00038

Minute n°
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TROYES

CHAMBRE CIVILE

ORDONNANCE DE REFERE DU 24 JUIN 2025

Ordonnance du :
24 JUIN 2025

N° RG 25/00038 - N° Portalis DBWV-W-B7J-FDIK

30B 0A

Monsieur [Z] [L]

Madame [P] [W] [L] NÉE [C]

c/

Société RESIDENCE STELLA [Localité 1]

Grosse le
à

DEMANDEURS

Monsieur [Z] [L], demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Charlotte THIBAULT, avocat postulant, de la SCP X.COLOMES S.COLOMES- MATHIEU- ZANCHI- THIBAULT, avocats au barreau de l’AUBE, et par Maître Eric REBOUL, avocat plaidant, de la SCP MARGUET REBOUL, avocats au barreau des HAUTS-DE-SEINE

Madame [P] [W] [L] NÉE [C], demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Charlotte THIBAULT, avocat postulant, de la SCP X.COLOMES S.COLOMES- MATHIEU- ZANCHI- THIBAULT, avocats au barreau de l’AUBE, et par Maître Eric REBOUL, avocat plaidant, de la SCP MARGUET REBOUL, avocats au barreau des HAUTS-DE-SEINE

DEFENDERESSE

Société RESIDENCE STELLA [Localité 1], dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Daniel WEBER, avocat postulant, de la SCP HERMINE AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de l’AUBE et par Maître Martin VALLUIS, avocat plaidant, du barreau de Paris

* * * * * * * * * *

L’affaire a été appelée à l'audience du 11 Février 2025 puis après renvois à la demande des parties, plaidée à celle du 27 Mai 2025 tenue par :

- Madame Odile SIMART, Présidente, statuant en référé,

assistée de Madame Julia MARTIN, Greffier.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Il a été indiqué que l’ordonnance serait rendue par mise à disposition au greffe le 24 Juin 2025, date à laquelle la décision dont la teneur suit a été rendue.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous-seing privé du 11 octobre 2016, Monsieur [Z] [L] et son épouse, Madame [P] [L], ont donné à bail commercial à la société RESIDENCE OBEO [Localité 1], devenue la société RESIDENCE STELLA [Localité 1], des locaux d'habitation meublés n° C 203 sis [Adresse 2] à [Localité 1]. La liste du mobilier présent dans le lot loué a été annexée au contrat de bail consenti pour une durée de 11 ans et neuf mois à compter du 1er novembre 2016. Le loyer annuel a été fixé à la somme de 8 514 euros, payable par échéances trimestrielles, le 20 du mois suivant. Par un avenant au contrat de bail commercial en date du 10 août 2017, la date de prise d'effet du bail a été reportée au 29 décembre 2016.

Un bail similaire a été signé pour le lot n° C 003 au sein du même immeuble moyennant un loyer annuel de 8 382 euros, également payable par échéances trimestrielles, le 20 du mois suivant et sa date de prise d'effet a également été reportée au 29 décembre 2016 par avenant du 10 août 2017.

Par une ordonnance du 23 mars 2021, le président du tribunal judiciaire de TROYES statuant en référé a condamné la société RESIDENCE STELLA TROYES à verser aux époux [L], à titre de provision, la somme de 43 640,16 euros avec intérêts au taux légal à compter de la décision, correspondant aux loyers dus entre le 2ème trimestre 2018 et le 3ème trimestre 2020 inclus, ainsi que la somme de 2 000 au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Par un arrêt du 14 septembre 2021, la Cour d'appel de REIMS a confirmé la décision susmentionnée.

Par une ordonnance du 30 mars 2023, le président du tribunal judiciaire de TROYES statuant en référé a condamné la société RESIDENCE STELLA TROYES à verser aux époux [L], à titre de provision, la somme de 40 001,45 euros outre intérêt au taux légal, ainsi que la somme de 1 000 au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Par courrier en date du 29 octobre 2024, Monsieur [Z] [L] a mis la société RESIDENCE STELLA [Localité 1] en demeure de payer la somme de 32 589,44 euros au titre des sommes impayées depuis l’ordonnance du 30 mars 2023.

Par exploit de commissaire de justice en date du 7 janvier 2025, Monsieur [Z] [L] et Madame [P] [L] ont assigné la société RESIDENCE STELLA TROYES à comparaître devant le président du tribunal judiciaire de TROYES statuant en référé aux fins de voir condamner la société RESIDENCE STELLA TROYES à payer par provision la somme de 35 584,40 euros avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 29 octobre 2024 et au paiement de la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de l’instance.

À l'audience du 27 mai 2025, les époux [L], représentés par avocat, sollicitent de voir :
In limine litis, rejeter la demande de sursis à statuer présentée par la société RESIDENCE STELLA [Localité 1] ;A titre principal :Condamner la société RESIDENCE STELLA [Localité 1] à Monsieur [Z] [L] et Madame [P] [L] par provision la somme de 41 827,28 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure datée du 29 octobre 2024 sur un montant de 32 589,44 euros et à compter de la décision à intervenir sur un montant de 9 237,84 euros ; Débouter la société RESIDENCE STELLA [Localité 1] de sa demande de report de règlement à 24 mois ou de règlement échelonné sur une période de 24 mois de la créance due aux époux [L] ;Condamner la société RESIDENCE STELLA [Localité 1] à payer à Monsieur [Z] [L] et Madame [P] [L] la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de l’instance.

La société RESIDENCE STELLA [Localité 1], représentée par avocat, sollicite de voir :
In limine litis, ordonner le sursis à statuer de la présente instance, et ce, dans l’attente de décisions définitives et purgées de tout recours :Dans le cadre de l’instance pendante devant le Tribunal judiciaire de TROYES enrôlée sous le numéro RG 24/00793 ;Dans le cadre de l’instance relative à la procédure en nullité de la convention de mise à disposition à titre gratuit.A titre principal, débouter les époux [L] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;A titre subsidiaire, ordonner le report à 24 mois du paiement de l’intégralité de la dette de la société RESIDENCE STELLA [Localité 1] à l’égard des époux [L] ;A titre plus subsidiaire, ordonner l’étalement sur 24 mois du paiement de l’intégralité de la dette de la société RESIDENCE STELLA [Localité 1] à l’égard des époux [L] ;En tout état de cause, condamner solidairement les époux [L] à payer à la société RESIDENCE STELLA [Localité 1] la somme respective de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de l’instance.
L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 24 juin 2025.

MOTIFS

Sur la demande de sursis à statuer

Aux termes de l’article 378 du code de procédure civile, « la décision de sursis suspend le cours de l’instance pour le temps ou jusqu’à la survenance de l’évènement qu’elle détermine ».

Hors les cas où cette mesure est prévue par la loi, le juge apprécie discrétionnairement l’opportunité du sursis à statuer.

En l’espèce, la société RESIDENCE STELLA [Localité 1] explique que, par exploit introductif d’instance du 31 juillet 2023, la société civile immobilière A3H IMMO, venant aux droits du promoteur, la société SCCV FRAFOR, l’a assignée en expulsion des parties privatives à usage commercial de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 1], pourtant indispensables à l’exploitation de la résidence.

Elle expose par ailleurs que par jugement du 15 mai 2025, le Tribunal judiciaire de PARIS a jugé nulle la convention de mise à disposition à titre gratuit des parties privatives à usage commercial de l’immeuble régularisée le 3 avril 2018 avec la société SCCV FRAFOR, décision dont elle s’apprête à interjeter appel.

La défenderesse fait ainsi valoir que l’issue de ces deux procédures pendantes influencera de façon prépondérante le sort de la présente instance en ce qu’elles sont de nature à remettre en cause son usage des parties privatives à usage commercial et est susceptible de mettre à sa charge des sommes considérables, ce dont seraient comptables selon elle les demandeurs eu égard à leurs obligations tirées des baux.

La société RESIDENCE STELLA [Localité 1] sollicite dès lors un sursis à statuer dans l’attente d’une décision définitive dans le cadre de l’instance relative à la nullité de la convention de mise à disposition à titre gratuit des parties privatives à usage commercial et de l’instance en expulsion.

Si l’issue des instances pendantes sus évoquées influencera de façon évidente l’exploitation par la société RESIDENCE STELLA [Localité 1] des locaux commerciaux mis à bail, celle-ci est toutefois sans emport sur son passif locatif, objet de la présente procédure. En effet, ces procédures pendantes et les décisions sur lesquelles elles aboutiront ne remettent en rien en cause les obligations passées de la défenderesse à l’égard des demandeurs, lesquels sont au demeurant totalement tiers à ces instances et l’usage des parties privées à usage commercial en litige.

Il apparaît dès lors que l’existence d’instances pendantes opposant la société RESIDENCE STELLA [Localité 1] à la société A3H IMMO ne fait pas obstacle à l’examen des demandes formulées par les époux [L].

Il n’y a donc pas lieu de surseoir à statuer.

Sur la demande de paiement à titre de provision

L'article 835, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que « dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable » le président du tribunal judiciaire peut, « accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. »

Les époux [L] font valoir que la société RESIDENCE STELLA TROYES s’est abstenue de régler les loyers échus depuis l’ordonnance rendue par le juge des référés de ce tribunal le 30 mars 2023 pour un montant de 41 827,28 euros.

Elle produit au soutien de ses prétentions la mise en demeure adressée à la société RESIDENCE STELLA [Localité 1] en date du 29 octobre 2024 ainsi qu’un décompte de la dette locative de la défenderesse arrêté à cette date établissant un arriéré de 16 170,01 euros pour l’appartement C003 et un arriéré de 16 419,43 euros pour l’appartement C203 depuis le mois de janvier 2023, soit un arriéré global de 32 589,44 euros, augmenté de 9 237,84 euros au titre des loyers impayés au jour de l’audience.

En défense, la société RESIDENCE STELLA [Localité 1] soulève le caractère sérieusement contestable de la créance alléguée par les demandeurs.

Elle excipe d’une exception d’inexécution en raison du manquement des bailleurs à leur obligation de délivrance conforme prévue par l'article 1719 du code civil.

Elle expose que malgré la mise à disposition à titre gratuit des lots n° 102, 123 et 134 de la résidence par le promoteur immobilier chargé de l'édification, ceux-ci ont finalement été acquis par la société A3H IMMO, laquelle a souhaité les privatiser et lui a pour ce faire, donné congé moyennant un préavis de 6 mois.

La société RESIDENCE STELLA [Localité 1] fait ainsi valoir que les bailleurs ont failli à leur obligation de délivrance et de jouissance paisible des locaux en s’abstenant de prendre les mesures nécessaires aux fins de lui permettre d’exercer son activité de résidence.

La société RESIDENCE STELLA [Localité 1] excipe également d’une exception d’inexécution sur le fondement des article 3 et 5 des contrats de bail le liant aux demandeurs, lesquels stipulent respectivement d’une part que la destination contractuelle des lieux consiste « en la sous-location du lot objet du présent bail à des personnes physiques ou morales pour des périodes déterminées, assortie à la fourniture de services » et d’autre part que « dans les cas où la non sous-location du bien par le gestionnaire résulterait :
Soit du fait ou d’une faute de l’investisseur,(…)Soit de la survenance de circonstances exceptionnelles et graves (…) indépendantes du fait du gestionnaires, affectant le bien (…) et ne permettant pas une occupation effective et normale, après la date de livraison »,Le loyer défini ci-avant ne sera pas payé jusqu’au mois suivant la fin du trouble de jouissance ».

Celle-ci fait valoir qu’elle a subi un trouble de jouissance en raison des mesures gouvernementales prises pour enrayer l’expansion de la Covid 19 d’une part, et du fait du promoteur d’autre part. Elle fait également valoir l’existence d’une contestation sérieuse tenant à la violation de la destination contractuelle du bien, à savoir la sous-location, laquelle n’a pas pu être assurée dès le départ.

Si l'article 1719 du code civil met à la charge du bailleur une obligation de délivrance, il appartient au locataire de démontrer que le bailleur a manqué à cette dernière. Cette obligation de délivrance impose au bailleur de permettre au preneur de jouir du bien selon l'usage prévu au bail et ce n'est qu'en l'absence de délivrance conforme, si celle-ci est de surcroît suffisamment grave, que l'exception d'inexécution prévue par l'article 1219 du code civil pourra être opposée par le preneur.

En outre, la méconnaissance par le bailleur de ses obligations ne dispense le locataire de remplir les siennes que lorsque ce manquement rend impossible la jouissance des lieux loués au regard de leur destination. L’inexécution du bailleur doit dès lors être totale et ne saurait souffrir d’aucune mitigation.

En l'espèce, la société RESIDENCE STELLA [Localité 1] ne démontre pas qu'elle a été dans l'impossibilité totale de prendre possession des locaux objets des baux ni de les mettre en location, ce d'autant que les lots n° 102, 123 et 134 susvisés ont fait l'objet d'un préavis, qu'ils ne sont pas la propriété des bailleurs – lesquels ne disposent par conséquent à leur égard d'aucun droit – et qu'ils ne sont, de surcroît, pas visés dans les baux signés entre les parties.

En outre, si la défenderesse fait état de troubles de jouissance remontant à plusieurs années – jusqu’à la crise sanitaire du Covid 19 -, celle-ci ne démontre aucunement dans quelle mesure son exploitation des locaux mis à bail aurait été rendue totalement impossible précisément depuis le mois de janvier 2023, période exclusivement visée par les demandeurs, les loyers antérieurs ayant déjà fait l’objet d’une décision du juge des référés de ce tribunal.

Aussi, faute de démontrer le défaut de sous-location des biens mis à bail depuis le mois de janvier 2023, la défenderesse n’est pas davantage fondée à se prévaloir des stipulations des articles 3 et 5 des contrats de bail du 11 octobre 2016 pour s’abstenir de régler les loyers.

Par conséquent, l'existence de l'obligation de paiement des loyers par le preneur, lequel échoue à justifier l’exception d’inexécution dont il se prévaut, n'apparaît pas sérieusement contestable.

La société RESIDENCE STELLA [Localité 1] sera donc condamnée à payer aux époux une provision de 41 827,28 euros au titre des loyers et charges impayés.

Les sommes dues porteront intérêts au taux légal pour la somme 32 589,44 euros à compter de la mise en demeure datée du 29 octobre 2024 et à compter de l’assignation du 7 janvier 2025 pour le surplus.

Sur la demande subsidiaire de délais de paiement

Aux termes de l’article 1343-5 du code, « le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues ».

En l’espèce, la société RESIDENCE STELLA [Localité 1] sollicite le report de sa dette pour une durée 24 mois et, à titre subsidiaire, son échelonnement sur cette même durée

Elle explique que, si elle a connu des difficultés au titre de l’exploitation de la résidence, sa situation financière se rétablit progressivement.

Elle fait valoir que l’exigibilité immédiate de l’intégralité de ses condamnations aurait non seulement des répercussions sur sa situation financière encore fragile, mais également sur la situation des investisseurs personnes physiques et personnes au sein de la résidence, qui risquent de ne plus avoir de logement.
La société RESIDENCE STELLA [Localité 1] ne fournit toutefois aucun élément propre à permettre au juge des référés d’apprécier la nature et l'étendue des difficultés qu’elle allègue.

Il y a lieu par ailleurs de tenir compte des intérêts des créanciers, lesquels n’ont toujours reçu paiement intégral des loyers dus au titre des précédentes décision de condamnation prononcées à l’encontre de la société RESIDENCE STELLA [Localité 1].

Au regard de ces éléments, il convient de rejeter les demandes de la société RESIDENCE STELLA [Localité 1] tendant à voir reporter ou, subsidiairement, échelonner le paiement de sa dette locative sur une période de 24 mois.

Sur les demandes accessoires

La société RESIDENCE STELLA [Localité 1] qui succombe, sera tenue aux dépens de l’instance.

Elle sera en outre condamnée à payer à Monsieur [Z] [L] et à Madame [P] [L], ensemble, la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS