TJ 27229, 26 juin 2025, RG 25/01112

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ EVREUX

CHAMBRE CIVILE

N° RG 25/01112 - N° Portalis DBXU-W-B7J-IC6L
NAC : 30G Demande d’exécution de travaux à la charge du bailleur, ou demande en garantie contre le bailleur
CIVIL - Chambre 1

JUGEMENT DU 26 JUIN 2025

DEMANDEUR :

S.A.S. APTAR FRANCE
Immatriculée au registre du commerce et des sociétés d’EVREUX sous le numéro : 552.081.739
Dont le siège social est sis :
[Adresse 5]
- [Localité 1]
Prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

Représentée par Me Pauline COSSE, membre de la SCP BARON-COSSE-
ANDRE, avocat au barreau de l’EURE

DEFENDEUR :

S.A.R.L. IRIS
Dont le siège social est sis :
[Adresse 2]
- [Localité 3]
Représentée par son gérant en exercice domicilié audit siège,

Représentée par Me Jean-yves PONCET, membre de la SCP PONCET DEBOEUF BEIGNET, avocat au barreau de l’EURE (avocat postulant) et par Me Jean-Pierre BLATTER, membre de la SCP BLATTER SEYNAEVE, avocat au barreau de PARIS (avocat plaidant)

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats : Madame Marie LEFORT, Présidente, qui a entendu les plaidoiries comme juge rapporteur, sans opposition des parties et en a rendu compte lors du délibéré à la collégialité constituée de :

- Madame Marie LEFORT, présidente
- Madame Anne-Caroline HAGTORN, juge
- Madame [X] [V], juge

lesquelles ont délibéré conformément à la loi

GREFFIER : Madame Aurélie HUGONNIER

N° RG 25/01112 - N° Portalis DBXU-W-B7J-IC6L - jugement du 26 juin 2025

En présence de Madame [K] [L], auditrice de justice et de Madame [Z] [J], étudiante.

DÉBATS :

En audience publique du 13 Mai 2025, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 26 juin 2025.

JUGEMENT :

- au fond,
- contradictoire, rendu publiquement et en premier ressort,
- mis à disposition au greffe,
- rédigé par Madame [W] [Y],
- signé par Madame Marie LEFORT, première vice-Présidente et Madame Aurélie HUGONNIER, greffier

Exposé des faits et de la procédure

Par acte notarié du 17 décembre 2019, Mme [I] a consenti à la société Aptar France (ci-après la société Aptar) un bail commercial portant sur 3 bâtiments à usage de stockage, d’entrepôts et magasinage situé sur la zone industrielle Les Jacquarts sis à [Localité 4] moyennant un loyer annuel hors taxes de 300 000 euros et pour une durée de 9 ans à compter du 1er mai 2019.

Précédemment, ces bâtiments ont fait l'objet de baux consentis par Mme [I] à la société Valois (bail du 3 juillet 2008), à la société Airless systems (bail des 10 et 11 mai 2010) et à la société Seaquist perfect dispensing (bail des 10 et 11 mai 2013), ces sociétés ayant été fusionnées et absorbées par la société Aptar le 25 juillet 2012.

Suivant acte notarié du 16 juillet 2020, Mme [I] a cédé l’ensemble immobilier à la société Iris.

Suivant rapport en date du 20 février 2025, la direction régionale de l’environnement, de l’aménagement et du logement (Dreal) de Normandie a relevé un certain nombre de non-conformités à la réglementation de l’arrêté ministériel du 11 avril 2017 affectant l’installation.

Suivant arrêté en date du 17 mars 2025, le préfet de l’Eure a mis en demeure la société Aptar de respecter les prescriptions objets du rapport de la Dreal, et ce, dans un délai de 6 à 12 mois selon les travaux.

Considérant que ces travaux étaient à la charge du bailleur et étant confrontée à l’opposition de celui-ci, la société Aptar a sollicité auprès du président de ce tribunal, l’autorisation d’assigner la société Iris à jour fixe aux fins de la voir condamner à réaliser les travaux de mise en conformité prescrits par l'Administration.

Suivant ordonnance en date du 14 avril 2025, il a été fait droit à cette requête.

Par acte en date du 11 avril 2025, la société Aptar a fait assigner la société Iris devant ce tribunal à jour fixe, au visa des articles 606, 1221 et 1719 du code civil, de l’article R145-35 du code de commerce, de l’article L4121-2 du code du travail et de l’arrêté du 11 avril 2017 relatif aux prescriptions générales applicables aux entrepôts couverts soumises à la rubrique 1510, aux fins de voir ordonner à celle-ci de réaliser les travaux de mise en conformité des entrepôts.

Prétentions et moyens des parties

Aux termes de ses conclusions récapitulatives notifiées par Rpva le 12 mai 2025 et soutenues à l’audience, la société Aptar demande au tribunal de :

ordonner à la société Iris la réalisation des travaux suivants, sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard, à compter du 30e jour suivant la décision à intervenir, conformément à l’arrêté ministériel du 11 avril 2007 et selon les prescriptions de l’arrêté préfectoral du 17 mars 2025 :
« installation incluant la cellule numéro 1, côté entrepôts de stockage des transports Deschamps, et justifier que les effets létaux (seuil des effets thermiques de 5 kW par m²) restent à l’intérieur,

installation de trappes de désenfumage dans les cellules numéro 1 et numéro 3 de l’entrepôt, pour que leur surface utile soit égale à 2 % de la superficie de chaque canton de désenfumage, les traces de désenfumage doivent être dotées de commandes automatiques et manuelles, et mise en place d’un écran de cantonnement divisant la cellule numéro 1 en cantons de 1650 m² maximum, en matériaux A2s1d0 et stable au feu de degré un quart d’heure,

mise en place de moyens pour recueillir l’ensemble des eaux et écoulement susceptibles d’être pollués lors d’un sinistre, y compris les eaux utilisées pour l’extinction d’un incendie et le refroidissement,

reprise des installations électriques sur la base du devis établi par la société Desormeaux en date du 17 janvier 2025 »,

débouter la société Iris de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions,
condamner la société Iris à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens de l’instance.
En substance, au visa des articles 606, 1221 et 1719 du code civil, elle fait valoir que les travaux prescrits par l’Administration, à réaliser dans un délai très restreint, et indispensables à la poursuite de l’exploitation de son activité industrielle relèvent de la responsabilité du bailleur au titre de son obligation de délivrance conforme des locaux donnés à bail, s’agissant de travaux se rapportant à la sécurité du site, et également de son obligation de supporter les grosses réparations.

Aux termes de ses conclusions récapitulatives notifiées par Rpva le 6 mai 2025 et soutenues à l’audience, la société Iris demande au tribunal, au visa de des articles 1103 et suivants du code civil, de :

débouter la société Aptar de l’ensemble de ses demandes,
condamner la société Aptar à réaliser, sous astreinte définitive de 1000 euros par jour de retard à compter du 30e jour suivant le prononcé de la présente décision, l’ensemble des prescriptions résultant de l’arrêté préfectoral du 17 mars 2025,
condamner la société Aptar aux dépens de l’instance qui pourront être recouvrés par application de l’article 699 du code de procédure civile et à lui payer une indemnité de 5 000 euros par application de l’article 700 du code précité,
écarter l’exécution provisoire en cas de condamnation prononcée à son encontre.
En substance, elle fait valoir que conformément aux stipulations du bail commercial du 17 décembre 2019, l’obligation du bailleur au titre des travaux de mise en conformité générale du bâtiment loué, correspondent à ce qui ne sont pas liés à l’activité du preneur ; qu’en l’espèce l’ensemble des travaux en cause prescrits par l’administration résulte spécifiquement de l’activité de la société Aptar puisqu’ils sont liés au stockage de matières ou de produits combustibles dans une quantité supérieure à 500 tonnes de sorte que l’activité de la société preneuse est soumise à la réglementation de la rubrique 1510 des établissements classés ICPE.

MOTIFS

Aux termes des articles 1103 et suivants du code civil, les contrats légalement formés ont force de loi entre les parties. Ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

En application de l’article 1719 du code précité, le bailleur est notamment obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée, d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

Il en résulte que :

l’obligation de délivrance s’apprécie au regard de la destination de la chose louée telle que prévue au contrat ;
les travaux prescrits par l’autorité administrative, sont, sauf stipulation contraire expresse, à la charge du bailleur.
Aux termes de l’article 606 du code précité, les grosses réparations sont celles des grands murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier.

Aux termes de l’article R 145-35 du code de commerce, ne peuvent être imputées au locataire, les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil, ainsi que les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l'immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu'ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l’article précité.

En l’espèce, il est notamment stipulé dans le contrat de bail du 17 décembre 2019 que :

le bailleur aura à sa charge les réparations des gros murs et voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières ainsi que celui des murs de soutènement et de clôture. Toutes les autres réparations, grosses ou menues, seront à la seule charge du preneur, notamment les réfections et remplacement des glaces, vitres, volets ou rideaux de fermeture. Le preneur devra maintenir en bon état de fraîcheur des peintures intérieures et extérieures (page 17 du bail – ENTRETIEN-REPARATION) ;
il ne peut être imputé au locataire les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil et, le cas échéant les honoraires liés à la réalisation de ces travaux, ainsi que les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l’immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu’ils relèvent des grosses réparations mentionnées au 1° de l’article R 145- 35 du code de commerce (page 17 du bail – ENTRETIEN-REPARATION) ;
par dérogation à l’article 1719 alinéa premier du code civil, le preneur aura la charge exclusive des travaux prescrits par l’autorité administrative, que ces travaux concernent la conformité de l’immeuble loué ou les normes de sécurité, d’accueil du public, d’accès des handicapés, d’hygiène, de salubrité spécifiques à son activité. Le bailleur aura à sa charge les travaux de mise en conformité générale du bâtiment, non liée à l’activité du preneur (page 18 du bail - MISES AUX NORMES).
Il en résulte que les parties ont convenu expressément de déroger à l’obligation de délivrance conforme, pour autant néanmoins, que les travaux en cause soient spécifiques ou liés à l’activité du preneur.

Pour rappel, comme indiqué au point « DESTINATION DES LIEUX LOUES » (page 16 du contrat) le bail du 17 décembre 2019 a pour destination l’exploitation de l’activité du preneur, s’agissant d’une activité de « production industrielle, stockage de palettes, cartons et plastiques, d’entrepôts, de magasinage et de bureaux, ainsi que toute autre activité en rapport avec son objet social, à l’exclusion de toute autre même temporairement ».

Il ressort de l’arrêté préfectoral N°UBDEO/ERC/25/18 du 17 mars 2025 que la société Aptar est mise en demeure de réaliser les travaux objets de de ses demandes dans le cadre de la présente instance, afin de mettre un des entrepôts qu’elle exploite en conformité à la réglementation des « installations relevant du régime de la déclaration au titre de la rubrique 1510 déclarés entre le 30 avril 2009 et le 1er juillet 2017 », et notamment les articles 2, 5 et 11 de l’annexe 2 de l’arrêté ministériel du 11 avril 2017, et de remédier ainsi au fait que :
l’entrepôt est situé à 5 mètres des limites du site et le mur le plus proche de cette limite n’est pas coupe-feu, deux des trois cellules de l’entrepôt ne disposent pas suffisamment d’exutoires de fumée,l’entrepôt ne dispose pas de moyens de confinement interne ou externe,ces constatations ayant été mises en évidence par la société Bureau veritas dans un rapport de contrôle du 26 avril 2021 et par la Dreal dans un rapport du 21 janvier 2025, visés par l’arrêté préfectoral du 17 mars 2025.

La rubrique 1510 correspond au stockage de matières, produits ou substances combustibles dans des entrepôts couverts, à savoir des installations pourvues d’une toiture dédiées au stockage de matières ou produits combustibles en quantité supérieure à 500 tonnes, à l’exception des entrepôts utilisés pour le stockage de matières, produits ou substances classés, par ailleurs, dans une unique rubrique de la nomenclature, des bâtiments destinés exclusivement au remisage des véhicules à moteur et de leur remorque, des établissements recevant du public et des entrepôts exclusivement frigorifiques (pièce 5 Iris).

Les installations relevant de cette rubrique doivent faire l’objet d’une déclaration à l’Administration.

Il en résulte que :

les travaux en cause correspondent à des travaux de mise en conformité prescrits par l’Administration ;
la mise en conformité exigée par l’autorité préfectorale résulte du fait que l’installation en cause relève de la rubrique 1510, étant précisé que l’installation dans laquelle la société Aptar exploite son activité telle que décrite au contrat de bail et qui en constitue la destination rappelée précédemment, ne saurait être qualifiée d’établissement recevant du public.
Aussi, la clause du bail prévue au point « MISES EN CONFORMITE » a vocation à s’appliquer et il n’y a pas lieu d’apprécier si les travaux s’apparentent à de « grosses réparations » à la charge du bailleur. Par ailleurs, la clause relative aux « MISES EN CONFORMITE » ne stipule pas que les obligations incomberaient au bailleur ou au preneur selon que les mises en conformité relèveraient des « grosses réparations » prévues à l’article 606 du code civil.

Il ressort du rapport de contrôle de la Dreal que la société Aptar qui exploite le site est spécialisée dans la fabrication de mini-packaging à destination de l’industrie de la parfumerie et de la cosmétique avec quatre activités principales : le moulage, le décor, l’assemblage et le conditionnement. Il est précisé que « le site comprend un entrepôt relevant du régime de la déclaration au titre de la rubrique 1510 » et que cet entrepôt a été déclaré le 29 janvier 2013.

Il en résulte que l’activité de la société Aptar implique le stockage dans un des entrepôts donnés à bail par la société Iris de produits combustibles en quantité supérieure à 500 tonnes. Il peut en être déduit, la société Aptar étant demeurée silencieuse sur ce point, qu’il s’agit du stockage des parfums qu’elle emballe et conditionne, et qu’il s’agit donc d’une spécificité de son activité, la destination du bail du 17 décembre 2019 ne visant que la production industrielle, le stockage de palettes, cartons et plastiques de manière générale.

Par ailleurs, l’arrêté préfectoral du 17 mars 2025 vise le récépissé du dossier de déclaration présenté par la société Aptar reçu le 24 janvier 2013.

Ainsi, en application de la clause dérogatoire prévue au bail et rappelée ci-avant, les travaux de mise en conformité d’un des entrepôts à l’arrêté ministériel du 11 avril 2017 tels que prescrits par l’autorité préfectorale dans son arrêté du 17 mars 2025 sont à la charge de la société Aptar.

La société Aptar sera donc déboutée de l’ensemble de ses demandes à l’encontre de la société Iris.

La société Iris est bien fondée à obtenir la condamnation de la société Aptar à exécuter lesdits travaux, dès lors que la mise en conformité des lieux loués qui fait suite à l’arrêté préfectoral du 17 mars 2025 résulte des obligations du bail mises à la charge du preneur.

La société Aptar ayant été mise en demeure par l’autorité préfectorale de réaliser lesdits travaux, il n’y a pas lieu d’assortir la condamnation d’une astreinte.

Succombant à l’instance, la société Aptar en supportera les dépens et sera condamnée à payer à la société Iris une indemnité de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Elle sera déboutée de sa demande à ce titre.

L’exécution provisoire ne saurait être écartée en raison de l’urgence liée à la nécessité de respecter l’arrêté préfectoral du 17 mars 2025.

PAR CES MOTIFS