TJ 77284, 18 juin 2025, RG 25/00726

Min N° 25/00558
N° RG 25/00726 - N° Portalis DB2Y-W-B7J-CD3BU

S.C.I. JANA 2

C/
M. [F] [N]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 18 juin 2025

DEMANDERESSE :

S.C.I. JANA 2
[Adresse 1]
[Localité 5]

représentée par Me Emilie ASSOUS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DÉFENDEUR :

Monsieur [F] [N]
[Adresse 2]
[Localité 4]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Mme PANGLOSE BAUMGARTNER Sonia
Greffiers : M. BOULLE Pierre, lors de l’audience, et Mme Florine DEMILLY, lors de la mise à disposition

DÉBATS :

Audience publique du : 30 avril 2025

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Emilie ASSOUS

Copie délivrée
le :
à : Monsieur [F] [N]

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 8 octobre 2020, la Société civile immobilière JANA 2 (la SCI JANA 2) a donné à bail à Monsieur [F] [N] un appartement situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 605,00 euros, et 45 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 31 juillet 2024, la SCI JANA 2 a fait signifier à Monsieur [F] [N] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 6832,47 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par notification électronique du 2 août, 2024 la SCI JANA 2 a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 5 février 2025, la SCI JANA 2 a fait assigner Monsieur [F] [N] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Meaux aux fins de :
à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,ordonner l’expulsion de Monsieur [F] [N] ainsi que de tout occupant de son chef des lieux loués,autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tel lieu qu’il plaira au bailleur aux seuls frais et périls du défendeur et ce, en garantie de toutes sommes qui pourront être dues, condamner Monsieur [F] [N] au paiement des sommes suivantes :la somme de 10806,86 euros au titre de la dette locative échéance de janvier 2025 incluse, sauf à parfaire jusqu’à parfaite libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter du 31 juillet 2024, date du commandement, et capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil, une indemnité journalière d'occupation égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, jusqu’à libération effective des lieux occupés matérialisée par la restitution des lieux vides et la remise des clés,la somme de 2000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile les dépens,rappeler que l’exécution provisoire est de droit.
L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-et-Marne le 6 février 2025.

À l'audience du 30 avril 2025, la SCI JANA 2, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 12815,99 euros arrêtée au 17 avril 2025, loyer du mois d’avril 2025 inclus.

La SCI JANA 2 soutient, sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur [F] [N] n'a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 31 juillet 2024. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation du locataire à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Monsieur [F] [N], régulièrement assigné, par procès verbal de recherches infructueuses, selon les dispositions de l'article 659 du code de procédure civile ne comparait pas et n'est pas représenté. La lettre recommandée adressée par le commissaire de justice à la dernière adresse connue est revenue avec la mention non réclamée.

L'affaire a été mise en délibéré à la date du 18 juin 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l'espèce, Monsieur [F] [N] assigné à personne par procès-verbal de recherches infructueuses, ne comparait pas et n'est pas représenté à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile.

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 6 février 2025, soit au moins six semaines avant l'audience.

Par ailleurs, la SCI JANA 2 justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 2 août 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 5 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la SCI JANA 2 aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 8 octobre 2020, du commandement de payer délivré le 31 juillet 2024 et du décompte de la créance actualisé au 17 avril 2025 que la SCI JANA 2 rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [F] [N] à payer à la SCI JANA 2 la somme de 12.815,99 euros, au titre des sommes dues au 17 avril 2025, loyer du mois d’avril 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la demande de capitalisation des intérêts :

Aux termes de l'article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s'agisse d'intérêts dus au moins pour une année entière.

En l’espèce, les conditions d’application de la capitalisation des intérêts n’étant pas réunies, il convient de débouter la SCI JANA 2 de ce chef de demande.

Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire :

Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, en vigueur au moment de la conclusion du contrat du 08 octobre 2020, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 31 juillet 2024.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n'ont pas été réglés dans le délai de deux mois.

Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 30 septembre 2024 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 8 octobre 2020 à compter du 1er octobre 2024.

Il convient par conséquent d'ordonner l'expulsion de Monsieur [F] [N] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur la fixation de l'indemnité d'occupation due par Monsieur [F] [N] :

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 1er octobre 2024, Monsieur [F] [N] est occupant sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Monsieur [F] [N] à son paiement à compter de 1er octobre 2024, jusqu'à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, Monsieur [F] [N] succombant en la cause, il convient de le condamner aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer du 31 juillet 2024.
En vertu des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer une somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Il convient dès lors de condamner Monsieur [F] [N] à payer à la SCI JANA 2 la somme de 400 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS