TJ 34172, 16 juin 2025, RG 25/00467

N°Minute:25/01452
N° RG 25/00467 - N° Portalis DBYB-W-B7J-PPSW

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER
[Adresse 10]

JUGEMENT DU 16 Juin 2025

DEMANDEUR:

Monsieur [D] [F] [J], demeurant [Adresse 1]

représenté par Me Julie FAIZENDE, avocat au barreau de LYON substitué par Me Audrey NGUYEN PHUNG, avocat au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEUR:

Monsieur [Z] [O] [E], demeurant [Adresse 4] - [Adresse 3] [Localité 7]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Franck VERMEULEN, Magistrat à Titre Temporaire, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire de Montpellier
Greffier : Clémence BOUTAUD

DEBATS:

Audience publique du : 14 Avril 2025
Affaire mise en deliberé au 16 Juin 2025

JUGEMENT :

Rendu par mise à disposition de la décision au greffe le 16 Juin 2025 par
Franck VERMEULEN, Président
assisté de Clémence BOUTAUD, greffier

Copie exécutoire délivrée à : Me Audrey NGUYEN PHUNG
Copie certifiée delivrée à : M. [Z] [O] [E]
Le 16 Juin 2025

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 22 novembre 2019, M. [D] [F] [J] a donné en location à M. [Z] [E], un appartement situé [Adresse 8], sis [Adresse 6] à [Localité 7].

Cette location a été consentie et acceptée sous diverses charges et conditions, notamment et moyennant paiement des loyers et des charges à leur date d'échéance.

Depuis plusieurs mois, M. [D] [F] [J] rencontre des difficultés pour obtenir règlement des loyers et charges de la part de M. [Z] [E].

Un premier commandement de payer a été signifié le 10 novembre 2022 dont les causes ont été réglées dans les deux mois suivants la délivrance.

Suivant exploit d'huissier en date du 12 mai 2023, M. [D] [F] [J] a fait délivrer à M. [Z] [E] un commandement de payer la somme de 2018,63 euros conformément aux dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014.

Ledit commandement rappelait la clause résolutoire prévue par le bail et indiquait l'intention des bailleurs de s'en prévaloir.

Par jugement réputé contradictoire du 29 janvier 2024, le tribunal judiciaire de Montpellier a :

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail des locaux sis [Adresse 5] à [Localité 7] en date du 12 juillet 2023.
DECLARE M. [Z] [E] occupant dans droit ni titre du logement sis [Adresse 6] à [Localité 7] à compter de cette date ;
JUGE qu'à défaut par M. [Z] [E] d'avoir libéré les lieux loués, DEUX MOIS après la notification au préfet du commandement d'avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l'assistance de la force publique si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l'expulsé, dans tel garde-meuble désigné par lui ou à défaut par le bailleur,
CONDAMNE M. [Z] [E] au paiement d'une indemnité d'occupation d'un montant égal au montant du loyer et charges actuels, à compter de la résiliation du bail jusqu'à la libération des lieux,
CONDAMNE M. [Z] [E] à payer à M [D] [F] [J] la somme de 2.567,75 euros au titre des loyers impayés, outre les intérêts légaux à compter de l'assignation,
CONDAMNE M [Z] [E] à payer à M. [D] [F] [J] la somme de 700 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, pour les frais irrépétibles d'instance,
CONDAMNE M. [Z] [E] aux entiers dépens de l'instance, RAPPELE que l'exécution provisoire est de droit

Il est précisé sur le jugement que la copie exécutoire du jugement aurait été délivrée le 1er février 2024 à Me NGUYEN PHUNG, avocat postulant dans ce dossier.

Or, le jugement ainsi que le dossier avaient été remis par erreur dans la toque d'un autre confrère, lequel n'a pas transmis le jugement dans les temps à Me [U] [G].

La copie exécutoire n'a en effet pu être remis à Me [U] [G] que le 16 septembre 2024, soit plus de six mois après la délivrance du jugement.
Le jugement n'a donc pas pu être signifié dans le délai de six mois, le rendant de fait caduc.

Aussi, M. [D] [F] [J] se trouve actuellement dans une situation dans laquelle il dispose d'un titre (jugement du 29 janvier 2024), mais qui est toutefois en l'état dépourvu de force exécutoire à défaut d'avoir été signifié dans le délai de 6 mois suivant son prononcé.

Dans ces conditions, M. [D] [F] [J] n'a d'autre choix que de réitérer la citation primitive, afin de pouvoir disposer d'un titre exécutoire à l'égard de M. [Z] [E], à l'encontre duquel le bien fondé de ses demandes a par ailleurs été constaté.

Par acte de commissaire de justice du 23 décembre 2024, signifié à étude, dénoncé le 26 décembre 2024 au préfet de l'Hérault par voie électronique avec accusé de réception, M. [D] [F] [J] demeurant [Adresse 2] à IVRY SUR SEINE a assigné M. [Z] [E] demeurant [Adresse 8], sis [Adresse 6] à MONTPELLIER devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Montpellier le 14 avril 2025, aux fins de :

Vu les articles 7 et 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989,
Vu les articles 1728 et suivants du Code civil,
Vu l'article 478 du Code de procédure civile, Vu les pièces versées aux débats et la jurisprudence,

DONNER ACTE à M. [D] [F] [J] qu'il réitère la citation primitive délivrée à M. [Z] [E] le 26 juillet 2023,

JUGER recevable et bienfondé M. [D] [F] [J] dans son action ;

CONSTATER la résiliation du bail intervenu entre les parties par acquisition de la clause résolutoire au 12 juillet 2023 ;

En conséquence,

ORDONNER l'expulsion de M. [Z] [E] des locaux loués sis [Adresse 9] ainsi que celle de tout occupant de son chef avec, si besoin est, le concours de la force publique et d'un serrurier, dans le délai de deux mois après la délivrance d'un commandement de quitter les lieux demeurés infructueux ;

CONDAMNER M. [Z] [E] à payer à M. [D] [F] [J] une indemnité d'occupation mensuelle fixée au montant du loyer majoré des charges et sujette à la révision contractuellement définie, depuis la résiliation du bail et ce jusqu'à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés ou l'établissement d'un procès-verbal d'expulsion ;

CONDAMNER M. [Z] [E] à payer à M. [D] [F] [J] la somme de 11457,20 euros au titre des loyers et charges dus au 20 novembre 2024, outre les loyers, charges et indemnités d'occupation postérieures jusqu'à la reprise effective des lieux :

ORDONNER l'exécution provisoire de la décision qui est de droit en application de l'article 514 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER M. [Z] [E] à payer à M. [D] [F] [J] la somme de 700,00 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER M. [Z] [E] aux entiers dépens de l'instance comprenant notamment le coût de l'assignation et des commandements délivrés ;

À l'audience du 14 avril 2025 , M. [D] [F] [J], représenté par son conseil, a maintenu les termes de son exploit introductif d’instance auquel il convient de se référer pour un ample exposé de leurs moyens conformément à l’article 455 du Code de procédure civile.
Il précise que la dette s’élève maintenant à la somme de 13933,52 euros.

A cette audience, M. [Z] [E] était présent et assisté par l’UDAF. Il précise avoir repris un travail en mars 2025, qu’il gagne 1650,00 euros, qu’il est célibataire et sollicite des délais pour payer si cela est possible.

M. [Z] [E] s’est présenté à l’enquêteur social qui déclare que le défendeur s’est retrouvé en arrêt maladie pendant 6 mois, il a ensuite connu une période de chômage ce qui a encore réduit ses ressources. Il a repris le paiement de son loyer en mars 2025 et s’engage à maintenir les paiements de manière régulière. Il envisage un dépôt de surendettement. Un ASLL prévention des expulsions a été mis en place le 9 avril 2025.

La décision a été mise en délibéré au 16 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L'article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande :

En tant que bailleurs personnes physiques, alors que la situation d’impayés avait persisté pendant deux mois de manière ininterrompue au moment de la délivrance du commandement de payer, M. [D] [F] [J] justifient avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique deux mois avant la délivrance de l’assignation, comme les dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs le lui imposent, sans toutefois prévoir de sanction.

M. [D] [F] [J] justifie par ailleurs avoir notifié une copie de l’assignation à la préfecture de l’Hérault par voie électronique plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée, qui l’imposent à peine d’irrecevabilité.

La demande est donc recevable.

Sur la clause résolutoire :

En vertu de l'article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer contient, à peine de nullité : 1° La mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette ; 2° Le montant mensuel du loyer et des charges ; 3° Le décompte de la dette ; 4° L'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion ; 5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l'adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ; 6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil.

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges échus, et deux mois après la délivrance d'un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Par exploit du 12 mai 2023Erreur : source de la référence non trouvée, M. [D] [F] [J] a fait commandement au locataire d'avoir à payer la somme principale de 2018,63 euros au titre des loyers impayés. Ce commandement de payer comporte les mentions obligatoires posées par l'article précité et un décompte de la créance.

Les loyers n'ont pas été réglés dans les deux mois et le locataire n'a pas saisi le juge aux fins d’obtenir des délais de paiement.

Il convient en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 13 juillet 2023, date de résiliation dudit bail.

Sur l'indemnité d'occupation :

À compter de la résiliation du bail M. [Z] [E] devenue occupant sans droit ni titre, sera tenu de payer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer augmenté de la provision sur les charges, qui aurait été exigible si le bail n'avait pas été résilié, et ce jusqu'à l'entière libération des lieux. Conformément au principe de la réparation intégrale, cette indemnité mensuelle d’occupation sera indexée, le cas échéant, selon les modalités prévues au contrat de bail.

Sur la demande en paiement :

Conformément aux dispositions de l’article 1728 du code civil et de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste au paiement du loyer et charges récupérables aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

M. [D] [F] [J] produit un décompte arrêté au 1er avril 2025 inclus, qui indique que la dette de M. [Z] [E] s'élève à 13933,52 euros en loyers et charges.

Au vu de ce décompte, et faute de contestation du défendeur comparant, la demande en paiement apparaît justifiée et il y sera fait droit pour ce montant.

Sur les délais de paiement :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’occurrence, il ressort du décompte locatif produit aux débats que le locataire a repris le versement intégral du loyer courant en mars 2025 soit juste avant la date de l’audience. M. [Z] [E] ne dispose pas de la capacité financière pour payer le loyer courant et les échéances de retard susceptibles d’être mises en place pour apurer l’arriéré locatif bien qu’il dispose d’un emploi rémunéré.

Par ailleurs par jugement en date du 29 janvier 2024, M. [Z] [E] avait déjà été condamné à être expulsé de son logement, néanmoins ce n’est qu’en mars 2025 qu’il a repris le paiement de son loyer.

En conséquence, l’expulsion de M. [Z] [E] ne peut qu’être ordonnée selon les modalités prévues au dispositif du présent jugement.

À compter de la résiliation du bail, M. [Z] [E], devenue occupant sans droit ni titre, sera tenu de payer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer augmenté de la provision sur les charges, qui aurait été exigible si le bail n'avait pas été résilié, et ce jusqu'à l'entière libération des lieux. Conformément au principe de la réparation intégrale, cette indemnité mensuelle d’occupation sera indexée, le cas échéant, selon les modalités prévues au contrat de bail.

Conformément à l'article L.433-1 du code des procédures civiles d'exécution, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais des personnes expulsées en un lieu qu'elles désigneront. A défaut, ils seront entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l'exécution après sommation aux personnes expulsées d'avoir à les retirer dans le délai imparti.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
M. [Z] [E], partie perdante, sera condamné aux dépens.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
2° Et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s'il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat.

Condamné aux dépens, M. [Z] [E] devra verser à M. [D] [F] [J] une somme qu’il est équitable de fixer à 150,00 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Il convient de rappeler que l'exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS